关于岭北新村房屋作为快捷酒店的评估报告(定稿]方案
酒店建筑方案评审报告
酒店建筑方案评审报告酒店建筑方案评审报告一、项目背景及目标该酒店建筑方案是为了满足当地旅游业的发展需求而制定的，目标是打造一个现代化、舒适、高品质的酒店，提供给旅客优质的住宿体验。
二、方案内容及总体评价该方案设计了一栋7层高的酒店建筑，包括客房、餐厅、会议室、休闲设施等。
整体设计简洁大方，符合现代酒店建筑的风格要求。
建筑结构合理，利用了主要风景点的风景线，使建筑融入自然环境，给人一种融入自然的感觉。
总体来说，方案设计符合项目目标，具有较高的可行性。
三、客房设计评价客房设计充分考虑了舒适性和实用性，每个客房都设有单独的卫生间、阳台和休息区，为旅客提供了私密性和舒适的居住环境。
房间面积适中，布局合理，能满足不同旅客的需求。
另外，客房窗户设计合理，可以获得良好的视野和采光条件，提高了旅客的满意度。
四、公共区域设计评价餐厅、会议室和休闲设施的设计考虑到了不同旅客的需求，提供了多种选择。
餐厅的布局灵活，可以根据用餐人数进行调整，同时提供了私人包间，保护了客人的隐私。
会议室设计宽敞明亮，设备齐全，适合各种类型的会议和活动。
休闲设施包括游泳池、健身房等，能够满足旅客的休闲娱乐需求。
五、设备设施评价方案中设计了先进的设备设施，如中央空调系统、电梯、电子门禁等。
这些设施不仅提高了酒店的管理效率，也提升了旅客的使用感受。
同时，方案充分考虑到了节能环保的因素，采用了可再生能源和节能技术，符合现代社会的可持续发展要求。
六、安全性评价方案中有一套完备的安全预案，包括防火、防盗、防污染等措施。
建筑结构安全可靠，满足了相关的防灾防震要求。
同时，在设计中还考虑到了旅客的个人安全和隐私保护，为旅客提供了安全舒适的住宿环境。
七、投资与回报评价根据初步估计，该酒店建筑方案的投资额较高，但对于旅游业的发展前景来说，具有良好的回报潜力。
在合理的管理和市场运营下，可以获得稳定的经济效益和社会效益。
综上所述，该酒店建筑方案在设计理念、布局设计、设备设施等方面都得到了充分考虑，符合项目目标，具有高可行性和投资回报潜力。
XX年快捷商务酒店可行性报告新改
快捷商务酒店可行性报告一、项目背景快捷商务酒店是近年来发展迅猛的一种酒店模式，通过简化服务、提高效率，满足商务旅客对于住宿的基本需求。
本报告旨在对快捷商务酒店的可行性进行分析和评估，为投资者提供决策依据。
二、市场调研分析快捷商务酒店受益于中国经济发展和旅游业的增长，市场需求旺盛。
根据调研数据显示，国内商务人士的出差频次逐年增加，其中中小企业的商务人士尤为突出。
这一人群需要经济实惠、便捷高效的住宿环境，符合快捷商务酒店的定位。
三、竞争分析目前市场上已有不少快捷商务酒店品牌，如锦江之星、汉庭等。
这些品牌的成功运作说明了快捷商务酒店在市场上的可行性。
然而，品牌的竞争激烈程度也不可忽视。
本项目应在产品定位、价格策略、服务质量等方面与竞争对手形成差异化，来获取市场份额。
四、目标市场本项目旨在满足商务旅客的需求，特别是中小企业商务人士。
他们通常在城市中心地带进行商务活动，需要方便快捷的住宿条件。
因此，项目的选址应考虑到商业区域的集中程度，方便客户的需求。
五、投资估算项目的投资金额主要包括土地、建筑、装修、设备采购等方面。
根据市场调研和竞争分析的结果，投资金额预计在X万元左右。
其中，土地购买约占X%的投资额，建筑和装修约占X%的投资额，设备采购约占X%的投资额。
项目预计在X年内实现回本。
六、收益预测酒店的收益主要来自客房收入和额外服务收入。
快捷商务酒店一般以经济实惠的价位获得市场份额，房间日租金相对较低。
然而，通过提供额外的服务，如早餐、商务中心等，可以获得额外的收入。
根据市场调研数据和经验估算，预计每年客房收入约为X万元，额外服务收入约为X万元。
七、风险分析投资项目面临的主要风险包括市场风险、竞争风险和运营风险等。
市场风险主要是由于市场需求变化导致的经营困难。
竞争风险主要是由于同类型酒店的激烈竞争导致的价格下降或市场份额减少。
运营风险主要是由于管理不善或服务质量不达标而导致的客户流失。
针对这些风险，投资者应制定相应的风险管理计划，保证项目的可持续发展。
快捷酒店可行性报告doc
快捷酒店可行性报告篇一：快捷商务酒店可行性报告1-1项目背景商贸集团自成立后，酒店管理有限公司秉承集团以酒店业为主业的多元化发展思路,兼顾高中低端市场，打造精品高端通泰五星级酒店，加强管理现有四星级蓝鲸大厦，扩大市场份额以四星标准建设的快捷商务酒店占领区县。
为重新打造快捷商务酒店品牌，提升品牌价值。
我公司决定将在（原桥东法院），大道与政府街交叉路口建设两家快捷商务酒店,酒店将建成市及张长途汽车站广场地段的标志性建筑。
为此我们经过认真的筹划准备、细致的调查研究及慎密的分析预测，编制本报告，敬请审批。
1-2项目目的1-2.1 整体目标秉承集团整体规划，发展酒店主业，强化自身优势。
配合的经济旅游开发，打造--商务酒店品牌，给投资者带来丰厚的回报。
整合--优势资源，领跑---商务酒店市场。
通过对新建筑合理的规划以及适当的经营措施，能够争取较好的市场效益。
1-2.2 项目契机--及--县发展规划、旅游开发。
---是历史文化古城。
历史文化悠久，旅游资源丰富，拥有国家级文物保护单位27个，省级文物保护单位101个，全国十大考古新发现3处，是河北省文物大市之一。
得天独厚的旅游资源为张家口市旅游业的发展提供了优越的条件。
---地区夏季气候凉爽，景色宜人，是极富特色的旅游避署胜地。
元中都遗址、中都原始草原度假村、闪电河、天鹅湖等旅游景点吸引着京津地区及省内外游客。
在夏季是京津地区游客首选的最佳避暑地。
今年冬季举办冬季节日旅游项目异彩纷呈，包括国际滑雪赛事、滑雪嘉年华、圣诞滑雪狂欢节、雪地音乐节、旅游地产展销会、旅游商品和户外运动装备展销、温泉冬季沐浴主题活动等20余项。
由于---一年四季的旅游项目众多，全年到张旅游人群稳定增长，促使的---旅游业及相关配套产业得到了蓬勃发展。
---市委市政府制定规划中，把围绕旅游服务业打造成全市第一主导产业的战略目标，大力实施旅游精品工程，精心打造旅游整体形象。
---地区旅游环境和旅游相关产业链正在发生着崭新的变化。
宾馆资产评估报告
宾馆资产评估报告1. 引言此次报告是针对某家宾馆进行资产评估的结果汇总。
通过对宾馆的各项资产进行评估，我们旨在了解宾馆的价值和潜在风险，并为业主和投资者提供了决策参考。
2. 背景宾馆是一家位于城市中心的豪华五星级酒店，拥有200间客房，设施齐全，提供高品质的服务。
宾馆建于20世纪80年代，经过多次翻新和扩建，拥有现代化的设备和设施。
3. 资产评估方法为了对宾馆的资产进行评估，我们采用了以下方法：3.1 市场对比法市场对比法是根据类似宾馆的交易记录和市场价格来估算宾馆的价值。
我们对周边地区的宾馆进行了调研，收集了相关的数据和信息，并结合宾馆本身的特点进行了评估。
3.2 收益法收益法是根据宾馆预计的未来现金流量和风险情况来估算其价值。
我们对宾馆的过去几年的财务报表进行了分析，并考虑了宾馆所在市场的供需情况和竞争环境，最终得出了宾馆的预期收益和价值。
3.3 成本法成本法是根据宾馆重新建造或重新购买的成本来估算其价值。
我们调查了宾馆的建设成本，并考虑了其状况和使用寿命，综合考虑了折旧和磨损等因素，得出了宾馆的成本价值。
4. 资产评估结果经过综合考虑和计算，我们得出了以下宾馆的资产评估结果：4.1 市场价值根据市场对比法和相关数据，我们估计宾馆的市场价值在X万人民币左右。
4.2 收益价值根据收益法和财务分析，我们估计宾馆的收益价值在Y万人民币左右。
4.3 成本价值根据成本法和建设成本调查，我们估计宾馆的成本价值在Z万人民币左右。
5. 结论综合考虑以上三种估值方法的结果，我们得出了以下结论：1.宾馆的市场价值、收益价值和成本价值相对接近，这表明宾馆的资产评估结果较为可靠。
2.市场对比法和收益法是对宾馆价值估算的重要方法，可以互相验证和印证。
3.宾馆的资产价值较高，具有一定的投资价值。
4.在考虑投资宾馆的同时，需要对宾馆的经营状况、市场前景和竞争环境等因素进行综合评估。
请注意，本报告的评估结果仅供参考，不构成任何具体投资建议，具体的投资决策需要综合考虑各种因素。
关于岭北新村房屋作为快捷酒店的评估报告(定稿]方案
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关于岭北新村房屋作为快捷酒店的评估报告_(定稿)关于岭北新村房屋作为快捷酒店的评估方案董事长您好：根据您2010年11月08日下达的工作指示：将岭北新村作为公寓式快捷酒店运营。
我公司人员群策群力，分别对房屋现状调查、行政审批办理、方案评估和财务分析展开了大量工作，现将掌握的信息和取得的进展汇报如下：壹、房屋现状：岭北新村房屋是我司于2008年12月30日拆迁金海公司所占有，它位于三亚市河东区凤凰路，是壹栋砖混结构的7层楼房，壹梯俩户，俩个单元共计28套。
房屋性质为经济实用平价房，未交地租和开发配套费（产权证上标明）。
每套房建筑面积为105.79㎡，分摊公共建筑面积为5.53㎡。
该房于1999年7月30日交付使用，至今己有11年。
之前由于房屋业主搬迁，对屋內设施损坏较大，加上闲置三年等各种因素，造成房屋现状较差。
具体的设施损坏情况调查统计：1、外墙瓷砖：房屋年代久远，加之质量问题，使得外墙瓷砖局部脫落。
2、门、窗：窗为铝合金窗，窗框玻璃基本完好，局部窗扣锁需更换；入户门、房间门和阳台门均为门带窗式木质门，每套房屋有9樘门，整栋楼共有252樘门，其中有80%门扇、门框损坏严重，不能正常使用，其余门扇、门框需修复。
3、地面、墙面：室内地板为水泥地板，墙面、屋顶灰暗且大面积起壳。
厨房的墙面油渍厚重；卫生间和洗澡间的墙面、地面所铺的马赛克脫落，空鼓严重，屋顶墙灰大面积脫落。
每层房屋出现不同程度漏水现象，需重新做防水处理。
4、电路：每间房屋均没有控制开关箱，电表、电线（铝心线）、开关插座，出现老化和裸露情况，不能满足用电负荷，存于严重安全隐患，均不能正常使用。
5、给排水：厨、卫生间、洗澡间和给水管（镀锌管）不同程度生锈断裂；排污管（铸铁管）不同程度损坏断裂，均不能正常使用。
二、行政审批难予获得批准a以公司名义进行快携式酒店、家庭旅馆工商登记注册需办理的前置手续：1、卫生许可证1）提供公司名称预先核准书2）面积超过3000㎡，先填写，然后卫生局派人前去现场查验；如不超，则只需填写《建设项目卫生审查申请书》，再提交关联资料进行办证2、消防安全合格证1）、建设工程消防设计备案表2）、建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件3）、新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件4）、设计单位资质证明文件5）、消防设计文件6）、消防、装修图纸因为建设工程规划许可证上的房屋性质是住宅楼，需到区管理委员会开具性质变更证明，需提供以下材料：1）有消防应急通道，1.2米之上宽度（不能被占用）2）各楼层应配备2个之上灭火器3）各楼层应设立壹个之上消防栓4）如阳台装有防盗网，应开设逃生窗5）不能存放易燃易爆物品吸对人身有害物品6）房间装修不能采用易燃材料7）旅馆责任人要取得消防安全培训合格证8）每层楼道设置安全逃生应急照明灯和逃生示意灯9）要于辖区居(村)委会知情同意书10）要有租房协议或房屋产权证11）要有辖区派出所的评估意见和河东消防大队的评估意见12）家庭旅馆法人代表身份证复印件3、特种行业运营许可证经过卫生、消防合格验收，出具合格意见书，才能办理特种行业经营许可证b以个人名义进行家庭旅馆工商登记注册1、运营者身份证及复印件2、近期照片2张3、从业人员身份复印件1份4、运营场所使用证明文件5、运营性用房的证明文件综合分析上述手续，存于以下难点：难点壹：该房屋的产权证是金海大酒店的，办理需提供金海公司的营业执照、或者房屋租赁合同和房屋产权证书。
快捷酒店可行性分析报告
快捷酒店可行性分析报告随着旅游业的蓬勃发展和人们对便利、实惠的住宿需求的增加，快捷酒店作为一种新兴的住宿形式，在市场上逐渐崭露头角。
本文将对快捷酒店的可行性进行分析，探讨快捷酒店产业的发展前景。
一、市场需求快捷酒店的兴起源于人们对低成本、高效率的住宿需求。
随着旅游市场的扩大以及商务差旅的增加，快捷酒店迎来了广阔的市场需求。
尤其是年轻一代更注重经济实惠的住宿方式，对舒适度和设施要求相对较低，更加注重价格和位置的合理性。
二、经营模式快捷酒店的经营模式以规模化和标准化为基础，通过降低成本、提高效率来实现价格的优势。
它通常选址于交通便利的地段，建筑结构简单实用，房间布局紧凑，设施简洁实用。
同时，快捷酒店利用互联网技术，提供在线预订、自助入住等便捷服务，有效减少了人力成本，提高了管理效率。
三、优势与挑战快捷酒店具有一定的优势，但也面临着一些挑战。
首先，快捷酒店以低价格、高效率为卖点，吸引了一大批消费者，尤其是背包客、短期旅客等。
其次，快捷酒店的标准化和规模化运营，使得它能够有效降低成本，提高经营效益。
此外，快捷酒店的互联网智能化服务，满足了现代人对便利、快捷的品质需求。
然而，快捷酒店也面临着一些挑战。
首先，快捷酒店市场竞争激烈，品牌认可度较低，如何建立起良好的品牌形象和口碑是一个难题。
其次，快捷酒店经营效益高度依赖于房间的出租率，需要与旅游景点、交通枢纽等相关机构合作，提高客源的稳定性。
此外，由于快捷酒店服务相对简单，需求相对可替代，如何提供个性化、差异化的服务也是一个亟待解决的问题。
四、发展前景尽管快捷酒店面临一些挑战，但由于其注重价格和便利性，市场需求仍然旺盛，发展前景广阔。
首先，随着经济的快速发展，旅游业和商务差旅业持续增长，预计快捷酒店将在低端和中低端市场占据一定份额。
其次，快捷酒店的品牌建设和服务创新是提高竞争力的关键，这要求企业在管理和运营方面不断创新和改进。
此外，快捷酒店还可以与其他行业联动，例如与共享经济企业合作，提供更多样化的服务。
快捷酒店可行性报告计划
快捷酒店项目可行性报告内容概要：快捷酒店是近两年我市客房酒店的一个热点，而经济型的快捷酒店更是热点中的热点！跟着我市旅行业的迅速发展，人均需求日趋增添，科学性经济性快捷酒店投资一定成立在深入，详细的市场调研和可行性剖析的基础上。
一、快捷酒店需求定位与市场剖析1．快捷酒店的需求定位快捷酒店的需求定位：为了知足客户出差住宿现状还没法讲究排面，传统的款待所安全，卫生，舒坦等条件没法知足的条件下，外来旅行者能温馨住宿而又价钱适中的的状况下，快捷酒店应运而生。
快捷酒店填充了基本需乞降老百姓价钱这两个条件下的宏大市场！在我市，快捷酒店于近两年获得了市场的热情追捧，此中原由有二：一是我市旅行业发展规模所至，在我市被评为国家旅行景点以后，而国家旅行高潮也屡次出现爆棚现象，在政府的鼎力感动之下，旅行业成为了最大的热点花费。
国内旅行的发展必定需要一种经济，整齐，卫生，安全的的酒店来知足广大的国内旅行者的需求。
而当地年青人当今的生活娱乐方式也多种多样，也为他们供给一个舒坦的平台。
而快捷酒店就是在这样的行业大环境，大背景中应运而生并迅速发展。
其二是在我市酒店整体收益低下，回报率低的状况下，而这类切合市场需求的现代化经济型快捷酒店收益却高达 50%，投资回收期短至 3,-5 年，优秀的经济效益吸引了广大投资者的眼球。
改革开放 30 多年以来，我国经济连续迅速增添，国内生产总值增速均匀达 9. 6%。
自 2001 年我国加入世贸组织以来，中国经济增添对世界经济增添的均匀贡献率达到 13%，使中国经济成为全世界经济的领跑者。
经济的迅速发展促使了国内旅行业的发展。
旅行业向来被誉为为“旭日经济”、“无烟工业”，它作为一个拥有巨大发展潜力的家产集体，在 21 世纪经济发展中一花独放。
在国际经济一体化不停深入发展的今日，旅行活动日趋成了一项拥有全世界意义的经济现象。
旅行业在公民经济中的地位日显重要，它的经济影响愈来愈被各国政府所重视，成为推进社会经济发展的重要要素。
快捷酒店可行性报告
快捷酒店可行性报告1.引言快捷酒店是一种以提供简单、便捷和经济实惠的住宿为特点的酒店类型。
随着旅游业的迅猛发展和人们对出行需求的增加，快捷酒店在市场上开始崭露头角。
本文将对快捷酒店的可行性进行分析和评估，探讨其在当前市场环境下的商业前景。
2.市场需求分析2.1旅游业的增长随着人们生活水平的提高和休闲观念的转变，旅游业呈现出蓬勃发展的态势。
越来越多的人选择旅行作为放松和享受生活的方式，这使得酒店需求量大幅增加。
2.2经济实惠的住宿选择尽管高端豪华酒店在市场上占据一定份额，但大部分旅行者对住宿的要求更加注重经济实惠。
他们希望能够以较低的价格获得基本的住宿需求，并将剩余的资金用于旅游和娱乐。
2.3简单、便捷的住宿体验快捷酒店以简约、方便和高效的服务为特点，满足了现代人对于住宿体验的需求。
无论是商务出差还是短期旅游，人们希望能够快速入住并享受到基本的住宿设施和服务。
3.快捷酒店的优势3.1低成本运营相比豪华酒店，快捷酒店的建设和运营成本相对较低。
由于房间设计简洁，服务标准化，可以有效控制人力成本和运营费用，提高利润空间。
3.2快速入住服务快捷酒店注重服务效率，提供在线预订和自助入住等便捷服务。
客人只需要通过手机或自助机完成入住手续，无需排队等待，节省了时间和精力。
3.3标准化管理模式快捷酒店采用标准化的管理模式，从员工培训到服务流程都有明确的规范。
这种模式可以提高工作效率，降低人为差错的发生，增强客户的满意度。
4.快捷酒店的挑战4.1品牌建设和市场竞争快捷酒店市场竞争激烈，品牌建设是一个重要的挑战。
在市场中树立良好的品牌形象，提供优质的服务和体验，将是快捷酒店发展的关键。
4.2地理位置和房源管理快捷酒店通常位于交通便利的地理位置，但如何找到适合的房源并进行有效的管理也是一个挑战。
这需要与房东、房产中介等合作，确保酒店的正常运营。
4.3客户需求多样化尽管快捷酒店注重简约和标准化，但客户对住宿的需求仍然存在差异。
快捷宾馆可行性报告
快捷宾馆可行性报告1. 简介快捷宾馆是一种为客人提供简洁、舒适住宿的场所，通常以相对低廉的价格为特点。
本报告旨在评估开设快捷宾馆的可行性，包括市场需求、竞争分析、财务预测等方面。
2. 市场需求分析2.1 目标市场快捷宾馆的目标客群主要包括商务旅客、短期游客以及需要临时住宿的人群。
这些客户通常寻求价格相对低廉、便捷快速的住宿体验。
2.2 市场规模随着人们生活节奏的加快和旅行需求的增加，快捷宾馆市场需求逐渐扩大。
特别是在商业中心、交通枢纽等地，对快捷宾馆的需求更为旺盛。
2.3 潜在增长性随着经济的发展和人们对生活品质的追求，快捷宾馆的市场还有很大的增长空间。
特别是在二、三线城市以及旅游热点地区，快捷宾馆的发展前景较为广阔。
3. 竞争分析3.1 竞争对手目前快捷宾馆市场竞争较为激烈，主要有国内外连锁品牌以及一些地方性的快捷宾馆。
这些竞争对手在价格、服务质量、地理位置等方面存在一定差异。
3.2 竞争优势要想在竞争激烈的市场中脱颖而出，我们需要通过提供更具性价比的产品和服务来获取竞争优势。
例如，可以在设施设备、卫生环境、服务态度等方面下功夫，吸引更多客户。
4. 财务预测4.1 成本估算在快捷宾馆的开设过程中，需要考虑到初始投资、房屋租赁、装修装潢、员工薪酬等各项成本。
通过合理的成本估算，可以帮助我们制定合理的经营计划。
4.2 收入预测快捷宾馆的收入主要来自客房租金和额外服务收费。
通过对目标市场需求的分析以及竞争对手的定价策略，可以初步预测出快捷宾馆的收入水平。
4.3 盈利预测在控制成本、提高收入的基础上，可以进行盈利预测。
通过合理的财务规划和经营策略，确保快捷宾馆能够实现稳健的盈利，并持续发展壮大。
5. 风险与对策5.1 市场风险快捷宾馆市场竞争激烈，市场需求波动较大，存在一定的市场风险。
针对这一风险，我们需要加强市场调研，灵活调整经营策略，及时应对市场变化。
5.2 经营风险快捷宾馆经营涉及到人员管理、设备维护、安全保障等多方面的风险。
快捷酒店可行性分析报告
快捷酒店可行性分析报告一、引言在当今社会，随着人们生活水平的不断提高和旅游业的快速发展，酒店业成为了一个极具潜力和市场需求的行业。
特别是快捷酒店，以其便捷、经济实惠的特点，吸引了越来越多的消费者。
本报告将通过分析快捷酒店行业的现状和市场前景，评估快捷酒店的可行性，并提供相关建议。
二、行业概述快捷酒店是一种注重高效住宿体验的经济型酒店品牌，其主要目标客群是那些对价格敏感且追求简单、舒适住宿环境的人群。
与传统酒店相比，快捷酒店通常提供相对较小的客房空间，但却拥有舒适的床具和基本的生活设施。
三、市场需求分析1. 经济适用型住宿需求增长：随着旅游业和商务出行的增长，经济型住宿需求不断增加。
相较于高档酒店，快捷酒店以其实惠的价格在市场中占有一席之地。
2. 酒店预订平台的兴起：互联网技术的发展使得酒店预订变得更加方便和透明化，消费者可以根据个人需求选择适合自己的酒店。
快捷酒店作为低价出行的选择，也受益于酒店预订平台的兴起。
3. 入住体验的重要性：如今的消费者对于入住体验的要求越来越高，他们追求简单、舒适、安全的住宿环境。
快捷酒店凭借其便捷、高效的服务能力，为消费者提供了满足这些需求的选择。
四、竞争环境分析快捷酒店市场面临着激烈的竞争。
主要竞争对手包括其他快捷酒店品牌、经济型连锁酒店以及一些居民宾馆等非传统住宿类型。
这些竞争对手在价格、品牌知名度、服务质量等方面与快捷酒店存在差异化竞争。
五、可行性分析1. 优势分析：（1）低价竞争优势：快捷酒店以相对较低的价格吸引顾客，具有明显的价格竞争优势。
（2）品牌效应：快捷酒店已经在市场中树立了一定的品牌形象和认知度，消费者对快捷酒店品牌持有较高的信任度。
（3）定位准确：快捷酒店对目标客户群体进行准确的定位，满足他们对低价、便捷住宿的需求。
2. 劣势分析：（1）客房空间狭小：相较于其他酒店类型，快捷酒店的客房空间相对较小，可能无法满足部分客户对空间舒适性的需求。
（2）服务标准化：快捷酒店以高标准化的服务流程为特点，但这也可能导致服务的个性化和差异化不足，无法满足一部分消费者的特殊需求。
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关于岭北新村房屋作为快捷酒店的评估报告_(定稿)
关于岭北新村房屋作为快捷酒店的评估方案
董事长您好：
根据您2010年11月08日下达的工作指示：将岭北新村作为公寓式快捷酒店运营。
我公司人员群策群力，分别对房屋现状调查、行政审批办理、方案评估和财务分析展开了大量工作，现将掌握的信息和取得的进展汇报如下：
壹、房屋现状：
岭北新村房屋是我司于2008年12月30日拆迁金海公司所占有，它位于三亚市河东区凤凰路，是壹栋砖混结构的7层楼房，壹梯俩户，俩个单元共计28套。
房屋性质为经济实用平价房，未交地租和开发配套费（产权证上标明）。
每套房建筑面积为105.79㎡，分摊公共建筑面积为5.53㎡。
该房于1999年7月30日交付使用，至今己有11年。
之前由于房屋业主搬迁，对屋內设施损坏较大，加上闲置三年等各种因素，造成房屋现状较差。
具体的设施损坏情况调查统计：
1、外墙瓷砖：房屋年代久远，加之质量问题，使得外墙瓷砖局
部脫落。
2、门、窗：窗为铝合金窗，窗框玻璃基本完好，局部窗扣锁需
更换；入户门、房间门和阳台门均为门带窗式木质门，每套
房屋有9樘门，整栋楼共有252樘门，其中有80%门扇、
门框损坏严重，不能正常使用，其余门扇、门框需修复。
3、地面、墙面：室内地板为水泥地板，墙面、屋顶灰暗且大面
积起壳。
厨房的墙面油渍厚重；卫生间和洗澡间的墙面、地
面所铺的马赛克脫落，空鼓严重，屋顶墙灰大面积脫落。
每
层房屋出现不同程度漏水现象，需重新做防水处理。
4、电路：每间房屋均没有控制开关箱，电表、电线（铝心线）、
开关插座，出现老化和裸露情况，不能满足用电负荷，存于
严重安全隐患，均不能正常使用。
5、给排水：厨、卫生间、洗澡间和给水管（镀锌管）不同程度
生锈断裂；排污管（铸铁管）不同程度损坏断裂，均不能正
常使用。
二、行政审批难予获得批准
a以公司名义进行快携式酒店、家庭旅馆工商登记注册
需办理的前置手续：
1、卫生许可证
1）提供公司名称预先核准书
2）面积超过3000㎡，先填写，然后卫生局派人前去现场查验；如不超，则只需填写《建设项目卫生审查申请书》，再提交关联资料进行办
证
2、消防安全合格证
1）、建设工程消防设计备案表
2）、建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件
3）、新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件
4）、设计单位资质证明文件
5）、消防设计文件
6）、消防、装修图纸
因为建设工程规划许可证上的房屋性质是住宅楼，需到区管理委员会开具性质变更证明，需提供以下材料：
1）有消防应急通道，1.2米之上宽度（不能被占用）
2）各楼层应配备2个之上灭火器
3）各楼层应设立壹个之上消防栓
4）如阳台装有防盗网，应开设逃生窗
5）不能存放易燃易爆物品吸对人身有害物品
6）房间装修不能采用易燃材料
7）旅馆责任人要取得消防安全培训合格证
8）每层楼道设置安全逃生应急照明灯和逃生示意灯
9）要于辖区居(村)委会知情同意书
10）要有租房协议或房屋产权证
11）要有辖区派出所的评估意见和河东消防大队的评估意见
12）家庭旅馆法人代表身份证复印件
3、特种行业运营许可证
经过卫生、消防合格验收，出具合格意见书，才能办理特种行业经营许可证
b以个人名义进行家庭旅馆工商登记注册
1、运营者身份证及复印件
2、近期照片2张
3、从业人员身份复印件1份
4、运营场所使用证明文件
5、运营性用房的证明文件
综合分析上述手续，存于以下难点：
难点壹：该房屋的产权证是金海大酒店的，办理需提供金海公司的营业执照、或者房屋租赁合同和房屋产权证书。
而金
海大酒店己进行清算，营业执照多年未年检，且且当下
无法取得，正规办理注册手续所需的金海公司的关联资
料均无法提供。
难点二：需提供规划许可证，证明该楼房性质，因为是住宅楼房，必须先到规划局办理房屋使用性质变更手续。
河东区消
防大队于见过现场后，指出房屋不具备最基本的消防通
道比如环绕楼梯。
重新安装需要到规划局报批，而报批
又是需要提供当时规划局的审批文件。
难点三：需提供整栋楼的消防合格意见书，由于楼房性质发生改变，需要重新办理。
重新办理需提供当时规划局的审批
文件——《施工图审批意见书》和当时设计单位的资质、
设计图纸和图纸要求等。
难点四：将房屋作为运营性用房，需要小区业主委员会或归属地居委会开具证明文件，但小区内居民拥有壹票否决权。
总结：1、由于该房屋系经济实用平价房，要变更用途为商业用
房，不能得到通过；2、于住宅小区内开办营业酒店，
需要小区全体业主通过；3、消防批准也存于很大困难。
因此，办理正规的酒店难予获得批准。
三、房屋的砖混结构决定了要改造成为标准客房不经济
现有套房改造为酒店的标准间，需要调整房屋结构和给排水管
道等。
对于当下的房屋情况，必须大面积的改变墙体，由于其是砖混结构，改造为标准间很难。
坚持改造需要很大的资金投入，投入产出不经济。
我们联系了七天连锁酒店，经过他们的专业人士现场考察之后，和我公司共同估算：房屋结构改造、装潢装修、酒店运营所需的设备购置（包含俩部观光电梯）、外墙、消防工程等等，共需要投入300万元左右才能完成。
具体需要进行以下的改造：
1、房屋改造成为标准间必须撤除墙体，改变结构，每个标准间配备上下水。
外墙进行重新装修，增加化粪池。
2、购置酒店的通信、电视、网线设备，登录酒店业管理网；购置其他设备及床上用品，安装俩部观光电梯。
3、消防工程：满足消防验收要求所做的工作。
4、建造壹个满足酒店要求的停车场。
5、接入煤气管道，增加空调系统。
6、于广告、宣传上面所做的工作。
因为不处于十字路口、公路
旁边和商业、旅游中心，可见性较差。
......
四、由于面积小、位置偏僻、改造成本高使得运营不能盈利
财务分析：
快捷酒店运营需要员工20人左右，员工宿舍需要占用四套房屋。
接待处和仓储室需要占用俩套房屋，剩余22套房可改造88间客房。
方案（壹）：加盟七天快捷酒店集团。
按照年平均入住率为60％，平均房价为100元计算，投资收益如下：
方案（二）：自营。
按照年平均入住率为50％，平均房价为80元计算，投资收益如下：
方案（三）：投入资金进行简装的情况下，单户招租。
装修后按照租金为1300元/套，出租率为70%计算，投资收益如下：
（备注：由于地理位罝较偏，交通不便，小区无环境，能否以1300元/月出租、达到较理想的出租率仍是未知数。
例如：岭北新村小区内的房屋（室内装修和家电设施均较优越），租价为800至1000元，从2010年06月至今仍未租出。
而且，城市附近的农民修建了大量住房，壹室壹厅租金才300元左右。
市区内和海边的出租房的条件不同，市场淡季、旺季的差异均是我们应当参考的因素。
）
方案（四）：不投入资金进行装修的情况下，现状整体招租。
目前，俩家有意向性以现状整体承租，壹家愿意支付租金15万/年，租期为三年；另壹家愿意支付租金20万/年，租期为5年。
（备注：造成上述局面的原因有：1、各酒店和企业暂无租房计划；2、房屋地理位置较偏，交通不便（距公交車站约有600米）；3、房屋现状破旧。
）
五、综合之上信息，我公司建议如下：
作为快捷酒店运营：行政审批、结构改造不可行。
投入资金进行简装的情况下，单户招租，财务分析不可行。
只有不投入资金进行装修的情况下，现状整体招租，方案可行。
我公司投入资金拆迁占有岭北新村旧房，目的是攺造，以获取最大利益化。
因此，我们建议：1、继续申报项目和招租同步进行的方式。
如果项目不能启动，能够整体针对拆迁户出租，或者大单位整体出租，承租方出钱装修承租三年，收回后我公司仍可继续出租，且今后也可做为亚龙湾酒店员工宿舍；如果项目启动，我司也可减少不必要损失。
2、先装修五套房屋，如果能够出租就租，不能出租，于亚龙湾酒店项目动工后，作为壹部分员工住宿地方。
之上是关于将岭北新村房屋作为快捷酒店运营关联事项的汇报。
请董事长指示！
海南南方鸿基置业XX公司
二零壹零年十壹月二十二日
（王奇整理）。