开发商承担阶段性担保后能否解除购房合同收回房屋
房款交了,开发商把房子抵押给银行,购房合同没签怎么办
房款交了,开发商把房子抵押给银行,购房合同没签怎么办篇一：购房者签订商品房买卖合同后申请按揭贷款未获批准与开发商形成纠纷购房者签订商品房买卖合同后申请按揭贷款未获批准与开发商形成纠纷，购房者原商品房认购书交纳的定金是否可以要求开发商退还？在如今的商品房交易中，普通购房者往往都会选择银行按揭的方式购买商品房。
开发商在销售宣传中，也往往会承诺成功按揭没有问题。
但由于按揭贷款是银行和购房人之间发生的法律关系，购房人的按揭申请是否被批准，权利在银行，而不在开发商。
因此，常常出现银行按揭贷款不成，导致商品房买卖合同难以继续履行，合同解除后已付款项的返还问题。
有的开发商认为，依据20XX年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称（解释》）第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
”第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
”据此，开发商认为，因为按揭不成是由于购房人单方的原因，应归责于购房人，所以其在解除合同后只需返还购房人的首付款，而购房人认购时所交纳的定金不应返还。
面对这种情况，购房人往往有苦难言。
那么，开发商的抗辩行为是否符合法律的规定？我们认为，开发商的这种辩解不能成立：首先，开发商与购房者签订商品房认购书和签订正式商品房买卖合同完全是两个不同的法律行为，是两个法律性质完全不同的交易阶段，法律效果也完全不同。
江西高院发布2023年度全省法院房屋买卖合同纠纷十大典型案例
江西高院发布2023年度全省法院房屋买卖合同纠纷十大典型案例文章属性•【公布机关】江西省高级人民法院,江西省高级人民法院,江西省高级人民法院•【公布日期】2023.08.29•【分类】其他正文2023年度全省法院房屋买卖合同纠纷十大典型案例近年来，受经济形势变化、新冠疫情及房地产行业转型升级等多重叠加因素影响，全省各级法院受理的房屋买卖合同纠纷案件数量（主要是商品房预售合同纠纷和商品房销售合同纠纷）呈上升趋势。
为有效维护房地产市场健康发展，同时依法保护住房消费者合法权益，坚决防范房地产风险向金融、社会等领域传导，全省各级法院坚持在党的领导下，提高政治站位，积极把依法履职融入服务中心大局之中，深入贯彻落实中央和省委经济工作会议精神，依法稳妥地处理了一大批房屋买卖合同纠纷案件，为实现房地产市场稳定和购房者合法权益的“双维护”提供了有力的司法服务和保障。
为充分发挥典型案例的指引示范和普法宣传作用，进一步为全省房地产市场健康发展营造良好的法治环境，我院组织评选了2023年度全省法院房屋买卖合同纠纷十大典型案例。
其中既有涉及商品房逾期交付、办证、群体性纠纷、“一房二卖”等热点问题的案例，也有涉及商品房买卖合同解除、名为购房实为担保等新裁判理念的案例。
这些案例的选取均具有一定的代表性和典型性，与人民群众的生活和利益息息相关，也对人民法院裁判类案具有重要的借鉴参考价值。
案例一“府院联动”盘活项目，保障交房化解纠纷——殷某夫妇诉彭泽某房地产公司、彭泽某银行房屋买卖合同纠纷案【基本案情】2019年9月25日，殷某夫妇与彭泽某房地产公司签订两份《商品房买卖合同》，合同约定了房屋价款、交房时间、逾期交房责任等内容。
殷某夫妇支付了购房首付款，并与彭泽某银行签订了按揭贷款合同。
后银行依约将贷款划入房地产公司账户，殷某夫妇亦依约向银行按月支付按揭贷款，但房地产公司未按约定期限交房。
殷某夫妇认为房地产公司逾期交房构成违约，遂起诉到法院要求解除购房合同，返还购房款等。
开发商能否解除购房合同
---开发商能否解除购房合同购房合同是购房者与开发商之间确立的关于房屋买卖的法律文件。
然而，在现实生活中，由于各种原因，开发商有时可能会考虑解除购房合同。
那么，开发商能否解除购房合同呢？这需要从法律角度和合同条款两方面进行分析。
首先，从法律角度来看，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同当事人应当遵守诚实信用原则，不得擅自解除合同。
除非出现以下几种法定情形：1. 合同订立后，合同的基础条件发生重大变化，致使合同无法履行或者履行将损害当事人利益，且变更或解除合同是必要的。
2. 由于不可抗力，合同无法履行或者履行将给当事人带来重大损失。
3. 当事人一方违约，导致合同无法履行。
在这些情况下，开发商可以依法解除购房合同。
但需要注意的是，即使出现上述情形，开发商也应当依法承担相应的责任，如赔偿购房者因此遭受的损失。
其次，从合同条款角度来看，购房合同中通常会约定一些解除合同的条件。
如果合同中有明确约定开发商可以解除合同的情形，那么开发商在满足这些条件时可以解除合同。
以下是一些常见的解除合同条款：1. 购房者未按约定支付房款或延迟支付房款。
2. 购房者违反合同约定，擅自改动房屋结构或用途。
3. 购房者因个人原因无法继续履行合同。
在这些情况下，开发商有权解除合同。
然而，即使合同中有解除条款，开发商也应当遵守合同法的规定，依法履行通知义务，并承担相应的责任。
此外，还有一些特殊情况需要考虑：1. 如果购房合同已经备案，那么开发商解除合同需要经过相关部门的批准。
2. 在合同履行过程中，如果开发商擅自解除合同，购房者有权要求开发商承担违约责任。
总之，开发商能否解除购房合同取决于法律规定的情形、合同条款的约定以及具体实际情况。
在处理此类问题时，开发商和购房者都应依法行事，确保自身权益不受侵害。
同时，购房者应密切关注合同条款，确保自身在合同履行过程中的合法权益得到保障。
购房合同抵押情况解押时间
1. 购房人与开发商签订购房合同后已经办理了房屋抵押手续还能再解押吗？
- 是的，购房人可以要求开发商限期对所购房屋进行解押。
根据法律规定，开发商在签订商品房买卖合同之后，只有在取得抵押权人（即贷款银行）书面同意的情况下才能将作为抵押物的房屋转让给购房人，否则其转让行为无效。
2. 解押时间：
- 解押时间通常需要以下几个步骤：
- 开发商与抵押权人（银行）协商，请求解除抵押权。
- 抵押权人同意后，开发商需要办理相应的抵押登记注销手续。
- 一旦抵押登记被注销，房屋的抵押状态解除。
3. 特殊情况下的处理：
- 如果开发商的抵押行为在购房人与开发商签订商品房买卖合同之后，购房人可依据商品房买卖合同的有关约定要求开发商承担因房产抵押所可能造成的损失，包括无法按期办理产权证等。
- 如果开发商未告知购房人即办理了抵押登记，购房人可以收集证据，如购房合同、付款凭证等，向法院提出执行异议。
4. 开发商单方面解除购房合同的权利：
- 开发商在不知情的情况下将已抵押的房子出售给购房人，这种行为通常是违法的。
开发商无权单方面解除购房合同，除非合同中有明确的违约条款，或者双方协商一致。
5. 房屋抵押与物业费：
- 即使房屋被抵押，购房人仍需按照物业管理规定缴纳物业费。
物业费是房屋维护、管理服务费用，与房屋是否被抵押无关。
综上所述，购房人在遇到房屋抵押问题时，应首先了解合同条款，然后根据法律规定采取适当的法律行动，确保自身权益不受损害。
在处理具体案件时，还需咨询专业律师，以获取针对个案的具体法律建议。
阶段性担保和全程担保的主要区别是什么
阶段性担保和全程担保的主要区别是什么现在开发商有的时候为了完成销售业务做出的让步也非常的大了，比如说在银行借款担保的这件事情上，大多数肯定都是直接由开发商为贷款人做担保的。
但是目前有些开发商做的担保是全程担保，全程担保相较于阶段性担保的风险肯定是比较大的，那么，阶段性担保和全程担保的主要区别是什么?现在开发商有的时候为了完成销售业务做出的让步也非常的大了，比如说在银行借款担保的这件事情上，大多数肯定都是直接由开发商为贷款人做担保的。
但是目前有些开发商做的担保是全程担保，全程担保相较于阶段性担保的风险肯定是比较大的，那么，阶段性担保和全程担保的主要区别是什么?▲一、阶段性担保和全程担保的主要区别是什么?全程担保和阶段性担保之间的区别主要是时限的差别，我们打个比方，比如贷款期限3年，全程担保期限必须是3年以上，阶段性担保则在3年内的某一时段。
比如按揭贷款，在大产权分割完毕，房产证抵押之前一般由开发商担保，这就是阶段性担保，因为之后就是房产抵押了。
▲二、保证内容主要是(1)贷款前所售房屋未设置抵押;(2)不存在任何产权纠纷和财务纠纷;(3)不得将该房屋转卖;(4)协助购房人办理所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。
担保的期限从购房人办理产权转移登记之日起至办理《《房屋他项权证》交贷款银行保管时止。
阶段性保证责任不仅有利于贷款银行正确行使抵押权，而且可以保障购房人的合法权益。
阶段性担保指中介公司或担保公司承担自银行放款之日起至银行执管《房地产其他权利证明》之日止的连带保证责任。
银行向借款客户放款，必须等拿到《房地产其他权利证明》，明确没有其他人或单位对该套房产具有任何权利后才能进行。
而房产交易中心办理《房地产其他权利证明》需要一定的工作日期，如果办理阶段性担保，由中介公司或担保公司承担这段时间的风险责任，银行就可以提前放款，从而加速房产交易完成的速度。
如果交易双方希望快速完成交易，应当支付阶段性担保费。
开发商承担阶段性担保责任及购房合同解除相关问题初探
开发商承担阶段性担保责任及购房合同解除相关问题初探原文按：在商品房预售及购房人按揭贷款的情况下，银行通常会要求开发商提供阶段性的担保以降低其回收贷款的风险。
而开发商为保障自身权益，往往在与购房人签订的商品房预售合同中约定其承担保证责任后的合同解除权。
但在司法实践中，在保护开发商追偿权外，是否支持开发商的合同解除权，尤其在商品房被预查封的情况下，存在较大的争议。
本文拟对上述问题作出分析，以期有更深入清晰的理解。
一、阶段性担保责任在购房者通过按揭贷款方式，购买预售商品房的行为中，存在银行、开发商、购房人三个主体，包括买卖、借贷、保证、抵押四组法律关系。
以下结合预售商品房买卖、按揭等流程，理清各主体间的关系及阶段性担保责任范围。
（一）预售商品房买卖及按揭贷款流程（1）开发商与银行就房产抵押、保证方式、融资等问题达成合作协议；（2）购房者与开发商就标的房产的买卖达成合意，签订《预售商品房买卖合同》，购房者缴纳首付款；（3）购房者与开发商推荐的合作银行签订借款合同、预购商品房抵押合同；（4）银行与开发商达成合意，在购房者的预购商品房未取得房屋权属证书、房屋抵押手续未办妥前，由开发商对购房者的借款承担阶段性的连带保证责任；（5）银行将购房人（借款人）的贷款款项划入开发商账户；（6）商品房竣工交付购房者后，一定期限内办理房屋所有权证书，及办理抵押权人为银行的抵押登记手续。
而三个主体间包括买卖、借贷、保证、抵押四组法律关系。
即购房人与开发商的商品房买卖关系。
购房人与银行的借贷关系。
购房人与银行之间的抵押担保关系。
开发商与银行之间的担保关系。
银行通过开发商承担阶段性担保责任及房产抵押权衔接保障自身债权的实现。
而关于银行与开发商对阶段性保证的约定，最高院民事审判第一庭在其编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》中指出，银行与开发商对阶段性保证的约定系其自愿订立，也可能基于双方合作中利益均衡的慎重考量，这种约定是当事人充分协商的结果，也并未损害国家及社会利益，与契约意愿、当事人的利益平衡及伦理标准亦无相去之处，故实无干涉的必要。
开发商为购房人代偿银行贷款后如何行使追偿权？
开发商为购房人代偿银行贷款后如何行使追偿权？【摘要】在商品房买卖过程中，购房人因钱款不足，往往需要向银行申请贷款，在此情况下，开发商会连同购房人与银行一同签署个人购房借款及担保合同（以下简称“贷款合同”），开发商以保证人身份为购房人向银行贷款承担阶段性保证责任。
如果购房人未及时偿还银行贷款，银行向开发商主张权利后，开发商便取得了对购房人的追偿权，有权要求购房人归还代偿本息。
【案例引入】A房地产开发有限公司（卖方）于2009年7月8日与B某（买方）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“购房合同”），约定：B某向A公司购买案涉房屋，A公司同意B某于2009年7月30日前支付房屋首付款，剩余购房款以按揭贷款方式支付。
购房合同签订后，B某如约向A公司支付了房屋首付款，隔月B某与C银行、A公司签订贷款合同，贷款合同载明A公司作为保证人为B某贷款提供阶段性连带责任保证。
C银行向B某发放了贷款，后B某贷款未按约如期还款。
C银行作为原告，以B某及A公司为共同被告，向法院提起诉讼，要求解除贷款合同；B某向C银行偿还剩余贷款本金及利息、罚息；A公司对B某债务承担连带清偿责任。
一审法院审理后作出判决：解除C银行与B某、A公司签订的贷款合同；B某于本判决发生法律效力之日起十日内向C银行偿还贷款本金及利息、罚息；A公司对上述债务承担连带清偿责任；其实际履行担保责任后，有权向B某追偿。
该案判决作出后，A公司另案以B某作为被告提起诉讼，请求判令：解除其与B某签订的《商品房买卖合同（预售）》；B某向A某返还案涉房屋，并协助办理预告登记解除手续；B某向A公司支付解除合同违约金。
【案例延伸】一、阶段性保证的含义根据《中华人民共和国民法典》第六百八十一条规定，保证的概念系为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的行为。
在阶段性保证，从字面意思来看，其特点聚焦于“阶段性”三个字上。
开发商承担阶段性担保责任后的权利救济
开发商承担阶段性担保责任后的权利救济开发商承担阶段性担保责任后的权利救济随着城市化进程的加快，房地产市场不断升温，房地产开发商作为其中的重要角色，承担着提供房屋和相关设施的责任。
为了保障购房者的利益，我国实施了一系列相关政策和法律法规。
其中，开发商承担阶段性担保责任是保障购房者权益的重要环节。
一、开发商承担的阶段性担保责任根据《城市房地产开发和销售管理条例》和《商品房预售管理办法》，开发商在房地产项目前期、中期和后期均要承担相应的阶段性担保责任。
前期担保主要涉及项目规划、用地手续等，中期担保主要围绕施工质量、施工过程管理等，后期担保则与交付验收、质量保修等有关。
这些阶段性担保责任旨在确保房屋和相关设施的质量合格，保障购房者的合法权益。
二、购房者的权利救济途径若购房者在房地产交易过程中发现开发商未履行阶段性担保责任，他们可以通过以下途径寻求权利救济：1. 协商解决：购房者可以首先与开发商协商解决问题，要求其履行相应的担保责任。
双方可以通过谈判、协议等方式，就违约事宜进行协商和调解。
如果协商解决不了，购房者可以采取其他救济途径。
2. 向工程质量监督部门投诉：购房者可以向相关部门投诉开发商未履行阶段性担保责任，如市政府和房地产行政主管部门等。
相关部门将会对投诉进行调查和处理，并对开发商进行处罚和监管。
3. 提起诉讼：如果通过协商和投诉无法解决问题，购房者可以向法院提起诉讼，要求开发商承担法律责任。
根据我国法律规定，购房者可以要求开发商退还购房款、承担违约责任等。
三、开发商应承担的责任和处罚措施开发商作为房地产项目的责任主体，应当认真履行阶段性担保责任，保障购房者的权益。
如果开发商未履行相应的担保责任，将面临一系列处罚措施，包括但不限于：1. 处以罚款：相关监管部门可以对开发商处以一定数额的罚款，以惩戒和警示其违规行为。
2. 暂停销售资质：监管部门可以暂停开发商的销售资质，禁止其进行商品房销售，直到其履行相应的担保责任。
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开发商承担阶段性担保后能否解除购房合同收回房屋
一、前言
近些年来，楼市火爆，许多人看到别人炒房的利润想自己也来一份，然而其中也有不少人因为不懂得购房流程而导致自己负债累累甚至是损失惨重。
在购房过程中，开发商承担阶段性担保是在很多购房者签订购房合同时常见的条款，所以今天我们来谈谈开发商是否能够承担阶段性担保后解除购房合同并收回房屋的问题。
二、什么是阶段性担保？
先来说一下阶段性担保是什么，顾名思义就是购房的一些阶段开发商作为保证人对银行和购房者实行信用担保。
一般阶段性担保分为两种方式，一种是按照房屋建设进度阶段性付款，开发商担保未到相应阶段时不向购房者收取任何款项，另一种是按照房屋建设进度阶段性支付开发商一定的款项，开发商履行担保责任。
三、开发商承担阶段性担保后是否能够解除购房合同收回房屋？
首先，开发商承担阶段性担保是出于商业考虑，为的是打消购房者对于开发商的信任危机，使得购房者愿意购买开发商的房产，因此开发商承担了阶段性担保并不代表他们可以随意解除购房合同并收回房屋。
如果开发商想要解除购房合同，必须有合同中明确的解除条款和事实依据，否则解除购房合同并不合法。
通常情况下，购房者与开发商签订的购房合同都具有强制
性，开发商不得以自己的意志为转移解除购房合同，只有在法律规定和约定的特定情况下，开发商才可以解除购房合同并收回房屋，否则很容易陷入侵犯购房者合法权益的漩涡，导致开发商背负许多不必要的法律纠纷。
四、开发商可以解除购房合同并收回房屋的情况有哪些？
1、购房者没有按照合同约定支付购房款项，而造成开发商跟
银行之间不能按期还贷的情况。
2、购房者因自身原因无法满足合同要求，而且影响到开发商
的经营和利益，以及影响项目规划的完善。
3、购房者因为签约时隐瞒了自身的情况，存在违法行为使得
开发商无法正常履行合同，或者购房者想要博取高利这是违反了合同约定给开发商购房准备过程中带来负面影响。
4、购房者拒绝按照购房合同要求办理房屋产权证，或者购房
者持有的房屋产权证与购房合同不相符。
五、开发商解除购房合同后是否需要支付违约金？
同样是要看购房合同的约定，如果购房合同约定开发商解除购房合同并收回房屋后需要支付违约金，那么开发商要履行约定。
如果合同没有约定违约金，那么在开发商符合解除购房合同的情况下，购房者应该正常返还首付和购房款项，并承担过失责任，如果开发商在解除购房合同时没有法律依据和事实依据，则应承担相应的赔偿责任。
六、结尾
总之，开发商承担阶段性担保并不代表可以随意解除购房合同并收回房屋。
开发商解除购房合同并收回房屋需要有相应的法律依据和事实依据，否则就轻易地伤害购房者的合法权益，承担相应的赔偿责任。
作为购房者，在购买房屋的过程中需要仔细阅读购房合同条款，确保自己的合法权益不受侵犯，在购买房屋时提高警惕，不要在追求高利润的过程中暴露自己的财产安全。
七、如何避免开发商解除购房合同并收回房屋？
作为购房者，如何避免开发商解除购房合同并收回房屋呢？以下是一些注意事项：
1、仔细阅读购房合同
购买房屋前，购房者应该仔细阅读合同条款，并理解其中的所有条款。
如果有不明白的地方，可以咨询律师或其他专业人士的意见。
2、选择信誉好的开发商
购房者应该选择有信誉、经营稳健、质量可靠的开发商，避免选择那些信誉不好的开发商。
在选择开发商的过程中，购房者可以通过网络、熟人、媒体等渠道了解开发商的经营情况、信誉情况等。
3、遵守合同约定
购房者应该严格遵守购房合同中的各项规定，按时支付购房款项，并办理房屋产权证等所有手续。
只有遵守合同约定，才能保障自己的合法权益。
4、保留证据
在购房过程中，购房者应该保留所有与购房合同有关的证据，比如签约文件、付款凭证等。
这些证据将有助于购房者在发生纠纷时证明自己的权益，保障自己的合法权益。
5、咨询律师
如果购房者发现开发商存在违法行为或者有解除购房合同的迹象，建议及时咨询律师，了解自己的权益和应对策略。
律师可以在法律方面帮助购房者保障自己的合法权益。
八、维权渠道
如果发生了购房合同纠纷，购房者可以通过以下几种途径维权：
1、协商解决
购房者和开发商可以通过协商的方式解决纠纷，达成一致意见。
2、仲裁
购房者和开发商可以选择仲裁的方式解决纠纷，减少诉讼费用
和时间。
在选择仲裁的时候，应该选择有资质的仲裁机构，确保仲裁结果公正。
3、诉讼
如果协商和仲裁都无法解决纠纷，购房者可以选择诉讼的方式维权。
在选择律师和法院的时候，应该选择经验丰富、专业能力强的律师和法院，确保维权效果。
九、结论
开发商承担阶段性担保是在商业考虑的前提下做出的，其目的是为了打消购房者对于开发商的信任危机，使得购房者更愿意购买开发商的房产。
但是，开发商承担阶段性担保并不代表可以随意解除购房合同并收回房屋。
如果开发商想要解除购房合同，必须有合同中明确的解除条款和事实依据，否则解除购房合同并不合法。
作为购房者，在购房过程中需要仔细阅读购房合同条款，了解自己的权益和义务，避免因为自身原因或者开发商原因导致购房合同解除。
如果发生了购房合同纠纷，购房者应该及时寻求专业人士的意见，并通过协商、仲裁、诉讼等渠道解决纠纷。