社区商业定位
社区底商三层商业运营方案
社区底商三层商业运营方案一、方案背景随着城市的发展，社区底商已经成为城市夜间消费的重要场所，是居民休闲娱乐、购物消费的主要去处之一。
为了更好地开发和利用社区底商的资源，提供更多元化、便捷化的服务，本方案着重于规划社区底商的三层商业运营，并给出相应的实施方案。
二、目标定位1. 打造社区底商品牌形象：通过精心设计、建设和经营，塑造出社区底商的特色品牌形象，提升居民对社区底商的认同感和满意度。
2. 提供多元化的服务：为居民提供多样化的商业、文化娱乐等服务，满足不同居民的需求。
3. 吸引优质商户入驻：通过提供良好的场地环境、优惠政策和专业的运营管理，吸引优秀的商户入驻社区底商，提高运营质量和水平。
4. 增加底商收入：通过商业租金、广告推广等方式，提高底商的收入，增加社区公共服务的投入。
三、运营策略1. 进行市场调研和定位：针对社区底商所在的地域特点、人口结构、消费需求等进行调研，明确社区底商的商业定位，确定运营策略。
2. 商铺选址和布局：根据调研结果和定位，合理安排社区底商的商户类型和布局，力求既满足日常消费需求，又提供多样化的服务。
3. 引进优质商户：通过招商引资、赛选评选等方式吸引优质商户入驻社区底商，提供专业、便捷、优质的服务，提高商业运营水平。
4. 场地环境优化：提升社区底商的商业氛围和舒适度，改善商铺的装修环境、设备设施、交通便利性等，增加消费者的购物体验。
5. 举办活动推广：定期组织各类商业活动、文化娱乐活动、节庆活动等，吸引居民前来参与消费，并宣传社区底商的品牌形象。
6. 提供增值服务：除了提供基本的购物消费服务外，还提供增值服务，如免费停车、充电设施、舒适的休息区、便民服务等，提高居民体验度。
7. 建立运营管理体系：建立专业运营团队，制定相关的运营管理制度和流程，确保社区底商高效运营。
四、实施步骤1. 确定社区底商的商业定位和运营策略，根据地域特点和人口需求细分商业细分市场。
2. 进行市场调研，了解和掌握人口结构、消费者需求、潜在商户等情况，为商业运营提供数据支持。
会所、社区业态定位及要求
4000㎡的做三层： 地下规划2200㎡做游泳+周边+配套+洗浴中心1200，配套（水吧、零售）200， 足疗SPA400、健身中心200、；一层规划1800㎡中心后期改造儿童和餐饮； 二层规划1400㎡做休闲娱乐中心（棋牌、台球类不出汗不需要洗澡的业态）、 餐饮包间各半；三层规划800㎡做多功能厅办公室（专业美容SPA）。
5000㎡的做三层： 地下规划2200㎡做游泳+周边+洗浴中心1200，配套（水吧、零售）200，足疗 SPA400、健身中心200 ；一层规划2200㎡中心后期改造儿童（游乐或早教） 和餐饮；二层规划1800㎡做休闲娱乐中心（棋牌、台球类不出汗不需要洗澡 的业态）、餐饮包间各半；三层规划1000㎡做多功物业及要求 1、前提
（1）会所属于商业性质；附件：项目会所房屋属性及业态面积统计总表
（2）可售物业需做到计量系统、个别产权、经营空间“三独立”
2、可售物业
休闲娱乐中心
棋牌、美容等是否有独立通道
销售可考虑业态
餐饮中心
是否符合业态特殊要求距离住宅30米
儿童中心
3、其他物业
法定只能在1-3层
5、体量：综合小型商贸10000㎡
楼层 B1 1F 2F 业态及功能定位 菜市场1000-1500 小商品城1000-1500 面积 2800
银行（600）超市（500-800）通讯（100）诊所、药店、 1700商业街 烘焙、洗衣、彩票、餐饮区（早点50、面馆100、快餐 +2400主体一楼 100、炒菜100、大餐饮500）、儿童游乐/早教区 家用五金、电器、家纺、家饰、母婴、儿童、小百货 2100 休闲娱乐、健身、培训、足疗、棋牌、网吧、洗浴 多功能厅/专业美容SPA/小型KTV、影院
什么是社区商业
什么是社区商业社区商业是一种以社区范围内居民委服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
社区商业是城市商业空间中一个重要层次。
社区商业所提供的服务主要是社区居民日常生活服务的需要，这些服务是具有综合性和便利性的特点，但不一定是廉价的。
因此，社区商业是具有稳定的市场基础，并随着居民收入水平的提高，而得到一个更大的发展。
社区商业的定位社区商业定位策略在进行社区商业定位之初，对社区商业的外部环境和项目条件进行全面、系统的研究和分析是准确定位的重要前提。
其中外部环境因素包括：经济环境、区域城市发展规划、行业政策、市场环境、市场容量等要素；在此基础上明确社区商业所要面对的服务人群，对其人口规模、消费能力、消费需求及消费习惯的准确把握，也就有针对性地锁定了目标、客户；社区商业的规划布局、业态组合，经营档次也要与目标客户的需求相适应同时再结合社区商业所在商圈的市场供应情况，与周边现有／潜在的竞争对手进行竞争分析，以确定社区商业是采取强强联合。
优势互补还是差异化经营的竞争策略。
社区商业功能定位明确了目标客户的消费需求和竞争策略后，社区商业的功能属性也随之明晰起来，是外向型还是社区服务型或是二者兼而有之的中间模式，社区商业的形态是集中式、商业街还是底商，从而找出社区商业地产项目在整个商圈中的准确定位，并结合项目自身拥有的资源条件营造独具特色的商业主题。
社区商业表现的表现形式以承载社区商业的物业主体的集散程度及整体布局不同，社区商业主要表现为社区底商、社区商业街、社区商业中心三种形式。
值得注意的是社区商业的三种表现形式并非完全分离开来，有相当一部分项目的社区商业配套是多种形式的组合。
一、社区底商所谓社区底商主要是指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或近区域内消费者的各种需求，其组成的社区商业主要表现为“邻里商业”。
社区底商的本质特征区别于社区商业，社区底商是物业范畴，是相对于建筑类型而言的，以住宅、公寓等物业作为商业、服务业设施的底层建筑为主，低层为次，是社区配套实体组成部分。
社区商业业态应该如何定位
球类运动场馆 25.1 22.6 36.5 51.5
咖啡厅
22.4 20.1 33.7 45.5
茶馆
18.1 16.3 26 36.4
酒吧
17.7 16.1 26 33.3
迪厅
11 10.4 15.4 12.1
歌舞厅/夜总会 7.6 6.2 15.4 18.2
4、 从潜在业主购买日常用品的主要场所看社区超市的定位
25
超市
80.4 80.2 84.0
71.9
便利店
7.9
8.2
6.6
3.1
杂货店
0.2
0.2
0.0
0
集贸市场
0.6
0.7
0.0
0
其他
0.1
0.1
0.0
0
服装的消费，尤其是像“衬衫”、“鞋帽”、“内衣”、“中低档休闲服
装”也慢慢摆上了超市的货架，那么潜在业主购买“服装鞋帽”的主要场
所在哪里呢？通过附表6的数据我们可以发现，目前潜在业主购买服装
3.1
服装专卖店
26.0 25.6 28.6
31.3
裁缝店
0.8
0.7
1.9பைடு நூலகம்
0.0
5、 潜在业主入住后打算更新的家具/家居、家电产品
消费者在购房之后，往往需要装修，添置新的家具和家居产品，这
同样是一个非常巨大的商业机会，在大型社区比较密集的区域，同样是
家具家居卖场选址所在。
从潜在业主购房后打算添置或者更新的产品来看，家具主要
潜在业主通过超市购买“日常用品”的比例要明显高于该群体通过超市购
买“蔬菜水果”和“生鲜食品”的比例，这也是为什么大多数超市以“日常
街区型社区商业定位规划策略
--如何规划并准确定位一个街区型的社区商业？则成为目前各大开发商最为关注的话题。
项目认知1）宏观目标的明确：首先，在对社区商业街产品进行定位规划前，首先要梳理项目的核心诉求，根据的诉求展开针对性定位规划建议。
根据项目的核心诉求，再结合对项目周边环境等整体的认知，最终才能找到最合适的定位方向。
2）对项目周边环境的研究：这一点对于社区商业来说，尤为重要。
通过对项目周边条件及资源的分析，判断地块指标体量，并预判项目处于所在区域的角色。
了解客流来源方向、周边社区人口消费核心需求及未来趋势，也可以对周边的潜在消费力进行预估。
3）城市商业市场研究：为了了解市场上社区产品的供求量及月均去化趋势，我们需要对城市同类商业产品的分布进行研究，例如，了解这个城市里现有的街区型社区商业发展状况，以及对比社区商业的市场趋势，从而了解城市社区商业潜在的供需要求。
进而，通过与市场主力产品的对标分析等综合分析，可以得出对于街区型商业定位规划的关键成功要素。
项目方案商业街并非“一开就发”，国内前几年开发的很多步行街成了“不行街”就是很好的佐证。
因此商业街的开发也是必须充分重视项目的整体定位、业态组合、规划设计，招商及后期运营，商业街的开发才能取得成功。
同时，有竞争力的产品要内外兼修，对外具有高逼格的主题形象，对内要打造极具竞争力的产品，为后期销售增加溢价的附加值空间！避免形成“徒有虚表”不良市场形象。
1）街区型社区商业的三大定位模式∙模式一：主力店+商业街建筑特征：集中式商场＋商业街模式业态组合：超市＋商业街或社区型购物中心＋商业街或超市＋百货＋商业街∙模式二：次主力店+商业街模式建筑特征：小型集中式商业+商业街业态组合：便利型商业+次主力店集合（餐饮、健身、美容、图书、电器等）∙模式三：纯商业街模式建筑特征：单层或者双层的商业街业态组合：多种类型的社区商业独立经营，餐饮类、休闲类、服务类、服装饰品类、服务类、食品杂货类等，没有引入大型主力店。
社区商业运营方案
4.绿色环保倡导
-推广环保理念和措施，鼓励商户采用环保材料和节能减排设备。
-定期组织环保活动，提高居民环保意识。
5.社区文化培育
-举办丰富多彩的文化活动，加强社区文化建设。
-结合商业活动，促进社区文化的传播和交流。
五、执行计划
1.前期筹备
-完成市场调研，制定详细的商业规划。
二、目标定位
1.满足居民基本生活需求，提供便捷、多元化的商业服务；
2.提升社区商业整体品质，打造具有特色的商业品牌；
3.优化社区商业结构，促进社区经济持续发展；
4.增强社区凝聚力，提高居民幸福指数。
三、运营策略
1.商业规划与布局
结合社区实际情况，进行科学合理的商业规划与布局。充分考虑居民消费需求，合理配置商业业态，确保商业项目的多样性和互补性。
2.商业布局规划
-合理规划商业空间布局，确保商业活动的有序进行。
-注重商业项目的差异化发展，避免同质化业品牌，提升社区商业整体形象。
-通过多渠道推广，增强社区商业的知名度和影响力。
4.服务质量提升
-强化商户服务培训，提高服务标准和质量。
-建立健全的服务监督和反馈机制，及时解决消费者问题。
5.持续优化
-根据市场变化和居民反馈，不断优化商业结构和运营措施。
-推进社区商业的持续健康发展。
六、预期成果
1.社区商业环境得到显著改善，居民生活品质提升。
2.社区商业活力增强，成为社区经济增长点。
3.居民满意度提高，社区凝聚力增强。
本方案旨在为社区商业的运营管理提供专业、系统的指导，以实现社区商业的长期稳定发展，为居民创造一个宜居、宜业的社区环境。
社区商业定位
商业交通时间：步行10分钟以内； 商业功能满足：日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合
部分中式正餐，可考虑建设社区商业中心。
社区商业类型--按照社区规模分类
大型社区：
人口规模：1-1.5万户（相当于街道办事处管辖规模）； 人均商业面积：0.8-1.2平米/人； 可设定的商业层次：便利商业组合+（商业街区）+社区商业 (邻里购物中心或社区购物中心)，交通条件优良者可考虑形成 商业街区； 商业交通时间：步行15分钟以内； 商业功能满足：可考虑建设全方位服务和商品的社区商业中 心的设置，并考虑休闲娱乐类商业的补充，餐饮全业态引进；
社区商业的定位策划
市场定位 顾客定位 规模定位 主题定位
社区商业市场定位 市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括：
功能定位：按商业辐射程度分为辐射型社区商业、中间型社区商业、 内部型社区商业；
业态类型：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场 等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少；
部 资
料
社区商业布局类型
商业的布局形式是前期规划重点问题之一。整体的布局与商业的规模、性质有直接关系， 而现实案例中不同业态商家的布局则体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度。 根据对深圳社区商业的研究，发现各社区商业的布局主要有四种类型：
各业态布局特点
根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及 合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：
社区商业市场分析---调研模板
1.项目周边环境调研分析 1)项目1.5公里半径周边商家/机构分布 2)项目周边未来20000平米以上商业规划/在建项目 3)项目商圈调查与分析: 分别0.5/1/1.5公里半径居民人口数、人口结构、家庭收入水平, 流动人口调研分析（数量、构成、职业、年龄、收入水平、消费特点等） 项目周边交通设施图示及主要客流对象及走向（普通路、快速路、轨道交通、公交枢 纽与线路） 项目客流监测:平时\周末,（7：00—22：00）不同方向客流量及其交通工具；
社区商业规划方案
社区商业规划方案1. 背景社区是城市中不可或缺的重要组成部分，也是经济发展的重要阵地。
随着城市的发展，社区商业也逐渐成为城市经济的重要组成部分。
因此，如何规划和发展社区商业，成为了社区发展中的一个重要课题。
2. 目的本文的目的是为社区商业的规划提供一些思路和建议，以便更好地发挥社区商业在经济中的作用。
3. 社区商业规划的重点社区商业规划，需要从以下几个方面考虑。
3.1 社区商业定位社区商业的定位非常重要，不同的社区商业定位将决定不同的商业模式和市场定位。
社区商业的定位可以从以下几个方面考虑：•社区商业类型：社区商业可以分为零售、休闲娱乐、餐饮等多种类型。
•目标消费者：社区商业的目标消费者可以是社区居民、附近工作人员、游客等。
•商业模式：社区商业的商业模式可以是以零售为主，还是以餐饮、休闲娱乐等为主。
3.2 社区商业布局社区商业的布局需要合理和精细，才能更好地满足不同消费者的需求和提高商业效益。
社区商业布局可以从以下几个方面进行考虑和规划：•商铺形态：社区商业可以规划为组团式商铺、单体式商铺、组合式商铺等多种形态。
•商铺面积：社区商业的商铺面积应根据不同类型的商业规划和商圈的需求来规划。
•商业功能：社区商业应包含不同的商业功能，满足消费者不同的需求。
3.3 社区商业品牌与营销社区商业的品牌和营销是社区商业面向消费者的重要一环，社区商业品牌和营销的策略和活动应根据社区商业的定位和布局来规划和实施。
社区商业品牌和营销可以从以下几个方面进行考虑：•商业品牌：社区商业品牌应根据社区商业的定位和品牌形象来进行规划和实施。
•营销策略：社区商业的营销策略应根据消费者的需求和购物心理来规划和实施。
•促销活动：社区商业可以实施不同的促销活动，如打折、满减、送礼等。
4. 结论社区商业规划是社区经济发展的重要组成部分，需要从多个方面进行细致的规划和实施，才能更好地满足消费者的需求和提高商业效益。
本文介绍了社区商业规划的重点，希望能够对社区商业的规划和发展提供一些参考和思路。
社区商业5大定位模式分析
个性化与定制化服务的需求增加
随着消费者需求的多样化，社区商业 应提供个性化与定制化的服务，以满 足不同消费者的需求。
通过数据分析和用户画像，深入了解 消费者需求，提供定制化的产品和服 务，提升消费者满意度。
社区商业与科技、文化的融合发展
01
社区商业应与科技、文化等元素融合发展，提升商 业的附加值和竞争力。
02
利用科技手段提升购物体验，如虚拟现实、增强现 实等技术，为消费者带来全新的购物感受。
03
结合当地文化特色，打造具有文化内涵的商业空间， 提升社区商业的文化价值。
THANKS
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定位的重要性
在竞争激烈的市场环境中，准确的定位是商业成功的关键。通过定位，企业能 够明确自身的市场地位，建立独特的品牌形象，从而吸引目标客户并保持竞争 优势。
社区商业定位的背景和现状
背景
随着城市化进程的加速和消费水平的提高，社区商业作为一种重要的商业形态，逐渐成 为城市商业的重要组成部分。社区商业主要服务于周边居民，提供便利的购物、休闲、
市场调研与需求分析
01
目标客户群体
了解社区内居民的年龄、收入、 消费习惯等，以便确定商业项目 的目标客户群体。
消费需求
02
03
市场规模
通过市场调研，了解目标客户群 体的消费需求和偏好，为商业项 目提供有针对性的产品和服务。
评估市场规模和潜在增长空间， 判断商业项目的市场前景和盈利 能力。
竞争环境分析
调整与改进
根据市场反馈和经营数据， 及时调整商业项目的经营 策略和业务模式，提高盈 利能力。
04
社区商业定位的未来发展趋势
线上线下融合发展
01
线上平台提供便捷的购物体验， 线下实体店提供实物展示和即时 服务，两者相辅相成，满足消费 者不同需求。
宁诚佳苑社区商业定位规划报告课件
THANKS
感谢观看
社区商业现状分析
• 目前，宁诚佳苑社区内部已有一些商业设施，包括小型超市、餐饮店、美容美发店等。但这些商业设施相对分散，缺乏统 一规划和管理，导致商业氛围不浓厚，无法满足社区居民日益增长的多元化消费需求。
商业定位规划的目的和意义
• 本次商业定位规划旨在通过对宁诚佳苑社区的商业环境进行 深入分析，结合社区居民的消费需求和习惯，为社区商业发 展制定一个明确、可行的定位方案。通过统一规划和管理， 提升社区商业的整体形象和品质，为社区居民提供更加便捷 、舒适的消费环境，同时促进社区经济的发展和繁荣。
增强品牌效应
01
通过引进知名品牌商家，提升宁诚佳苑社区商业的整体形象和
知名度，吸引更多消费者。
提高租金收益
02
优化商业布局和业态组合，提高商铺的租金收益，为社区提供
稳定的财政支持。
增加就业机会
03
鼓励商家在社区内开展经营活动，创造更多就业机会，促进居
民的本地就业。
增加社区居民的消费体验和生活便利性
宁诚佳苑社区商业 定位规划报告课件
目 录
• 项目背景 • 商业定位规划策略 • 商业定位规划实施方案 • 商业定位规划预期成果 • 结论与展望
01
CATALOGUE
项目背景
宁诚佳苑社区概述
• 宁诚佳苑社区位于上海市浦东新区，是一个中高端住宅小区， 占地面积约为10万平方米，共有住宅楼100余栋。该社区周边 配套设施相对完善，交通便利，是较为成熟的居住区域。
完善商业设施
规划建设便利店、超市、餐饮等配套商业设施，满足居民日常生 活需求。
提供个性化服务
引入特色商家，为居民提供个性化、多样化的消费选择，提升消 费体验。
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来 自 外 部 资 料
超市 服务配套 休闲 杂货/肉菜/五金/证券
餐饮 美容 服饰精品 其他
便利店 生活家居 地产中介
社区商业业态组合-深圳23个社区
辐射型社区商业业态面积比例
地产中介 0.7% 服饰精品 1.7% 休闲 22.7% 生活家居 0.4% 杂货/肉菜/五金/证 券 0.7% 其他 0.9%
5.项目概念测试（设计项目定位与初步规划，对消费者、小型商家和相关人士进行测试）
社区商业的定位策划
市场定位 顾客定位 规模定位 主题定位
市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，位：按商业辐射程度分为辐射型社区商业、中间型社区商业、
内部型社区商业； 业态类型：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场
内向型
29.23% 17.23% 14.4% 0.90% 8.58% 0.11% 6.79% 3.50% 7.18% 0.76% 8.80% 100.00%
来 自 外 部 资 料
社区商业规划布局
社区商业布局类型 各业态布局特点 人流动线的规划 社区商铺铺位面积配比 社区商铺铺位开间/进深比例
竞争性项目对项目规模的影响
市政规划对项目片区商业规模的影响 项目自身条件对规模的影响等。
社区商业主题定位
商业主题形象定位主要考虑的因素：
住宅楼盘的整体风格 项目片区的整体氛围 主题营造的可实现性等
社区商业业态组合
百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和 休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。 业态组合规划原则：
人流贡献 型租户 租金贡献 型租户 提升形象 型租户 功能配套 型租户 一般零售主力店、次主力店如 百货、大卖场，娱乐业态如影 院、电玩、冰场等 部分品牌店、一般专卖店、中 西快餐、花车租户 各业态业种中的旗舰品牌，如 休闲运动服饰中的NIKE，快餐 中的必胜客 以服务类机构为主，以满足购 物中心的一站式消费
服饰精品 3% 休闲 15%
23个典型社区商业业态面积比例
地产中介 2%
杂货/肉菜/五 金/证券 2% 其他 4% 超市 39%
生活家居 2% 美容 5% 餐饮 18% 服务配套 9% 便利店 1%
满足居民的日常购物及生活便利基本需求为目
的，如招商海月花园（24.7%）、星海名城 （20.6%），因服务配套类商家单体经营面积 较小，经营面积占比达到15％以上可以说是该 社区商业的主力业态，发挥着主体作用。
美容 2.2% 服务配套 6.1% 便利店 0.4% 餐饮 11.1%
超市 53.1%
来 自 外 部 资 料
超市 服务配套 休闲 杂货/肉菜/五金/证券
餐饮 美容 服饰精品 其他
便利店 生活家居 地产中介
社区商业业态组合-深圳23个社区
社区商业三种类型的业态组合各有特点，区别主要体现在社区商业基础业态上。
等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少；
形象定位：低档、中低档、中档、中高档、高中档、高档； 名称建议（通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等 来确定）。
社区商业规模定位
商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积 的项目来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体 发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区 商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出正相 关的关系。规模定位中主要考虑的因素有： 区域的商业市场容量 市场整体租售状况对项目规模的影响 项目的商业属性（辐射型、中间型或内向型） 主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5）
社区商业定位与招 商
目 录
第一部分 第二部分 定义与特征分析 定位与业态规划
第三部分
第四部分
招商与销售管理
营销与运营管理
第五部分
案例分享
社区商业定义与特征分析
社区商业的定义
社区商业的特征 社区商业的角色 社区商业的问题
何谓社区商业?
社区商业的定义
社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。 社区商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施 （含无店铺的各种服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民 住宅区商业。 它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的 属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内， 社区商业是什么？不是什么？业态? 定义突出的是什么？ 商圈？ 同类对应的是城市商业中心\区域商业中心
来 自 外 部 资 料
社区商业布局类型
商业的布局形式是前期规划重点问题之一。整体的布局与商业的规模、性质有直接关系， 而现实案例中不同业态商家的布局则体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度。 根据对深圳社区商业的研究，发现各社区商业的布局主要有四种类型：
类型 案例 优点 商业体量可以较大限度的扩 大，展示面较长，可视性佳， 较有效的吸引外部的消费者， 对外性较强，在一定程度上 利于商业的销售。 缺点 商业规模较大，不利于业态 的 控制，如果出现街铺空置的 情 况，对社区的整体形象有较 大 的负面影响。 一定程度上限制了商业的规 模 扩大，且展示面不长，可视 性 不强。 商业较集中，弱化了社区商 业 的便利性特点，有时不方便 居 民的购物消费。 商业较分散，难以形成规模 效 应。
业态
超市 餐饮 服务配套 便利店 美容 生活家居 休闲 服饰精品 地产中介 杂货/肉菜/五金/证券 其他 合计
辐射型
50.12% 11.92% 6.14% 0.49% 2.57% 0.49% 23.96% 1.81% 0.73% 0.77% 0.99% 100.00%
中间型
30.41% 24.84% 8.98% 1.84% 6.03% 3.43% 7.59% 4.60% 2.87% 3.38% 6.04% 100.00%
社区商业类型--按照商住比指标分类
辐射型：5％—11％，商业体量大，对外来客流要求高，对交
通、人流、商业氛围要求较高。 中间型：2％—5％，主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边. 内向型：2％以下，基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖
本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变
化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
社区商业的特征
顾客属地性 业种配套性 日常便利性 服务亲和性 赢利稳定性
需求依赖性
商圈扩展性
社 区 商 业 的 特 性 决 定 了 它 的 角 色
目 录
第一部分 第二部分 第三部分 定义与特征分析 定位与业态规划 招商与销售管理
第四部分
第五部分
营销与运营管理
案例分享
社区商业定位与业态规划
社区商业市场分析
社区商业定位策划 社区商业业态组合 社区商业规划布局
社区商业市场分析---调研模板
1.项目周边环境调研分析
1)项目1.5公里半径周边商家/机构分布 2)项目周边未来20000平米以上商业规划/在建项目 3)项目商圈调查与分析:
分别0.5/1/1.5公里半径居民人口数、人口结构、家庭收入水平,
社区商业类型--按照社区规模分类
大型社区：
人口规模：1-1.5万户（相当于街道办事处管辖规模）； 人均商业面积：0.8-1.2平米/人； 可设定的商业层次：便利商业组合+（商业街区）+社区商业 (邻里购物中心或社区购物中心)，交通条件优良者可考虑形成 商业街区； 商业交通时间：步行15分钟以内； 商业功能满足：可考虑建设全方位服务和商品的社区商业中 心的设置，并考虑休闲娱乐类商业的补充，餐饮全业态引进；
万佳
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福田区福中路福景大厦
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底商满布 型
社区商业类型--按照交通时间分类
社区商业提供的服务一般交通时间15分钟内可到。
有专家把构建社区购物网称作“51015”，即居民出家
门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市 和餐饮店，步行15分钟可到达社区购物中心。
社区商业类型--按照社区规模分
小型社区：
类
人口规模：300-700户（组团，相当于居委会管辖规模）；
租金承受能力
通常承受租金能力相 对最低 承租能力相对最高
租金模式
以纯租金方式居多， 也有可 控租户采取扣率租金（有保底 营业额）的方式 零售类以扣率租金或两者取高 为主，而中西快餐则以纯租金 模式为主 以扣率租金为主
承租能力相对一般， 视地段、客流、交通 等情况 除了个别租赁面积小 或银行、展示等机构 外，一般承租能力较 低 一般很低
流动人口调研分析（数量、构成、职业、年龄、收入水平、消费特点等） 项目周边交通设施图示及主要客流对象及走向（普通路、快速路、轨道交通、公交枢 纽与线路）
项目客流监测:平时\周末,（7：00—22：00）不同方向客流量及其交通工具；
2.小型租户分类入户深访（租户类型、面积、营业额、经营状况、项目规划概念测试等） 3.消费者街头拦访调查（个人基本信息、消费习惯与特征、项目绘画概念测试问题等） 4.特别调研项目：典型或可参考个案深度研究、特殊消费群体调研分析