最佳容积率计算方法(最大利润化模型)

最佳容积率计算方法(最大利润化模型)
最佳容积率的计算方法（最大利润化模型）
容积率是在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。

通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。

容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。

因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。

容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。

建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。

当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R=C?H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。

容积率可以更加准确地衡量地价水平：
房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费
楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率
因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

容积率存在客观上的最合理值。

在一般情况下，由于占地面积是一定的，地价确定后，三通一平或七通一平的土地成本也是固定的，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。

为做到经济效益.社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

一、容积率与物业类别
充分了解容积率对项目品质的影响，对项目定位和规划是非常有帮助的。

在此说一说各类建筑分别对应的容积率数值。

1.容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。

2.容积率0.3-0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。

如果穿插部分双拼别墅.联排别墅，就可以解决这个问题了。

3.容积率0.5-0.8，一般的双拼.联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。

4.容积率0.8-1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。

如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。

另外容积率在0.8-1.0时也可以考虑叠加别墅(3-4层)；容积率在1.0-1.2时也可以考虑做花园洋房(4-5层)；
5.容积率1.2-1.5，正常的多层项目，环境一般。

如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。

6.容积率1.5-2.0，正常的多层+小高层项目。

7.容积率2.0-2.5，正常的小高层项目。

8.容积率2.5-3.0，小高层+二类高层项目(18层以内)。

此时如果做全小高层，环境会很差。

9.容积率3.0-6.0，高层项目(19-33层，楼高100米以内)。

10.容积率6.0以上，摩天大楼项目
注：按《高层民用建筑设计防火规范》(GB 50045-95)：在我国凡10层及10层以上，或者建筑高度大于24米的建筑都属于高层建筑。

为与目前住宅建筑设计上的惯例一致，故细分定义“小高层”、“中高层”、“高层”三个楼层分段。

二、容积率与物业类别的综合运用
1.各类物业面积计算与容积率：通过各类物业容积率范围建立不等式方程求解即可计算
出每类物业的最大或最小面积。

2.参考地段位置，结合开发商特点与市场情况选择物业配置。

三、最佳容积率的相关模型
1.理论基础
在其它住宅属性不变的前提下，随着容积率的提高，消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低，当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，因此，两者之间存在一个利润最大化的理论值。

一定的土地转让、建安等成本条件下，项目的利润取决于产品的单价和产品的总量，也就是总面积。

容积率决定了总面积，也决定了单价，而随着项目容积率的上升，售价并非等比例下降，(容积率1的TOWNHOUE项目售价不可能达到容积率为3时的高层住宅的3倍了)。

因而总利润额随容积率的上升而上升，当容积率高出最适容积率的数值的时候，产品的品质开始下降，售价下降，利润下降。

在最适容积率点上同，销售额与总成本的差值最大，也就是利润最大。

2.土地增值模型
在房地产评估中，通常运用以下两种模型对方案进行评价，以确定项目的最佳容积率。

一般而言，房地产的增值主要来源于土地增值，因此，当某种物业类型的土地增值达到最大化时，即是该项目适合的开发物业类型，而此时的容积率也是项目的最佳容积率。

在进行模型计算时，需要用到以下经验数据，对各方案进行模拟评估。

模型假设条件：设每种物业类型的参考容积率为Ri，各种产品的用地比例为Xi，城市规划容积率为J，土地面积为D，某种产品的每平米土地增值为Zi，则：
每平米土地增值(Zi)=[售价×(1-营业税及附加)-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用-不可预见费-利息费用]×参考容积率-每平米土地费用
利润最大值Ymax=(∑Zi*Xi)D
其中：0≤Xi≤1
∑Xi≤1
∑Xi*Ri≤J
示例：假设一项目的土地面积为2万平米，最高容积率为1.2，土地费用为5000万元；多层售价5500元/平米，参考容积率1.5；别墅售价8500元/平米，参考容积率0.5。

多层住宅每平米土地增值=(5500-850-200-25-42-42-220-302)*1.5-2500=3228元
别墅住宅每平米土地增值=(8500-1200-250-36-60-60-340-468)*0.5-2500=543元
别墅与多层住宅费用简表
通过计算机可以算出容积为 1.2，别墅与多层用地比例为0.3:0.7时，即多层住宅面积21000平米，别墅面积3000平米，土地增值达到最大值4845万元。

某种物业类型的土地增值最大，即可视为开发此种物业类型地块能够获得最大利润。

由于政府规划以及地块本身的一些限制，使得最佳容积率与实际容积率是有差距的，但我们能够通过模型计算，找到项目开发的最佳物业类型及其容积率，以减少理论与实际之间的差距。

3.求解步骤
首先，通过前期的市场调查，了解市场上各物业形态的售价及销售情况，给产品定位提供必要
信息；同时，结合地块SWOT分析及规划指标，对各种物业形态的可行性进行初步分析。

第二步，通过模型计算，求出各物业类型的土地增值大小，并对其进行由高到低的排序，
找出适合项目开发的物业组合，以减少不必要的计算过程。

第三步，确定合理的容积率。

最后，结合总平规划对项目具体数据进行调整，以适应实际需求。

4.相关运用
提高容积率可以有效地分担地价成本，因此，很多项目都以做足容积率为前提，但是改变一下物业类型或降低容积率，同样能够起到增值的目的。

A.不改变容积率，但改变物业类型
在建筑密度不变时，容积率的提高，表现为层数的增加；而当容积率不变时，层数的增加，表现为建筑密度的降低。

有些项目就利用容积率与建筑密度的换算关系，把低容积率高密度的多层产品做成低容积率低密度的高层产品，创造出新的物业组合方式。

此手法主要运用于江景、湖景、海景等观景项目，由于层数的增加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小区绿地面积和公共面积，同时有有利于景观价值的挖掘，从而提高物业开发价值。

如杭州的南都逸天广场，用小高层、多层的容积率来设计高层，其容积率1.73，建筑密度仅13.8%，使南北楼幢距及人均绿地率大大提高。

另外世贸集团开发的江景豪宅也都采用此手法。

B.降低容积率
由于容积率的降低，居住品质得到有效提升，从而提高项目售价，实现利润最大化。

此种做法常见于别墅或豪宅项目的开发，针对的多为高端客群，其对售价不敏感，但注重居住品质及良好的生态环境。

如北京CLASS——建于果岭的上层建筑，其在板楼、塔楼林立的望京地区建设以低密度高品质住宅一度引起市场争议，但其开盘二十天就取得了6.5个亿的销售记录，证明了降低容积率也可以作为市场差异化的有效手段。

实现利润最大化是企业追求的目标，但是如果能够多从消费者角度出发，多考虑消费者的需求与利益，企业就能有更好地发展，实现更大的、更长期的利益。

感谢您的阅读！。