“断供”引发的商品房买卖合同和担保贷款合同解除问题
断供能否解除购房合同
首先，我们需要明确的是，购房合同是购房人与开发商之间就房屋买卖达成的法律文件，它规定了双方的权利和义务。
在合同中，通常会涉及贷款还款的相关条款，包括还款时间、还款方式等。
若购房人出现断供行为，是否可以解除合同，需根据合同条款以及相关法律规定来判定。
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，合同解除分为约定解除和法定解除两种。
约定解除是指双方在合同中明确约定了解除合同的条件，一旦这些条件成就，合同即可解除。
法定解除则是指在法律规定的特定情况下，一方有权解除合同。
在购房合同中，若双方约定了断供作为解除合同的条件，那么在购房人断供的情况下，开发商可以根据合同约定解除合同。
如参考信息[1]中的案例，某房地产公司与购房人签订的《商品房买卖合同》中明确约定，若购房人不按期偿还银行贷款，导致银行要求房地产公司承担担保责任的，房地产公司有权解除合同。
因此，在这种情况下，开发商可以依据合同约定解除合同。
然而，即使合同中有约定解除条款，开发商在行使解除权时，也需遵循以下原则：1. 合同解除权的行使应当合理。
开发商在购房人断供后，应给予购房人一定的宽限期，以促使其履行还款义务。
2. 解除合同应当符合法律规定。
若购房人断供是由于不可抗力等特殊情况导致的，开发商不得解除合同。
3. 解除合同应当公平合理。
在解除合同过程中，开发商应充分考虑购房人的利益，避免损害购房人的合法权益。
此外，若购房人断供并非由于自身原因，而是银行或其他第三方原因导致的，开发商在解除合同时，应承担相应的责任。
总之，断供能否解除购房合同，取决于合同约定、法律规定以及具体情况。
在购房合同中，若双方约定了断供作为解除合同的条件，且符合上述原则，开发商可以解除合同。
然而，在实际操作中，开发商在行使解除权时，仍需谨慎，以确保合同解除的合法性和合理性。
断供开发商解除购房合同
近年来，房地产市场风云变幻，部分开发商因资金链断裂导致项目停工，购房者面临断供的风险。
在此背景下，购房者与开发商解除购房合同成为了一种无奈的选择。
本文将从法律角度分析断供开发商解除购房合同的相关问题，以期为购房者提供一定的参考。
一、断供开发商解除购房合同的合法性根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方有下列情形之一的，对方可以解除合同：1. 在履行期限届满之前，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；2. 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；3. 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；4. 法律规定的其他情形。
在断供开发商的情况下，开发商未能在约定的时间内交付房屋，属于违约行为。
因此，购房者有权依据上述法律规定，解除与开发商签订的购房合同。
二、解除购房合同的法律程序1. 购房者向开发商发出解除合同的通知，要求开发商在规定期限内履行合同义务。
若开发商在规定期限内仍未履行，购房者可依法向法院提起诉讼。
2. 购房者向法院提交解除合同的申请，并提供相关证据，如购房合同、开发商违约证明等。
3. 法院受理案件后，依法进行审理。
若法院认定购房者主张合法，可判决解除购房合同。
三、解除购房合同的法律后果1. 购房者需退还已支付的购房款，开发商退还购房者所支付的定金及利息。
2. 购房者可要求开发商承担违约责任，如赔偿损失、支付违约金等。
3. 若开发商在解除合同后，购房者要求继续履行合同，开发商应继续履行，否则仍需承担违约责任。
四、购房者权益保障1. 购房者在签订购房合同时，应仔细阅读合同条款，了解自己的权益。
2. 购房者应关注开发商的资金状况，确保项目顺利推进。
3. 购房者可要求开发商提供项目进展报告，以便及时了解项目动态。
4. 购房者可寻求法律援助，维护自己的合法权益。
总之，断供开发商解除购房合同是一种无奈的选择。
购房者应依法行使自己的权利，维护自身合法权益。
业主“断供”与开发商的合同解除权问题研究
业主“断供”与开发商的合同解除权问题研究房价下跌，许多业主选择“断供”。
2018年11月，一则关于广东出现“断供潮”的传言在朋友圈中传开。
在流传的朋友圈版本中，一张疑似广东省法院约稿信息的截图，内容包括“我省部分地区出现楼市断供潮，对房地产市场和金融秩序造成较大影响”，需收集全省法院审理的商品房买卖中涉金融借贷案件的情况。
2019年1月，经济之声《天下财经》报道，最近有消息称，阿里线上拍卖房数量直线上升，楼市出现“断供潮”。
小编并不想考证信息的真实性，更关注“断供”背后的问题：随着国家房地产调控政策的实施，作为大多数消费者购房的主要方式——按揭贷款所隐含的法律风险正逐渐显现。
因此，研究购房者断供情形下开发商的合同解除权，对于司法实践和制度完善具有重要意义。
一、按揭贷款购房的基本模式——阶段性担保在预售商品房交易过程中，由于买受人所购买之商品房尚未开工建设或尚未完工，商品房的不动产权证亦未办理，无法像现房销售一样直接由买受人以其所购房屋向银行提供抵押担保。
因此，在借款合同签订之日起至买受人取得不动产权证并办妥抵押登记手续前，通常是由开发商在此期间向按揭银行提供保证担保。
开发商在按揭银行设有保证金账户，当业主断供时，按揭银行有权在开发商的保证金账户中扣除相应欠付按揭款。
现实生活中，《商品房预售合同》签订并经备案后，业主办理按揭付清房款，但因业主断供致使开发商承担保证责任代付按揭款时，开发商能否解除购房合同？如若不能，开发商收不回商品房，还要一直替业主支付按揭款，岂不是赔了夫人又折兵？！即使可以执行商品房以充抵代偿款，但此时断供业主通常资金链已经断裂，开发商向断供业主追偿必然遥遥无期。
另外，在开发商行使合同解除权的时候又会遇到案涉房产被法院预查封的情况，解除合同更会受阻。
此时，针对被法院预查封的预售商品房，开发商是否能够要求解除合同？二、司法实践中的两种审判观点第一种审判观点：支持解除合同。
【案例一】江苏高院（2015）苏商终字第00079号常州市武进区广信农村小额贷款股份有限公司、常州天安元城房地产发展有限公司等借款合同纠纷、案外人执行异议之诉民事判决书。
购房者断供合同解除
一、背景随着我国房地产市场的快速发展，购房者的数量也在不断增加。
然而，由于种种原因，部分购房者可能无法继续履行购房合同约定的还款义务，导致断供现象的发生。
在此背景下，本文旨在探讨购房者断供合同解除的相关问题。
二、断供合同解除的法律依据1.《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
”2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条规定：“因不可抗力或者一方当事人违约，致使商品房买卖合同目的不能实现的，当事人可以解除合同，并可以要求赔偿损失。
”三、购房者断供合同解除的条件1.购房者无法继续履行合同约定的还款义务，即断供。
2.购房者已通知开发商其无法继续履行合同约定的还款义务。
3.开发商在合理期限内未采取补救措施，如协商还款、减免部分贷款等。
4.购房者与开发商协商一致，解除合同。
四、购房者断供合同解除的程序1.购房者向开发商发出书面通知，说明其无法继续履行合同约定的还款义务，并要求解除合同。
2.开发商收到通知后，应在合理期限内给予答复。
若开发商同意解除合同，双方应签订书面解除协议。
3.若开发商不同意解除合同，购房者可向法院提起诉讼，要求解除合同。
五、购房者断供合同解除的法律后果1.购房者应承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。
2.开发商有权收回房屋，并要求购房者支付剩余房款。
3.若购房者已支付部分房款，开发商应退还购房者已付房款及利息。
4.双方应按照解除协议，处理剩余合同事宜。
六、总结购房者断供合同解除是房地产市场中常见的一种现象。
在处理此类纠纷时，双方应遵循法律法规，依法维护自身权益。
从“购房者断供”案例看开发商的合同解除权
◆学术前沿
实现合同目的， 当事人可以解除合同”的规定， 应赋予开发商买 由于断供并不是买卖合同本身的违约行为， 似乎不在 《合同 法》 第 94 条第 （四） 项明定的范围之内。 对此， 最高院民一庭编著 的 《关于商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解和适用》 对第 24 条作出了这样的解释： “论及合同目的不能实现而导致合同解 除的原因只有两个， 即不可抗力和当事人一方迟延履行债务或者 有其他违约行为。 但本条所涉合同的目的不能实现的原因， 似不 在法律明定范围之内。然一如前述，基于此类合同的特殊性考 虑， 有必要在此对该情形作适当扩充” 。本案应属同理。 另王某仅还了 18 期贷款就断供， 其违约部分比例达到 71%， 应属于部分履行情况下的根本违约， 这无须赘述。 （三） 不赋予开发商合同解除权亦不符合公平原则 公平原则是民法的一项基本原则， 它要求民事主体应依据社 会公认的公平观念从事民事活动， 同时也要求立法者和裁判者在 民事立法和司法的过程中应维持民事主体之间的利益均衡， 以维 持当事人之间的利益均衡。本案， 银行处于强势地位， 开发商必 须为购房人向银行贷款提供阶段性担保， 一旦断供， 开发商就不 得不承担提前清偿贷款的责任， 已经承担了很大的商业风险。 如 果开发商承担了保证责任， 购房人又拒绝补交付款， 还不赋予开 发商合同解除权， 对于开发商而言显然是不公平的。因此， 从公 平地均衡当事人之间的利益来看， 也应该赋予开发商买卖合同的 解除权。 （四） 不赋予开发商合同解除权纠纷就无法解决 不赋予开发商合同解除权的结果是： 买卖合同一直得不到履 行， 其商品房将一直空置， 既不能交付、 又不能另行出售。 我们不 能要求开发商在王某仅实际缴纳 89575.74 元房款的情况下，交 付房屋。即使将王某所欠的 219005.26 元看成是担保债务， 双方 也应该同时履行； 王某不付款， 买卖合同依然不能履行。司法救 济是权利保障的最后一道屏障， 有侵害必有救济是司法救济的一 项基本原则， 买卖合同不能解除的结果无疑是有悖于该原则的。 通过分析可以得出： 本案中买卖合同的继续履行已经成为事 实上的不可能， 继续存在已经毫无意义， 应该赋予开发商买卖合 同的解除权。 四、 结语 论及导致合同解除的原因一般是被解除合同本身的违约行 为。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解 释》 第 23 条、 第 24 条分别对 “未能订立商品房担保贷款合同的商 品房买卖合同的解除权” 、 “商品房买卖合同被确认无效或者被撤 销、 解除后的担保贷款合同的解除权” 作出规定， 应理解对买卖合 同与按揭贷款合同特殊关系的考虑。解释没有对断供情形下的 开发商的买卖合同解除问题作出规定， 但实践中断供现象大量存 在， 本文就此进行探讨， 希望能完善断供纠纷的解决。
处理“业主断供”事件的处理办法
处理“业主断供”事件的处理办法现金癸·领海郡项目中出多位业主弃房断供，导致我公司被卷入了业主与银行之间的按揭贷款纠纷.造成维权周期长，维权程序复杂成本高。
处理办法如下
一、在给业主办房产证前，需审核其是否有断供的失信行为，如有需停止办证。
集中交由法务部协同处理
二、法务部依据《商品房买卖合同》之附件四：补充条款第二条第6
项处理，经催告无果，可解除商品房买卖合同。
三、财务部负责与银行进行清算。
四、销售部一定要把好关。
如果未能及时发现断供，而办证的，必须走法院诉讼程序，同时也可能因为业主（买受人）失联而走公告公示程序，这样会造成漫长的维权周期，还要不停为之代垫月供。
断供法院解除购房合同
一、断供现象概述断供，即购房者在购房后，因种种原因未能按时向银行偿还按揭贷款。
造成断供的原因包括：购房者收入减少、家庭变故、房价下跌等。
断供现象不仅损害了购房者的信用，也给开发商带来了经济损失。
二、开发商的合同解除权在购房断供的情况下，开发商有权根据合同约定解除商品房买卖合同。
根据《中华人民共和国民法典》规定，如果购房人未依约向银行偿还按揭贷款，开发商向银行承担担保责任后，有权向购房人请求解除商品房买卖合同并主张违约责任。
具体来说，开发商行使合同解除权的条件如下：1. 购房者未按约定偿还按揭贷款；2. 开发商已向银行承担担保责任；3. 开发商在合理期限内通知购房者解除合同。
三、法院解除购房合同的法律依据法院在审理购房断供合同纠纷案件时，应依据以下法律依据：1. 《中华人民共和国民法典》合同编关于商品房买卖合同的相关规定；2. 《中华人民共和国合同法》关于合同解除的相关规定；3. 《中华人民共和国担保法》关于担保责任的相关规定。
四、法院解除购房合同的程序1. 开发商向法院提起诉讼，要求解除购房合同；2. 法院受理案件，并通知购房者参加诉讼；3. 法院依法审理案件，根据案件事实和法律规定，作出解除购房合同的判决；4. 裁判生效后，开发商和购房者应按照判决履行各自的权利和义务。
五、购房者的法律后果1. 购房者应向开发商支付违约金；2. 购房者应承担开发商因解除合同而产生的损失；3. 购房者应协助开发商办理合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续、商品房抵押预告登记注销手续。
总之，在购房断供的情况下，法院有权依法解除购房合同。
这一举措有利于维护开发商的合法权益，也有助于推动房地产市场的健康发展。
对于购房者而言，应认真履行合同义务，避免因断供而造成不必要的纠纷。
购房断供合同解除权
1. 合同解除权的概念：
合同解除权是指合同一方或双方根据法律规定或合同约定，在合同履行过程中，单方面解除合同的权利。
合同解除权是合同法赋予合同当事人的一种权利，用以维护合同当事人的合法权益。
2. 购房断供：
购房断供是指购房者在购买房屋后，由于各种原因（如资金链断裂、收入减少等）导致无法继续偿还贷款，从而停止还款的行为。
3. 合同解除权在购房断供情况下的应用：
- 卖方解除权：在购房断供的情况下，如果购房者未能按时偿还贷款，根据合
同约定或法律规定，卖方有权解除合同。
此时，卖方可以要求购房者归还已支付的房款，并可能要求赔偿因其违约行为造成的损失。
- 买方解除权：在某些情况下，如果购房者在购房过程中遇到不可抗力等因素
导致无法继续履行合同，购房者可以行使合同解除权，解除购房合同。
4. None购房断供合同解除权：
“None”在这里可能表示“无”或“没有”，即在没有特定情况下，购房断供
合同解除权可能不存在。
具体来说，以下几种情况可能导致购房断供合同解除权不存在：
- 合同中没有约定解除条款：如果购房合同中没有明确约定在购房者断供情况
下可以解除合同，那么合同解除权可能不存在。
- 法律规定不允许解除：在某些情况下，法律规定在购房者断供时，合同双方
不得解除合同，如购房贷款合同等。
- 合同解除权已行使完毕：如果购房者在合同履行过程中已经行使了解除权，
那么合同解除权可能不存在。
总之，购房断供合同解除权的存在与否取决于合同约定、法律规定以及具体情况。
在实际操作中，建议双方在签订合同时明确相关条款，以避免日后产生纠纷。
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“断供”引发的商品房买卖合同和担保贷款合同解除问题
——房地产公司诉吴某龙商品房预售合同案【案件基本信息】
1.裁判书字号
浙江省台州市天台县人民法院（2020）浙1023民初903号民事判决书
2.案由：商品房预售合同纠纷
3.当事人
原告：房地产公司
被告：吴某龙
第三人：某银行天台县支行
【基本案情】
吴某龙向房地产公司购买商品房，2018年1月25日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定房屋价款计781471元，买受人向出卖人支付房款首付款161471元，并到出卖人指定的银行办理余款按揭手续。
《商品房买卖合同》附件八约定，房地产公司提供阶段性按揭贷款担保事宜，吴某龙没有按期偿还银行贷款本息，经银行出具证明，房地产公司有权向吴某龙催告，催告15天后仍未还款的，房地产公司有权解除合同，撤销预售登记，吴某龙所欠银行的贷款由房地产公
司直接给付银行，在办理撤销抵押手续后，房地产公司可以重新出售房屋，售出后30天内将原收取的首期房款及吴某龙已还银行的贷款本金在扣除定金、银行罚息、利息、赔偿金、代偿款项所产生的损失、撤销抵押等费用后返还吴某龙。
双方还约定吴某龙逾期偿还银行到期贷款本息累计二次以上（含二次）或者银行终止借款合同或者银行通知房地产公司承担保证责任的，房地产公司有权解除《商品房买卖合同》并要求吴某龙承担违约责任。
2018年7月26日，吴某龙、某银行天台县支行，房地产公司三方签订了《个人购房担保借款合同》一份，吴某龙向某银行天台县支行借款用于购房，房地产公司提供阶段性保证和抵押，保证期间为自借款发放之日至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。
2018年6月12日，案涉房屋办理了预售商品房买卖预告登记，同年8月3日，案涉房屋办理了预售商品房抵押权预告登记。
2019年10月、11月、12月，2020年1月、2月，吴某龙均未能按约还本付息，截至2020年3月27日，未结清期数为5期，尚欠本金609501.81元，利息14837.65元。
【案件焦点】
1.房地产公司与吴某龙签订的《商品房买卖合同》是否应当解除；
2.解除《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》的诉讼请求是否应当合并审理；
3.如《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》均解除，开发商房地产公司是否可以直接承担买受人吴某龙对银行的还款责任。
【法院裁判要旨】
浙江省台州市天台县人民法院经审理认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
房地产公司与吴某龙在合同中约定逾期偿还银行到期贷款本息累计
二次以上（含二次）或者银行终止借款合同或者银行通知房地产公司承担保证责任的，房地产公司有权解除《商品房买卖合同》。
现吴某
龙已逾期向某银行天台县支行还款累计5期，解除合同的条件已成就，故对房地产公司要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
吴某龙、某银行天台县支行应当协助房地产公司办理注销《商品房买卖合同》项下房地产的备案登记手续以及预购商品房预告登记手续。
《商品房买卖合同》解除后，《个人购房担保借款合同》的合同目的已无法实现，某银行天台县支行作为担保权人主张同时解除《个人购房担保借款合同》，而房地产公司亦请求法院判决由其直
接向某银行天台县支行支付贷款本息，双方实际达成了解除合同的合意，对某银行天台县支行解除《个人购房担保借款合同》诉讼请求，法院予以支持。
对于某银行天台县支行因《个人购房担保借款合同》解除而遭受的利息损失，因上述合同解除系买受人吴某龙违约导致，某银行天台县支行最终可向吴某龙主张，为减少当事人之间不必要的诉累，利息损失可由房地产公司直接对某银行天台县支行进行赔偿，房地产公司已赔偿的款项，在应当返还吴某龙的购房款中予以抵销。
利息损失参照《个人购房担保借款合同》中的约定计算至本息还清日止。
浙江省天台县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：
一、解除房地产公司与吴某龙签订的《商品房买卖合同》；
二、解除房地产公司、吴某龙、某银行天台县支行签订的《个人购房担保借款合同》；
三、房地产公司应于判决生效之日起十日内返还吴某龙购房款；
四、限房地产公司于本判决生效之日起十日内返还某银行天台县支行贷款本金并赔偿利息损失；
五、吴某龙应赔偿房地产公司律师代理费损失并赔偿第四项中房地产公司已向某银行天台县支行支付的利息，律师代理费及利息损失在第三项中予以抵扣。
一审宣判后，当事人未上诉，现判决已发生法律效力。
【法官后语】
在贷款购房情形下，买受人、开发商与银行之间实际形成了“三角法律关系”，即买受人与开发商之间的房屋买卖关系，买受人与银
行之间的借款及抵押关系，开发商与银行之间的担保关系。
开发商行使解除权，人民法院应当重点审查商品房买卖合同中的具体约定。
如双方未约定买受人“断供”可以解除合同的，该种情形下能否解除商品房买卖合同在司法实践中分歧较大。
一种观点认为，开发商不享有法定解除权。
买受人的主要义务是支付购房款，至于购房款的来源是买受人自有资金还是借款与开发商无关，买受人“断供”实际是未按约定向银行履行还款责任，该违约行为基于买受人、开发商、银行三方订立的商品房担保贷款合同而非买受人与开发商订立的商品房买
卖合同。
另一种观点认为，商品房买卖合同与担保贷款合同是有紧密联系并且能相互影响的特殊合同关系，买受人“断供”导致开发商承担担保责任，之前获得的房屋价款又被银行从保证金账户中扣回，房款“得而复失”显然使开发商售房营利的合同目的不能实现，应当赋予开发商解除权。
笔者认为，如果买受人“断供”较少，之后又能及时补足，开发商承担并不沉重的担保责任后亦可向买受人追偿以弥补损失，此时仍以开发商“合同目的不能实现”之由苛责买受人有失公平；反之，开发商承担了较重甚至与银行贷款金额相当的担保责任后，实践中买受人往往并无可供执行的财产，房屋因诉讼被长期搁置，增加了开发商资金断裂的风险，故此时赋予开发商解除权较为合理。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，担保权人即银行作为有独立请求权第三人提出诉讼请求或者就担保贷款合同纠纷另行起诉的，应当与商品房买卖合同纠纷合并审当无争议。
从合同的产生看，商品房担
保贷款合同的成立依赖于商品房买卖合同的成立；从合同的履行目的看，商品房担保贷款合同的履行服务于商品房买卖合同的履行，二者纠纷相伴而生，无论是银行作为担保权人，还是开发商作为阶段性担保的保证人，主张解除商品房担保贷款合同均应当与商品房买卖合同合并审理。
商品房买卖合同和担保贷款合同解除后，款项的返还原则上仍应遵循合同的相对性，即开发商将房款返还买受人，买受人返还房屋；与此同时，买受人将全部贷款返还银行，银行则返还买受人已经偿还的本金及利息；对于因担保贷款合同解除而受到的损失，银行可以要求“断供”的买受人予以赔偿。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
”为了减少不必要的重复、烦琐和当事人的诉累，在合并审理的情况下，可以由开发商直接向银行返还贷款，并直接向银行承担买受人应当承担的责任，这是上述司法解释规定的应有之义。