龙湖九里晴川个案

主卧
4.8 主卫 1.8 4.68 3.3 17.28 3.3
次卧 1
4.5 生活阳台 1.5 4.95 6.8 14.85 3.3
次卧2
3.1 景观阳台 1.5 10.2 1.2 10.23 2.8
书房
3.1 玄关 1.5 1.8 8.68
开间(m) 进深(m) 面积(m²) 开间(m) 进深(m) 面积(m²) 开间(m) 进深(m) 面积(m²) 开间(m) 进深(m) 面积(m²) 开间(m) 进深(m) 面积(m²) 开间(m) 进深(m) 面积(m²)
中庭围 合景观
首批次推售楼栋
天 府 大 道
名 著 司 南
低密别墅区
售 楼 部
11#
红 星 路 南 延 线
1#
• 高层产品以90-147平米套三套四产品为主，其中三房整体占比64%，四房占比22%，跃 层产品占比14%； • 叠拼产品全部为147㎡套四三卫户型，主力为4F，紧邻规划道路侧为5F • 平层产品为常规赠送（飘窗 +阳台），赠送率在15%左右 • 跃层产品赠送附加值优势突出（可获得相当于客厅+餐厅共计的面积空间）赠送面积约 47平米，赠送率32%
但需要看到的是，项目存在一定市场突破点
突破壹在别墅， 市场的同质产品太多、量太大
1、太多现存的或潜在的别墅分流
一类是市区现存的主流经济小别墅
以保利联排别墅、龙湖叠拼别墅为首
方位
城西北 城西南 城东南
板块
两河森林板块 外双楠板块 三圣乡板块
项目名称
保利两河森林 龙湖源著 泽瑞西园 保利花园悦榕郡 中粮祥云国际社区 首创娇子1号 中国铁建西派澜岸 蓝花楹 龙湖九里晴川 保利锦江里 中洲锦城湖岸 美城悦荣府
户型分析：
A2户型：三房两厅单卫，建面90㎡ 优势： •户型方正，客厅、餐厅尺度感佳 •客厅、主卧对中庭，景观面好 •明厨明卫，双阳台设计 劣势： •动静不分区，入户正对厕所 •过道浪费空间较多 •有一次卧面积过小，不到8平米
户型
客厅 3.1 3.6 厨房 1.6 3.6 5.76 2.4 11.16 2.1
户型 客厅 +餐厅 开间(m) 进深(m) 面积(m²) 7.3 134㎡ 4.9 主卫1 开间(m) 进深(m) 面积(m²) 2.4 5 12 2.4 35.77 7.3 主卧1 5.2 主卫2 2.4 5.76 1.7 37.96 3.6 主卧2 4 公共卫生间 3 5.1 2.4 14.4 3.2 次卧1 3.9 生活阳台 1.2 2.88 7.3 12.48 3.1 次卧2 3 景观阳台 1.5 10.95 2.2 9.3 2.4 厨房 3.8 楼梯间 2 4.4 9.12
户型分析：
叠拼户型：套四四卫，建面152㎡0
二层
叠拼产品全部为152㎡套四四卫户型，电梯及步梯内置，双会客厅设置，三套房设计，尺度舒适
首层
下叠1F卧室离卫生间较近，可作为老人房，方便老人居住，同时带有阔绰后庭院，给予老人给多的生活便利的同时带来更多的舒适感，人文关怀设 计感突出，下叠2F主卧内独立衣帽间、卫生间、双景观阳台等配置，彰显主卧豪华大气 叠拼产品整体户型设计中规中矩，类双拼设计有利于增加花园赠送 劣势：厨房设计较小，无中西厨等亮点设计，整体户型中规中矩，人性化、生活化的场景设计不足
从规划指标解读来看：
①3.5容积率，高低配规划（高层+叠拼，与龙湖源著类似） ②以T3、T4舒适性高层搭配小面积叠拼布局 ③刚改及再改型产品规划，通过规划、产品打造实现溢价
土地使用性质 二类住宅用地（兼容小 于等于10%商业） 规划总建筑面积 （平米） 238158.2 容积率 3.5 建筑密度 ≤22% 建筑限高 ≤100米 成交价 （万/亩） 1026.67 成交楼面地价 (元/平米) 4400
户型分析：
D户型：套四双卫，建面134㎡ 优势： •270度景观面，三面采光，景观视野好 •入户带玄关，私密性佳 •约25平米主卧套房设计 •6.8米景观大阳台 •明厨明卫 劣势： •动静不分区
客厅
4 134㎡ 3.6 厨房 2 3.1 6.2 1.8 14.4 4
户型
餐厅
3.1 公共卫生间 1.8 3.24 2.6 12.4 3.6
餐厅 3.6 公共卫生间 2.4 5.76 1.4 7.56 4.5
主卧 3.4 生活阳台 1.8 2.52 1.4 15.3 2.9
次卧 1 2.7 景观阳台 3.6 5.04 1.7 7.83 3.2
次卧2 3 玄关 3 5.1 9.6
开间(m) 进深(m) 面积(m²) 开间(m) 进深(m) 面积(m²) 开间(m) 进深(m) 面积(m²) 开间(m) 进深(m) 面积(m²) 开间(m) 进深(m) 面积(m²)
90㎡
开间(m) 进深(m) 面积(m²) 开间(m) 进深(m) 面积(m²) 开间(m) 进深(m) 面积(m²) 开间(m) 进深(m) 面积(m²) 开间(m) 进深(m) 面积(m²)
户型分析：
B1户型：三房二厅双卫，建面112㎡ 优势： •入户带玄关，私密性佳 •约11平米景观阳台，客厅、卧室均向中庭，景观面好
交房标准
龙湖地块拍卖信息
出让时间 2015-9-7 宗地位置 高新区中和街道劲松社区四、 五组
毛坯+精装
所属板块 中和
出让面积(亩) 102亩
总平及产品梳理：
项目整体概况：
• 项目总占地102亩，采用高低配规划，其中高层整体围合形成2大中庭，上中庭作为 高层园林景观，下中庭规划低密叠墅产品 中庭围 合景观
次卧2 3 景观阳台 1.5 10.8 9
开间(m) 进深(m) 面积(m²) 开间(m) 进深(m) 面积(m²) 开间(m) 进深(m) 面积(m²) 开间(m) 进深(m) 面积(m²) 开间(m) 进深(m) 面积(m²)
112㎡
开间(m) 进深(m) 面积(m²) 开间(m) 进深(m) 面积(m²) 开间(m) 进深(m) 面积(m²) 开间(m) 进深(m) 面积(m²) 开间(m) 进深(m) 面积(m²)
现阶段对外释放首推1栋和11栋共计4个单元约448套房源，其中 11#为楼王位置，目的是为了制造价格标杆，保证产品线丰富的同 时挤压内部房源出货。
•
为挤压客户，对外释放口径仅300个排号名额，且只有排号才有资 格参观样板间等说辞，制造房源稀缺感，且排号门槛低仅5000元， 因此客户现场排号情绪高涨。周末开放二天共计排号约400余组。
主力户型面积段
170-250 150-170、300-400 300-400 170-200 250-500 130-170 200-400 230 150-170 180 300-400
单价（元/㎡）
20590 16554 13324 21200 13191 20000 23000 360-500万/套
龙湖 ▪ 九里晴川个案分析
基础指标透视
细项
物业类别 地块性质 净用地面积 建筑面积（㎡ ） 容积率 建筑密度 楼面地价（元/㎡） 开发商 交房时间
龙湖九里晴川
高层、叠墅 二类住宅用地，兼容10%商业服务设施 102亩 23.8万 3.5 22% 4400 龙湖地产 2018年 项目于2015年9月份拿地，楼面地价4400元/平米
红星路南延线中和段已通车； 红星路南延线跨府河桥已规划；世纪城路跨府河桥已规划 地铁6号线已规划 地铁11号线规划中
天府大道东进入全新格局
红延线第一站——三环站 （以长城半岛城邦为首）
红延线第二站——新天府站 （以复地金融岛、龙湖世纪峰景为首）
红延线第三站——新川站
红星路南延线
地段和交通是核心机会点
新华路
外围高层区
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•
住宅享双中庭、最大楼距175米，中庭园林面积达到2万平米，建筑密度仅22%
整体规划高层8栋，叠拼11栋，商业1-2F（低密部分商业1F，其余为2F） 物业 类型 龙湖九里晴川 户型 平层90㎡ 高层 平层112㎡ 平层134㎡ 跃层147㎡ 合计 叠墅 双厅三套房四卫 户型编号 A2 B1 D —— 套型 三房双卫 三房双卫 四房双卫 四房三卫 梯户比 2T4 2T4 2T3 2T3 套数 420 740 400 248 1808 约92 户型占比 23% 41% 22% 14% 100% 100%
近年城区高低配项目一览表
万科公园5号 建发翡翠鹭洲 保利锦湖林语 保利锦江里 龙湖源著 首创娇子1号 ……………
开间(m) 进深(m) 面积(m²) 开间(m) 进深(m) 面积(m²) 开间(m) 进深(m) 面积(m²) 开间(m) 进深(m) 面积(m²) 开间(m) 进深(m) 面积(m²) 开间(m) 进深(m) 面积(m²)
户型分析：
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
跃层户型：套四三卫，建面147㎡
首层
二层
优势：南北通透，动静分区；大横厅设计，7.5米大阳台；双套房设计，尺度感佳；明厨明卫；客厅挑高，赠送面积加大，平层墅感 劣势：房间较狭长，通透性稍差；2个次卧室面积较小；作为改善户型，享受空间不足，无入户花园、玄关等
总平规划及户型分析：
案名释义：
“九里”，以天府立交为始点向南九公里，即抵达【九里晴川】项目。 “晴川”，则有两层含义，“晴”有晴天之意，给客户一片蓝天白云，享受 高品质的园林景观。“川”一马平川之意，在一定程度上反映了【九里晴川】 是一个低密度社区，阔景大中庭是标配。
总平规划亮点：
1、102亩的规模，3.5容积率，在建筑密度仅22%条件下，规划高低配物业， 是龙湖较为擅长的 2、在规划上均好性强，既让高层产品享有开阔楼间距和景观视野，同时别 墅形成独立组团，保证了一定私密性。整个规划形成三个阔景中庭，高层中
剑南大道 益州大道 天府大道