转让在建项目是否缴纳土地增值税
记账实操-土地增值税的计算及会计账务处理
记账实操-土地增值税的计算及会计账务处理什么是土地增值税土地增值税是工业会计中可能遇到的税种。
是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。
如转入未开发土地使用权，厂房转让等产生的增值额都需要缴纳土地增值税。
01土地增值税的计算一、征收范围1、国家所有土地使用权转让的增值额。
（不包括集体所有制土地、耕地）2、土地使用权、地上建筑物及其附着物发生产权转让时的增值额，包括地下建筑及各种不能脱离土地单独存在的设置。
3、转让房产中的收入，包括现金部分与非现金部分。
4、合作建房、建房后自用不征收土地增值税，但转让自建房需要缴纳土地增值税。
5、房地产的出租、房地产的重新评估、房地产的代建房行为，不属于土地增值税的征税范围。
6、利用厂房抵押，因土地增值而多获得的贷款，不缴纳土地增值税。
但因贷款不能偿还，而抵押厂房所有权变更时需要缴纳土地增值税。
二、土地增值税的计算土地增值税纳税额=土地增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数土地增值额=转让收入-扣除项目金额扣除项目金额包括：土地使用权的购入成本、附属建筑物建造或购入成本、购入过程中产生的税费。
详细如下：1、无附着物土地转让扣除项目①、购入此土地使用权时的购入成本。
②、购入此土地使用权时的相关税费、包括印花税、附加税、登记费、过户费等（不包含增值税）。
③、土地平整费。
④、拆迁补偿费、安置费。
2、新房转让扣除项目①、无附着物土地转让中扣除的所有项目。
②、房产开发成本，包括三通一平、勘察、勘测、设计等成本。
③、建造房产所发生的成本。
④、因建造房产而发生的借款产生可资本化利息的支出。
⑤、因转让房产而产生的有关税金。
3、旧厂房转让扣除项目旧厂房转让分为可取得重置厂房评估价格与不可取得厂房评估价格两种情况：a、可取得评估价格①、无附着物土地转让中扣除的所有项目。
（土地的取得成本）②、厂房重置评估价×新旧率，作为土地附着物扣除项。
房地产企业在建项目转让涉税问题研究
房地产企业在建项 目转让涉税 问题研 究
李 策
（ 中海 油基 建管 理有 限责任公 司 ，北 京 １０ １ ０ ００）
房地 产市 场 经常 存在 着 在建 工程 转让 的问题 ，尤 其 在房 地产 调控 政 策 的大环 境 下 。在 建 项 目转让 过 程 中涉 及 税种 繁 多 ，通 过 何种 方 式将 在建 项 目进 行转 让 实际 上
２ 股 权转 让 方式 的税 费 主要有 购买 印花税 、营业税 、城 市维 护建 设税 、
土地增 值税 ＝ （ ０８ ０ ４ ０ — ００ ０×２ ％一 ４ ５ ０ — ００ ０ ４ ０ ０ ２０ ０
—
１２８ 一 １ ０） Ｘ３ ％＝ ６ ． 元 ４． ６ ． Ｏ ２ ０ １ ６８万
假 设 Ｂ公 司 以 ５８０万元 的 价格 整体 转让 该 在建项 ００ 目，按 同样 原 则 和 税 率计 算 ，ｃ公 司 方 应纳 税 款 如 下 ：
契税 １ ２ ４万元 、购 置印花税 ２ ． ５ ５４万元 、营业税 ６２ ２ ３ ８ ． ５
万 元 、城 市 维 护建设 税 ４９ ８ ３ ． 万元 、教 育 费附加 １８ ８ ７ 。 。 ８． ４ 万元 、出售 印花税 ８ 万元 、土地 增值税 １３ ５ ９ ７ ． 万元 、企 ９
土 地 增 值 税 ＝ （ ０ ８ ０ ４ ０ — ００ ０Ｘ２ ％ ） Ｘ ５ ０ — ００ ０ ４ ０ ０
３ ％＝ ４０万 元 ０ ８
企 业 所 得税 ： （ ０８ ０ ４ ０ — ５４ ８ ０） ×２ ％ ５ ０ — ００ ０ ２ ．— ４ ５
＝
是一项 复 杂 的工作 ，处 理 得不 好会 给 双方 增加 很多 税 务 成本 ， 影响项 目 交及最 终 的利 润。 成 本文通过 案例 的方 式 ，
土地使用权转让增值税(土地转让增值税新政策)
土地使用权转让增值税（土地转让增值税新政策）土地增值税土地增值税在房地产行业是个大税种，对于很多企业来说，只有增值税和企业所得税这两个大税种，可是对于房地产企业来说有三个大税种：即为增值税，企业所得税，和土地增值税。
可以这么说土地增值税对房地产企业来说的税负比重远远高于增值税和企业所得税，最高税率可以达到60%，已经到了和很多西方国家的遗产税那么高了。
因此对于很多房地产企业来说，在刚刚开始拿地阶段就要进行纳税筹划，不然三个大税种一起就会让房地产企业不要说赚钱，可能最后一做汇算清缴是倒亏了钱，而且房地产企业从拿地到施工到建好销售房子，这样一个大周期下来没有6年都要有至少4年了，加上运营成本，税等等支出，前期没有很好的税收筹划，真的会倒贴很多钱。
工作过程中发现很多房地产企业的财务，对土地增值税这个税种真的没有很好地掌握到。
这里就和大家分享一下什么是土地增值税，以及怎么样理解它是超率累进税率，而不是为超额累进税率。
一、什么是土地增值税？一般而言，土地增值税是指对土地使用权转让或者出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。
土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等5项扣除项目后的余额。
土地增值税实行的是四级超额累进税率。
增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。
所以说土地增值税税率最低为30%最高为60%，有个特殊情况不用缴纳土地增值税是：建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
二、土地增值税超率累进税率–一共四级1级：增值额未超过扣除项目金额50%的部分；税率30%，速算扣除系数0%；2级：增值额超过扣除项目金额50%未超过100%部分的；税率40%，速算扣除系数5%；3级：增值额超过扣除项目金额100%未超过200%部分的；税率50%，速算扣除系数15%；4级：增值额超过扣除项目金额200%的部分；税率60%，速算扣除系数35%。
房地产在建项目不同转让方式下的涉税分析
房地产在建项目不同转让方式下的涉税分析房地产在建项目是指房地产开发企业在规划用地范围内，按照规划条件和要求，采用科学的设计、施工、装修手段，建造的、具有经济可行性的住宅、公私建筑等建筑物，其主体结构尚未建成或尚未取得不动产权证书的项目。
在建项目的转让方式有多种形式，包括转让土地使用权、整体转让房地产项目、转让房屋预售权等。
而不同的转让方式下涉税问题也各有不同，需要开发企业和购买方在转让时注意相应的税务规定。
一、转让土地使用权转让土地使用权是指开发企业在取得国有土地使用权证书后，将土地使用权转让给其他单位或个人的行为。
在用地取得后转让土地使用权，需要缴纳土地增值税和城市维护建设税。
根据《中华人民共和国土地管理法》和《土地增值税法》，在取得土地使用权后，如果转让土地使用权所得不超过土地成本以及房屋建设成本和相关税费的，可以不收取土地增值税。
但如果土地使用权转让所得超过上述成本，需要按照土地增值税法规定缴纳土地增值税。
根据《中华人民共和国城市维护建设税法》规定，转让土地使用权的单位或个人应当按照土地转让所得额的5%交纳城市维护建设税。
因此在转让土地使用权的过程中，需要注意相关税费的计算和缴纳，以避免因税收问题而导致转让交易受阻。
二、整体转让房地产项目整体转让房地产项目是指开发企业将整个在建项目转让给其他单位或个人的行为。
在整体转让房地产项目时，需要缴纳的税费包括增值税、契税和土地增值税。
根据《中华人民共和国增值税法》规定，房地产项目的整体转让应当按照国家规定的增值税税率计算并缴纳增值税。
增值税法对房地产项目的整体转让有严格的规定，需要开发企业在转让时结合实际情况进行计算和缴纳增值税。
根据《中华人民共和国契税法》规定，购买房地产项目需要缴纳契税。
在整体转让房地产项目时，购买方需要根据合同约定的价格缴纳相应的契税。
在整体转让房地产项目时，如果转让项目所在的土地使用权不是通过竞买方式取得，而是政府划拨或者协议出让的，需要根据《中华人民共和国土地增值税法》规定缴纳土地增值税。
在建工程转让税费计算
在建工程转让税费计算纳税是每个公民应尽的义务与责任，在建筑工程转让的过程中，也是需要交纳一定的税费的？，那么在建工程转让税费计算？接下来就跟随我一同来了解在建工程转让税费计算。
一、在建工程转让税费的计算1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。
2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；与转让房地产有关的税金等。
3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。
为计算方便，可以通过速算公式计算：土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数。
（0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率）二、在建工程转让的土地增值税问题根据《国家税务总局关于印发的通知》(国税函发[1995]110号)在具体计算增值额时，区分以下几种情况进行处理：1、对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
2、对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20％以及在转让环节缴纳的税金。
3、对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。
由于土地增值税计算业务复杂性，企业需要提交相关详细资料到主管税务机关进行判断。
三、在建工程转让的流程综合现行有关法律法规的规定，通过资产转让方式转让在建工程，应履行以下程序：1、对双方已确定的各项转让内容进行逐一清点、核查，或由专业评估机构对目标资产进行评估后确定转让价格，并在此基础上签订书面转让合同；2、在相应行政机关办理相关过户登记。
建筑工程税务知识
建筑工程税务知识
在建筑工程中，税务是一个重要的方面，涉及到纳税人的义务和权益保障。
以下是一些与建筑工程税务相关的知识点：
1. 增值税：建筑工程的主要税种之一，用于对建筑材料、劳务等征收。
根据国家政策，对于一些特定的建筑工程，可以享受增值税优惠政策。
2. 个人所得税：对于从事建筑工程领域的个人，根据其工资、劳务报酬等应缴纳个人所得税。
根据个人所得税法，可以享受一定的免税额和各种扣除项目。
3. 企业所得税：对于从事建筑工程的企业，根据其利润应缴纳企业所得税。
根据企业所得税法，一般纳税人可以选择按照实际利润率或综合税率计算。
4. 资源税：对于从事采矿、石油、天然气等建筑工程中所涉及的资源开采活动的企业，应缴纳相应的资源税。
5. 城市维护建设税和教育费附加：作为地方税种，对从事建筑工程的企业也会征收这两项税费。
其税率和征收比例由各地自行制定。
6. 印花税：在建筑工程项目中，涉及到合同、发票等纸质文件的签订和使用，可能需要支付一定比例的印花税。
7. 土地增值税：在建筑工程项目中，涉及到土地的出让、转让
等交易行为，需要缴纳土地增值税。
8. 税务登记：从事建筑工程的纳税人需要按照规定完成税务登记手续，获取纳税人资格。
需要注意的是，以上仅为建筑工程税务的一些基础知识，实际情况可能因地区和具体项目而有所不同。
为保证合规纳税，建议纳税人在经营建筑工程项目时，及时了解当地的税收政策，并咨询专业税务机构以获取相关指导。
以土地使用权、在建工程出资的税费缴纳问题
以土地使用权、在建工程出资的税费缴纳问题（一）营业税：免交《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：近来，部分地区反映对股权转让中涉及的无形资产、不动产转让如何征收营业税问题不够清楚，要求明确。
经研究，现对股权转让的营业税问题通知如下：1.以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
2.对股权转让不征收营业税。
3.《营业税税目注释（试行稿）》（国税发〔1993〕149号）第八、九条中与本通知内容不符合的规定废止。
本通知自2003年1月1日起执行。
（二）土地增值税：免交《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）（1）关于以房地产进行投资、联营的征免税问题对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
（2）关于合作建房的征免税问题对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
（三）印花税：双方都要交1.转移土地使用权书据属于印花税征收范围《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条下列凭证为应纳税凭证:（一）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；（二）产权转移书据；（三）营业账簿；（四）权利、许可证照；（五）经财政部确定征税的其他凭证。
《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号文）第三条对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
结论：以土地使用权作价出资，必然涉及土地使用权权属变更，由此而签订的产权转移书据即为印花税应纳税凭证。
公司转让自建房屋土地增值税计算举例讲解
一、公司转让自建房屋土地增值税计算概述自建房屋出售的增值税计算是指在公司将自建房屋进行转让时需要缴纳的土地增值税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，自建房屋转让所得需要按照一定的比例缴纳土地增值税，而这个比例主要由自建房屋的使用年限来确定。
下面通过举例，直观地了解公司转让自建房屋土地增值税的具体计算方法。
二、公司转让自建房屋土地增值税计算举例假设某公司自建的商业楼房由于业务调整需要转让，在转让时需要计算所得金额的土地增值税。
首先需要明确的是，自建房屋的使用年限为20年，转让所得为2000万元。
1. 计算应纳税额土地增值税的应纳税额计算公式为：应纳税额 = （转让所得 - 成本）× 土地增值税税率其中，成本包括自建房屋的建设成本和相应的增值税。
2. 计算自建房屋的建设成本自建房屋的建设成本包括土地成本和建筑物成本，因此需要分别计算土地成本和建筑物成本。
a. 计算土地成本假设自建商业楼房的土地面积为1000平方米，购置土地时的成本为1000万元，20年后土地的市场价值为2000万元。
根据土地增值税暂行条例，计算土地的增值额为：土地增值额 = 土地市场价值 - 土地成本 = 2000万元 - 1000万元 = 1000万元b. 计算建筑物成本假设自建商业楼房的建设成本为8000万元，相应的增值税为1600万元。
c. 总成本建筑物成本 + 土地增值额 = 8000万元 + 1000万元 = 9000万元3. 计算应纳税额应纳税额 = （2000万元 - 9000万元）× 30 = -7000万元× 30 = -2100万元由于应纳税额为负数，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，转让所得为负值的情况下无需缴纳土地增值税。
三、总结通过以上举例，我们可以清晰地了解到公司转让自建房屋土地增值税的具体计算方法。
在实际操作中，公司在转让自建房屋时需要根据土地增值税的相关规定进行计算，并按规定缴纳税款。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
转让在建项目是否缴纳土地增值税
来源:未知 作者:admin 点击: 181 次 时间:2012-02-06 10:05
【问题】
我公司是房地产开发企业，有一酒店项目，目前在建状态，建成后作为固定资产自己经营。
现在我公司成立一家控股51%的子公司，也是房地产开发企业，想把该酒店项目投资到子公司中，由子公司作为固定资产经营。
上述在建项目的投资行为，是否免缴土地增值税？
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
我公司理解，上述两项规定国家是想禁止的房地产企业的开发项目转让投资不得免缴土地增值税。
对于自建项目，作为固定资产的投资行为是否应该可以免缴土地增值税？
【解答】
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定：房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
《土地增值税清算管理规程》第十九条规定，非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产……。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。
商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。
依据上述规定，房地产开发企业以其建造的非商品房（依法证明）进行投资，暂免征收土地增值税。
否则，应视同销售房地产，缴纳土地增值税。