商业地产存在的经营风险及应对思路
商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施
商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施商业银行的房地产开发贷款业务，是指商业银行向房地产开发公司、个人投资者等提供的用于房地产开发和建设的贷款。
这种贷款业务具有较大的风险，在开展该业务时，商业银行需要采取相应的防范措施来降低风险，保护自身利益。
本文将主要介绍商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施。
一、主要风险1.市场风险。
房地产市场受到宏观经济波动、政策变化、市场供需状况等因素的影响，市场价格波动较大，可能导致房地产项目价值下降，借款人还款能力下降，从而带来贷款风险。
2.借款人信用风险。
房地产开发项目通常需要大量资金投入，借款人的财务状况和信用能力是商业银行考虑的关键因素。
借款人可能面临资金链断裂、经营不善、违约等风险，导致贷款无法按时偿还。
3.监管风险。
相关政府部门对房地产市场有一系列的监管政策，商业银行需要严格遵守，否则可能面临罚款、业务限制等风险。
4.项目开发风险。
房地产开发项目开发过程中可能面临土地、环境、技术、管理等方面的风险，如拖延交房、项目质量不达标等，对商业银行的贷款资金回收造成影响。
5.市场流动性风险。
房地产开发贷款通常期限较长，而存款的流动性较强，银行可能面临资金获取困难的风险。
二、防范措施2.审慎贷款。
商业银行在进行房地产开发贷款时，要审慎确定项目贷款额度和期限，确保贷款与项目的风险匹配，通过合理定价，确保足够的贷款利润，同时也要根据借款人的信用情况设置贷款利率和抵押物要求。
3.多元化风险。
商业银行应根据自身实际情况，选择房地产开发贷款业务的规模和组合，控制与该业务相关的风险，并在开展该业务的同时，积极发展其他具有较低风险的业务，实现风险多元化。
4.加强内部控制。
商业银行应建立健全的内部控制制度，明确房地产开发贷款业务的风险管理职责，加强对贷款风险的监测和控制，确保贷款的合规性和风险的可控性。
5.积极应对市场风险。
商业银行应密切关注房地产市场的变化，及时调整贷款策略，灵活应对市场风险。
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策商业地产开发及经营管理是一个具有挑战性和复杂性的行业，随着城市化进程的加速和经济实力的增强，商业地产开发成为了一个备受关注的领域。
商业地产开发及经营管理也存在一些问题和挑战，这些问题和挑战需要我们深入分析并采取有效的对策来解决。
本文将就商业地产开发及经营管理存在的问题以及对策进行分析和探讨。
**一、问题概述**1. 市场需求不确定性商业地产开发需要根据市场需求进行规划和设计，然而市场需求常常具有不确定性，因此商业地产开发的项目可能会面临市场需求不足或者过剩的情况。
市场需求不确定性会给商业地产开发带来较大的风险，需要通过市场调研和预测来进行有效的应对。
2. 资金压力商业地产开发需要巨额的资金投入，而且项目周期长，回报周期也相对较长。
资金压力成为了商业地产开发的一个重要问题。
如何融资、资金的使用效率、资金的回笼等都是需要重点关注的问题。
3. 土地供应不足随着城市化进程的加速，土地供应日益紧张，商业地产开发面临土地供应不足的问题。
土地资源的稀缺性导致了土地价格的飙升，给商业地产开发带来了成本压力。
4. 宏观政策的影响宏观政策对商业地产开发及经营管理也产生了重要影响。
比如国家的土地政策、房地产政策、金融政策等都会对商业地产开发产生直接或间接影响。
这些政策的频繁调整和变化，给商业地产开发带来了不确定性。
**二、对策探讨**1. 市场需求不确定性对于市场需求不确定性的问题，商业地产开发公司可以通过加强市场调研和预测工作，提前了解市场需求的动态，调整开发策略和方向，降低项目的市场风险。
可以通过市场营销和宣传，提高项目的知名度和吸引力，增加市场需求。
2. 资金压力在资金压力方面，商业地产开发公司可以通过多元化融资渠道，包括银行信贷、股权融资、债务融资等多种形式，降低融资成本和风险；并且在项目规划和设计阶段，可以通过精细化的成本控制和资金管理，提高资金的使用效率。
3. 土地供应不足面对土地供应不足的问题，商业地产开发可以加强和政府的合作，通过土地的重新规划利用、城市更新改造等方式，增加土地资源的供应。
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策随着经济的飞速发展，商业地产开发和经营管理在中国已经成为一个热门的行业。
随之而来的问题也是不容忽视的。
在商业地产开发和经营管理中存在着一系列的问题，例如土地资源的有限性、市场需求的变化、经营管理的挑战等。
为了有效应对这些问题，业内人士需要认真分析并制定对策，以确保商业地产项目的顺利运营和健康发展。
一、土地资源有限性商业地产开发的首要问题在于土地资源的有限性。
随着城市化进程的不断加快，可供商业地产开发的土地资源变得更加紧张。
尤其是一些一线城市和热门城市，土地供应持续偏紧，导致商业地产项目的开发和投资成本不断攀升。
土地开发过程中还面临着政府政策的调整、土地使用权的变更等一系列不确定因素，增加了开发商的投资风险。
针对土地资源有限性带来的问题，可以采取以下对策：1. 优化土地利用：通过深化城市更新和土地开发，充分利用城市存量资源，实现土地的多元化利用，提高土地利用效率。
2. 推动土地整合：政府可通过整合闲置地块或城中村改造等方式，为商业地产项目提供更多的发展空间。
3. 引导资本合理进入：政府可以通过土地资源出让和金融政策等手段，引导社会资本合理进入商业地产领域，促进资源的有效配置。
二、市场需求的变化另一个商业地产开发和经营管理面临的问题在于市场需求的变化。
随着经济发展和消费升级，人们对商业地产的需求也在不断变化。
线下零售业受到电商的冲击，传统商业综合体的运营和发展面临着新的挑战；消费者对于商业地产的功能和服务需求也日益多样化，对商业地产项目的发展提出了更高的要求。
1. 创新商业模式：商业地产开发者可以结合市场需求，创新商业模式和业态，提升商业地产的吸引力和竞争力。
2. 加强服务功能：商业地产项目可加大对文化娱乐、休闲旅游等服务功能的投入，满足不同消费群体的需求。
3. 强化数字化转型：加强数字化建设和数据分析，深度挖掘消费者行为和需求，为商业地产的经营管理提供有效的参考依据。
商业地产经营中存在的问题及对策研究
的选址理论做了基础性的研究，此后包括
Ｐ ｈ ｉ ｌ ｐ ｐ ｅ等经 济 学 家 在 此基 础 上 提 出 了零
划和经营模式等备角度对商业地产进行了
研 究 。孙 飞 （ ２ ０ ０ ５ ） 在 比较 了商 业贷款 、
发 行债 券 、上 市融 资 、基 金 融资等 融 资形
售 中心位 置与 消费 者满 意度模 型 。而 在商 业 房 产 管 理领 域 ，Ｇ ｒ ａ ｓ ｓ ｋ ａ ｍｐ所发 表 的 《 房 地产 开发 基础 》被 认为 是奠 基之 作 ，
ｈ ｅ ｏ ｒ ｅ ｔ ｉ ｃ ａ ｌ Ｅ ｘ ｐ ｌ ｏ ｒ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｌ 理 论 探索
商业地产经营 中存在的问题及对策研究
摘 要 我国当前的住宅型房产的发展因国家相关政策的调控出台，存在着较大的不确定性 ， 在此背景下商业地产以其
回报率高与独立性强等特性引起 了商业地产热 ， 本文基于商业地产行业发展现状进行深入分析 ， 梳理商业地产经营模式，
并对商业地产经营的风险因素和相关政策建议进行了探讨。 关键词 商业地产 ；经营模式；风险因素；对策
文 ／安徽省汇银房地产开发有限公司 徐杰
一
、
引言
是Ｚ ｅ ｒ ｂ ｓ ｔ 教 授 ，其 于 １ ９ ７ ７ 年 开始 研 究商 业地 产 的抵 押 贷款 问题 ；Ｍｉ ｌ ｌ ｅ ｒ 通过 对
２ 、房产 政策分 析 我 国的房产 市场 （ 主 要是住 宅房 市场 ）
从２ ０ １ ０年 以来 经 历 了一 系列 政 府调 控 ，
品的创新 ，商业地产的融资成为了目前商
业地 产研 究领 域 的主 流 ，其 中最早 涉足 的
式 进行 了深 入研 究 ，并 与售 后 返租 、只 租 不 售等 模式 进行 比较后 提 出 了节点 招商 的
开发商业地产的风险及预防
市场风险是指 由于商业房地产市场价格的变动而给房 产开发商带来损失的风险。这一点是很值得重视的。 因为 市场 风险是最 难把 握的 ， 它会 随着市 场的走 向而变动 。 因 为商业地产投资周期较长 ， 即使市场长期看好 ， 但在过程 中的波动， 如果没有一定的资金保障， 一旦发生资金链断 裂。 后果也 是难 以想 象的 。
（ 三） 市场风 险
摘 要 ：开发 商业地产在我 国乃至于全球都是备 受瞩 目的 ，
因为开发商业房产本身的获利有着不可估量的前景， 不过
跟一般 的投 资项 目一样 ， 开发商业房地 产的风险也 是存在
的。 防 范风 险 的途 径 是 风 险规 避 、 损 失控 制 、 风险转移。
关键词 ： 商业地 产 ； 开发商业地 产风险 ； 风险预 防 中图分类 号 ： Ｆ ２ ９ ３ ． ３ 文献标 识码 ： Ａ 文章编 号 ： １ ０ ０ ５ — ９ １ ３ Ｘ（ ２ ０ １ ３） ０ ８ － － ０ １ ６ ２ — ０ １
（ 一） 风 险规避
简单地讲就是回避一些风险比较大的项 目，而选择风 险较小的项 目进行投资。这是一种最理性的策略 ， 可以将
房产投资风险降到最低。实际操作中， 通过周密的市场调
研。 最大限度的控制经营风险和市场风险。
（ 二） 损 失控 制
求 也变得 比较苛刻 。 ＝、 开麓育生 魔ｔ ｌ ｋ Ｐ￣ 的风 险 （ 一） 经营风险
Ｎ廨
…Ｎ 。 Ｉ ｔ Ｒ Ｉ １ １ １
尹 国森
（ 哈尔滨城市建设投 资集 团有 限公 司， 哈尔滨 １ ５ ０ ０ １ ６ ）
务因出现 问题而使得商业房地产不能完工或者虽建设完 成但不能正常经营 ， 形成资金回收困难等状况。第一 ， 投资 者在运用 财务杠杆 时可能带来 风险 。所谓财 务杠杆 指的是 开发商运用借贷的资金来扩大自身投资的透支产出， 这样 就会导致投资的不确定性增大， 从而不能达到预期收益的 可能性也会增大。 第二， 拖欠风险也是应该考虑的问题。 当 房屋购买者或者租赁者不按时交房租或者借款的时候 ， 由 于拖欠资金所带来的风险就会转嫁到商业房地产投资经 营者 的身上 。
关于商业地产投资风险的几点建议_曹岭
关于商业地产投资风险的几点建议
曹 岭 上海陆道公司
摘 要】 本文 综 合论 述了目 前 商 业 地 产 投 资 的 主 要 风险 种 类 ， 并提出 了 规 避 方法 ， 商 业 地 产 投 资 成 功 的要 素 。 【 【 关键词 】 商 业 地 产 投 资 风险 连续３年商业 由于不受房产限购 政 策 的 影 响 及 城 市 发 展 的 需 要 ， 地产在全国超速发展 ， 商业物业供 应 量 过 大 ， 投资风险不断显现。商 业 投资 金 额 巨 大 ， 不 确 定 因 素 多， 因而投资者面临的 地产的投资周期长 ， 风险巨大 。 投资风险的管控成为投资成败的关键 。 活动 。 其次 ， 统一运营管 理 使 项 目 具 有 商 业 核 心 竞 争 力 。 统 一 运 营 包 含： 统一招商管理 、 统一营销 、 统一服 务 监 督 和 统 一 物 管 ； 其中统一招商 管理是基础 。 最后 ， 制定适宜的运营 战 略 规 划 ， 选择项目适合的运管理 包括租赁模式﹑销售模式和租售相结合的组合模式等 。 模式 ， 按照国家政策及 城 市 总 体 规 划 ， 规 避 政 治 风 险。 开 发 商 应 关 注 ２． 宏观政策 （ 产业 、 土地及 税 收 等 ） 的 变 化， 依 此 选 择 合 理 的 经 营 及 区 位。 城市规划风险对商业地产项目影 响 巨 大 ， 对选址、 定位、 规模、 档次等内 容做充分的市场调查 ， 对项 目 所 处 地 域 的 人 流、 竞 争 状 况、 周边商业环 交通状况等进行综合 的 调 查 研 究 ， 以 规 避 城 市 规 划 与 项 目 不 符， 造 境、 成的项目利益损失的风险 。 加强项目资本运作 ， 选择合理 的 现 金 流 模 型 ， 防范资 金 风 险。商 ３． 业地产项目的开发成本和经营成 本 会 随 项 目 推 进 和 经 营 不 断 变 化 。 良 好的资本运作和合理的项目现金 流 模 型 ， 是项目成功的关键。首 先， 制 着重规避 融 资 时 因 银 行 利 率 变 动 的 风 险 ； 其 订周密的财务和融资方案 ， 次， 拓宽融资渠道 ， 加强与银行 、 投资机构和信托公司的合作。再 次， 项 目建设时选择资金实力较强的施工 单 位 ， 制定合理的工程款支付计 划， 并合理地缩短建设周期 ，加快资 金 周 转 ； 最 后， 确定适宜的资金来源结 即自有资金 、 银行抵押贷款和第三 方 投 资 在 项 目 总 投 资 上 的 构 成 比 构， 例； 商业物业应租售并举 ， 确定 合 适 的 商 业 物 业 持 有 和 出 售 比 例； 形成 实现项目的滚动开发和快速发展 。 项目的资金平衡及流转 ， 做好前期市 场 调 查 研 究 ， 预 判 市 场 风 险， 制定规避的策略和措 ４． 施 。 商业房地产项目在开 发 的 前 期 应 总 结 包 括 经 济 环 境 、 区域城市结 商业发展 规 划 和 政 策 、 区 域 零 售 市 场、 未来商业地产的 构与发展规划 、 供应量 、 消费者消费行 为 、 立 地 条 件、 商 圈 的 确 定 等 几 方 面 的 内 容。 通 过时机性 、 进程性 、 地段 性 、 规 模 性、 硬 件 性、 布 局 性、 竟 争 与 兼 容 性、 人 气性 、 稳定性 、 资源性 、 商圈分析 、 人口 分 析 和 人 性 等 多 个 参 数 来 综 合 评 判项目的可行性 。 总之 ， 商业地产开发是一个复杂 的 系 统 。 项 目 前 期 的 选 址 、 定位策 划、 规划设计 、 业态布局 、 品 牌 定 位， 及 后 期 的 运 营 管 理 水 平， 各个环节 要求开发商采 取 先 定 位 后 拿 地 、 先 策 划 后 规 划、 先文化后设 紧密相连 ， 先招商后建筑 、 先经营 后 销 售 、 先品牌后赚钱等措施才能实现项目 计、 的成功 。 最后开发商还要寻好退出 渠 道 ， 即采取定向开发、 合资合作开 发或委托给专业的商 业 运 营 管 理 公 司 等 。 商 业 地 产 四 个 成 功 要 素 是 ： 有高素质的商业地产管 理 人 才 、 要 有 优 质 的 土 地 资 源、 要 充 足 的 资 金、 有丰富的商户资源 。 参考文献 ： ［ ］ 《 商业地产系列之十： 当前困扰与破解渠道》 中投顾问 １ ２ ０ １ ０ 年， 产业 监 测 中 心 ． ［ ］ 《 中国 商 业 地 产 市 场 观 察 》 九 洲远 景 ． ２ ２ ０ １ ２年７月， ［ ］ 《 ， 中国 商 业 地 产 联 盟 ． ３ ２ ０ １ ０－２ ０ １ １ 中国 商 业 地 产发展报 告 》 ［ ］ 《 房 地 产行业 研究周 刊 》 总 第２ ４ ６ ２期， ２ ０ １ ２ 年 ８ 月 ５ 日 －２ ０ １ ２年 ８月１ １ 日中 投 顾 问产业 监 测 中 心 营风险 。 经营风险 是 指 由 于 房 地 产 投 资 经 营 上 的 失 误 ， 造成 １． 的实际经营结果偏离期望值的可 能 性 。 这 与 投 资 企 业 的 内 在 因 素 及 外 在的周围经济环境有关 。 商业地产经营模式存 在 着 出 售 、 出 租、 租 售 并 举 三 个 大 类， 涵盖零 零售整租 、 不售整 租 、 不 售 零 租、 不 租 不 售 自 营、 租售结合六个 售零租 、 子类 。 不同经营模式面 对 不 同 的 经 营 对 象 ， 具 有 不 同 的 优 缺 点。 每 种 模式在 整 体 物 业 中 所 在 的 比 例 不 同 ， 产生不同的资金流， 面临着不同的 使经营能力的不足成 市场风险 。 商业运营管理 的 人 才 及 经 验 的 缺 乏 ， 为商业房地产投资中的首要风险 。 政策风险 。 政策风险是指国家或 地 方 政 府 有 关 的 各 政 策 变 化 而 ２． 可能的损失 。 房地产投资受多种政 策 的 影 响 制 约 ， 如投资政策、 金融政 产业政策 、 房地产管理 政 策 和 税 费 政 策 等 ， 会对投资收益目标产生 策、 巨大影响 。 商业地产项目 投 资 决 策 之 前 要 综 合 分 析 研 究 在 城 市 规 划 、 商业网点规划 、 交 通、 环 境、 建 筑 指 标、 其他地方性的法规等存在的风 险 。 政策上存在的严重风险 ， 项目的失败将是无法避免 。 资金风险 。 商业 地 产 投 入 资 金 量 大 、 资 金 回 笼 慢。 良 好 的 资 本 ３． 运作能力对于商业地产 项 目 能 否 成 功 运 营 、 达到预期的效果起着十分 融资问题是商业地产快 重要的作用 。 对于开发商 没 有 较 强 资 金 储 备 ， 速发展过程中的一大难题 。 国内目前商业地产融资主要有 ： 银行信贷 ， 依赖度７ 成为 ０ ％ －８ ０ ％， 大多数地产开 发 商 主 要 的 融 资 手 段 ； 房 产 预 售， 向 客 户 融 资； 上市募集 （ 或发行金融债券等 ， 由于房产商 上 市 融 资 的 国 家 限 制 条 令 ， 几乎难 Ｉ Ｐ Ｏ） ） ， 房地产投资信托 （ 目前仍处于探索阶段 ， 作用有限 。 以实现 ； Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ Ｓ 市场风险 。 市场风险是由于房地 产 市 场 供 求 状 况 变 化 给 房 地 产 ４． 投资者带来的风险 。 商业 房 地 产 的 供 给 与 需 求 的 失 衡 所 带 来 的 风 险 ， 主要表现为一是供过于求导致的 大 量 空 置 。 二 是 已 建 成 的 商 业 房 地 产 项目的 结 构 性 矛 盾 突 出 ， 存在着业态严重同质化， 或不能满足商家经营 的要求 。
商业地产投资风险分析及风控建议
商业地产投资风险分析及风控建议商业地产是指用于各种零售批发、餐饮娱乐、健身休闲等经营用途的地产形式，包括经营、管理与服务等多个环节，从经营模式、功能和用途上区别于以居住功能为主的普通住宅、公寓、别墅等住宅地产形式。
那么商业地产投资的风险分析及风控建议要怎么做?一、商业地产投资概述1概念引入商业地产是指用于各种零售批发、餐饮娱乐、健身休闲等经营用途的地产形式，包括经营、管理与服务等多个环节，从经营模式、功能和用途上区别于以居住功能为主的普通住宅、公寓、别墅等住宅地产形式。
针对住宅地产，当开发商与消费者达成协议后，消费过程即完成，属于典型的单次消费行为。
而商业地产的投资则具有很强的市场性特征，涉及投资者、经营者与消费者等多个主体，且投资者和消费者处于相对核心的地位。
商业地产的规模有大有小。
对于规模庞大的商业地产，如shopping mall项目，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式;对于规模较小的商业地产，除了大部分依旧采取租金回收的方式，很多商业地产中写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。
商业地产投资的目的就是为了实现物业增值和租金收益，换言之，商业地产的盈利来源主要有商业地产的开发经营而获得的管理费收益，以及商业地产租售而获得的营业收入。
除了主要盈利来源，商业地产开发商为了在项目开发中获得增值收益和品牌溢价，也为了吸引更多投资者的资金投入，往往会结合市场发展特点对消费者的消费能力、行为倾向及需求特征等进行深入分析，以确保项目投资的准确性和稳定性。
2.优势分析(1)投资收益率较高商业地产能带来双重收益，每年可收房租且房租收益远高于银行利息(商业地产的房租每年可达5%—10%甚至高达20%)，而且随着租金的上涨，商业地产也可能不断增值。
据商业地产产业资讯中心的数据，近三年来，商业地产的平均投资回报率稳定在10%左右的水平，其中，酒店项目的投资收益率集中在15%-30%之间，而经营效益较好的购物商场项目的投资收益率则普遍超过了40%。
我国商业地产开发存在的问题及对策
浅谈我国商业地产开发存在的问题及对策徐水泉（哈尔滨市房地产交易中心平房区房产交易管理所，黑龙江哈尔滨150060）[摘要]我国商业地产开发存在着局部投资过热、盲目投资等问题，造成土地资源浪费、环境污染，城市交通紧张。
这是由于开发商对商业地产发展特性认识不足，并在经营思路存在偏差。
同时，一些地方政府为了形象工程，不顾本地经济发展的实际情况，盲目进行建设。
政府必须发挥其宏观调控和税收杠杆作用，加强对商业地产的立法和调控力度，加强商业地产信贷控制，以及房地产执法管理部门的廉政建设，为商业地产发展创造良好的环境。
[关键词]商业地产开发；问题；对策[中图分类号]F293.3[文献标识码]B[收稿日期]2012-05-02改革开放为我国商业地产的发展创造了无限商机，商业地产业的发展加快了城市化和城市现代化步伐，为提升人们生活质量，促进经济发展与社会的进步做出了显著贡献。
也正因为如此，商业地产业也成为了地方政府招商引资的重点。
与此同时，由于商业地产开发投资大、利润高，是整个房地产行业高度关注的重点。
但是，长期以来，政府部门对商业地产乃至整个房地产业缺乏规范的约束和管理机制，在利益的驱使下房地产经济产生了泡沫并不断加大，带来了诸多严重的经济问题。
一、我国商业地产开发存在的主要问题1.商业地产局部投资过热在房地产业，一些头脑敏锐，有创新意识的地产商较早的将业务重点转向商业地产领域。
随后而来的是相当一批有实力的品牌地产商地产商纷纷从住宅地产开发转做商业地产开发。
一时间，商业地产投资滚滚而来，大型商业设施八面开花，导致商业地产市场出现局部投资过热的不良势头，这令从中央到社会各界极为关注，不无忧虑。
2.商业地产盲目投资造成资源浪费长期以来，我国对商业地产开发的商业网点的建设情况，没有一个完整的、统一的数字，对商业地产总体形势缺乏准确的判断，直到最近，有关这方面的专业调查报告才从总体上对整个商业地产市场情况作出了一个判断：即商业网点总体不足的状况仍然没有改变，只是局部存在着过热的苗头，表象是同质化竞争；不仅存在着商业网点同质化竞争的现象，而且造成了浪费土地资源、环境污染、加剧城市交通紧张等问题。
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商业地产存在的经营风险及应对思路
作者：马先林
来源：《中国经贸导刊》2017年第11期
摘要：商业地产经过多年的快速增长后面临招商退租、财务管理、营销和商誉、物业管理风险等多方面的风险；化解和规避风险，需要以人才为根本大力提高核心竞争力，根据商业地产特点有效拓展融资渠道，鼓励多业态的创新与发展，建立和丰富品牌资源储备。
关键词：商业地产经营风险开发商建筑业
一、引言
受国家宏观调控政策和人口红利逐渐减少的影响，近年来房地产行业整体盈利水平变化较大，住宅房地产的高盈利时代正在面临逐渐消退的威胁，而商业地产由于拥有较高的物业升值空间和投资回报率，加之受政策调控的影响较少存在稳定的预期，出现了较住宅房地产更快的增长。
然而商业地产经过一段时期的高速扩张后分化比较明显，招商难、空置率高、运营困难的现象开始大量出现，不同开发商之间以及不同区域之间的运营的差异与收益出现了较大的差距，大量商业地产面临闭店的威胁，行业经营风险凸显。
二、面临的主要风险
（一）招商退租风险
首先是招商风险。
近些年来，商品市场的竞争尤其是同质化的竞争愈演愈烈，这使得一部分大品牌尤其是具有国际背景的品牌厂商对开设店铺的选择尤为谨慎。
为了规避过度竞争获取更好的经济效益，他们不仅对竞争环境非常敏感，而且对商场的环境也提出了很高的要求。
如果商场的硬件设施达不到要求或者周围的环境不利于开店，即使对其减免租金他们也不愿在商场开店。
其次是客户流失风险。
一定数量承租客户的稳定存在是商业地产健康经营的前提条件，而一旦客户缩减规模或者是撤租，必然会对项目的招商工作产生直接影响，而其中影响较大的是客户主力店的撤租。
一般来说客户的店铺分为重点店铺、次重点店铺和一般店铺，为了取得更好的商业效果，客户会把把主力店铺安排在繁华的购物中心。
主力店因为其良好的形象和稳定的客流会对整个商场客户的经营产生较大影响，一旦主力店缩减规模甚至撤店关门，不但会直接减少商场方的不如，同时也会对其他租户产生消极影响，带来一系列连锁式的隐患。
（二）财务管理风险
和住宅项目不同，商业地产不存在产品销售过程，企业的收入主要来源于经营期间收取的租金，此外还包括物业的升值收益。
这种收入来源结构的不利方面，是较多的增加了经营成本的支出，并因此带来了与住宅地产不同的财务风险。
一是资金回收风险。
商业地产属于自持项目，虽然自持项目具有回报期较长和物业升值的优势，但这类项目的养商期也长达2～3年，投资回报节点较晚；同时物业升值预期也不稳定，完全取决于项目经营情况。
若前期经营绩效较好，必然有利于物业升值空间的拓展，反之有可能会因为经营不善压缩升值空间，甚至因为过度负债导致物业市值大幅缩水。
二是租金估值风险。
商业项目比住宅项目要复杂许多，作为其收入主要来源的租金影响因素也很多，中间存在较多的不确定性，这就为地产项目租金估值造成了很大困难。
例如对于前期入住的品牌店，为了取得外在的影响可能会给予其一定的租金折扣，或者是租金返还、补贴等优惠措施。
这些行为有可能导致地产项目方最初几年的财务收入受到影响。
三是成本预算风险。
商业地产建筑结构比较复杂，同时附设有多种多样的机械设施，这无疑增加了经营期间的日常开支，同时还要承担物业设备的维修保养费用。
除此之外还可能出现租户因意外事件而提出索赔的现象，这对开发商在成本预算及控制方面提出了较高的要求。
（三）营销和商誉风险
在商业地产项目中，商场的出租方和承租方之间既存在租赁和服务的关系，也存在着管理和战略伙伴的关系。
因而，商业地产项目虽然表现形式不同，但不管是传统百货项目还是商家自持项目，仰或是售后回租项目，都有一个共同的、最显著的特征，那就是统一管理、分散经营。
这也是商业地产项目区别于普通商铺的最显著特征。
在同一个商业地产项目中，往往存在着不同的销售商，并且经营者众多的不同品牌的商品。
若要让这些不同的商品和品牌为商场带来更多的外在效应，就需要对这些商铺进行合理的安排和布置，以此形成更具吸引力的业态配比和业态组合，并通过商场的统筹管理和多样化的策划活动营造适宜的商业氛围。
如若不然，则无法发挥商场的“磁场”做用，无法吸引人流并将人流转化为消费。
同时，商业地产作为有统一标识的商业场所形成的一个相对密封的商业项目，虽然其中的商户具有独立性，但在顾客眼中就是一个完整的商业组织。
这种情况下如果顾客对某个商品或某项服务产生了不满的情绪，他就有可能把这种不满情绪扩展至整个商场。
此外，如果因为经营不善出现大面积店铺撤租的现象，那么由此导致的空置率上升肯定会降低消费者光顾的意愿。
（四）物业管理风险
一是治安风险。
治安风险主要指在商业地产服务区域内，因第三人的行为造成物业使用人的人身和财产损失时，业主多要求物业公司对此承担责任。
物业合同中应明确物业服务企业有哪些安保职责，具体提供哪些安保服务，约定的服务水平不应超过物业服务企业的服务能力。
二是安全风险。
在进行物业绿化、消杀时，物业公司应在相应范围设置安全的障碍物，并在障碍物前设置明显的提醒行人注意的标识，警示行人注意和绕行，以避免造成使用人的人身、财产损害。
另外，还要注意对地面的及时清洁，注意室内外的防滑工作，特别是在暴风、暴雨过
后应及时检查服务区内是否存在安全隐患。
三是环境风险。
随着消费者收入水平和消费能力的提高，他们光顾商业地产的目的已经不仅局限于购物上，还需要得到更多的心理方面的满足和享受。
这就要求物业方面必须维持商场一个良好的形象，为租户提供更好的服务。
三、应对经营风险的对策
（一）以人才为根本大力提高核心竞争力
首先是要采取措施提个自身核心竞争力。
一是全面提升开发商的运营能力，在此基础上提高风险管理能力、成本控制能力和营销管理能力。
作为开发商不仅要研究地产开发方面的知识，同时还要把握零售行业的特点和运营规律。
二是注重选拔商业地产专业人才。
长期以来许多商业地产开发公司聘用的人员多为行政和经营人才，而有关城市规划、项目管理、消费心理、项目融资、财务管理等方面的人才则十分缺乏。
商业地产企业要提高核心竞争力，必须吸引多方面的人才加入企业，注意将“商”和“地产”密切融合起来。
（二）根据商业地产特点有效拓展融资渠道
一是建立风险预警机制。
风险预警机制是发现风险、规避风险的一系列规则和措施，商业地产企业必须加强风险防范意识，通过实施财务风险信息的实时监测，构建全面、有效的风险预警机制，从根本上防范企业财务风险的发生，实现降低企业财务风险的目标。
二是不断拓宽融资渠道。
一般而言商业地产的融资渠道主要是银行贷款，外加一部分自有资金。
银行贷款顺利与否受到的外在影响较多，自有资金多往往数量有限。
这种情况下就需要拓展新的融资渠道，其中一个有效的选择就是通过发行股票实现上市融资，在获得充足资金的同时提高了单方的风险承担力。
（三）鼓励多业态的创新与发展
随着网络的快速发展，网店的数量持续增长并形成了海量的规模，并以低廉的成本与实体店形成激烈的竞争。
商业地产要在这场竞争中取得优势，除了引进全球优秀的零售商进驻，更重要的是引进和培养国内具有地域特色的零售商，和他们一起努力丰富项目的文化和精神的内涵。
随着人们消费结构和消费者群体结构的变化，价钱和品牌等因素已不是影响以年轻群体为主的消费者购买意愿的主要因素，而那些小众化、个性化、特立独行式的商品和服务反而受到热烈追捧。
基于此，商业地产在招商时应该更多地引入具有多元化新兴业态的项目，不断满足顾客日益多元化的购买意愿。
同时要因势利导推动线上线下共同发展，通过创新在消费结构升级中实现自身的发展。
（四）建立和丰富品牌资源储备
商业地产开发商与租户（品牌商）之间是一种对立统一的关系，在经济利益面前双方既有对立的一面，也有统一的一面。
为了提高开发商在招商谈判中的地位，应该有计划地做好品牌资源储备工作。
项目建设前的工作重点，是做好业态组合规划，了解品牌方的基本需求；进入项目建设期间后，需要参照业态比例的结构与租户主动沟通，注意做到以主力店辅助一定比例一般租户，为不同级别的品牌方设定不同的储备数量；进入项目运营期后，在具备了一定数量的品牌储备后，适当发展自有品牌，特别是主力店的品牌，以求更高程度上保持场内经营的稳定性。
参考文献：
[1]郭骁地产与零售企业间协同网络的形成及增值机制[J].学习与实践，2010（9）
[2]樊盛兰城市社区商业开发运营研究[D].重庆：重庆大学，2006
[3]刘珺商业地产企业存在的财务风险与加强财务预警研究[J].经济研究导刊，2015（24）
[4] 郭骁地产与零售企业间协同效应的形成机制[J].商业研究，2010（11）
（马先林，青海民族大学。
）。