房地产行业税收筹划思路

房地产行业税收筹划思路

因为税收政策量多、繁杂且变化较快，在税法规范的前提下，纳税人选择不同的方案带来的税负轻重是不同的。企业通过合理筹划才可以让纳税人节约税收成本，减轻税负。企业进行税务筹划，合理避税、节税在企业运转中有着举足轻重的低位。

房地产行业的主要税种及计算办法

1、营业税按营业收入5%缴纳；

2、城建税按缴纳的营业税7%缴纳；

3、教育费附加按缴纳的营业税3%缴纳；

4、地方教育费附加按缴纳的营业税2%缴纳；

5、土地增值税按转让房地产收入扣除规定项目金额的增值额缴纳（按增值额未超过扣除项目的50%、100%、200%和超过200%的，分别适用30%，40%，50%，60%等不同税率）；

武汉市目前销售普通住宅预征率为1.5%，销售非普通住宅预征率为3%，销售非住宅类房地产预征率为5%，以上都是以当月的销售收入为预征基数。

6、印花税：建安合同按承包金额的万分之三贴花；购房合同按购销金额的万分之五贴花；帐本按5元/本缴纳（每年启用时）；年度按“实收资本”与“资本公积”之和的万分之五缴纳（第一年按全额缴纳，以后按年度增加部分缴纳）；

7、城镇土地使用税按实际占用的土地面积缴纳（各地规定不一，XX元/平方米）；

8、房产税按自有房产原值的70%*1.2%缴纳；

9、车船税按车辆缴纳（各地规定不一，不同车型税额不同，XX元/辆）；

10、企业所得税按应纳税所得额的25%缴纳；

11、发放工资代扣代缴个人所得税，3500元为起征点；

12、工会经费按照员工实际发放工资总额的2%缴纳；

除2002年1月1日以后办的企业的企业所得税向国税缴纳外，其他税收都向地税局申报缴纳。

各项税种相应的税收筹划思路

营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税这些税费，由于是按照税控系统开票的销售收入来核算，税务容易通过税控开票系统落实收入，查询计税依据，故缺乏税收筹划的空间。

房地产行业的契税一般多发生在有偿获得土地使用权的时候（销售房产时不缴纳，由购买房缴纳），对应的契税是按照转移土地房屋权属的成交价格来核算，税务容易查询计税依据，故缺乏税收筹划的空间。

工会经费属于小税种，金额不大税务机关一般不予深究，可以象征性的少报职员人数和工资总额。

土地使用税要按照土地证的面积核算计税依据，税务容易查询计税依据，故缺乏税收筹划的空间。

车船税属于小税种，金额不大，按照登记在案的车船的信息缴纳，税务容易查询计税依据，故缺乏税收筹划的空间。

个人所得税属于企业代收代缴的税种，3500元为起征点，按照超过部分的额度，采取不同的累进税率。由于是员工个人性质，不提倡企业为了员工去冒风险

筹划思路

首先，制定合理避税计划。就是通过对现行税法的研究，对个人在近期内收入情况的预计作出的收入安排，通过收入的时间和数量，支付方式变化，降低名义收入额。

其次，采取合理避税策略。例如①提高职工福利水平，降低名义收入；②均衡各月工资收入水平；③抓住一切可以扣除费用的机会，并且能充分利用。

主要方法有：

（1）均衡收入法。个人所得税通常采用超额累进税率，如果纳税人的应税所得越多，其适用的最高边际税率就越高，在纳税人一定时期内收入总额既定的情况下，其分摊到各个纳税期内的收入应尽量均衡，不能大起大落，以避免增加纳税人的税收负担。

（2）利用职工福利筹划。可行的做法是可以和单位达成协议,改变自己的工资薪金的支付方法,即由单位提供一些必要的福利,如企业提供住所，这是个人所得税合理避税的有效方法。此外企业可以提供假期旅游津贴，企业提供员工福利设施，提供免费午餐等等，以抵减自己

的工资薪金收入。对于纳税人来说,这只是改变了自己收入的形式,自己能够享受到的收入的效用并没有减少,同时由于这种以福利抵减收入的方式相应地减少了其承担的税收负担。

房产税的税收筹划

一、合理选择建厂地址，避免缴纳房产税：房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收；可以看出，农村不属于征收范围，企业在组建选址时考虑到这一点，就会给企业带来巨大的效益。

二、正确核算地价：税法规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。企业在外购土地及建筑物支付的价款时，一定要根据“配比”的原则，合理分配建筑物与地价款，分别进行帐户处理。

三、及时做好财产的清理登记工作：作为固定资产的房产，它的挂账原值是计算房产税的基础数据，它的清理能直接影响房产税的应税所得额。因此，企业一定要及时检查房屋及不可分割的各种附属设备运行情况，做好财产清理登记工作，并及时向税务机关报批财产损失，以减轻税负。

四、转变房产及附属设施的修理方式：税法规定，对于修理支出达到取得固定资产时计税基础50%以上，或修理后固定资产的使用年限延长2年以上的，应增加固定资产的计税基础。因此，我们在房产修理时，将房产的资本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理费低于限额，这样每次修理费可以直接从损益中扣除，不须增加房产的计税基础，从而相应减少房产税税负

五、合理划分房产和其他固定资产：财务核算时，尽量减少房产资产的成本，将一切可以与房产区分出来的项目，进行造价的分开核算，单独列为资产，仔细区分房屋和非房屋，正确核算房屋原值。房产税的征税对象是房屋，房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能偶遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，例如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、砖瓦厂灰窖以及各种油所罐等均不属于房产，不征房产税。

六、巧用从价计征与从租计征，找出平衡点

A公司如果要对房产进行大的装修改造，但是又不想支付太多的新增的房产税，可以先将装修改造前的房产出租给关联方B（可以是个人，如公司股东；也可以是企业，如公司投资的其他公司），并签订一个期限较长的房屋租赁合同，每年收取租金。然后由B出资对“租赁的房产”进行装修改造，B不是房产的产权所有人，不需要缴纳房产税。A公司是房产的产权所有人，但是房产的装修改造费用不是A公司发生的支出，也就不会增加房产的价值了。

七、变房屋出租为对外投资也是房地产企业比较常用的一种纳税筹划方法。某些房地产开发公司在好地段拥有一些房屋，但由于房屋建造的历史期限较长，其原值较低，若出租这些房屋，将能收取很高的租金，也就意味着要缴纳很多的营业税。如何节税？房屋所有者可以将这些房屋转成对外投资，达到节省营业税和房产税的目的。变房屋出租为对外投资，实际上是以不动产对外投资。由于对以不动产对外投资的行为免征营业税，同时又属于对外投资，房产并没有直接参与企业经营，因此不需要缴纳房产税。房屋产权发生转移，由接受投资方缴纳企业房产税。

土地增值税的税收筹划

一、相关借款利息的筹划实务

由于目前大部分房地产经营企业的开发资金来自金融企业的借贷，在可能的情况下将利息费用计入房地产开发成本，是企业在该扣除项目纳税筹划时的首选。

二、利用建房方式的筹划实务

大部分房地产经营企业倾向于自行建造房地产，但这种方式下筹划空间较小。若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。第一，房地产的代建行为。，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方式，减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。第二，合作建房方式。“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，只就属于自己的部分缴纳土地增值税。

三、改变销售模式的筹划实务

房地产经营企业设立独立销售公司，负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、

企业所得税的筹划空间很大。销售公司销售房地产会产生营业税，但是同时也增加了土地增值税的成本抵扣基数，那么多产生的营业税和为此少缴纳的土地增值税，孰多孰少就可以通过核算加以判断和控制。

针对开发企业对独立销售公司的销售方式上，也可以采用以下销售模式来减少账面收入或递延纳税时间。第一，开发企业采取无偿或收取极少手续费方式委托销售公司销售房地产，并可协商开具销售清单，由于这种方式应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延，同时这样可以避免销售公司缴纳营业税（基本无代销收入）。第二，将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目，应事先商议确定由开发企业承担（开发企业的收入多，抵扣的限额就大），这样就可以避免上述费用应超标而调增应纳税所得额的情况。第三，对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商，开立指定代收专户，将客户按揭还贷的部分定期先存入专户，然后分期办理转账日再确认收入并纳税，这样，一方面银行可以沉淀资金，另一方面，企业可以控制收入和所得实现时间。

四、优化收入结构的筹划实务，即收入分散筹划法

随着居民生活水准的提高，逐渐对房屋的装饰、装潢提出了更高的要求，且装修费用在房款中所占比重有逐年递增的趋势。如果与购房者签订合同时，略加变通，将经营收入分散，就能节省不少土地增值税，增加企业收益。在实际操作时，房地产开发企业可设立一家装饰装潢公司，专门为购房户搞装修。具体可与购房户签订两份合同，一份是房地产初步完工时签订的销售合同，另一份是与装饰装潢公司签订的装修合同。房地产开发企业只就销售合同上注明房款增值额缴纳土地增值税，装修合同上注明的金额属于劳务收入，应征营业税，不用缴纳土地增值税。这样就使得经营收入分散，税基和税率减少，可节省税款。

五、配套设施开发成本的筹划选择

“配套设施”的权属应当由开发商和购房人在商品房预（出）售合同中约定明确，合同未作约定的，“配套设施”所有权归开发商。“配套设施”虽由开发企业管理控制，但无偿提供给小业主或租客使用，开发企业推迟办理或不办理其产权登记，会计核算上反映为产权不明的账外资产。“配套设施”的建造成本不单独核算，而是通过“开发成本”科目并入可

售房产总成本内核算，竣工验收计入“开发产品”并随房产销售收入的实现，结转销售成本。采用此法，配套设施成本不仅可以作为土地增值税的扣除项目，而且可以足额抵减应纳税所得额。由于开发商账面既不反映“固定资产——配套设施”，也未反映空置的“开发产品——配套设施”，在产权不明的管理阶段，更谈不上将开发产品转作经营性固定资产的问题。因此，既不存在视同销售的税收问题，也不存在房产税的问题，开发企业总体税负最轻。

六、费用迁移筹划法

房地产开发费用即期间费用（管理费用、财务费用、经营费用），纳税人可以通过筹划，把公司实际发生的期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，人事部门可以在不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中。或者将一些符合规定的报销票据，在填单报销的时候，直接注明为项目开发所耗费用，那么也可以计入到开发成本里面去。那么这些有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中，也就是说房地产开发公司在不增加任何开支的情况下，通过费用迁移法，就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额，从而达到节税的目的。

七、“临界点”筹划法

实际工作中，首先要测算增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率），然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行实施细则》规定，房地产开发成本中包括可以扣除的项目有：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。当然，企业要控制增值率，首先要有比较准确的开发成本核算数据，结合销售定价，来核算是提高销售价格但是税金较高所获得的最终利润高，还是适当降低销售价格从而税金较少所获得的最终利润高。

八、通过关联方转移定价

货物购销：在关联房地产开发企业内部交易中，货物购销占有非常重要的地位。通过施工材料（如水泥、砖块、沙子等）的购销价格的“高进低出”来影响关联房地产开发企业的开发产品成本。例如，通过房地产开发子公司高价向房地产开发母公司出售施工材料，来提高房地产开发母公司开发成本，这就减少了房地产开发母公司的利润,从而影响土地增值税及

所得税等,虽然子公司的利润会因此增加,但是它所承担的营业税与所得税与母公司所承担的税负相比较,普通还是低一些.

企业所得税的税收筹划

（一）开发商品房与出租商品房筹划

有些房屋由于地理位置、内部结构朝向和外部环境等原因滞销或其他原因，房屋用于出租经营时，可把商品房转作出租经营房，从开发商品房转入出租开发产品科目，按月计提出租产品摊销计入费用，减少利润。而如果把房屋继续留在开发产品科目提取减值准备，所提取减值准备不能作为所得税税前扣除。

（二）营业费用筹划

作为房地产开发企业，各年度广告费支出是笔庞大的费用项目。广告费支出的多少往往与销售业绩密切挂钩。依税法规定，房地产企业每一纳税年度的广告费支出应在不超过销售收入的15％内据实扣除。有些企业集团广告由总公司统一筹划，费用由总公司统一列支，很可能出现总公司因广告费支出超出15％扣除比例不得税前扣除，而子公司不足15％的情况。针对这一情况，可以让与子公司业务相关的总公司广告费，由不足15％的子公司承担。

（三）管理费用筹划

企业按规定缴纳的五险一金可以税前扣除，企业应依法足额缴纳。这样，企业既履行了法定的社会保障义务，稳定了职工队伍，又可以减轻企业因纯粹支付工资而产生的个人及企业所得税负担。还有，职工的一些福利,如交通费、公务通信费、汽油费等以允许职工报销等方式，把暗含在工资中的费用转化为管理费用，不仅可以降低员工的工资水平，控制个人所得税，也能够减轻企业的所得税负担。

费用的列支时间、数额直接影响每期的应纳税所得，所以进行费用列支应注意以下几点：1.已发生的费用及时核销入账。2.对于能够合理预计发生额的费用、损失应采用预提方法计入费用。3.适当缩短以后年度需要分摊列支的费用、损失的摊销期。4. 发票的报销项目尽量避开与业务招待有关的字眼，尽可能的从招待费用里面剥离出来。对于限额列支的费用，如

业务招待费及公益救济性捐赠等，应准确掌握其允许列支的限额，争取在限额以内的部分充分列支。5、多收集一些符合报销规定的发票，如汽油票、交通差旅票等增加企业费用支出。

固定资产折旧是缴纳所得税前准予扣除的项目，折旧额越大，应纳税所得额就越少。固定资产的折旧涉及到三个问题：折旧方法的选择、折旧年限的估计和净残值的确定。固定资产的折旧方法主要有平均年限法、工作量法、加速折旧法（包括双倍余额递减法、年数总和法）。在这三种方法中，加速折旧法可以使前期多提折旧，后期少提折旧。这样，在税率不变的情况下，企业前期的应纳税所得额就会减少，而后期的应纳税所得额就会增加，使企业前期少缴纳所得税，后期多缴纳所得税，即企业的一部分所得税缴纳时间后移，由于资金存在时间价值，这样因增加前期折旧额，把税款推迟到后期缴纳，相当于依法从国家取得了一笔无息贷款。在折旧方法确定之后，首先应估计折旧年限。税法对于固定资产的折旧年限有一定规定，但是其规定的年限是有一定弹性的。在税率不变的前提下，企业可尽量选择较短的折旧年限，从而使企业前期折旧多，获得延期纳税的好处。其次，还应估计净残值。我国税法规定，固定资产在计算折旧前，应当估计残值，从固定资产原值中减除，残值比例在原值的5%以内，由企业自行确定；由于情况特殊，需调整残值比例的，应报税务机关备案。因此，在税率不变的前提下，企业在估计净残值时，应尽量估计的低一点，以便企业的折旧总额相对多一些，而各期的折旧额也相对多了，从而使企业在折旧期间少缴纳所得税。

期末存货的计价的高低，对当期的利润影响很大。存货发出计价方法的不同，会形成不同的期末成本，从而得出不同的企业利润，进而影响所得税的数额。在税率不变的情况下，如果物价持续上涨，采用后进先出法可以使企业期末存货的成本降低，本期销货成本提高，从而降低应纳税所得额，达到减少所得税的目的；反之，如果物价持续下降，采用先进先出法，可以使企业期末存货的成本降低，本期销货成本提高，从而降低应纳税所得额，也达到了少缴纳企业所得税（递延性）的目的；而在物价上下波动时，采用加权平均法或移动平均法可使企业应纳税所得额较为均衡，避免高估利润，多缴纳所得税，以实现税收筹划的目的。

（四）通过关联方转移定价

货物购销：在关联房地产开发企业内部交易中，货物购销占有非常重要的地位。通过施工材料（如水泥、砖块、沙子等）的购销价格的“高进低出”来影响关联房地产开发企业的开发产品成本。例如，由房地产开发母公司向子公司低价供应材料，或由房地产开发子公司

高价向房地产开发母公司出售施工设备，以此降低房地产开发子公司的开发产品成本，使其获得较高利润。反之，通过房地产开发母公司高价向房地产开发子公司出售施工材料，或由房地产开发子公司向房地产开发母公司低价出售施工设备，来提高房地产开发子公司生产成本，这就减少了房地产开发子公司的利润。

企业要通过较为精准的核算，来判断不同的操作，所带来的企业所得税与土地增值税的变动，正确选择对最终结果更加有利的运作方式。

房地产企业常见的涉税问题种种

房地产开发企业合理避税方式进行了总结，归纳起来主要有以下几个方面：

一、收到预售房产款记入其他应付款

有的房地产开发公司收到预售房产款不记入预收账款，而是记入其他应付款。更有甚者，收到款项不入账，而是通过对法人或关联方的借款将资金挪入账内，导致企业少交营业税及附加和企业所得税。

二、费用冲抵收入或购房款

有的房地产开发公司收到销售房屋预收的款项和预售房屋收到的款项记入预收账款，支付客户赔偿款、违约金、诉讼费、工程款、煤款等直接冲减预收账款。有的企业将支付的费用与收到的购房款冲抵后以差额记入收入或预收账款，导致少交营业税及附加和企业所得税。

三、应收未收房款，冲抵应付未付费用

有的房地产开发公司采取以商品房部分价款（应收未收）交换广告服务（应付未付）的方式，进行收支冲抵，并不据实列入收入（支出）项目进行核算，计算申报相关税费，导致少交营业税及附加和企业所得税。

四、以合作建房之名掩盖房产开发之实

有的房地产开发企业以某人等虚构团体的名义（未列出）缴纳征地费后，征用土地自行建造房地产进行销售，故意将房地产开发混淆为合作建房，仅申报建筑安装营业税，偷逃销售不动产环节的营业税及附加和企业所得税。

五、隐瞒临时出租房产收入

有的房地产开发企业将大量临时未售出的空置房屋出租给个人或集体，取得租金收入，采取不入账的方式或记入往来账，隐瞒匿报应税收入。待出售时将销售房地产收入记入销售收入，申报销售不动产营业税及相关税金。

上述几种方法均是采取隐瞒收入、不作或少作收入的方式，违反税收相关法规，构成偷税漏税行为，严重者构成偷税罪。所以企业在处理这些的时候，一定要慎重。有些操作不是不可以做，但是一定要确保其安全性和隐蔽性。财务不提倡盲目地采取方式去控制税赋，而是要通过合理的税收筹划去有效的减税避税。

对企业进行的一切税收筹划活动，都要严格遵守税收和其他经济法律、法规的要求，确保筹划依据清晰准确、筹划程序完备，应当经得起税务机关的稽核与检查。