次级抵押贷款危机讲义.pptx
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美国次贷危机案例解析PPT课件(40页)
次级抵押贷款和次级债的基本特征
所谓的次级抵押贷款是指向低收入、少数族群、受教育水平低、 金融知识匮乏的家庭和个人发放的住房抵押贷款。
其基本特征(表1)可归纳为：
(1)个人信用记录比较差，信用评级得分比较低。 (2)贷款房产价值比和月供收入比较高。 (3)少数族群占比高，且多为可调利率，或只支付利息和无收入证明文件贷款。 (4)拖欠率和取消抵押赎回权比率较高。
在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上美国利率水平较 低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。
美国次级抵押贷款的概况
美国抵押贷款市场的“次级”（Subprime）及“优惠级”（Prime）是以借款 人的信用条件作为划分界限的。根据信用的高低，放贷机构对借款人区别对待， 从而形成了两个层次的市场。信用低的人申请不到优惠贷款，只能在次级市场寻 求贷款。什么是住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化 是指金融机构(主要是商业银行)把自己 所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇 聚重组为抵押贷款群组。
由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证 券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出 售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产， 转换成可以在市场上流动的证券。
美国经济复苏放缓和居民收入增速下降，消费者还贷压力不断加大，违约风险开始集中暴露。
引起美国次级抵押贷款危机的原因之二
美国利率的上升，导致居民还款压力增大
引起美国次级抵押贷款危机的原因之三
美国房价持续下跌，居民不能按时交纳房贷
房价下跌击溃华尔街
房价下跌，债券的评估价格下跌，抵押资金价值缩 水，投资者信心丧失，产生金融危机
资产证券化
是指将缺乏流动性但能够产生可预见的稳定现金流的资产，通过一定的结构安排，对资 产中风险与收益要素进行分离与重组，进而转换成为在金融市场上可以出售和流通的证 券的过程。
次贷危机PPT演示文稿
5
定义
次贷危机（subprimelending crisis）又称 次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一 场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、 投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风 暴。它致使全球主要金融市场隐约出现流动 性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年 春季开始逐步显现的。2007年8月席卷美国、 欧盟和日本等世界主要金融市场。
4
定义
次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业，指一些贷款 机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。与 传统意义上的标准抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对 贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比 一般抵押贷款高很多。那些因信用记录不好或偿还能力较 弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次级抵押 贷款购买住房。
显低于2007年同期10.11%的增速。而外部需求不足是该现 象的重要原因。
19
3、对发展中国家市场出口增长仍然强劲
次贷危机对中国出口的影响主要表现在以美国为主的发达 国家市场，相反，中国对发展中国家市场的出口增长仍然 十分强劲。
20
四、应对次贷危机的策略建议
（一）建议之一： 利用中美战略经济对话机制， 加强国际经济政策协调，防止
18
2、全国出口呈现减速迹象
2007年下半年以来中国出口增长开始减速，2008年1-6月延续了这种趋势。源自出口金额看，2008年1-6月比上年同
期增长21.87%，比2007年同期27.55%的增速有所降低。预
计中国2008年的出口增长速度将回落到15%-20%。从出口 数量看，2008年1-6月，中国比上年同期增长8.44%，也明
2008年1-6月，中国对美出口金额比上年同期增长8.88%， 但从出口数量看，2008年1-6月比去年同期增长16.62%， 远远高于全国8.84%的水平。可见，2008前半年，我国对 美出口数量的增长大大高于出口金额的增长。因为，美元 大幅贬值，使得美国国民财富收缩，增加了对生活必需品 的需求，而减少了对高档次的耐用品和奢侈品的需求。
定义
次贷危机（subprimelending crisis）又称 次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一 场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、 投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风 暴。它致使全球主要金融市场隐约出现流动 性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年 春季开始逐步显现的。2007年8月席卷美国、 欧盟和日本等世界主要金融市场。
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定义
次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业，指一些贷款 机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。与 传统意义上的标准抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对 贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比 一般抵押贷款高很多。那些因信用记录不好或偿还能力较 弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次级抵押 贷款购买住房。
显低于2007年同期10.11%的增速。而外部需求不足是该现 象的重要原因。
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3、对发展中国家市场出口增长仍然强劲
次贷危机对中国出口的影响主要表现在以美国为主的发达 国家市场，相反，中国对发展中国家市场的出口增长仍然 十分强劲。
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四、应对次贷危机的策略建议
（一）建议之一： 利用中美战略经济对话机制， 加强国际经济政策协调，防止
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2、全国出口呈现减速迹象
2007年下半年以来中国出口增长开始减速，2008年1-6月延续了这种趋势。源自出口金额看，2008年1-6月比上年同
期增长21.87%，比2007年同期27.55%的增速有所降低。预
计中国2008年的出口增长速度将回落到15%-20%。从出口 数量看，2008年1-6月，中国比上年同期增长8.44%，也明
2008年1-6月，中国对美出口金额比上年同期增长8.88%， 但从出口数量看，2008年1-6月比去年同期增长16.62%， 远远高于全国8.84%的水平。可见，2008前半年，我国对 美出口数量的增长大大高于出口金额的增长。因为，美元 大幅贬值，使得美国国民财富收缩，增加了对生活必需品 的需求，而减少了对高档次的耐用品和奢侈品的需求。
次贷危机终极版PPT
直接原因
• 1.自2005年以来，金融机构放贷冲动较强， 信贷标准过于宽松，放贷规模迅速扩张。 • 2.采用可变利率，美联储17次提高利息导致 月供负担增加。 •
•
返回
深层原因
• 1.流动性泛滥 • 20世纪布雷顿森林体系解体，美元与黄金 脱钩，美元失去实物体系的制约。 • 20世纪90年代开始美元进入低利率时代， 特别是美联储在2003年6月至2004年6月间 将联邦基金目标利率维持在1%的历史最低 位置，加剧了流动性泛滥，刺激了房地产 泡沫膨胀，但连续17次提高利考题
• 讲到了现在，大家对次贷危机有一定的了 解了吧，让我们思考一下中国是否会发生l 类似的次贷危机？
思考题
• 答案是否定的。 • （1）首先从市场需求上 来讲 ，中国的房产市场仍 处于供不应求的阶段。加 上美国前几年5%到10%的 首付很普遍，零首付的也 不少，很容易出现负资产 现象 。在同样的无力支付 房款的情况下，美国人把 房产抵押给银行或者其他 机构的成本远远的低于中 国人的成本，这也就造成 美国房贷违约率大大的高 于中国。
思考题
• （2）随着人民币不断升 值，中国的流动性资金越 来越充足 。由于人民币升 值的预期并没有改变，国 际热钱不但没有撤出中国 的迹象，而且还在蜂拥而 至。这一部分热钱，虽是 投机性质的，但是同样对 市场造成一定的影响：一 是导致热钱的载体多样化， 二是导致政府很难监测和 完全规制这部分热钱，因 此增加了中国市场的流动 性资金。
深层原因
• 2.衍生金融工具的监管失控 • 衍生工具品种日益丰富，交易规模迅速扩 张。2007年底，交易金额突破500万亿美元， 其中衍生品达到42.6万亿美元。 • 对衍生工具的风险评估和监管手段远远滞 后于其发展进程。 • 返回
次贷危机PPT
完美风暴对中国的影响
美国著名投资机构摩根士丹利公司亚洲区主席斯蒂芬· 罗奇 表示 “不同国家和地区或多或少都会受到（美国次贷危机）的影响， 其程度大小取决于它们各自的经济结构。”对于中国而言，影响 “不会那么大”，因为中国经济增长速度较快。 中国人民银行行长周小川日前指出，美国次贷危机对中国经济的 负面影响比原来预期的要小，中国一些金融机构的损失也完全在 可消化范围内。目前中国金融企业比亚洲金融风暴时更为健康， 较小的损失并不会影响它们的盈利能力和股价。 中国改革研究基金会理事长樊纲则认为，美国次贷问题虽然影响 大，但它引 起的经济衰退和影响并不会太大，因为有着“政策 的重要影响，美联储、各大银行 不会放任不管。”而对中国来 说，“中国经济运行周期相对独立，美国对中国的影 响已经没 有以前那么大了。” 中金公司首席经济学家哈继铭则认为，“中美经济从未脱节，中 国出口与美 国消费增速密切相关，因此美国经济的增速下降， 将会对我国出口造成较大影响。 ”哈继铭同时指出，美国次贷 危机将使得像中国这样的亚洲新兴市场面临大量市场 资金的涌 入，由此导致资产价格、大宗商品价格上涨。
次贷衍生产品的设计先决条件 第一，美联储会继续减息，并且把利息维持在一个低水平； 第二，房价会不断升高。
次贷产品的设计者 金融模型的专家 推出一个又一个新的、更有效率的、更能赚钱的金融模型；根据这些模型，房 利美、房地美和银行组合出一套套新的房屋抵押贷款证劵（债劵）。 金融模型（financial modeling）专家年薪在15万到30万美金，是整个金融 财务行业最高的。 信贷债券评级 信贷（债券）评级是投资者依照协议取回投资款项的指 标。因此，机构将评估等级分为： ＊“投资级”（Investment Grade）——指拖欠债务的可能性相 当低，如期偿债的能力良好。属于这个范围的是国际长期评级“AAA ”至“BBB”和短期评级“F1”至“F3”。
次贷危机专题讲座(PPT 52页)
次贷危机专题讲座
联社合规部 2008年11月5日
主要内容
1、相关概念的描述 2、分析次贷危机产生的根源 3、分析次贷危机的传导过程 4 次贷危机带给我们的启示 5、次贷危机对中国经济的影响
一、相关概念的描述
事件相关的概念
美国次贷危机事件----从2006年春季开始逐 步显现，于2007年4月爆发，以美国第二大 次级房贷公司新世纪金融公司破产事件为 标志， 2007年8月起席卷美国、欧盟和日 本等世界主要金融市场，进而演变为全球 性金融危机，它致使全球主要金融市场隐 约出现流动性不足危机，并由房地产市场 蔓延到信贷市场。
美国次贷危机的形成根源
导致购房热情升温的原因
低利率政策： 从2001年初美国联邦基金利率下调50个基点开始，
美联储的货币政策开始了从加息转变为减息的周 期。此后的13次降低利率之后，到2003年6月， 联邦基金利率降低到1%，达到过去46年以来的最 低水平。 宽松的货币政策环境，反映在房地产市场上，就 是房贷利率也同期下降。30年固定按揭贷款利率 从2000年底的8.1%下降到2003年的5.8%；一年 可调息按揭贷款利率从2001年底的7.0%，下降到 2003年的3.8%。
优化信贷结构，严格信贷标准和要求
商业银行试图通过大力发展中小企业和个人的信贷业务， 改变银行信贷投向结构，提高贷款收益水平，缓解银行流 动性过剩问题。在经营战略同质化的情况下，在某些业务 领域内，已经出现了过度竞争的苗头，放松信贷标准，不 顾风险和成本的“跑马圈地”的现象也开始出现；过于注 重抵押资产，忽视还款来源的情况越来越多。
美联储数据显示，次级贷款占全部住房抵押贷款 的比例从5%上升到2006年的20%。
高风险
联社合规部 2008年11月5日
主要内容
1、相关概念的描述 2、分析次贷危机产生的根源 3、分析次贷危机的传导过程 4 次贷危机带给我们的启示 5、次贷危机对中国经济的影响
一、相关概念的描述
事件相关的概念
美国次贷危机事件----从2006年春季开始逐 步显现，于2007年4月爆发，以美国第二大 次级房贷公司新世纪金融公司破产事件为 标志， 2007年8月起席卷美国、欧盟和日 本等世界主要金融市场，进而演变为全球 性金融危机，它致使全球主要金融市场隐 约出现流动性不足危机，并由房地产市场 蔓延到信贷市场。
美国次贷危机的形成根源
导致购房热情升温的原因
低利率政策： 从2001年初美国联邦基金利率下调50个基点开始，
美联储的货币政策开始了从加息转变为减息的周 期。此后的13次降低利率之后，到2003年6月， 联邦基金利率降低到1%，达到过去46年以来的最 低水平。 宽松的货币政策环境，反映在房地产市场上，就 是房贷利率也同期下降。30年固定按揭贷款利率 从2000年底的8.1%下降到2003年的5.8%；一年 可调息按揭贷款利率从2001年底的7.0%，下降到 2003年的3.8%。
优化信贷结构，严格信贷标准和要求
商业银行试图通过大力发展中小企业和个人的信贷业务， 改变银行信贷投向结构，提高贷款收益水平，缓解银行流 动性过剩问题。在经营战略同质化的情况下，在某些业务 领域内，已经出现了过度竞争的苗头，放松信贷标准，不 顾风险和成本的“跑马圈地”的现象也开始出现；过于注 重抵押资产，忽视还款来源的情况越来越多。
美联储数据显示，次级贷款占全部住房抵押贷款 的比例从5%上升到2006年的20%。
高风险
【ppt】美国次贷危机(ppt)
并且大体能够接近最优贷款的
标准，但借款人无法提供完整 的收入证明等。
（二）抵押贷款证券化规模的不断扩大
近年来抵押贷款证券化的发展使得这一市场日益庞 大而复杂，以购买证券方式投资抵押贷款的市场参与者 从数目到种类上都在急速上升，导致投资者的日益分散 化。
（三）抵押贷款及其证券化市场本身的不规范 由于近年来抵押贷款证券化市场的迅速发展，吸引
二）降低联邦基金基准利率。尽管面临着通胀的压 力，2007年9月18日，美联储将联邦基金基准利率 由5.25％降为4.75％，是2003年6月以来首次降息。 此后，联邦基金利率多次下调，最近已经下调至2 ％。
三）降低贴现率。2007年8月17日，美联储决定下调贴现 率0.5个百分点，从6.25％降至5.75％，并将贴现期限由通 常的隔夜暂时延长到30天，还可以根据需要展期。同时，
第三阶段 ,实体经济收缩。金融机构 、特别是银行的信 用紧缩 ,必定会造成实体经济的萎缩,从而导致住宅价格 的进一步下降和次贷相关的资产价格的进一步下降,从而 加剧了从金融危机到经济危机的恶性循环。
危机之初的政府干预：传统政策手段
尽管在次贷危机爆发之前，美国有关部门和机构已注意到次级
抵押贷款宽松的贷款标准、掠夺性贷款等蕴含的市场风险，但并没
（三)汇率制度会受到挑战 美国次贷危机导致美国经济和美元下滑,必然会对主要
与美元挂钩的人民币汇率产生影响。当前,我国外贸不平 衡的矛盾更加突出,人民币与美元息差倒挂,流动性过剩 和通货膨胀压力逐步加大,热钱流入加快及人民币升值压 力不断加大。美联储利率的调整对人民币汇率的调整都 有相当大的影响,甚至造成直接的冲击。
补贴
投资
住房
加大保障性住房建设 规模，降低住房交易 税费，支持居民购房
标准，但借款人无法提供完整 的收入证明等。
（二）抵押贷款证券化规模的不断扩大
近年来抵押贷款证券化的发展使得这一市场日益庞 大而复杂，以购买证券方式投资抵押贷款的市场参与者 从数目到种类上都在急速上升，导致投资者的日益分散 化。
（三）抵押贷款及其证券化市场本身的不规范 由于近年来抵押贷款证券化市场的迅速发展，吸引
二）降低联邦基金基准利率。尽管面临着通胀的压 力，2007年9月18日，美联储将联邦基金基准利率 由5.25％降为4.75％，是2003年6月以来首次降息。 此后，联邦基金利率多次下调，最近已经下调至2 ％。
三）降低贴现率。2007年8月17日，美联储决定下调贴现 率0.5个百分点，从6.25％降至5.75％，并将贴现期限由通 常的隔夜暂时延长到30天，还可以根据需要展期。同时，
第三阶段 ,实体经济收缩。金融机构 、特别是银行的信 用紧缩 ,必定会造成实体经济的萎缩,从而导致住宅价格 的进一步下降和次贷相关的资产价格的进一步下降,从而 加剧了从金融危机到经济危机的恶性循环。
危机之初的政府干预：传统政策手段
尽管在次贷危机爆发之前，美国有关部门和机构已注意到次级
抵押贷款宽松的贷款标准、掠夺性贷款等蕴含的市场风险，但并没
（三)汇率制度会受到挑战 美国次贷危机导致美国经济和美元下滑,必然会对主要
与美元挂钩的人民币汇率产生影响。当前,我国外贸不平 衡的矛盾更加突出,人民币与美元息差倒挂,流动性过剩 和通货膨胀压力逐步加大,热钱流入加快及人民币升值压 力不断加大。美联储利率的调整对人民币汇率的调整都 有相当大的影响,甚至造成直接的冲击。
补贴
投资
住房
加大保障性住房建设 规模，降低住房交易 税费，支持居民购房
美国次贷危机与经验借鉴
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美国次贷危机与经验借鉴
一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机
n 次贷市场的非理性发展（Mortgage Banker Association, MBA） n 2001年至2006年间次贷、优质、次优级抵押贷款业务平均利润 率分别为5.83%、2.56%和2.82%。 n 私人金融机构为追逐超额利润，自2001年开始了近乎疯狂的次 贷市场扩张。
2008年10月 2008年10月 2008年10月 2008年11月 2008年11月 2008年11月
2008年11月 2008年11月
银行名称（英文）
银行名称（中文）
所在地区
Net Bank
网上银行
佐治亚州
Miami Valley Bank
迈阿密山谷银行
迈阿密
Douglass National Bank 道格拉斯国民银行
美国次贷危机与经验借 鉴
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2020/12/15
美国次贷危机与经验借鉴
提纲Agenda
n 美国次级抵押贷款市场与次贷危机 n 次贷危机引发的金融风暴及其影响 n 次贷危机形成的原因分析 n 美国应对次贷危机的主要措施 n 可借鉴的经验与教训
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美国次贷危机与经验借鉴
一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机
n 美国政府将持有该集团 近79.9％股份。
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美国次贷危机与经验借鉴
二、次贷危机引发的金融风暴及其影响
n 宏观经济
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美国次贷危机与经验借鉴
二、次贷危机引发的金融风暴及其影响
n 国际劳工组织预计：金融危机引发失业潮
n 到2009年年底： n 全球失业人数将增加2000万，总数将达2.1亿万人，是 十年来全球失业人数首次突破2亿人。 n 失业人数最多的行业将会是建筑业、房地产、汽车制造、 旅游及金融行业。 n 每日薪水少于一美元的人将会增加至4000万人。
次级债券危机讲义(PPT28张)
次级抵押贷款 市场繁荣发展
末的4700亿美元，5年增长11倍。 CDO发行量也从2004年的1574亿美元增至2006年 的5493亿美元，两年增长2.5倍。
危机
次级抵押贷款 危机爆发
MBS及CDO等衍生产品将失去价值支撑，价值急
剧下降。 持有这些衍生品的机构投资价值受到极大损害。
13
次债危机放大路线图
★ 汇率制度会受到挑战
美国次贷危机导致美国经济和美元下滑，必然会对主要与美元挂 钩的人民币汇率产生影响。当前，我国外贸不平衡的矛盾更加突出， 人民币与美元息差倒挂，流动性过剩和通货膨胀压力逐步加大，热钱 流入加快及人民币升值压力不断加大。美联储利率的调整对人民币汇 率的调整都有相当大的影响，甚至造成直接的冲击。
相对应地，
次级（subprime)：收入证明缺失、负债较重
↗优级住房抵押贷款 → 住房抵押贷款 ↘次优级住房抵押贷款
次级住房抵押贷款：零首付、低首付
贷款利率比一般抵押贷款高2%-3% 高风险，高收益 次级住房抵押贷款合同设计的不合理也为借款者的还款能力埋下了隐患。
＊ 可调整利率还款
如：允许借款人在前两年以低于市场利率水平的固定利率还贷，两年后再转化为利率水平高于市场 利率的浮动利率贷款。 10
一次证券化 抵押贷款机构为提高资金周转率，将次级抵押贷款的债权证券化成MBS，售予 投资银行，以转移风险。
担保债务凭证(Collateralized Debt Obligation, CDO)
■
二次证券化 投资银行将次级抵押贷款在MBS的基础上进一步打包成CDO，出售给保险基金 养老基金和对冲基金，以实现利润最大化。
★
居民预期收入减少，消费信心严重受挫，消费支出增长停 滞
3.次贷危机课件-PPT课件
19 96
美国CDO的余额及对ABS余额占比
19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07
（单位：10亿美元）
房贷违约率与利率的变化具有高相关度
（二）次贷危机产生的原因---深层原因 1、流动性泛滥
• 20世纪70年代布雷顿森林体系解体，美元与 黄金脱钩，美元发行失去了实物体系的制约； • 20世纪90年代开始美元进入低利率时代，特 别是美联储在2019年6月-2019年6月期间将 联邦基金目标利率维持在1％的历史最低位置， 加剧了流动性泛滥；刺激了房地产泡沫膨胀， 但随后连续17次加息却刺破了房地产泡沫。
虚拟经济严重脱离实体经济的发展
• 根据国际货币基金组织 2019年10月发布的《全 球金融稳定报告》披露的数据，2019年末全球货 币总量（银行资产+债券+股票）约为190万亿美 元，是近50万亿美元全球GDP的3.95倍。如果再 考虑到2019年6月名义本金高达613万亿美元的 衍生金融市场，全球货币总量约为GDP的16倍。
经CPI调整的黄金价格
美国流动性泛滥4：黄金价格飚升，在2000-2019年 期间翻了将近3倍。
黄金价格
10
15
20
25
30
0
5
1986-8-31 1987-6-30 1988-4-30 1989-2-28 1989-121990-101991-8-31 1992-6-30 1993-4-30 1994-2-28 1994-121995-101996-8-31 1997-6-30 1998-4-30 1999-2-28 1999-122000-102001-8-31 2002-6-30 2003-4-30 2004-2-29 2004-122005-102006-8-31 2007-6-30 2008-4-30
美国次贷危机 ppt课件
ppt课件
5
（四）市场利率的不断提高
由于次级贷款和超A 贷款另一个重要特点就是以浮动 利率贷款为主，这与固定利率抵押贷款占绝大多数的最优
贷款形成了鲜明对比。据估计在最优贷款、次级贷款和超 A 贷款中，浮动利率贷款所占的份额分别为20%以下、 85%和60%左右。自2004 年6 月30 日以来，美国进入了加 息通道，到2006年6 月29 日美联储第17 次加息，购房者 的负债压力迅速上升，直接导致美国房价下挫，楼市交易
机 的
行的迅速干预使得货币市场利率暂时得以回落。
发
展
过
程
ppt课件
8
第二阶段 信贷紧缩危机。由于资产价格下降和市场风险 提高,银行无法增加资本金 ,为了维持杠杆率,必须主动大 幅度减少资产与负债 ,这意味着企业将难以得到贷款。
第三阶段 ,实体经济收缩。金融机构 、特别是银行的信 用紧缩 ,必定会造成实体经济的萎缩,从而导致住宅价格 的进一步下降和次贷相关的资产价格的进一步下降,从而 加剧了从金融危机到经济危机的恶性循环。
6
（五）房价的不断升高与下降
在房市高热的时候，这些贷款的风险并不 高，坏账率也始终保持在极低的水平。然而从 2006 年开始随着美国房价渐趋平抑，部分地区 房价甚至开始下降，这种贷款立刻成为高危品 种。一方面房子出手越来越难，另一方面卖房 所得也未必能够帮助借款人还清贷款。结果， 还不起债的人多了，坏账率上升了。
批房屋所有者难以支付购房款，面临着丧失房屋赎回权的风险。为
了帮助屋主应对丧失房屋赎回权问A推出的再贷款计划(FHA?Secure
Program)，为陷入困境的房主提供FHA担保的融资。2007年10月份
重组了由贷款公司、投资者等机构参与的希望联盟（HOPE NOW
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850分 良 660-749分 一般 620-659分 差 350-619分 不确定350分以下
贷款/抵押房产价值和月供/收入两 个比值
常规贷款 80% 30% 次贷 84-100% 39.7%-42.4%
53%美籍非洲人，38.7%拉美移民 利率：3/27或2/28
17
新世纪金融公司 （New Century Financial）
成立于1995年 特色业务：向低收入、个人信誉等级低、
不符合一般贷款条件的客户提供有针对 性的贷款。 运作结构：房地产投资信托的模式（华 尔街融资）
18
新世纪金融公司
2006年共发放516亿美元次级贷款，成为美 国第二大次级抵押贷款公司。
次级贷款不出现不良贷款根基？ 利率低，房产升值，即偿付保障不是建立在
客户本身的还款能力基础上
16
新世纪金融公司 （New Century Financial Corporation ）
2007年3月12日，美国新世纪金融公司的 几家债权人致函新世纪金融公司，通知该 公司违约，同时公布了该公司因没有用于 发放贷款的头寸，企业的业务出现危机。 受此影响，新世纪金融公司的股价跌至87 美分，被证交所正式停牌，美国新世纪金 融公司濒临破产。
。
8
加息周期使泡沫破裂
9
最终产生大量坏账
10
1 我们正在经历一场泡沫，但只是表层的一
层泡沫，某些地方存在着一定的泡沫，但永远不 会扩散到可以威胁整体经济健康的程度。
2 我当时也了解到一些次级抵押贷款的问题， 但我确实没有意识到这种融资行为的严重后果， 大约到了2005年末或2006年初，我才意识到这 个问题的严重性，更没想到它会引发如此大范围 的市场动荡。
优质贷款购房人。
次级抵押贷款是面向信用分 数低于620分、还款能力差、 负债较重的贷款购房人发放
的住房抵押贷款。
14
约有20%的次级贷款由商业银行和储蓄机构发 放，对于这些机构的监管是十分严格的；30% 由附属银行(Affiliate Banks)和控股公司等发 放，剩余50%的部分是由独立于联邦审核系统 以外的州立按揭公司(state-chartered mortgage companies)发放的。州政府的监管 是松弛的。
借款人
支付本金和 11%利息
A银行、SPV、信用评级机 构、担保机构、投资银行 （承销商）为投资者充当服 务人，收4%服务费
7%利率
支付本金和 7%利息
的MBS投 资者
24
如何信用增级Credit enhancement
MBS高于发起人Originator信用
与之形成鲜明对比的是，几乎所有的优级贷款都 是由严格监管下的商业银行、储蓄机构、附属银 行发放的。
15
为什么要发放次级贷款？ 因为次贷利率通常远高于优惠贷款利率，回
报较高。一般高3.5% 1994年次贷$350亿，占抵押贷款总额的
3.5% 2007年次贷$1.5万亿，占抵押贷款总额的
15%
截至2007年1月，新世纪金融公司共发放贷
款42亿美元，其中81%是次级抵押贷款。
2007年3月初，毕马威会计师事务所(KPMG) 对其能否继续经营的能力产生怀疑。
2007年3月12日公司宣布不再接受新的次级 贷款申请。债主切断资金供应。
19
新世纪金融公司 （New Century Financial）
2007年4月4日，裁减半数员工后，公司 申请破产保护。
原新世纪金融公司CEO布莱德·莫里斯 (Brad Morrice)
20
21
次贷$1.5 万亿
近$2万亿 MBS
数十万亿 美元CDO CDS
22
资产支持证券ABS Asset Backed Securities
资产特性 缺乏流动性 能产生未来现金流 房贷、其他贷款、应收款、金融资产、
门票收入、资源开采、租金收入 抵押贷款支持证券MBS
Mortgage Backed Securities Why发行MBS？
23
A银行 （BB级 贷款）
出售100万 美元资产
100万美元
SPV
出售证券 100万美元
投资者购 买100万 美元AAA 级MBS
信用评级机构、担保机构、 投资银行（承销商）
3
自2004年中开始，美联储先后17次加息，基准利率从1%上调 至5.25%。
4
5
联邦基金利率长期低于通货膨胀率，美元流动性过剩
6
大量资金涌入房地产市场，推高房价
全美房价指数
7
2006年起房地产价格止升回落，一年内全国平均房价下跌 3.5%，为自1933年代大萧条以来首次，尤其是部分地区的 房价下降超过了20%
——美联储前主席艾伦·格林斯潘
11
次级贷款
次级抵押贷款 Subprime Mortgage Loan
主要是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人 提供的贷款。 在美国，抵押贷款市场根据借款人的信用高低，将贷款分成 三种：最优贷款（prime）、次级贷款（subprime ）、超 Ａ贷款（Alt-A）。 特征 信用评分低于620分 贷款/抵押房产价值和月供/收入两个比值高 少数族群，可调整利率 拖欠率和取消抵押品赎回权比率较高
次级抵押贷款危机 Subprime Mortgage Crisis
1
次贷危机基本过程
00年网络 股破灭， 911后衰退
01至04年 降息
房地产 复苏
拖欠违约 危机出现
月供上升， 还款压力 增大
放贷给优 质客户、 差客户
为抑制物 价上涨， 平衡贸易 赤字，04 至06升息
2
自“911”以后，为刺激经济增长，格林斯潘就在布什总统的支 持之下推行降低利率再降低利率还是降低利率的政策。美联储把 联邦基金利率经13次从6.5%调低到1％。自2004年中到2006年， 美联储先后17次加息，联邦基金利率从1%上调至5.25%。
13
美国抵押贷款市场
Alt-A贷款
Alt-A则是介于两者之间的一种贷 款，包括信用评分在620到680之 间的，是那些信用记录不错或很好， 但他们缺少或者完全没有固定收入、 存款、资产等合法证明文件的人。
优质贷款
80%
5% 15%
次级贷款
优质贷款是面向信用 等级高，信用评级
（FICO）分数在680 分以上的收入稳定的
贷款/抵押房产价值和月供/收入两 个比值
常规贷款 80% 30% 次贷 84-100% 39.7%-42.4%
53%美籍非洲人，38.7%拉美移民 利率：3/27或2/28
17
新世纪金融公司 （New Century Financial）
成立于1995年 特色业务：向低收入、个人信誉等级低、
不符合一般贷款条件的客户提供有针对 性的贷款。 运作结构：房地产投资信托的模式（华 尔街融资）
18
新世纪金融公司
2006年共发放516亿美元次级贷款，成为美 国第二大次级抵押贷款公司。
次级贷款不出现不良贷款根基？ 利率低，房产升值，即偿付保障不是建立在
客户本身的还款能力基础上
16
新世纪金融公司 （New Century Financial Corporation ）
2007年3月12日，美国新世纪金融公司的 几家债权人致函新世纪金融公司，通知该 公司违约，同时公布了该公司因没有用于 发放贷款的头寸，企业的业务出现危机。 受此影响，新世纪金融公司的股价跌至87 美分，被证交所正式停牌，美国新世纪金 融公司濒临破产。
。
8
加息周期使泡沫破裂
9
最终产生大量坏账
10
1 我们正在经历一场泡沫，但只是表层的一
层泡沫，某些地方存在着一定的泡沫，但永远不 会扩散到可以威胁整体经济健康的程度。
2 我当时也了解到一些次级抵押贷款的问题， 但我确实没有意识到这种融资行为的严重后果， 大约到了2005年末或2006年初，我才意识到这 个问题的严重性，更没想到它会引发如此大范围 的市场动荡。
优质贷款购房人。
次级抵押贷款是面向信用分 数低于620分、还款能力差、 负债较重的贷款购房人发放
的住房抵押贷款。
14
约有20%的次级贷款由商业银行和储蓄机构发 放，对于这些机构的监管是十分严格的；30% 由附属银行(Affiliate Banks)和控股公司等发 放，剩余50%的部分是由独立于联邦审核系统 以外的州立按揭公司(state-chartered mortgage companies)发放的。州政府的监管 是松弛的。
借款人
支付本金和 11%利息
A银行、SPV、信用评级机 构、担保机构、投资银行 （承销商）为投资者充当服 务人，收4%服务费
7%利率
支付本金和 7%利息
的MBS投 资者
24
如何信用增级Credit enhancement
MBS高于发起人Originator信用
与之形成鲜明对比的是，几乎所有的优级贷款都 是由严格监管下的商业银行、储蓄机构、附属银 行发放的。
15
为什么要发放次级贷款？ 因为次贷利率通常远高于优惠贷款利率，回
报较高。一般高3.5% 1994年次贷$350亿，占抵押贷款总额的
3.5% 2007年次贷$1.5万亿，占抵押贷款总额的
15%
截至2007年1月，新世纪金融公司共发放贷
款42亿美元，其中81%是次级抵押贷款。
2007年3月初，毕马威会计师事务所(KPMG) 对其能否继续经营的能力产生怀疑。
2007年3月12日公司宣布不再接受新的次级 贷款申请。债主切断资金供应。
19
新世纪金融公司 （New Century Financial）
2007年4月4日，裁减半数员工后，公司 申请破产保护。
原新世纪金融公司CEO布莱德·莫里斯 (Brad Morrice)
20
21
次贷$1.5 万亿
近$2万亿 MBS
数十万亿 美元CDO CDS
22
资产支持证券ABS Asset Backed Securities
资产特性 缺乏流动性 能产生未来现金流 房贷、其他贷款、应收款、金融资产、
门票收入、资源开采、租金收入 抵押贷款支持证券MBS
Mortgage Backed Securities Why发行MBS？
23
A银行 （BB级 贷款）
出售100万 美元资产
100万美元
SPV
出售证券 100万美元
投资者购 买100万 美元AAA 级MBS
信用评级机构、担保机构、 投资银行（承销商）
3
自2004年中开始，美联储先后17次加息，基准利率从1%上调 至5.25%。
4
5
联邦基金利率长期低于通货膨胀率，美元流动性过剩
6
大量资金涌入房地产市场，推高房价
全美房价指数
7
2006年起房地产价格止升回落，一年内全国平均房价下跌 3.5%，为自1933年代大萧条以来首次，尤其是部分地区的 房价下降超过了20%
——美联储前主席艾伦·格林斯潘
11
次级贷款
次级抵押贷款 Subprime Mortgage Loan
主要是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人 提供的贷款。 在美国，抵押贷款市场根据借款人的信用高低，将贷款分成 三种：最优贷款（prime）、次级贷款（subprime ）、超 Ａ贷款（Alt-A）。 特征 信用评分低于620分 贷款/抵押房产价值和月供/收入两个比值高 少数族群，可调整利率 拖欠率和取消抵押品赎回权比率较高
次级抵押贷款危机 Subprime Mortgage Crisis
1
次贷危机基本过程
00年网络 股破灭， 911后衰退
01至04年 降息
房地产 复苏
拖欠违约 危机出现
月供上升， 还款压力 增大
放贷给优 质客户、 差客户
为抑制物 价上涨， 平衡贸易 赤字，04 至06升息
2
自“911”以后，为刺激经济增长，格林斯潘就在布什总统的支 持之下推行降低利率再降低利率还是降低利率的政策。美联储把 联邦基金利率经13次从6.5%调低到1％。自2004年中到2006年， 美联储先后17次加息，联邦基金利率从1%上调至5.25%。
13
美国抵押贷款市场
Alt-A贷款
Alt-A则是介于两者之间的一种贷 款，包括信用评分在620到680之 间的，是那些信用记录不错或很好， 但他们缺少或者完全没有固定收入、 存款、资产等合法证明文件的人。
优质贷款
80%
5% 15%
次级贷款
优质贷款是面向信用 等级高，信用评级
（FICO）分数在680 分以上的收入稳定的