社区商业_5大定位模式
社区商业
第一部分什么是社区商业社区商业就是集城市商业与社区商业集群消费需求于一体的新型商业业态，一般位于城市居住生活区的核心区域。
它既有商业步行街的休闲性，购物中心的专业性，又有街区商业的互动性；不仅满足社区内以及周边社区居民必备的基本生活需求功能，同时还兼具社区及周边社区居民购物、休闲、娱乐、文化等功能，而且不会造成大范围人流，可以减少城市压力。
社区商业的发展以市场为导向，主要以就近满足居民日常消费所需，为社区居民营造舒适、便利、和谐购物生活环境为根本目标。
专家指出，社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，社区商业是城市商业空间中的一个重要层次。
社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。
社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。
当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。
国内的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。
这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。
随着房地产业的发展，特别是商业地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。
它们可能在定位上提出超出社区服务范围的口号，但是从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为主要目的，特别是居住区内部的商业设施。
从各城市的社区商业发展规划可以看出未来社区商业将具有以下特点：各商业行业种类将采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式，根据用户的需求，有效开展网上销售、电话订购、送货上门，送餐、送货、上门理发、维修等项服务，而居民日常购物消费将在居住地500米范围内完成。
社区商业普遍位于小区的中心位置，涵盖的商业行业种类有：早点快餐店、美发美容店、洗染店、摄影店、日用品小超市、生鲜副食土产店、肉制品专卖店、修配服务站、物资回收站、洗浴中心、服装加工等。
什么是社区商业
什么是社区商业社区商业是一种以社区范围内居民委服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
社区商业是城市商业空间中一个重要层次。
社区商业所提供的服务主要是社区居民日常生活服务的需要，这些服务是具有综合性和便利性的特点，但不一定是廉价的。
因此，社区商业是具有稳定的市场基础，并随着居民收入水平的提高，而得到一个更大的发展。
社区商业的定位社区商业定位策略在进行社区商业定位之初，对社区商业的外部环境和项目条件进行全面、系统的研究和分析是准确定位的重要前提。
其中外部环境因素包括：经济环境、区域城市发展规划、行业政策、市场环境、市场容量等要素；在此基础上明确社区商业所要面对的服务人群，对其人口规模、消费能力、消费需求及消费习惯的准确把握，也就有针对性地锁定了目标、客户；社区商业的规划布局、业态组合，经营档次也要与目标客户的需求相适应同时再结合社区商业所在商圈的市场供应情况，与周边现有／潜在的竞争对手进行竞争分析，以确定社区商业是采取强强联合。
优势互补还是差异化经营的竞争策略。
社区商业功能定位明确了目标客户的消费需求和竞争策略后，社区商业的功能属性也随之明晰起来，是外向型还是社区服务型或是二者兼而有之的中间模式，社区商业的形态是集中式、商业街还是底商，从而找出社区商业地产项目在整个商圈中的准确定位，并结合项目自身拥有的资源条件营造独具特色的商业主题。
社区商业表现的表现形式以承载社区商业的物业主体的集散程度及整体布局不同，社区商业主要表现为社区底商、社区商业街、社区商业中心三种形式。
值得注意的是社区商业的三种表现形式并非完全分离开来，有相当一部分项目的社区商业配套是多种形式的组合。
一、社区底商所谓社区底商主要是指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或近区域内消费者的各种需求，其组成的社区商业主要表现为“邻里商业”。
社区底商的本质特征区别于社区商业，社区底商是物业范畴，是相对于建筑类型而言的，以住宅、公寓等物业作为商业、服务业设施的底层建筑为主，低层为次，是社区配套实体组成部分。
城市社区商业综合体发展模式研究
∙城市社区商业综合体发展模式研究∙∙浙江省房地产业协会浙江东冠置业投资有限公司浙江大学房地产研究中心联合课题组一、社区商业综合体的功能和特征（一）商业地产的含义及其层级商业地产的概念有广义、狭义之分。
广义的商业地产是指各种生产性物业（如厂房）、非居住性物业，包括写字楼、出租性公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。
而狭义的商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业，包括零售、餐饮、休闲娱乐、住宿、办公等设施，商业地产的开发模式、融资模式和经营模式都有别于商品住宅。
本文以下指的商业地产是指狭义上商业地产，即指用于商业服务经营用途的物业。
1、商业地产的层级根据不同的分类标准，商业地产有不同的分类方法。
本文按照商业地产项目的规模和辐射范围，将商业地产分为市中心级商业、区域级商业、社区商业和街坊商业等四个层级。
市中心级商业地产一般建设规模都比较大，建筑面积达到50万平方米以上，日均客流量达到50万人次以上，一般处于一个城市的政治、经济和文化中心；区域级商业地产是次于市中心级的商业地产，一般建筑面积达到10万平方米以上，日均客流量达到25万人次以上，一个城市一般具有好几个区域级商业区；社区级商业地产具有一定程度的商业集聚，主要商业业态以满足本地居民日常生活消费必需和日常生活服务为主，服务对象主要为本社区居民以及在本地区的商务人士，建筑规模一般在2.5万平方米以上，日均服务人口在5万人次以上，该级别商业是一个城市的主要商业形式；街坊商业地产主要是方便本地居民就近购买生活必需品，为本地居民提供必要的生活服务，这种商业地产一般以底商形式出现，建筑面积较小，一般只有几百平方米，大的可以到几千平方米。
2、社区商业地产发展潜力巨大社区商业以方便居民生活，满足居民日常生活需求为主要目的。
伴随着我国城市化进程的加快、城市社区建设的飞速发展以及消费需求和消费结构发生的显著变化，居民生活要求快捷、便利的服务，居民对社区商业的需求日益增加。
社区商业业态应该如何定位
球类运动场馆 25.1 22.6 36.5 51.5
咖啡厅
22.4 20.1 33.7 45.5
茶馆
18.1 16.3 26 36.4
酒吧
17.7 16.1 26 33.3
迪厅
11 10.4 15.4 12.1
歌舞厅/夜总会 7.6 6.2 15.4 18.2
4、 从潜在业主购买日常用品的主要场所看社区超市的定位
25
超市
80.4 80.2 84.0
71.9
便利店
7.9
8.2
6.6
3.1
杂货店
0.2
0.2
0.0
0
集贸市场
0.6
0.7
0.0
0
其他
0.1
0.1
0.0
0
服装的消费，尤其是像“衬衫”、“鞋帽”、“内衣”、“中低档休闲服
装”也慢慢摆上了超市的货架，那么潜在业主购买“服装鞋帽”的主要场
所在哪里呢？通过附表6的数据我们可以发现，目前潜在业主购买服装
3.1
服装专卖店
26.0 25.6 28.6
31.3
裁缝店
0.8
0.7
1.9பைடு நூலகம்
0.0
5、 潜在业主入住后打算更新的家具/家居、家电产品
消费者在购房之后，往往需要装修，添置新的家具和家居产品，这
同样是一个非常巨大的商业机会，在大型社区比较密集的区域，同样是
家具家居卖场选址所在。
从潜在业主购房后打算添置或者更新的产品来看，家具主要
潜在业主通过超市购买“日常用品”的比例要明显高于该群体通过超市购
买“蔬菜水果”和“生鲜食品”的比例，这也是为什么大多数超市以“日常
街区型社区商业定位规划策略
--如何规划并准确定位一个街区型的社区商业？则成为目前各大开发商最为关注的话题。
项目认知1）宏观目标的明确：首先，在对社区商业街产品进行定位规划前，首先要梳理项目的核心诉求，根据的诉求展开针对性定位规划建议。
根据项目的核心诉求，再结合对项目周边环境等整体的认知，最终才能找到最合适的定位方向。
2）对项目周边环境的研究：这一点对于社区商业来说，尤为重要。
通过对项目周边条件及资源的分析，判断地块指标体量，并预判项目处于所在区域的角色。
了解客流来源方向、周边社区人口消费核心需求及未来趋势，也可以对周边的潜在消费力进行预估。
3）城市商业市场研究：为了了解市场上社区产品的供求量及月均去化趋势，我们需要对城市同类商业产品的分布进行研究，例如，了解这个城市里现有的街区型社区商业发展状况，以及对比社区商业的市场趋势，从而了解城市社区商业潜在的供需要求。
进而，通过与市场主力产品的对标分析等综合分析，可以得出对于街区型商业定位规划的关键成功要素。
项目方案商业街并非“一开就发”，国内前几年开发的很多步行街成了“不行街”就是很好的佐证。
因此商业街的开发也是必须充分重视项目的整体定位、业态组合、规划设计，招商及后期运营，商业街的开发才能取得成功。
同时，有竞争力的产品要内外兼修，对外具有高逼格的主题形象，对内要打造极具竞争力的产品，为后期销售增加溢价的附加值空间！避免形成“徒有虚表”不良市场形象。
1）街区型社区商业的三大定位模式∙模式一：主力店+商业街建筑特征：集中式商场＋商业街模式业态组合：超市＋商业街或社区型购物中心＋商业街或超市＋百货＋商业街∙模式二：次主力店+商业街模式建筑特征：小型集中式商业+商业街业态组合：便利型商业+次主力店集合（餐饮、健身、美容、图书、电器等）∙模式三：纯商业街模式建筑特征：单层或者双层的商业街业态组合：多种类型的社区商业独立经营，餐饮类、休闲类、服务类、服装饰品类、服务类、食品杂货类等，没有引入大型主力店。
商业模式国内七大典型的社区商业模式解读
商业模式国内七大典型的社区商业模式解读搏实资本一、万科——自建自营,“五菜一汤”统一招商、运营自长阳半岛社区商业配套完善后,“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广,成为住宅项目社区商业模式的典范。
在长阳半岛,“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市汤 ,健康、便民的社区食堂第五食堂,丰富、齐全的品牌超市华润万家,以及服务快捷的洗衣店、药店和银行五菜。
所有社区商业由万科统一招商和运营,以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求,切实解决社区居民的日常生活问题。
在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中,“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌,北京首店于2012年正式落户长阳半岛,为业主提供物美价廉的生活餐食,特请中餐大师制作南北菜系,自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。
另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”,作为长阳首个社区菜市场,食材新鲜健康,种类丰富、价格公道,更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。
此外华润万家便利店,也以持续改进消费者生活品质为目的,为社区提供日常生活所需的各种商品；及时消费、应急消费,华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。
万科在全国已有近300个楼盘,仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。
但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。
此前,几乎包括零售商在内的所有企业,进军社区商业都是单打独斗,即以某单一业态进驻,至于其他生活类业态的组合,基本是“听天由命”,物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。
万科在社区将商业进行规划后形成统一模式,让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准,各业态的相互补充,让彼此的发展有了更强的生命力。
对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式,毛大庆也曾表示：“长期看,商铺作为一种资产长期持有,有升值获益的前景。
社区商业资产留下来,未来可形成可观的资产包。
”案例万科2049：最后一公里社区生活完整解决方案新型精品社区商业产品——万科2049,就通过商业与物业的深度整合,提供了以家为中心的最后一公里社区生活完整解决方案。
社区商业策划方案
社区商业策划方案1. 策划背景如今，随着城市化进程的不断加快，城市生活的快节奏也随之而来。
社区作为城市的基本单位，是人们日常生活的重要场所。
社区商业作为社区经济的重要组成部分，对社区的发展和居民的生活质量有着重要的影响。
因此，如何规划社区商业，提供满足居民需求的商业服务，助力社区发展，成为了社区建设的重要课题。
2. 目标群体本商业策划方案旨在满足以下群体的需求：•社区居民：提供便捷、优质的生活服务、购物体验和娱乐活动，提高居民生活质量。
•商家：提供资源整合平台，帮助商家更快更好地推广自身业务，提升业绩和品牌知名度。
•社区管理者：以商业服务与管理为核心，提高社区综合管理水平，实现社区遥控管理的目标。
3. 策划方案3.1 社区商业定位本商业策划的社区商业定位为便民、时尚、多元化。
3.2 商业服务内容（1）咖啡厅、餐厅、茶楼等：着眼于社区居民的日常生活需求，提供便捷舒适的就餐环境、美食体验和社交场所。
（2）便民生活服务：开设便利店、药房、超市等便民服务设施，为居民提供更多的便捷和选择。
（3）文化娱乐服务：建设体育馆、影院、KTV等文化娱乐场所，为社区居民提供消费和娱乐场所。
（4）教育服务：为社区居民提供学前教育、中小学教育、职业培训等教育服务。
3.3 商业运营模式本商业策划的运营模式为社区商业综合体，即将商业服务与其他社区服务相融合，达到优化社区服务的目的。
商业综合体包括商业、文化、教育、医疗、物流等各类服务。
商业综合体将服务内容和空间结合在一起，高效地利用并整合社区资源，实现社区商业与社区管理的良性互动。
3.4 经营策略（1）以服务为导向：依据不同阶层、不同消费需求的社区居民，提供针对性服务。
（2）以价值为基础：以社区居民的需求和服务的价值为基础，合理制定价格，为社区居民提供更具实际意义的服务。
（3）以品质为保障：保证服务按时完成，同时着眼于服务质量的提高，逐步树立品质的口碑。
（4）以创新为动力：在不断的服务探索中，掌握市场的变化，推出创新的服务模式，引领市场潮流。
社区商业管理的模式与方法探索
社区商业管理的模式与方法探索随着城市化进程的加速和人们生活水平的提升，社区商业管理愈发重要。
社区商业管理随着城市规模不断扩大而逐渐发展和完善。
在社区商业管理中，商家和居民可以形成互利互惠的关系并实现共赢。
本文将从社区商业管理的模式、方法和实践三个方面进行探讨。
一、社区商业管理的模式社区商业管理的模式通常分为两种：一种是商业服务机构管理，另一种是小区业委会管理。
商业服务机构管理是指社区商业管理由商业服务机构来完成。
商业服务机构从市场角度出发，根据用户需求设立商业中心，提供更多的商业服务。
此种模式下的商业服务机构有计划、有预算，能够引入更多的商家和品牌，丰富小区商业配套设施，增强居民的生活质量。
但商业服务机构管理存在一定的缺陷：商家与社区的历史沉淀关系不足，商家在社区的市场定位不明确等。
因此需要商业服务机构与小区业委会紧密合作，促进其发展。
小区业委会管理是指由小区业委会负责管理社区商业。
小区业委会通过评估小区的商业资源和分类管理商家，规范管理、提升商业管理服务水平。
此种模式下的小区业委会人们对小区商业的管理比较细致，不仅能够更好地满足居民的需求，同时也有利于居民更好的利用小区商业资源。
但是，小区业委会管理商业存在的问题也不容忽视，例如缺乏专业知识、管理不到位等等。
二、社区商业管理的方法社区商业管理的方法包括市场定位、管理策略，商家评估与培训等。
市场定位是社区商业管理不可缺少的一项基础工作。
市场定位主要包括调查研究、市场分析、竞争分析等。
只有对目标市场进行细致的调研和分析，了解居民的生活和消费习惯、消费需求，了解社区商业现状和竞争状况，才能进行有针对性、成功的市场定位。
然后，通过清晰明确的市场定位，帮助商家发现市场的隐藏点位，并调整产品品牌战略抓住商业机会。
管理策略是优化社区商业管理的核心。
社区商业管理者可以根据小区的地理位置、业主群体、商家类型等因素制定管理策略。
例如，对于尚未开拓的市场或者开网络不发达的地区，可以采取定期举行大型促销活动的策略，更好地提升商家的知名度和点击率。
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住区、副市级商业金融中心、城市公园为主导
功能的现代化居住新城。 目前百步亭社区已建成区域占地2平方公 里，住宅150万平方米，入住人口约6万。分 别有安居苑、温馨苑、怡康苑、怡和苑、百合 苑、现代城、百步龙庭和百步华庭等小区。 由于大型社区跨度较大，因此在社区里仅 设置一个超市、餐饮往往非常不方便居民购物， 通过多点布局来规划商业，从而创造社区购物 便利。
干洗店、药店等以服务于本社区的居民为主。
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7 社区商业的五大定位模式
PART
7 社区商业的五大定位模式
（一）、典型建筑构成：小型集中式商业+商业街RT
7 社区商业的五大定位模式
（二）、业态组合及典型案例分析
1、小超市+次主力店（餐饮、健身、美容、图书、电器等）+商业 街区
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7 社区商业的五大定位模式
主力店+街区
B
社区型购物中心
A
C
次主力店+街区
五大定位模式
E 纯商业街
D 多次主力店+多商业街组团
PART
7 社区商业的五大定位模式
模式一：社区型购物中心 （一）、典型建筑构成：集中商业
此种定位模式一般是在中高档社区中，购物中心整体持有，尽量销售， 以提高社区整体品质和形象。
京基百纳广场辐射了周边大量中高端社区
业态 主力店 餐饮 便利配套 零售店中店 休闲文化娱 乐 代表品牌 天虹百货、苏宁电器 醉忆江南、DQ Dairy Queen休闲 餐饮、港湾中式餐饮 LCN美甲屋、领•show发型创作、 蒲公英儿童摄影、雪之都雪糕专卖 店 万宁、AMASS、Levi,s、自然元素 、周大福 反斗乐园、索艺达音乐教育机构、 非常作品富士数码冲刷
星海名城商业主要分布在前海路的临街铺
位。商业面积6590㎡，该社区的商业次主力店 主要是两个中小型超市，700㎡的华润万家社区 店和1000㎡的好邻居超市。
社区人口比较多，但周边又有大型超市，
所以只提供便利性为主的商品，
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7 社区商业的五大定位模式
团
模式四：多次主力店+多商业街组
（一）、典型建筑构成：多个小型集中式商业+多条商业街
湾，位于御景东方商业裙楼，项目共四层（地下
一层、地面三层），总建筑面积12万平方米， 营业面积8.6万平方米，定位集购物、餐饮、休 闲、娱乐、教育、文化等为一体的社区型购物中 心。项目于2008年9月正式营业，目前经营状况 良好。
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7 社区商业的五大定位模式
PART
7 社区商业的五大定位模式
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7 社区商业的五大定位模式
案例参考：深圳•京基百纳购物中心
项目1公里核心商圈内聚集有多个高端楼盘： 御景东方、中信红树湾、红树西岸、碧海云天、
世纪村等。初步统计，总居住人口约16.5万人，
其中现有居住人口约15.3万人，未来新增人口预 计约1.2万人。 京基百纳广场坐落于深圳 “富人区”红树
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7 社区商业的五大定位模式
3、大型超市+店中店模式
“大型超市、大量店中店”组合模式在百货主力店缺席的情况下，可以通过引进大规 模的店中店来弥补，店中店可以采用联营扣点的百货化运营模式，也可以采用独立收银的 模式。店中店在主题定位上既可以采用大润发式的青春休闲主题店中店；也可以采用家乐 福式的超市辅营区店中店。 超市原则上是不能放在负一层（如果超市在负一 层，地上楼层将缺少主力店带动， 经营压力较大），应该放在二、三层，首先能够带旺一层，其次能够带动二、三层其他区 域的经营，同时还能兼顾带动四、五层的经营。 该组合模式的店中店业态及品牌不够丰富，商圈辐射半径较小，未来将面临周边传统百货 和街区带来的竞争压力。
梅林一村是深圳市政府开发兴建的大型园
林智能化高档社区。小区占地面积38.4万平方 米，总建筑面积82万平方米，现共有住宅 6840套，约3万人口。
商业概况:
梅林一村的外向型与内向型业态的区分比 较明显。在梅林路上的商业，有21000平方米
的家乐福和3000平方米的民润市场，家乐福
广场超市辅营区多数属于外向型的业态。如： KFC、必胜客、漓江又一轩等。位于项目西南 侧的业态多属于内向型商业，如修鞋店，上海
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7 社区商业的五大定位模式
案例参考：深圳•锦绣江南纯商业街模式
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7 社区商业的五大定位模式
（二）、业态组合及典型案例分析
1、多小型超市+多次主力店+多商业街组团
（1）、业态组合示意图
多个小型超市
多次主力店+ 多商业街组 团
餐饮、健身、美容、图书、电器等次主力店。
多条商业街
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7 社区商业的五大定位模式
百步亭社区地处武汉市江岸后湖新区，城
案例参考：武汉•百步亭社区商业
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7 社区商业的五大定位模式
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7 社区商业的五大定位模式
街
模式五：纯商业
（一）、典型建筑构成：
单层或者双层的商业街。可以 是住宅的裙楼，也可以是独立建筑
（二）、业态组合及典型案例分析
1、业态组合：多种类型的社区商业独立经营，餐饮类、休闲类、服务类、服装饰品类、 维修类、便利店等，没有主力店引入。
模式二：主力店+街区
（一）、典型建筑构成：集中式商场＋商业街模式
（二）、业态组合及典型案例分析
（1）、业态组合示意图
主力店： 次主力店： 配套： 超市辅营区： 街区：
主力店+街 区
超市＋商业街
社区型百货＋商业街
超市＋百货＋商业街
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7 社区商业的五大定位模式
案例参考：深圳•梅林家乐福
社区概况：
（1）、业态组合示意图
小型社区型超市：
次主力店+街 区
其他次主力店和配套：
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7 社区商业的五大定位模式
案例参考：深圳•星海名城
项目简介：
星海名城位于南山区前海路，占地30万平 方米，建筑面积80万平方米，16万平方米的纯 粹园林，共有居住人口约2.4万。西邻宝安新中 心区，南靠蛇口国际生活区。
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7 社区商业的五大定位模式
项目业态布局
楼层 主力店 负一层 一层 二层 三层
经营业态 山姆会员店（沃尔玛的零售概念店） 特色食品、品牌美食等 名牌服饰、皮鞋、精美饰物、化妆品、精致餐饮小吃等 名牌女装、精品皮具、特色餐饮等 儿童服装，儿童用品，儿童游乐场、品牌运动服饰、餐饮美食
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7 社区商业的五大定位模式
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7 社区商业的五大定位模式
案例参考：深圳•嘉信茂购物广场
嘉信茂购物中心位于深圳福田区农林路与侨 香路交汇处，地处香蜜湖高尚社区。项目商业总 建筑面积近7万平方米，其中山姆会员店2.5万平 方米，购物中心4.5万平方米。项目定位立足于 周边的富人区，片区人口约65676人，为富人区 居民提供了集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的 社区购物场所，目前经营状况良好。