7、房地产交易管理
第七章 存量房地产交易业务的操作《房地产经纪实务》ppt 课件
(4)存量房价格上的瑕疵。①二手房价格应为周边区域新建 商品房的市价的2／3左右。②二手房售价中计算了违章搭 建部分的价款，但实际上这部分面积并未载人房产权证。 ③二手房存在未缴清的公共事业费、物业管理费等其他费 用。
(5)存量房交付时的瑕疵。①买房时认定的有关装修设施发 生变化。②出售者拖延迁出户口造成买方户口无法迁入。
个人身份证明。 个人收入证明。 住房抵押贷款申请书（文本由银行提供）。 房产权属证明复印件（主要指房产证）。 房地产买卖合同及首期付款收据。 抵押承诺书（文本由银行提供）。 过户后的房地产证原本。 房屋财产保险单正本。
买卖双方在借款银行开立的存折账号。 上述资料的原件及复印件。 担保手续。 评估报告。 （3）约定贷款的条件 银行、售房者或担保公司和购房者三方之间的约定的条件
245000×0.0082133486=2010/月
为了计算和支付方便，通常将月还款尾数加入首期付款之 中。
（3）计算贷款余额
等额还款的抵押贷款中，计算每月还款额的基础是“贷款 期间，每月还款额的现值之和等于贷款本金”。
4)存量房贷款操作流程 (1)确定按揭服务公司和贷款方案。 (2)查询公积金(如需公积金贷款)。 (3)签订房屋买卖合同。 (4)准备贷款资料，审核贷款资质。 (5)签贷款协议、公证、保险。按揭服务公司将初审后的 贷款资料交开款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排 借款人与银行签订贷款协议和办理协议公证，同时收取费 用，包括房屋保险费等。 (6)办理房屋过户和抵押手续。 (7)银行第一次放款。 (8)办理房产证和抵押证明。 (9)银行第二次放款。
程序的； (8)需用于落实私房政策的； (9)依法应当由出租人收回的。
7.2.2存量房销售方式及销售程序
中华人民共和国房地产管理法
中华人民共和国城市房地产管理法《中华人民共和国城市房地产管理法》是为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
(1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过1994年7月5日中华人民共和国主席令第二十九号公布根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改<中华人民共和国城市房地产管理法>的决定》第一次修正根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正)。
2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。
本决定自2020年1月1日起施行。
中华人民共和国城市房地产管理法发布单位：第十一届全国人大常委修订时间：2009年8月27日施行时间：2020年1月1日属性：法律通过会议：十三届全国人大常委会第十二次会议目录.1修订.2内容修订1994年7月5日，第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，1994年7月5日中华人民共和国主席令第二十九号公布，自1995年1月1日起施行。
2007年8月30日，中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》，现予公布，自公布之日起施行。
根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正。
2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。
本决定自2020年1月1日起施行。
将第九条修改为：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。
”内容目录第一章总则第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第二节土地使用权划拨第三章房地产开发第四章房地产交易第一节一般规定第二节房地产转让第三节房地产抵押第四节房屋租赁第五节中介服务机构第五章房地产权属登记管理第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
北京市房地产交易权属管理系统和档案
北京市房地产交易权属管理系统和档案管理系统用户及密钥管理办法第一条为确保本市房屋交易登记信息安全，规范北京市房地产交易权属管理系统及北京市房地产档案管理系统（以下简称系统）用户权限和系统密钥的管理使用，制定本办法。
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第二条系统用户分为市、区两级交易登记工作部门用户（以下简称管理单位用户）以及房地产开发企业、金融机构或其他组织机构等企业用户（以下简称企业用户）。
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第三条市住房城乡建设委房屋登记管理处负责系统中登记事务的用户权限管理；市住房城乡建设委房屋市场管理处负责系统中交易事务的用户权限管理；市住房城乡建设委信息中心统一配置系统用户权限；市城建研究中心和市住房城乡建设委综合服务中心分别负责管理单位用户和企业用户的密钥发放工作。
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第四条管理单位用户和企业用户使用系统办理房屋交易登记业务前，需先申请系统用户并领取密钥。
管理单位用户必须按照所在岗位及工作需要如实申请功能权限；企业用户权限根据组织机构类型统一设置（具体权限划分情况见附件1和附件2）。
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第五条系统用户及密钥均采用实名申请，各类用户应按要求进行用户及权限申请。
（一）市、区两级管理单位用户提交书面申请及以下材料向市住房城乡建设委房屋登记管理处或房屋市场管理处申请新增或变更用户权限，市住房城乡建设委房屋登记管理处或房屋市场管理处审核通过后，将审核意见告知市城建研究中心，由城建研究中心负责密钥发放及告知工作:彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑诒尔。
1.申请新增用户及权限的：填写并提交用户及密钥申请表（见附件3）。
2.申请密钥换领的：填写并提交用户及密钥换领表（见附件4）。
3.申请用户名称变更的：填写并提交用户名称变更申请表（见附件5）。
4.申请用户权限变更的：填写并提交用户权限变更申请表（见附件6）。
（二）企业用户使用北京市房地产交易权属管理系统填写身份信息并打印申请表单加盖企业印章，依据企业类型提交以下证明材料向市住房城乡建设委综合服务中心申请新增或变更用户权限,由综合服务中心负责密钥发放及告知工作：謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔點鉍。
城市房地产开发经营管理条例（2019年修订）-中华人民共和国国务院令第710号
城市房地产开发经营管理条例（2019年修订）正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------城市房地产开发经营管理条例（1998年7月20日中华人民共和国国务院令第248号发布根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》第一次修订根据2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第二次修订根据2019年3月24日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第三次修订）第一章总则第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。
第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章房地产开发企业第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
房地产法律法规
中华人民共和国城市房地产管理法1994年7月5日中华人民共和国土地管理法1998年8月29日颁布商品房销售管理办法2001年4月4日颁布城市房屋拆迁管理条例1991年1月日颁布城市房地产开发经营管理条例住宅室内装饰装修管理办法2002年3月5日颁布闲置土地处理办法1999年4月28日颁布城市房屋权属登记管理办法1997年10月27日颁布中华人民共和国城市规划法1989年12月26日颁布中华人民共和国建筑法1997年月1日颁布建设工程质量管理条例2000年1月30日颁布城市房地产开发经营管理条例1998年7月20日颁布住房公积金管理条例1999年4月3日颁布城市私有房屋管理条例城镇个人建造住宅管理办法1983年6月4日颁布建设工程勘察设计管理条例2000年9月25日颁布中华人民共和国注册建筑师条例1995年9月日颁布建筑安装工程承包合同条例1983年8月8日颁布建设工程勘察设计合同条例1983年8月8日颁布村庄和集镇规划建设管理条例1993年6月29日颁布建筑业企业资质管理规定2001年4月日颁布房产测绘管理办法2000年12月28日颁布城镇廉租住房管理办法1999年4月日颁布城市公有房屋管理规定城市房屋拆迁单位管理规定1991年7月8日颁布城市房地产抵押管理办法1997年5月9日颁布城市房地产中介服务管理规定中华人民共和国注册建筑师条例实施细则1996年7月1日颁布建筑装饰装修管理规定城市居民住宅安全防范设施建设管理规定1996年1月5日颁布商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则城市房地产权属档案管理办法2001年8月29日颁布造价工程师注册管理办法2000年1月21日颁布建筑工程施工许可管理办法1999年10月日颁布城市工程管线综合规划规范1998年12月7日颁布中华人民共和国房产税暂行条例1986年9月日颁布城市商品房预售管理法建设项目（工程）职业安全卫生设施和技术措施验收办法商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定1998年5月12日颁布中华人民共和国城市异产毗连房屋管理规定1989年月21日颁布地质资料管理条例实施办法2003年1月3日颁布建设工程勘察质量管理办法2002年12月4日颁布外商投资开发经营成片土地暂行管理办法1990年5月19日颁布中华人民共和国农村土地承包法2002年8月29日颁布土地权属争议调查处理办法2003年1月3日颁布国家投资土地开发整理项目竣工验收暂行办法2003年1月21日颁布民用建筑工程室内环境污染控制规范2003年1月3日颁布民用建筑工程室内环境污染控制规范2003年1月3日颁布民用建筑工程室内环境污染控制规范2003年1月3日颁布民用建筑工程室内环境污染控制规范2003年1月3日颁布民用建筑工程室内环境污染控制规范附录(上）2003年1月3日颁布民用建筑工程室内环境污染控制规范附录(下)2003年1月3日颁布国土资源部关于废止部分部门规章的决定2003年2月20日颁布中华人民共和国土地管理法实施条例1998年12月27日颁布工程建设施工招标投标管理办法建设部关于进一步加强工程招标投标管理的规定1998年颁布房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法2001年6月1日颁布建设工程施工现场管理规定施工现场安全防护用具及机械设备使用监督管理规定1998年颁布建筑安全生产监督管理规定’建设部颁布《建筑施工附着升降脚手架管理暂行规定》工程建设若干违法违纪行为处罚办法1999年3月3日颁布建筑装饰装修管理规定家庭居室装饰装修管理试行办法建筑市场管理规定1991年月21日颁布住宅工程初装饰竣工验收办法1994年6月日颁布加强建筑幕墙工程管理的暂行规定1997年颁布玻璃幕墙工程质量检查办法硅酮结构密封胶使用管理暂行办法建筑工程质量检测工作的规定建设工程质量投诉处理暂行规定1997年4月2日颁布实施工程建设强制性标准监督规定房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法工程建设重大事故报告和调查程序的规定房屋建筑工程和市政基础设施工程实行见证取样和送检的规定商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定房屋建筑工程质量保修办法2000年6月30日颁布关于印发《房屋建筑工程质量保修书》（示范文本）的通知2000年8月日颁布房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表建筑工程施工图设计文件审查暂行办法关于印发《建设部专家委员会管理办法》的通知2003年3月21日颁布关于印发《建设部关于外商投资建筑业企业管理规定中有关资质管理的实施办法》的通知2003年4月8日颁布民用建筑可靠性鉴定标准关于印发《注册土木工程师（港口与航道工程）执业资格制度暂行规定》、《注册土木工程师（港口与航道工程）执业资格考试实施办法》和《注册土木工程师（港口与航道工程)执业资格考核认定办法》的通知2003年颁布关于印发《注册公用设备工程师执业资格制度暂行规定》、注册公用设备工程师执业资格考试实施办法》和《注册公用设备工程师执业资格考核认定办法》的通知2003年3月27日颁布关于印发《注册化工工程师执业资格制度暂行规定》、《注册化工工程师执业资格考试实施办法》和《注册化工工程师执业资格考核认定办法》的通知2003年3月27日颁布工程建设项目勘察设计招标投标办法2003年6月12日颁布房地产开发经营企业交费登记卡试行办法2003年5月30日颁布协议出让国有土地使用权规定2003年6月日颁布前期物业管理招标投标管理暂行办法2003年6月26日颁布物业管理条例2003年6月8日颁布建设部关于印发《业主大会规程》的通知2003年6月26日颁布关于印发《水利工程管理考核办法》（试行）及其考核标准的通知2003年5月日颁布城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例1990年颁布建设工程勘察设计企业资质管理规定2001年7月25日颁布住宅建筑模数协调标准G501020012001年7月31日颁布建设部专家委员会工作规则2003年月日颁布确定土地所有权和使用权的若干规定城市房屋拆迁行政裁决工作规程2003年12月30日颁布建筑安全玻璃管理规定2003年12月4日颁布城镇最低收入家庭廉租住房管理办法2003年12月31日颁布’’房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法2004年2月3日颁布国土资源听证规定2004年1月9日颁布经济适用住房管理办法2004年5月日颁布工程建设项目招标投标活动投诉处理办法2004年7月6日颁布建设部机关行政许可责任追究办法2004年6月30日颁布建设行政许可听证工作规定2004年6月30日颁布建筑施工企业安全生产许可证管理规定2004年7月5日颁布公路水运工程监理企业资质管理规定2004年6月30日颁布城市危险房屋管理规定2004年7月20日颁布建设部关于修改《城市房屋白蚁防治管理规定》的决定2004年7月20日颁布建设部关于修改《城市商品房预售管理办法》的决定2004年7月20日颁布城市动物园管理规定2004年7月日颁布城市供水水质管理规定2004年7月日颁布房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法2004年8月日颁布全国绿色建筑创新奖管理办法2004年8月27日颁布全国绿色建筑创新奖实施细则(试行)2004年10月日颁布全国住房公积金监督管理信息系统管理暂行办法2004年10月日颁布关于在房地产开发项目中推行工程建设合同担保的若干规定2004年8月6日颁布建设项目用地预审管理办法2004年月1日颁布土地利用年度计划管理办法2004年月1日颁布建设工程价款结算暂行办法2004年10月20日颁布建设工程项目管理试行办法2004年月日颁布建筑施工企业安全生产管理机构设置及专职安全生产管理人员配备办法2004年12月1日颁布房地产市场信息系统建设工作纲要（试行）2004年12月31日颁布非煤矿矿山建设项目安全设施设计审查与竣工验收办法2004年12月28日颁布建设工程质量保证金管理暂行办法2005年1月12日颁布城市地下管线工程档案管理办法2005年1月7日颁布电力监管条例2005年2月日颁工程建设项目货物招标投标办2005年3月1日颁布注册核安全工程师继续教育暂行规定2005年1月31日颁布城市建筑垃圾管理规定2005年3月日颁布防雷工程专业资质管理办法2005年1月28日颁布勘察设计注册工程师管理规定2005年2月4日颁布港口工程竣工验收办法2005年4月12日颁布公路工程质量监督规定2005年5月8日颁布国土资源部工作规则2005年5月12日颁布建设部信访工作管理办法2005年4月28日颁布地质灾害治理工程勘查设计施工单位资质管理办法2005年5月20日颁布采用不符合工程建设强制性标准的新技术、新工艺、新材料核准行政许可实施细则2005年7月20日颁布国家卫生城市标准2005年8月4日颁布土地利用总体规划修编中土地利用现状数据确认技术规范2005年8月5日颁布风电场工程建设用地和环境保护管理暂行办法2005年8月9日颁布查处土地违法行为立案标准2005年8月31日颁布房地产估价机构管理办法2005年10月12日颁布建设工程质量检测管理办法2005年9月28日颁布建设项目环境影响评价资质管理办法2005年8月日颁布建筑工程安全生产监督管理工作导则2005年10月日颁布城市房屋拆迁工作规程2005年10月31日颁布民用建筑节能管理规定2005年月10日颁布城市规划编制办法2005年12月31日颁布城市黄线管理办法2005年12月20日颁布城市蓝线管理办法2005年12月20日颁布电梯应急指南2006年1月4日颁布房地产估价师执业资格制度暂行规定《公路工程施工监理招标投标管理办法》2006年5月25日颁布中华人民共和国农村土地承包法2002年8月29日颁布中华人民共和国土地法1999年1月1日颁布中华人民共和国土地管理法2004年8月28日颁布中华人民共和国国土资源部部令2006年6月日颁布《物业管理条例》2003年6月8日颁布大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例2006年7月7日颁布对外援助成套项目安全生产管理办法（试行）2006年8月日颁布建设项目职业病危害分类管理办法2006年7月27日颁布城镇廉租住房档案管理办法2006年8月19日颁布民用建筑工程节能质量监督管理办法2006年7月31日颁布中华人民共和国国家标准建筑灭火器配置设计国土资源部科技创新审查实施办法(试行)2006年9月5日颁布工程建设标准复审管理办法2006年9月4日颁布超限高层建筑工程抗震设防专项审查技术要点2006年9月5日颁布工程造价咨询企业管理办法2006年8月30日颁布注册结构工程师执业资格制度暂行规定2006年8月30日颁布城市房屋权属登记管理办法1998年1月1日颁布房屋权属登记信息查询暂行办法2006年10月8日颁布水利工程建设监理单位资质管理办法2006年12月日颁布水利工程建设监理规定2006年12月日颁布水利工程建设项目验收管理规定2006年12月日颁布土地估价师资格考试管理办法2006年月日颁布土地利用年度计划管理办法2006年12月19日颁布危机矿山接替资源找矿项目管理暂行办法2006年月09日颁布城市排水许可管理办法2006年12月25日颁布工程建设项目招标代理机构资格认定办法2007年1月日颁布起重机械安全监察规定2006年12月29日颁布外国的组织或者个人来华测绘管理暂行办法2007年01月19日颁布国务院关于修改〈物业管理条例>的决定2007年08月26日颁布物业管理条例2007年08月26日颁布中华人民共和国城市房地产管理法2007年08月30日颁布相关文件及司法解释混凝土预制构件专业企业资质等级标准建筑面积计算规则公用建管面积分摊规则建设部、国家工商行政管理局关于房地产开发企业管理的通知1992年7月27日颁布关于对贯彻落实《住房公积金管理条例》和《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》情况进行执法检查的通知2003年1月30日颁布关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见2003年2月日颁布关于对经济适用住房建设及管理情况进行综合调研的紧急通知2003年2月日颁布最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释2000年6月19日颁布最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复2002年6月20日颁布关于防止施工坍塌事故的紧急通知1999年7月9日颁布关于加强施工现场围墙安全深入开展安全生产专项治理的紧急通知2001年7月10日颁布关于加强建设项目工程质量管理的通知关于加强工程质量检测工作的若干意见国务院办公厅关于加强基础设施工程质量管理的通知关于严肃工程建设重大质量事故报告和调查处理制度的通知建设工程质量监督机构监督工作指南建筑工程施工图设计文件审查有关问题的指导意见关于贯彻《房地产交易与权属登记规范化管理考核标准》和《房地产交易与权属登记规范化管理考核办法》有关问题的通知2003年3月28日颁布关于加强房地产开发统计工作的通知2003年3月28日颁布关于印发《关于开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作方案》的通知2003年12月4日建设部、财政部、中国人民银行关于住房公积金管理中心职责和内部授权管理的指导意见2003年4月3日颁布关于建筑业企业项目经理资质管理制度向建造师执业资格制度过渡有关问题的通知2003年4月日颁布最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释2003年4月28日颁布关于对国务院取消行政审批项目中涉及建设部有关项目的复函2003年5月日颁布关于进一步治理整顿土地市场秩序近期进展情况的通报2003年6月27日颁布关于进一步做好建设系统社会治安综合治理工作的通知2003年5月14日颁布关于印发《建设部关于全面推进建设行政执法责任制的意见》的通知2003年6月3日颁布建设工程质量责任主体和有关机构不良记录管理办法2003年6月4日颁布建设部关于加强建筑意外伤害保险工作的指导意见2003年5月日颁布关于深化建设系统安全生产专项整治工作的通知2003年8月1日颁布建设部关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知1990年2月日颁布国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知1990年2月日颁布关于加强土地利用更新调查工作有关事项的通知2003年8月4日颁布关于进一步加强与规范各类开发区规划建设管理的通知2003年9月2日颁布国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知2003年8月日颁布关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知2003年9月19日颁布土地开发整理若干意见建设部关于印发《建设部科教工作领导小组工作规则》的通知2003年10月日颁布国家发展改革委办公厅关于地籍档案资料信息咨询服务收费性质问题的复函2003年10月30日颁布关于印发《关于进一步治理整顿土地市场秩序中自查自纠若干问题的处理意见》的通知2003年10月日颁布关于做好进一步治理整顿土地市场秩序检查验收工作的函2003年10月日颁布关于进一步采取措施落实严格保护耕地制度的通知2003年月日颁布关于进一步规范土地登记工作的通知2003年月14日颁布对现有住房置业担保机构进行清理检查的通知2003年月21日颁布’’关于受理工程勘察、设计企业资质申请等有关问题的通知2003年月19日颁布''最高人民法院关于房地产管理机关能否撤销错误的注销抵押登记行为问题的批复2003年月日颁布'’关于进一步完善和严格执行建设用地备案制度的通知2003年12月8日颁布国务院办公厅关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知2003年月日颁布关于宣传和贯彻《建设工程安全生产管理条例》的通知2003年12月4日颁布’'关于加强协作共同做好房地产市场信息系统和预警预报体系有关工作的通知2004年1月7日颁布关于印发国土资源管理系统行政为民措施和工作人员禁令的通知2004年1月14日颁布关于加强住宅工程质量管理的若干意见2004年1月30日颁布最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知2004年2月10日颁布最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知关于开展工程招标代理机构资格复审工作的通知2004年2月4日颁布关于清理和控制城市建设中脱离实际的宽马路、大广场建设的通知2004年2月12日颁布中共中央纪律检查委员会驻建设部纪律检查组关于转发《关于领导干部利用职权违反规定干预和插手建设工程招标投标、经营性土地使用权出让、房地产开发与经营等市场经济活，为个人和亲友谋取私利的处理规定》的通知2004年2月19日颁布建设部关于开展城乡规划监督检查的通知2004年1月9日颁布关于印发《建造师执业资格制度宣贯会议纪要》的通知2004年3月日颁布关于2004年度全国房地产估价师、房地产经纪人执业资格考试有关问题的通知2004年3月日颁布关于印发《关于加强对城市优秀近现代建筑规划保护的指导意见》的通知2004年3月6日颁布关于印发《建筑施工企业主要负责人、项目负责人和专职安全生产管理人员安全生产考核管理暂行规定》的通知2004年4月8日颁布国务院办公厅转发监察部等部门对征用农民集体所有土地补偿费管理使用情况开展专项检查的意见的通知2004年4月7日颁布关于发布《交通建设监理行业从业自律公约》（试行）及实施办法的通知2004年4月26日颁布关于印发《关于外国企业在中华人民共和国境内从事建设工程设计活动的管理暂行规定》的通知2004年5月10日颁布关于严格执行《关于报送有关工程质量监督管理信息的通知》的通知2004年4月30日颁布关于印发《二级建造师执业资格考核认定指导意见》的通知2004年5月20日颁布国务院办公厅关于妥善解决当前农村土地承包纠纷的紧急通知2004年4月30日颁布建设部关于贯彻落实《国务院办公厅关于清理固定资产投资项目的通知》的紧急通知2004年5月14日颁布建设部关于立即开展建筑施工安全生产大检查的紧急通知2004年5月日颁布最高人民检察院建设部交通部水利部关于在工程建设领域开展行贿犯罪档案查询试点工作的通知2004年4月日颁布关于切实加强国土资源政务信息网上公开促进依法行政和行政为民的通知2004年5月20日颁布关于公路建设中执行《公路工程技术标准》（JG012003）有关事宜的通知2004年5月28日颁布国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知2004年6月6日颁布关于在深入开展土地市场治理整顿期间严格建设用地审批管理的实施意见2004年6月8日颁布关于进一步打击地条钢建筑用材非法生产销售行为的紧急通知2004年6月7日颁布关于做好建设领域拖欠工程款摸底调查工作的紧急通知2004年6月日颁布关于做好中央本级由预算拨款拖欠的项目工程款摸底调查工作的函2004年7月5日颁布建设部关于对房地产估价行业进行全面检查的通知2004年7月1日颁布建设部关于贯彻《中共中央、国务院关于进一步加强人才工作的决定》的意见2004年7月7日颁布关于加强大型公共建筑质量安全管理的通知2004年6月12日颁布关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知2004年6月29日颁布水利部办公厅关于加强大型开发建设项目水土保持监督检查工作的通知2004年7月12日颁布关于开展2004年建筑业企业资质升级工作有关问题的通知2004年7月日颁布关于加强城市桥梁管理工作的通知2004年9月30日颁布建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定2004年10月日颁布建设部关于贯彻落实《中共中央国务院关于实施东北地区等老工业基地振兴战略的若干意见》的意见2004年9月30日颁布水利部关于贯彻落实《全面推进依法行政实施纲要》的通知2004年9月日颁布最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释2004年10月25日颁布关于贯彻《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的通知2004年10月29日颁布关于贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的通知2004年10月31日颁布关于基本农田保护中有关问题的整改意见2004年10月21日颁布关于加强农村宅基地管理的意见2004年月2日颁布关于印发《关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》的通知2004年月2日颁布关于印发《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的通知2004年月3日颁布关于加强冬季施工安全生产工作的通知2004年月3日颁布国家发展改革委、建设部关于切实做好当前北方地区城镇供热工作的紧急通知2004年月3日颁布关于加强城市照明管理促进节约用电工作的意见2004年月日颁布关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见2004年12月6日颁布司法部建设部关于为解决建设领域拖欠工程款和农民工工资问题提供法律服务和法律援助的通知2004年月6日颁布关于请重点监控当前建筑施工安全生产薄弱环节的通知2004年12月3日颁布关于贯彻国务院办公厅关于进一步规范招投标活动的若干意见的通知2004年7月12日颁布关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知2004年月12日颁布建设部关于切实加强中小学幼儿园安全管理工作的通知2004年月19日颁布关于进一步做好社区未成年人活动场所建设和管理工作的意见2004年12月9日颁布建设部公安部关于加强城镇燃气用户安全工作的通知2004年12月10日颁布建设部安全生产委员会会议纪要2005年1月日颁布建设部关于在建设系统贯彻实施《全面推进依法行政实施纲要》的五年规划2004年12月26日颁布关于进一步开放铁路建设市场的通知2004年12月31日颁布关于加强城市总体规划修编和审批工作的通知2005年1月5日颁布关于加强春季和两会期间建筑施工安全生产的通知2005年2月28日颁布关于加强和改进土地开发整理工作的通知2005年2月7日颁布。
12第7章 城市房地产管理法律制度
概 述
建设法规
4、房地产业：指从事房地产开发、经营、管 理和服务的产业，包括土地开发、房屋建 设、维修、管理，土地使用权的出让、转 让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的 抵押，以及由此而形成的房地产市场。 5、房地产管理法：是调整在房地产开发、经 营、管理和各种服务活动中所形成的一定 的社会关系的法律规范的总称。
第一节
概 述
建设法规
一、房地产管理法的基本概念 1、房产：在法律上明确了权属关系的房屋财产 2、地产：在一定土地所有制下作为财产的土地 3、房地产
①
②
从自然形态看：是房产和地产的统称；
从社会属性看：具有商品属性；
③
从法学角度分析：具有一般“物”的属 性，又称不动产。
第七章 房地产管理法律制度
第一节
第七章 房地产管理法律制度
我国房地产业的产生与发展
• 1956－1965年
建设法规
–以“国家经租”的形式对私有房屋进行社会主义 改造； –赎买私有企业的土地。
• 1966－1978年
–遭受“十年动乱”的严重破坏。
• 1978－1980年
–随着经济体制改革的开展，进行了城镇住房制度 改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式 改革，产生了新时期的社会主义房地产业。 –1987年十三大报告中首次提出建立房地产市场， 宣告中国房地产市场的诞生。
第七章 房地产管理法律制度
第一节
概 述
建设法规
11月1日出炉的2007年《福布斯》中国
富豪榜400强榜单，却被人冠以“房地产老
板名录”的别名，耐人寻味。根据《福布
斯》的最新排名，前10名中国富豪中，有5
名主业涉及房地产的企业家；前100名中国 富豪中，有39人从事房地产业。
房地产交易管理办法
房地产交易管理办法第一章总则第一条为加强城市房地产交易管理，维护房地产交易市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条凡在城市规划区国有土地范围内进行房地产交易活动，均适用本条例。
第三条本条例所称房地产交易，是指房屋和该房屋占用范围内的土地使用权的转让、租赁、抵押及其他经营活动。
第四条房地产交易实行价格评估制度、成交价格申报制度。
房地产价格评估，应遵循公平、公正、公开的原则。
房地产权利人应如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
第五条市、县（市）、峰峰矿区房产管理部门负责本行政区域内的城市房地产交易管理工作。
第六条市、县（市）、峰峰矿区土地管理部门依法对土地使用权的转让、出租、抵押、交换进行权属管理和监督检查，办理土地权属变更登记。
第二章一般规定第七条下列房地产禁止交易：（一）销售、预售商品房未取得许可证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法决定收回土地使用权的；（四）未按规定取得批准手续的；（五）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（六）房地产权属有争议的；（七）未依法登记领取权属证书的；（八）依法公告拆迁范围内的；（九）法律、法规规定禁止交易的。
第八条房地产交易，当事人应当使用国家规定的房地产交易契约或者合同文本，签订房地产交易契约或者合同后到房屋登记机构申请办理登记手续，符合规定的，房屋登记机构应当自受理之日起二十日内予以办理。
第九条房地产交易当事人应当按照国家和省有关规定交纳税费。
房地产交易成交价低于评估价又无正当理由的，按评估价计征税费；成交价高于评估价的，按成交价计征税费。
第三章房地产转让第十条下列情形属房地产转让行为：（一）买卖、赠与、交换房地产的；（二）以房地产作价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（三）企业被兼并或者合并、破产，房地产转移的；（四）法律、法规规定的其他转让行为。
房地产开发经营的7个运行过程
房地产开发经营的7个运行过程根据房地产生产和再生产运行顺序，以及各阶段经营管理的内容.房地产开发经营大体上可以划分为七个阶段或运行过程。
1.建设工程项目设立和企业组建；2房地产建设工程项目规划与审批；3.土地使用权的取得；4.征地与拆迁；5.工程建设与管理；6.房地产的租售管理；7.房地产的物业管理。
房地产开发建设土地使用权的取得一、我国土地公有制的形式我国土地公有制采取了两种所有制形式，即集体所有制和国家所有制。
农村土地采取了集体所有制的形式，属于农民集体所有；城市土地采取了国家所有制的形式，属于全民所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，都属于集体所有，并以土地集体所有制的形式存在。
任何个人不能取得土地的所有权。
二、土地所有权和土地使用权及使用权的出让与转让(一)土地所有权土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。
这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。
1.土地占有权。
土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。
它是行使土地所有权和使用权的基础。
我国土地所有权的主体只有国家和集体，但是国家和集体作为土地所有权的主体，未必亲自去经营和使用土地，这样就导致了土地所有权和占有权的分离。
因此土地所有权人并不—定就是土地占有人。
2.土地使用权。
土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。
土地利用与土地占有存在着密切联系，没有占有就无法使用就谈不上使用权。
土地使用权作为一项独立的权能可以同占有权、收益权一起从所有权中分离出来。
在我国，集体土地所有者可以直接行使这项权利，国有土地所有者一般把这项权利转让给非所有人使用。
3.土地收益权。
土地收益权就是基于对土地使用权而取得的利息的权利。
土地收益权和土地所有权密切相关，土地收益就是土地使用的结果。
4.土地处分权。
土地处分权就是依法对土地处置的权利，即在法律允许的范围之内决定土地的最终归属。
国家虽然享有完整意义上的土地所有权的四项权能，但国家不能去直接行使这些权力，而是授权给全民所有制和集体所有制单位以及个人经营管理。
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抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，
应当作为抵押财产
【案例】一起由中介办理抵押带来的官司 31
7.4 房屋租赁管理 房地产交易管理
一、概述 1、房屋租赁的概念
房 屋 租 赁
房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将 其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支 付租金的行为。
32
7.4 房屋租赁管理 房地产交易管理 2、房屋租赁的分类 按房屋所有权性质
转 让 合 同
房地产坐落位置、面积、四至界限； 土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限； 房地产的用途或使用性质； 成交价格及交付方式； 违约责任； 双方约定的其他事项。
13
二、以出让方式取得土地使用权的房地产转让
房地产交易管理
受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转
让人所原有的权利和承担的义务范围相一致。
房 地 产 抵 押
抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保 的公民、法人或者其他组织。 预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价
款后，由贷款金融机构代其支付其余的房价款，将所购商品
房抵押给贷款金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。 在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造的资
金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的
经城市规划主管部门批准，转让的土地用于国家机关、军
事用地，国家重点能源、交通、水利等项目用地，国家基础
不 办 出 让 手 续 情 况
设施和公益事业用地等 私有住宅转让后仍用于居住的；
按国务院住房制度改革规定出售公有住宅的
同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的 根据城市规划土地使用权不宜出让的 其他情况
房地产权利人可以处分和收益的份额为限。 以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制 企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案
25
二、房地产抵押的一般规定 房地产交易管理
以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地
产抵押的，必须经董事会通过。 以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须
房 屋 租 赁
公有房屋租赁
私有房屋租赁
按房屋的使用用途
住宅用房租赁
非住宅用房租赁
33
7.4 房屋租赁管理 房地产交易管理 3、房屋租赁的条件
开发企业的《营业执照》和资质证书；
土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；
投资开发资金符合条件的证明； 施工合同和施工进度说明； 商品房预售方案。
19
3、商品房预售合同 房地产交易管理
商品房预售人应当在签约之日起到30日内持预售合
商 品 房 预 售
同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门 办理商品房预售登记备案手续。 目前房地产管理部门已经应用网络信息技术， 逐步推行商品房预售合同网上登记备案。承购人在 与开发企业签订商品房预售合同后，应定期关注房 地产管理部门的网上登记备案公告，查询已购买商 品房的登记备案情况。
28
四、抵押登记 房地产交易管理
房地产当事人应在抵押合同签订后的30天内，持下列
文件到房地产所在地的房地产管理部门办理抵押登记： 抵押当事人的身分证明或法人资格证明 抵押登记申请书 抵押合同 《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房
抵 押 登 记
地产权证》，共有的房屋还应提交《房屋共有权证》
和其他共有人同意抵押的证明 登记机关认为必要的其他文件
对房地产经营进行指导和监督，查处违法行为，维护 当事人的合法权益；
概 述
办理房地产交易登记、鉴证等手续； 协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款； 为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等 各种服务； 建立定期信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导 市场发展服务。
6
7.2 房地产转让管理 房地产交易管理 一、概述
投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款金融机构作为偿 还贷款履行担保的行为。
22
3、作为抵押物的条件 房地产交易管理
依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使 用权同时设定抵押权：
房 地 产 抵 押
——无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地 产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵 押权。
【讨论】社会各界人士呼吁取消商品房预售制度
20
7.3 房地产抵押管理
房地产交易管理
一、概述 1、房地产抵押的概念
房 地 产 抵 押
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以 不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保 的行为。
21
2、相关概念
房地产交易管理
抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为 本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
房地产经营管理
刘亚臣 管理学院
第7章 房地产交易管理
房地产 经营管理
刘亚臣
7.1 概述
房地产交易管理 一、房地产交易的概念
城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、 租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其 他在房地产流通过程中的各种经营活动。
概
房地产转让
述
房地产抵押 房地产租赁
3
房地产交易管理
30
五、房地产抵押受偿 房地产交易管理
对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取
得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴
纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人 方可优先受偿。
抵 押 受 偿
房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵
押财产.可将新增的房屋一同拍卖，但所得款抵押权人无权 优先受偿。
二、房地产交易中的基本制度
国有土地有偿有限期使用制度
概 述
房地产价格申报制度
房地产价格评估制度
房地产价格评估人员资格认证制度
房地产权属登记发证制度
4
三、房地产交易的管理机构及其职责 房地产交易管理 1、房地产交易的管理机构 建设部
概 述
建设厅
房地产管理局
房地产交易管理所
5
房地产交易管理 2、房地产交易管理机构的任务
(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况
11
3、房地产转让的程序 房地产交易管理 签订转让合同
签合同30日内
申报成交价格
转 让 程 序
领取房地产权属证书
是否受理 缴纳税费
15 日 内 答 复 是
现场勘察评估
核实成交价格
12
房地产交易管理 4、房地产转让合同
双方当事人的姓名或者名称、住所； 房地产权属证书的名称和编号；
房 地 产 抵 押
经董事会或者股东大会通过。 有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的
抵押期限不应当超过该企业的经营期限。 以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得 超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限
后的剩余年限
26
二、房地产抵押的一般规定 房地产交易管理
以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有 人的书面同意
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五、房地产抵押受偿 房地产交易管理
债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人
协议折价或者以抵押物拍卖、变卖该抵押物所得的价款受 偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵 押 受 偿
同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押
物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额 的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地
房 地 产 抵 押
产转让条件并取得商品房预售许可证。 以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知
债权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。
企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效 不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清 偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容
有效防止囤积土地和炒买炒卖的行为
明确房屋所有权，保障当事人的合法利益
9
2、房地产转让的条件 房地产交易管理
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式
限制房地产权利的
——权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该项房地产
转 让 的 条 件
(3)依法收回土地使用权
——在国家依法作出收回土地使用权决定之后，原土地 使用权人不得再行转让土地使用权。
(4)共有房地产 ——共有房地产权利的行使需经全体共有人同意，不能 因某一交易管理
(5)权属有争议的 ——权属争议解决之前，该项房地产不得转让
转 让 的 条 件
(6)未依法登记领取权属证书的
——未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有 法律效力，因此也不得转让该项房地产
转 让 管 理
法律、法规规定的其他情形。
房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内 的土地使用权同时转让。
7
1、房地产转让的分类
房地产交易管理
根据土地使用权的获得方式
出让方式取得的土地使用权转让
转 让 的 分 类
划拨方式取得的土地使用权转让
根据转让的方式
有偿转让（买卖、房地产入股） 无偿转让（赠与、继承）
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三、抵押合同 房地产交易管理
以预购商品房贷款抵押的： ——须提交生效的预购房屋合同
抵 押 合 同
以在建工程抵押的：押合同还应当载明 ——国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建设
工程规划许可证编号；
——已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土 地使用权出让金的款额； ——已投入在建工程的工程款； ——施工进度及工程竣工日期； ——已完成的工作量和工程量