【精品报告】房地产产品研究-创新型商业设计探索-商墅
上海鉴略地产顾问机构类别墅产品研究报告
南北的各种小露台和 小花园增加了空间多 样和情趣体验
书房和次卧面积太小， 功能有限 24
叠加别墅
项目评析
▲超级MINI户型，实现最低总价和最高紧凑功能，普通 住宅的总价便能获得别墅级别的户型体验
产品 亮点
▼套内空间受设计限制过于紧凑，功能延伸性不强，居 住舒适度欠佳。
情景洋房
社区总共规划有22栋组合式5 层洋房，洋房风格采用现代 简约风格设计，建筑线条干 净整洁，富于变化的图形结 构，搭配白色、红色、灰色 的外立面色彩，整体视觉效 果极具时尚感。
建筑特色
32
情景洋房
“退台式建筑设计样式”，又 称为“台阶式”，其外型类似 于台阶。特点是住宅的建筑面 积由底层向上逐渐减少，下层 减少的建筑面积成为上层的一 个大平台，可做空中花园使用。
上下梯分向设计浪 费了一定过道面16积
叠加别墅
项目评析
▲叠院设计释放了户型上下垂直空间的独立功能。较低 的总面积和大量的阳台、露台、空中庭园等赠送面积使 产品具有不错的性价比。
产品 亮点
▼内庭园一部分需计入公摊面积，压缩了户型套内空间
产品 缺陷
17
叠加别墅
案例二
上海·叠墅ONE
迷你叠墅之王
开发商 东渡国际集团
21
叠加别墅
2
+
1
=
叠加特色
上叠户型
下叠户型
区别于传统叠加1、2层一户，3、4层一户 的户型设计，本案采用了创新的“分割”叠 加，将第二层空间分割为两户。
下叠户型由底层+MINI花园+60%的二层面 积组成，户型总面积仅86平米
上叠户型由顶层+三层+40%的二层面积组 成，户型总面积也仅为115平米。这种超微型 叠加产品设计也使得总价优势十分明显。22
01天津中原北京别墅产品专题研究148p 共149页PPT资料
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 5
西山美墅馆
样本选取区位
纳帕溪谷
保利垄上
纳帕尔湾
壹千栋 东方普罗旺斯
MOMA万万树
龙湾 机场
玫瑰园
五环路 紫玉山庄
观唐
裕京花园 长岛澜桥
香江花园 丽斯花园
金壁湖畔
四环路
11
别墅产品选取及简介
22
别墅产品研究
33
创新理念火花
34
产品标准总结
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 2
总结产品规律，确立产品标准；
别 墅 类
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 3
Code of this report | 16
初步发展
项目名称：玫瑰园. 建筑类别：独栋、双拼 物业地址 ：昌平区 沙河镇北,八达岭高速
路11出口 简 介：玫瑰园占地749亩，建筑面积24
万平方米，包括前期开发的“五 洲别墅区”和后期开发的 “爵 世别墅区”。
© Copyright Centaline Group, 2010
124套联排别墅，2座低层服务公寓 楼和7000M2俱乐部大楼组成，于 2019年建成。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 12
早期别墅
项目名称：裕京花园 建筑类别：独立别墅 物业地址 ：顺义区后沙峪乡白辛
某房地产开发楼盘产品研究分析
3房105平米 4房130平米
江与城——
龙湖第二代花园洋房：纯小镇滨江花园洋房（2007）
1800亩滨江底密度国际新城 ，规划产品有别墅、4+1花园洋房、多层 建筑等组合，简欧风格 。项目位于北部新区高新园大竹林，2007年11 月开盘，均价约在6800元/平方米。
总结
每一次龙湖产品出笼，都会引起市场的轰动。从龙湖的发展历程 来看，她的产品也经历过几个阶段，已经从单业态单项目、单业 态多项目转入多业态多项目并联发展阶段。
③、创意“X+1”设计——74—89平米，买两房得一房，三 层空间构造，3.9米客厅挑高。
④、高层采用一梯四户的风车状设计，使每个户型都实现 两面通风、三面采光，并且在设计时充分考虑相互之间的 私密性，避免相互之间的干扰。
金科云湖天都——金科西城首个花园洋房，都市中的空
中院馆（2006年）
云湖天都位于九龙园区石坪桥陈庹大桥南桥头，总占地面积约300亩，总 建筑面积:400000平方米，毗邻1400亩生态公园和海拔约368米高的天都山 。 中国首席主题音乐社区——约40万㎡主题音乐社区，刷新山水洋房标榜。 将音乐与生活相结合，为业主营造出一种唯美至臻的艺术氛围，让云湖天 都具有一种独特的生活味道。 目前均价:4800元/平方米
观山水——重庆第一个滨江项目作品年，龙湖在
南岸的首个项目（2005）
观山水项目占地总面积约8万平方米,建筑面积约31万平方米 ，位于鹅公岩 大桥南桥头至高点，该地块像一个半岛伸入江中，长江在这里呈V字型， 几面均可看江。小区内拥有30000平方米中庭花园，1600平方米星级会所 ，4000平方米商业街区，以及龙湖首次运用于高层公寓的豪华室内恒温游 泳池。 龙湖在该项目产品户型上有所突破,做了不少40-75平米的小户型。 2005年一期开盘均价3700元/平方米，2007年11月开盘均价6300元/平方米 。
【房地产精品文档】佘山别墅报告.doc
第一部分别墅市场分析一、总述自上海市房地产市场开放以来，首先而来的各种高档物业的开发热潮，包括市中心区众多外销办公楼、商住楼、公寓，以及新兴经济技术区周边的各类外销住宅楼。
在90年代初期跟随着上海的开发开放热，曾导致高档物业市场的一度火爆。
而别墅作为高档物业的顶端产品，在90年代初期蓬勃发展。
别墅最早集中在虹桥路、沪青平路沿线，这批物业主要以境外人士投资居住兼物业出租为主，以满足境外在沪高层管理层、外商的生活居住需要。
进入90年代中后期，随着上海经济的快速发展，本地内需物业消费能力呈同步上升之势，境内人士改变公寓式的传统居住方式，与国内高级消费相配套的内销别墅开发亦渐成规模，内外销别墅市场开发的格局逐渐成型。
而随着上海房地产市场的逐步发展，内外销市场的合并，外销别墅已不符存在，内销别墅占据市场的主导地位。
随着上海房地产自98年来的整个热销，经济的增强，对别墅的需求也逐渐增加。
2001年被称为上海的别墅年，供应量主要集中在中档价位别墅，2002年继2001年的开发热后，无论开发规模、价位都有所上升，甚至出现了1亿元以上的“天价别墅”。
据最新统计数据表明，2002年上海全年共新开别墅59个，加上分期开发的大型别墅项目，2002年上海别墅共上市楼盘76个，别墅开发用地总面积达2.86万亩，开发面积共548.08万平方米。
据分析，近几年上海别墅的供应量呈逐年上升之势：2000年别墅新盘供应数量占市场供应总量的12%，2001年上升为16%，2002年则上升到18.5%。
上海每年的别墅需求量一般在200万平方米左右，最多不会超过上海房地产市场总需求量的10%，从目前的实际数字来看，上海别墅市场显然已出现警示信号：别墅市场的供应量迅速放大已出现了供过于求的现象。
针对这一现状，2003年2月18日，中华人民共和国国土资源部下发紧急通知：停止别墅类用地的土地供应。
虽然别墅用地已经停止，但由于前两年大量批地，中短期供应不会受到影响。
【精品报告】房地产产品研究-2019第四代叠墅住宅研发-房地产产品线设计
结合前三代产品优点，强调空间舒适度，豪华感，增加价值点
代表作品：本案
“舒适系数”住宅研发 COMFORTABLE COEFFICIENT RESIDENCE STUDY
研发对象
■ 当前市场已有的成熟产品线
C0 研发背景
RESEARCH BACKGROUND
首置
高层
面积段：50-100 ㎡
研
发 对
C1 公共体系优化
IMPROVE EXPERIENCE OF SPACE
▇ 豪宅感电梯厅
■ 地下层独立电梯厅 ■ 首层挑空豪华电梯厅 ■ 标准层全明豪华电梯厅
■电井：尺寸统一为 1200X400
1.5M
2.1M
■豪华旋转楼梯
■ 9.3 ㎡候梯厅
■空间阔绰 ■楼梯纳入侯梯厅体系
■电梯井道：普通电梯 2200X2200
目录 CONTENTS
C0
研发背景
C1
公共体系优化
C2
首层别墅感体验
研发目的 市场现状 研发对象 客群定位 设计关注点
入户系统升级 豪宅感电梯厅 独立入户玄关
南北私属双花园 客餐一体化豪华厅 首层人性化老人房 二层私密卧室空间 高附加值地下空间
C3
标准层豪宅感体验
C4
顶层空中别院体验
C5
精细化设计
“舒适系数”住宅研发 COMFORTABLE COEFFICIENT RESIDENCE STUDY
独立玄关入户
C1 公共体系优化
IMPROVE EXPERIENCE OF SPACE
▇ 独立玄关入户
C4 顶层空中别墅体验 VILLA EXPERIENCE OF TOP FLOOR
C5 精细化设计
大连别墅产品分析报告(营销经典案例)
2010.7.29首期 2010.7.8 96000平方米智 “世界生 荟天地商业中 活新主张 心<悦翠台>即 ”今体验 享商业新体验
户型分析——v2A，249平户型，占整体别墅比例35.4%
主卧与卫生 间隔有中庭， 且距离较远； 南北双阳台；
客厅7米超阔
开间
户型分析——v2B，249平户型，占整体别墅比例13%
超大入户花 园； 主卧与卫生
间隔有中庭，
且距离很远 南北双阳台； 7米客厅开间
推广分析——虚实结合，主推生活理念、配套和资源
1.8万
2.5万 1.8-2.2万 1.6-1.9
600-1400
390-1000 320-1000 368-500
未定
未定 未定 无 未定 未定 未定 未定 未定
——
—— —— 6 22 —— —— 11 未定
星海 湾
联1500-2000万/套 独7000万/套 1.12 1.55 1.68 1.4-3.3 358-660 465-645 630-700 230-1200
卢卡—260
1.6-2.3万
350—600
在建
——
东南 沿海
南山1910 明秀庄园
67 160
67 160
独栋 双拼
双、联 双拼 4-6联 排
280-600 350-520
预计5万 预计2.5-3 万 预计2万
1400-3000 875-1500
在建 土地平 整阶段 土地平 整 主体建 设 在建
该文档贡献者很忙什么也没留下
大连别墅市场产品分析与对比
1
总述
本篇从大连以及大连市别墅市场的发展史入手，通过各个别墅板块 的对比、以及不同个案的分析，总结了大连别墅市场现阶段的发展概 况。 本篇共分为四部分： 第一部分：现今大连别墅市场的供应和价格概况； 第二部分：大连别墅市场的个案分析； 第三部分，大连别墅各个层面的对比分析；
商墅专题研究
2012年6月，国土资源部、国家发展改革委联合印 发《关于发布实施〈限制用地项目目录（2012年本 ）〉和〈禁止用地项目目录（2012年本）〉的通知 》，明确住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）的 限定。
2016年9月，国土资源部明确，停止审批别墅类供 地和办理相关手续。
主城区2012年-2017年别墅量价走势图
投资为主
投资客或过渡性居住客
30-80为主
一般
20000左右
商墅价格选取保利两河院子最近成交价格
较低
以目前市场价格判断
商墅准入评分表
结束语
纵观房地产市场发展，保利“商墅”产品尚属于地产新兵，目前受到的市场冲击及 考验较少。在房地产市场持续调控的当下，强调居住功能、控制面积及总价，将作为一种 解决传统商业快速变现的新办法。同时，“商墅”鲜明的特点，更能提升溢价能力，提高 开发企业的利润。
存量约为400万㎡，需约18个月出清。
2012-2017年大成都商业供销价走势图
400 300 200 100
0 2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
供应面积
去化面积
成交均价
2012-2017年大成都公寓供销价走势图
全通，且为民用
住宅
109-141
97-133
-
洋房
-
100-150
116-135
产品 联排 面积 叠拼
170-175 118-160
180-200 110-150
183-205 134-180
合院
-
房地产开发中的商业设计研讨
房地产开发中的商业设计研讨
一、商业设计对房地产开发的关注度
据调查，房地产开发中商业设计的关注度比以往任何时候都要高。
商
业设计已经成为房地产开发的核心部分。
许多房地产开发项目都非常重视
商业设计的过程和结果，这才能使得他们的项目更具竞争力，也能根据消
费者的变化而变化。
商业设计不仅仅是在房地产开发中让项目更有吸引力的一种方式，而
且它也是一种投资策略。
它可以提高项目的价值，增加销售额和租金收入，使得开发商能够获得最大的收益。
二、商业设计与项目规划
商业设计在房地产开发中的应用也会有所不同。
一般来说，商业设计
会在项目初期具有指导性的作用，即在项目规划和详细设计阶段，商业设
计可以帮助开发商有效地开发经济性和有效性的项目。
例如，商业设计可以帮助开发商考虑建筑高度和空间的有效使用，以
及建筑的功能分配等等。
商业设计也能有助于确定项目所需要的服务设施，以及项目是否有符合社会发展状况的特色空间。
此外，商业设计还可以帮助开发商计划项目的室内空间和外部空间，
以及公众或消费者的行为和活动等。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
商业设计探索——“商墅”
深圳中原建筑中心
关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知
商业相关限制
1
23
4
5商业、办公、研发用房建筑设计应遵循“适用、经济、绿色、美观”的原则。
建筑平面布局不得采用住宅套型式设计。
卫生间、茶水间、阳台（含露台）及各类型管井、烟道、风井等应集中设置。
严格限制外墙凹槽的设置，因建筑造型需设置凹槽的，凹槽面宽与进深之比≥2。
商业用房各层之间原则上应设置扶手电梯或梯段款度不小于2.4m 的开放式楼梯；对于包含有商业功能的综合楼，商业用房原则上应在裙房内集中布置。
不得在技术上预留违规加建烟道、管井等设施的条件
通知中从平面、立面、施工等各方面对商业的设
计进行限制，避免商业转公寓的产品类型出现
设计难点归纳
卫生间、茶水间、阳台（含露台）及各类型管井、烟道、风井等应集中设置。
核心难点
商业用房各层之间原则上应设置扶手电梯或梯段款度不小于2.4m的开放式
楼梯；对于包含有商业功能的综合楼，商业用房原则上应在裙房内集中布置。
《通知》的出台使得商业转公寓塔楼的形式成为了不可突破的难点，面对设计
指标中超量的商业面积，究竟该如何处理？
裙房商业/街铺
塔楼塔楼
裙房内集中布置商业公寓：
•利用裙房消化过多的商业面积，平面形式为小型集中商业形式，但设计初应考虑到公寓的使用需求，后期用作商业公寓形式；
•此方法是目前开发商尝试最多的处理形式，由于平面、立面形式与《通知》中要求较为相近，难度较低
另一种尝试：
•商墅
商墅本质规划形态平、立面设计
“商墅”本质
“商墅”本质
商墅：商业属性的别墅
虽然造型上偏向别墅，但实质上商墅是一栋栋
独立的小型商业box，可以理解为一种特殊的
开放式商业或体验式商业。