不动产投资信托流程图
房地产信托课件
二、房地产信托机构资金来源
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❖（五）共同投资基金
❖ 投资基金或共同基金 ❖ 三、房地产信托的作用 ❖ （一）房地产信托为房地产投资商提供了可靠的
融资渠道 ❖ （二）房地产信托化丰富了资本市场的投资品种 ❖ 为投资人提供了一条稳定获利的投资渠道。 ❖ （三）房地产信托化是信托业得以迅速发展的重
金。 ❖ （2）房地产主管机构指定用于房地产的委托投资或贷款
的信托资金。 ❖ （3）房地产业科研单位的科研基金。 ❖ （4）房地产学会和房地产基金会的基金。 ❖ （5）专门用于职工疾病、退休、待业、伤残等情况下支
付各项费用的劳保基金。
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❖ 一、主要的房地产信托业务
❖ （二）房地产信托贷款 ❖ （1）资金量较少 ❖ （2）具有特定的对象和用途，为解决房地产开发经营和
❖ 投资公司的资金来源：财政拨款、社会集资及自 身留利。
❖ （二）房地产信托存款 ❖ （三）集资信托和代理集资信托
❖ 信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团 体、事业单位等的委托，直接或代理发行债券、 股票以筹集资金的一种方式。
❖ （四）信托资金
❖ 指信托机构接受委托人的委托，对其货币资金进 行自主经营的一种信托业务。
购买过程中的资金不足而发放的，专款专用。 ❖ （3）利率灵活，可在同期贷款利率基础上上浮20%。 ❖ （三）房地产委托贷款 ❖ 是金融信托机构受委托人委托，在委托人存入的委托存款
额度内，按委托人指定的对象、用途、期限、利率和金额 等发放的贷款，并负责到期收回本息的一项信托业务。
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❖ 房地产委托贷款的主要特点： ❖ 1、信托机构不承担经营风险 ❖ 2、委托贷款必须是先存后贷，受托机构不予垫款。 ❖ 3、委托人应向信托机构提出申请 ❖ 向信托机构提出申请，明确贷款的对象、用途、
基础设施REITs结构图解及操作流程
图：基础设施公募REITs结构表：REITs相关政策文件整理日期发布机构文件名主要内容20200424 证监会国家发改委《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》明确推进基础设施REITs试点的重要意义、基本原则和试点项目要求20200731 国家发改委《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》明确试点项目的地区和行业范围、基本条件和审查项目要求20210113 国家发改委《关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目库的通知》严格把握入库项目条件，强化入库项目政策支持和协调服务20210629 国家发改委《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》加强项目管理和协调服务我国基建规模庞大，发展REITs基础资产丰富。
我国拥有庞大的基础设施存量市场，为REITs提供了丰富的底层投资资产。
从增量市场来看，虽然经过多年快速建设，我国基础设施条件得到了明显改善，但是区域差距较大，中西部地区相对比较落后，教育、医疗等公共服务供给也不足；同时，5G建设、数据中心等新基建领域正在发力，未来我国新老基建都具备较大的发展空间。
图：基础设施REITs重点区域和重点行业基础设施REITs有四个架构特点：一是80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；二是基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；三是基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；四是采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。
图：基础设施REITs示例图基础设施REITs的结构中，涉及多方当事人，包括公募基金管理人、SPV管理人（可与基金管理人是同一人）、托管人、私募基金管理人、原始权益人、基础资产管理人等多个主体，还有发行和持续运作中的券商、律师和会计师事务所、资产评估机构等中介机构。
不动产投资信托基金
运行模式
2003年7月，香港证券和期货事务监察委员会（香港证监会）颁布了《房地产投资信托基金守 则》，对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面作出了明确 的规定。香港在很大程度上借鉴了美国REITs的结构，以信托计划(或房地产地产公司)为投资实 体，由房地产地产管理公司和信托管理人提供专业服务。
发展意义
发展意义
中国引入不动产投资信托基金有着非常重要的作用。 首先，引入不动产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。房地产信托投资基金在国外既 参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进 房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对 以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出不动产投资信托基金，将大大地提高房地产金 融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。 其次，引入不动产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。从房地产金融的 角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将一定程度提高房地产金融当期的系统风 险化解能力，提高金融体系的安全性。 再次，引入不动产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。
发展政策
1
法律体系
2
人才培养
3
道德风险
4
信用制度
5
披露制度
法律体系
房地产投资信托(REITs)作为一种新的房地产投资工具,是一个需要房地产业和金融业相结合的 市场配置资金的投资产品，需要建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开 和透明，进而推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单 一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此 目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发 展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，还可制定一些不动产投资信托基金的专项 管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使中国的不动产投资信托基金从一开始就以较 规范的形式发展。另外，还需对税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环 境。
不动产投资信托基金发行条件
不动产投资信托基金发行条件（原创实用版）目录1.不动产投资信托基金的定义与作用2.发行不动产投资信托基金的条件3.发行不动产投资信托基金的优势4.我国政策对不动产投资信托基金的支持5.发展不动产投资信托基金面临的挑战6.结论正文一、不动产投资信托基金的定义与作用不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称 REITs）是一种通过发行权益性证券汇集投资者资金，交由专业的基金管理机构进行不动产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种基金。
REITs 既可以投资于住宅、商业、工业等各类不动产，也可以投资于不动产相关的贷款、债券等金融产品。
其主要作用在于为投资者提供一种风险分散、收益稳定的投资工具，同时为房地产市场提供长期、稳定的资金来源。
二、发行不动产投资信托基金的条件发行不动产投资信托基金需要满足以下条件：1.基金管理人需具备专业的不动产投资管理能力，通常需要具备一定规模的资产管理经验。
2.基金的资产需要符合监管要求，例如，要求投资于不动产的资金比例不得低于基金总资产的 80%。
3.基金需要进行充分的信息披露，包括基金的投资策略、资产状况、收益分配等方面。
4.基金的发行需符合相关法律法规的要求，例如，在我国，需要遵循《证券法》、《基金法》等法律法规的规定。
三、发行不动产投资信托基金的优势发行不动产投资信托基金具有以下优势：1.资金募集能力强：通过发行权益性证券，可以吸引更多的投资者参与，为不动产投资筹集更多的资金。
2.风险分散：基金投资于多个不动产项目，可以有效降低单一项目的风险对整个基金的影响。
3.收益稳定：不动产投资通常具有稳定的租金收入和长期升值潜力，因此，不动产投资信托基金的收益也相对稳定。
4.管理专业：由专业的基金管理机构进行投资管理，可以提高投资的效率和收益水平。
四、我国政策对不动产投资信托基金的支持我国政府对不动产投资信托基金的发展给予了政策支持，例如，国家发展改革委曾发布关于恢复和扩大消费措施的通知，其中指出，支持符合条件的消费基础设施发行不动产投资信托基金。
房地产信托融资方式一览图
房地产信托融资方式一览图贷款型信托股权型信托期限期限进入方式对公司要求退出方式金额对项U要求退出方式进入方式金额风险控制措施风险控制措施成本成本1至2年居多/ “四证”齐全资产抵押，不向,项山公1至2年居多/儿/自有资本金动产〜抵押率股权结构相对股权收购或增司委派股东和儿千万到儿亿不达到35, /二一般50,左右发放贷款简单清晰、项资扩股，类似财务经理、股千万到儿亿不溢价股权回购偿还贷款本金，债权，等/6,, 级以上开发资,/股权质押/U盈利能力强优先股，权质押、第三等/6,,质/项U盈利第三方担保/10,居多方担保10,居多能力强设路独立账户财产受益型信托混合型信托期限期限融资原理金额对财产要求退出方式风险控制措施对公司要求退出方式进入方式金额风险控制措施成本成本业已建成〜产1至2年居多向，项U,公权清晰〜证件对公司的经营期限根据需求/视信托财产的司委派股东和管理能力、项灵活设路/金齐全/能产生溢价受益权回以股权和债权财务经理、设归还贷款本金评估价值〜一般业主回购承诺财产受益权转U的市场前景额一般较大/稳定现金流〜的组合方式路专门账户、溢价股权回购让购在其评佔价值的及第三方担保及盈利能力等成本一般在6股权质押、第如商场、写字50,左右/有较高要求,，10%之间三方担保等楼、酒店等租6,, 10,居多赁型物业一、操作流程1、贷款型信托(2)信托贷款(1)信托资金投资者信托投资公司开发商(3)支付利息(4)信托收益(委托人)(受托人)(项U公司)偿还本金及本金资产抵押股权质押第三方担保2、股权型信托(2)收购股权(1)信托资金或增资扩股投资者信托投资公司开发商(4)信托收益(受托人)(委托人)(项U公司)(3)溢价股权回购及本金般权质押第三方担保3、财产受益型信托溢价回购优先受益权(2)信托资金(1)信托财产投资者信托投资公司开发商(4)信托收益及本金(3)优先受益权收入(委托人)(受托人)(委托人)优先受益权二.信托公司口前常用的信用增级方式信托产品设路，超，优先级受益权和次级受益权〜优先级受益权由普通投资者持有〜次级受益权山融资方或关联第三方持有。
《不动产信托实务》课件
市场竞争加剧、政策风险、金融 风险等挑战也需要不动产信托机 构不断提升自身实力和风险管理 能力。
THANKS
感谢观看
不动产开发信托
01
信托公司或项目管理团队负责项 目的规划、设计、建设和管理。
02
项目完成后，投资者获得相应的 投资回报或不动产产权。
不动产经营信托
• 定义：不动产经营信托是指投资者将资金委托给专业机构 ，由其负责不动产项目的经营管理和收益分配。
不动产经营信托
特点 专业化的经营管理，提高资产价值 稳定的收益来源，保障投资者利益
，提高流动性。
智能化运营
运用大数据、人工智能等技术手 段，实现不动产信托的智能化运 营和管理，提高运营效率和投资
回报。
绿色环保
注重绿色环保理念，投资环保、 节能等绿色建筑和基础设施建设
，推动可持续发展。
不动产信托的发展机遇与挑战
机遇
随着城市化进程和房地产市场的 持续发展，不动产信托市场将迎 来更多的发展机遇和投资机会。
政府对房地产市场的调控政策将促 进不动产信托市场的健康发展，为 市场提供更多的投资机会和政策支 持。
金融创新
金融创新将推动不动产信托市场的 多元化发展，如REITs、CMBS等金 融产品的推出将进一步丰富市场投 资品种。
不动产信托的创新方向与趋势
资产证券化
通过资产证券化手段，将不动产 信托转化为可交易的证券化产品
不动产担保信托
特点
1
2
提供担保物，保障债权人的权益
3
降低融资成本，提高融资效率
不动产担保信托
实现资产的有效管理和增值
运作方式
债权人与委托人签订信托合同，将不动产作为 担保物交付给受托人。
基础设施领域不动产投资信托基金操作实务
天勤介基础设施信托投资基金操作实务目录一、REITS政策解读二、REITS与国资转让会计出表三、REITS的税务四、REITS与PPP基础设施信托投资基金第一节：政策解读一、基础设施领域不动产投资信托基金政策要点中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号）一、目标和原则❖目标：防风险、去杠杆、稳投资、补短板创新投融资机制，有效盘活存量资产拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重广泛筹集项目资本金，降低债务风险❖原则：依托基础设施项目持续、稳定的收益，通过REITs实现权益份额公开上市交易❖聚焦重点区域o优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，o支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。
❖聚焦重点行业。
o优先支持基础设施补短板行业：包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。
o鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点二、条件：1.项目权属清晰，已按规定履行项目投资管理，以及规划、环评和用地等相关手续，已通过竣工验收。
PPP项目收入来源以使用者付费为主；问题：1、权属清晰；2、使用者付费为主：51%，67%，70%，80%？2.具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力。
问题：能否享有资产增值收益？3.发起人（原始权益人）及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全，具有持续经营能力，最近3年无重大违法违规行为。
基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。
问题：《指引》要求100%项目公司股权，与发起人有关系吗？三、架构安排：1、由符合条件的取得公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司，依法依规设立公开募集基础设施证券投资基金，2、经中国证监会注册后，3、公开发售基金份额募集资金，4、通过购买同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券，完成对标的基础设施的收购，开展基础设施REITs业务；特点：同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券问题：先发行基金还是先购买“资产”个人投资者机构投资者原始权益人公募基金资产支持证券基金公司证券公司管理管理项目公司购买股权同一控制人资产《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）❖架构要求：1、80%以上的基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，基础设施资产支持证券持有项目公司全部股权；2、基金通过资产支持证券和项目公司等载体（以下统称特殊目的载体）穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权；3、基金管理人积极运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金收费等稳定现金流为主要目的；4、采取封闭式运作，收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%。
不动产投资信托基金
提供稳定的现金流
不动产投资信托基金通常会定期向投资者分配收益，这些收 益主要来源于不动产租金收入。稳定的租金收入为REITs提供 了稳定的现金流，使得投资者可以获得持续、稳定的收益。
REITs的收益分配通常比较稳定，且具有增长潜力。投资者可 以通过REITs获得与不动产市场波动相关的稳定收益，同时也 可以分享到不动产市场的长期增长机会。
02
住宅地产的收益主要来源于租金收入和资产增值。
不动产投资信托基金通常投资于优质的住宅地产项目，以满足
03
不同层次和需求的租户需求。
工业地产
工业地产是指用于工业生产和物流目的的房地产，包括仓库、物流中心、 工厂等。
工业地产的收益主要来源于租金收入和资产增值。
不动产投资托基金通常投资于具有良好物流和交通条件的工业地产项目 ，以满足工业企业的需求。
不动产投资信托基金
汇报人：可编辑 2024-01-07
目录
• 不动产投资信托基金概述 • 不动产投资信托基金的运作方式 • 不动产投资信托基金的优势 • 不动产投资信托基金的投资领域 • 不动产投资信托基金的风险和挑战 • 不动产投资信托基金的未来展望
01
不动产投资信托基金概述
不动产投资信托基金的定义
总结词
不动产投资信托基金是一种集合投资者的资金购买、经营和管理不动产的金融工具。
详细描述
不动产投资信托基金（REIT）是一种金融工具，通过集合投资者的资金购买、经营和管理不动产，为投资者提供 与房地产相关的投资收益。REIT通常以基金的形式运作，由专业的管理团队负责投资决策和资产运营。
不动产投资信托基金的特点
不动产投资信托基金的起源和发展
总结词
不动产投资信托基金起源于美国，现已 成为全球范围内重要的房地产金融工具 。
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•(信託業)
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•委託人 •(不動產業主)
•不動產管理機構
•證券市場
•投資人
上 市 櫃 買 賣 •投資人
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•證券市場
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•不動產資產信託流程圖
•信用增強或評等機構
•會計師
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•主 管 機 關
•專業估價者 •承銷商
•1.申請募集或 •2.主管機關核
•律師
•信託監察人
•私募受益證券 •准或申報生效
•4.信用增強 •11.召集受益人會議、
•受託機構
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不动产投资信托流程图
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2020/11/1
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演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you againPBiblioteka T文档演模板2020/11/1
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