上海国金中心IFC商业调研报告
上海国际金融中心建设调查报告_业界人士的评价和期望
上海国际金融中心建设调查报告*———业界人士的评价和期望苏立峰朱喜（上海立信会计学院金融学院201620；上海交通大学安泰经管学院200052）内容摘要：2010年笔者等人以上海国际金融中心建设的评价和期望为主题对上海金融业界进行了问卷调查。
调查结果表明，业界对于政府近五年来在金融领域的各项重大改革和发展措施的绩效持肯定态度。
在发展重点方面，业界认为上海应当大力发展债券市场，提高上市公司治理水平，适时推出债券或货币衍生品。
在沪港关系方面，业界认为两地分工合作的机会多于竞争。
此外，受访者还特别强调了创造良好的制度环境，以及人才的引进和培养等问题的重要性。
关键词：国际金融中心发展重点沪港关系对策建议中图分类号：F127文献标识码：A 文章编号：1005－1309（2011）6－0118－011收稿日期：2011－04－20*基金项目：本文受上海市教育委员会重点学科建设项目（J51703）资助。
2009年4月中央政府提出了加快建设上海国际金融中心的战略目标，引起了人们的广泛关注。
上海能否建成一个具有影响力的国际金融中心？将要成为一个什么样的金融中心？如何建设这样的金融中心？为解答这些问题，笔者等人通过对上海金融业界专业人士的问卷调查，试图了解他们对于上海国际金融中心建设的评价和期望。
业内人士的看法是非常重要的，作为国际金融中心建设的主要实践者，他们更清楚当前的上海相比于其他金融中心的成绩与问题，更了解上海的优势和劣势，也更好地感知到未来可能的变化和趋势。
本文共分为六个部分，以下分别介绍调查对象、对金融领域改革和发展的评价、上海金融中心建设未来发展重点、沪港金融中心建设中的分工和竞争关系、前景展望和政策建议等，最后一部分是对问卷结果和研究的总结。
一、问卷内容和调查对象简介本次调查自2010年3月开始，以问卷和访谈的形式向上海的主要金融机构展开，涉及行业包括银行、证券、基金、保险、信托、汽车金融、私募等，历时半年以上，共回收有效问卷277份。
上海国金中心
4
项目位于陆家嘴金融贸易区内。东邻金茂大厦，西接正大广场，与其 构成了陆家嘴商业商务中心
地铁站及 中银大厦
陆家嘴 绿地
正大 广场
金茂 大厦
5
项目由香港新鸿基地产发展有限公 司开发，多家知名国际性房地产服 项目相关企业背景 务公司参与合作
发展商：香港 新鸿基地产开 发有限公司
? 于1969年由冯景禧先生创立，近年更采纳新鸿基金融 集团这个名称以覆盖多元化的金融业务；总干事处设 于香港，于大中华地区各地也设有办事处，以全面拓 展亚洲区业务，为本集团的业务及策略推行提供支援
INDEX
上海国际金融中心（IFC） 综合体案例分析
1
内容
A. 案例基础资料 B. 交通情况分析 C. 项目各物业介绍 D. 配套设施及服务介绍 E. 项目关键成功因素
2
A. 案例基础资料
3
上海国际金融中心（ IFC）于2010年底开业，位于上海浦东陆家嘴，是 包括甲级写字楼、酒店、公寓及商场的综合大楼
国金中心以其高端的项目定位及品牌效应，吸引了大量国际知名企 业入驻，其中汇丰银行总行租用其南座写字楼 53,000平方米的20层办 公楼面，并获得冠名权。其它入驻租户包括以下公司：
16
1 写字楼
汇丰银行大楼于 2010年开始对外出租，仅半年时间出租率达到 100%， 同时国金中心二期启动对外租赁，目前出租率已达 70%，整体租金水 平也达到了近 100%的增长。
写字楼分期 汇丰银行大楼
国金中心二期
租金（元/天/平方米) 6-7(2010年）
高区：12-13 低区：10-11
入住率 100%
70%
17
1 写字楼
国金中心写字楼：双子塔楼基本参 数
上海国金中心ifcmall的品牌资质分析报告
“上海国金中心ifcmall”品牌资质分析报告尊敬的用户：随着经济全球化的深入发展，各市场领域的竞争已逐渐表现为品牌竞争。
根据中国互联网络信息中心（CNNIC）公布的最新数据显示,中国网民规模已达8.02亿，互联网普及率57.7%。
而网民规模增长的推动力正是由于互联网商业模式的不断创新以及线上线下服务融合的加速，因此，互联网时代的到来也意味着网络品牌标识的价值提升。
习总书记不断强调知识产权战略的重要性，同时每年5月10日“中国品牌日”的确立也标志着品牌建设与保护已经刻不容缓。
根据您查询的“上海国金中心ifcmall”品牌，及“房地产业-房产开发,商务服务-市场营销”行业，上海国金中心ifcmall的品牌分析报告如下：目录一、上海国金中心ifcmall品牌商标分析1、行业注册分析1.1 房地产业-房产开发行业注册分析1.1.1 房地产业-房产开发行业品牌注册量1.1.2 上海国金中心ifcmall品牌在房地产业-房产开发行业的主要注册情况1.1.3 房地产业-房产开发行业下上海国金中心ifcmall同名品牌的主要竞争对手1.2 商务服务-市场营销行业注册分析1.2.1 商务服务-市场营销行业品牌注册量1.2.2 上海国金中心ifcmall品牌在商务服务-市场营销行业的主要注册情况1.2.3 商务服务-市场营销行业下上海国金中心ifcmall同名品牌的主要竞争对手2、上海国金中心ifcmall品牌商标注册分析2.1 房地产业-房产开发,商务服务-市场营销行业类别分析2.2 上海国金中心ifcmall品牌在房地产业-房产开发,商务服务-市场营销行业的保护现状3、上海国金中心ifcmall品牌字样在各行业的注册情况表二、上海国金中心ifcmall品牌域名分析1、全球知名品牌案例2、上海国金中心ifcmall品牌域名匹配分析3、品牌域名注册概况4、Typo域名1.2.2 ifcmall-。
上海国金中心IFC典型商业项目市调商业定位考察报告
定位成为上海最殿堂级国际购物商场，以国际级旗舰店为卖点， 打造国际级尊贵的购物商场。
购物
国金中心
写字楼 酒店
商场与地铁相连，位于上海陆家嘴的中心地段，真正的CBD中心， 主要瞄准甲级写字楼里的高端商务人群和游客来观光消费。
国金中心IFC
项目物业构成
殿堂级国际购物商场
特色配套：项目自身和周边都配有高端的银行国际五星酒店等。
国金中心IFC
设计分析
殿堂级国际购物商场
立面分析：整个建筑外墙以银灰色玻璃帷幕覆面，主调色彩以白 和银灰为主，以营造现代高雅气氛。
国金中心IFC
设计分析
殿堂级国际购物商场 上海国金中心商场的建筑设计由国际知名的美国建筑师佩利·克拉克·佩利建筑事务所操刀，并由英国 贝诺负责室内设计； 商场的整体设计与上海陆家嘴金融区的规划互相匹配，整个外形的建筑灵感来自永恒璀璨的钻石， 日夜绽放炫目的迷人光芒，与上海外滩和东方明珠的繁荣景象互相辉映； 整个商场内部以高贵浪漫的香槟色及淡米白色等特点，而典雅欧陆式歌剧院的浪线型镂空设计，增 强商场的室内空间感，营造宽敞的休闲环境。
国金中心IFC
业态规划
殿堂级国际购物商场
主力店：汇聚全球超过100家国际奢侈品牌旗舰店。
国金中心IFC
业态规划
殿堂级国际购物商场
特色业态：商场广场中心配有一个苹果手机体验店。外形独特，与 国金中心融为一体。
国金中心IFC
建筑外立面
殿堂级国际购物商场
国金中心IFC
小品实景展示
殿堂级国际购物商场
国金中心（IFC）
上海
殿堂级国际购物商场
国金中心IFC
项目概况
殿堂级国际购物商场
上海国金中心(ifc）——陆家嘴高端商业中心
上海国金中心IFC购物中心考察报告
设计亮点
复式商铺 +水晶吊灯 +快速扶手电梯
• 位于世纪大道的 商场入口是复式 商铺设计, 10米 高, 55米长。楼 顶配上别致的鹅 蛋形水晶吊灯， 彰显强烈的个性 和时尚的魅力；
• 中空特别设计快速扶手电梯，将顾客迅
速地由2/F带往4/F，令人流平均分布；
• 为给各品牌留有好的展示空间，1F中庭 未设置扶梯，只配有小品景观，站在1F 中庭 会感觉空间感很好，视野很开阔；
• 其标志性12米高的圆柱形
玻璃幕墙及旋转玻璃楼梯建
筑耗资过亿元，全透明的钢
化玻璃未来感十足，吸引全
购物中心内部客流不足的情况下，苹
球眼光；
果店内一派繁荣景象，随处可见顾客
• 霸气外露的苹果LOGO；
主力店
IFC主力店之 影院---Palace Cinema!
• 上海国金百丽宫影城是香港百老汇戏院旗下奢 华品牌——香港中环IFC姊妹影院。国金百丽 宫影城目前是上海最高档次的影院之一，成为 沪上中产人士所钟爱到此观影的场所；
近30多间国际潮流时装品牌
• 追寻时尚潮流的都市男女，上海国金中心商场为顾客带来国际潮流时装品牌，包括agnes b、 A|X ARMANI EXCHANGE、 Boss Orange、 ck Calvin Klein、Club Monaco、Cocktail la mode、DIESEL、DKNY、MISS SIXTY、KOOKAI、o‘blu、STELLA LUNA、STEVE MADDEN、theory等等；
city‘super超.生活为顾客们缔造了愉悦舒适的购物环境； • 店内罗了来自世界各地的顶级商品，为消费者提供高端的生活用
品、精致的佳肴、上等的美酒、美味甜点、高级巧克力、优质咖 啡和新鲜的烹饪材料，各类产品应有尽有；
上海陆家嘴国金最新调研
写字楼篇 世 界 强 国 际 公 司 入 驻 陆 家 嘴 黄 金 位 置 的 特 殊 性 塔 楼 设 计 的 高 标 准 引 入 丽 思 卡 尔 顿 集 团 品 牌
酒店篇 环 外 滩 陆 家 嘴 独 特 景 观 性 塔 楼 设 计 的 高 标 准
国际级顶尖写字楼标准，为上海成为世界 “金融中心”的一张名片。
B1
时尚、餐饮、娱乐为主，如UGG、欧舒丹、百丽宫电影 院、港丽餐厅等
B2
时尚品牌、餐饮休闲为主，如苹果旗舰店、Levis、 Starbucks等。
4.1.3 商业分析——各层详细业态
业态分类 服饰，珠宝钟表，鞋箱包，护肤类品牌 Collect Point(日本连锁服饰品牌集合店）、DKNY Jeans 、Levi‘s 、CK underwear 、LeSportsac （美国著名包包品牌）、Birkenstock（德国著名凉鞋 品牌）、C.P.U（香港连锁潮流鞋类集合店）、Steve Madden （美国鞋类品牌）、Ecco（丹麦休闲鞋品 牌）、Bread n Butter、Monsoon Accessorize、 LensCrafters City Chain Primo 餐饮类 服务类 DONQ 都恩客（日本著名连锁面包房）、Godiva Chocolatier 、星巴克 、Donut King 多乐星、 Apple Store (苹果旗舰店） City'Super Morozoff、Momi & Toys、Happy Lemon、 （香港高级进口商品超市） Mochi Sweets 摩提工房 、Yogo Juice 、和菓子里、 大板名物 、Port Japan 、Ginza Takosen 、Just Dessert 、私房靓汤 、Tai Yume 、Tokyo Curry 、 自家叉烧皇 、Marukin、Hyoroku
上海国金中心
概述
• 店面位置清晰，商场外部也可直 观的看到，与商场本身定位相符
GUCCI
购物
L1-5
麦当劳
餐饮
LG1-17
• 国际性的连锁快餐品牌
兰 俏江南
餐饮
L4-6&7 LG2-
• 是中国最具发展潜力、值得信赖 的国际餐饮服务管理集团
哥蒂梵
餐饮
36&37
• 已有83年历史的甜品品牌
路易威登
购物
L1-1
威登是皮箱与皮件领域数一 • 大热的奢侈品牌，是时尚界的常青 • 路易· 树，大众认可的品牌,与商场定位相 数二的品牌，并且成为上流社会 符 的一个象征物
建筑高度
开发构成
4
项目位于陆家嘴金融贸易区内。东邻金茂大厦，西接正大广场，与其 构成了陆家嘴商业商务中心
地铁站及 中银大厦陆家嘴 来自地正大 广场金茂 大厦
5
项目由香港新鸿基地产发展有限公 司开发，多家知名国际性房地产服 务公司参与合作 项目相关企业背景
发展商：香港 新鸿基地产开 发有限公司 • 于1969年由冯景禧先生创立，近年更采纳新鸿基金融 集团这个名称以覆盖多元化的金融业务；总干事处设 于香港，于大中华地区各地也设有办事处，以全面拓 展亚洲区业务，为本集团的业务及策略推行提供支援
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C. 项目各物业介绍
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项目由购物中心、写字楼、服务式 公寓、酒店四部分物业构成，写字 楼是项目核心驱动物业，购物中心 居次，具体比例如下图所示：
国金中心二期 汇丰银行大楼 丽思卡尔顿酒店
国金中心商场 国金汇服务式公寓
编号
一 二 三 四
物业类型
写字楼 商场 酒店 公寓
体量（平方米）
上海某项目考察报告
上海国金中心--楼层布局及品牌组合
时尚服饰：11个 珠宝、钟表、饰物：3个 餐饮：28个 特色商店：2个 服务2个
Байду номын сангаас
B2F共有品牌46个
9
上海国金中心--楼层布局及品牌组合 时尚服饰：25个 珠宝、钟表、饰物：7个 美容、个人护理：7个 餐饮：6个 服务：1个 B1F共有品牌46个
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上海国金中心--楼层布局及品牌组合
• 主题：奢华、品质、时尚 • 客群分布特点：高端时尚消费人群 • 主力店：LV、香奈儿、爱马仕、卡地亚等国际一线奢侈品牌、苹果专卖店、百丽宫影城 • 次主力店：俏江南、利苑等 • 项目布局特点：负一、负二层餐饮分布如星巴克、哈根达斯、时尚港丽、日本料理、麦当劳等快速、时
尚休闲美食，娱乐配套：百丽宫影城；一层、二层多以国际一线奢侈品牌为主；三层、四层餐馆分布以 利苑、俏江南、天泰、等高端餐馆为主。 • 项目借鉴点： 项目规划设计合理，整个商场内部色调统一，以高贵浪漫的香槟色及淡米色为主要色调，装潢设计突出时 尚、高贵与精致等特点，以国际级高端品牌旗舰店为卖点，流露高贵气派，让顾客感受不一样的尊贵购 物享受。
百联集团所开发商业项目，均由集团旗下的上海友谊集 团股份有限公司进行操作运营，目前总共拥有商业建筑面积 超过600万平方米，年营业收入近500亿，经营网点遍布全国 20多个省市超过5000家，几乎涵盖了零售业现有的各种业态， 如百货、标准超市、大卖场、便利店、购物中心、品牌折扣 店、专业专卖店等。
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16
概述篇--上海正大广场概述
上海正大广场
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正大广场--项目简介
项目名称：正大广场 项目位置：上海浦东新区陆家嘴西路168号 项目类型：中高端大型国际化购广场 所属商圈：陆家嘴金融贸易区 建筑面积：25万㎡ 建筑形态及结构：地上10层，地下3层 相关配套：提供约1900个停车位 开发公司：泰国正大集团 产权归属：物业全部自持 合作模式：租赁 管理公司：正大房地产商业管理有限公司 开业时间：2002年开业
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3F平面布置及流线
国金中心 International Financial Center
4F平面ห้องสมุดไป่ตู้置及流线
国金中心 International Financial Center
独特的钻石型建筑设计，不仅与浦东现代、繁华的商业氛围相契 合，更与商场的高端客群定位相匹配。
外观设计
国金中心 International Financial Center
内部设计
中庭全面挑空处理，增强商场的室内空 间感，营造宽敞舒适的购物环境。
整个商场内部装修以香槟色及淡米白色为主色调，塑造时尚高贵精致的购物氛围。
国金中心 International Financial Center
铺面设计
沿商场主入口的商铺采用双层店铺设计， 店铺上下层进行统一装修设计，品牌个性 十足。
项目概况
国金中心 International Financial Center
区位规划
上海国金中心，位于世纪大道8号，地处浦东小陆家嘴金融贸易区的核心位置，临近金茂、正大广场等。场地下二层直驳地铁2号 线陆家嘴站，与规划中的地铁14号线实现零换乘。商场紧接延安东路隧道出口，并邻近在建的人民路隧道和大连路隧道，加上复 兴东路隧道，商场与浦西人流紧密相连 。
国金中心 International Financial Center
场地布局
上海国际金融中心由四部分组成，除了三幢大楼外，还有一座商场大楼，商场大楼连结较矮的85米高建筑物。整个建筑外墙以银 灰色玻璃帷幕覆面，主调色彩以白和银灰为主，以营造现代高雅气氛。造形略有变化，形成双子塔式设计效果，两幢大楼平面呈多 角形，顶部成斜度，其简约外观形成现代雕塑般的建筑效果。
国金中心 International Financial Center
开发商：香港新鸿基地产 位置：浦东陆家嘴金融贸易核心匙，地铁2号线陆家嘴站商场 地下二层直接相连。 总体规划设计：PelliClarkePelliArchitects 建筑设计：国际著名建筑师西萨·佩里和leon zheng 郑翊 （YaoShun Design） 总承建商：上海建工(集团)总公司 商场室内设计：英国贝诺(Benoy Architects) 基地面积： 25,000 建筑面积：400,000 商业面积：110,000 办公面积：200,000 酒店和公寓面积：90,000 停车场：共3层, 1,900辆 建筑高度：260m 容积率：6.21 电梯：16 货梯：4
国金中心 International Financial Center
上海国金中心商场现已成为上海高端购物的地标性建筑，总结 项目的成功之处主要有以下三点；
1、建筑设计时尚现代与项目定位高度统一，既高贵奢华又简 洁流畅；
2、多元化业态组合紧贴目标客群需求，虽然商场体量不大， 但却能充分满足高端客群购物、餐饮、生活、娱乐及商务办公需 求；
B2F平面布置及流线
国金中心 International Financial Center
B1F平面布置及流线
国金中心 International Financial Center
1F平面布置及流线
国金中心 International Financial Center
2F平面布置及流线
国金中心 International Financial Center
国金中心 International Financial Center
中庭全部挑空处理，且商业动线与大小中庭自然串联，不但使内部动线流畅自如，又增加了商场的时 尚气派感。
动线设计
国金中心 International Financial Center
业态分布
国金中心 International Financial Center
3、品牌招商瞄准国际顶级品牌，不论是服装服饰、餐饮酒吧 还是影院超市，全部为国际知名高端品牌，且有不少为首次进入 中国大陆，极大程度上保证了商场的高端品质。
总结
知识回顾 Knowledge Review
放映结束 感谢各位的批评指导！
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