2017年房地产集团内控手册之投融资管理篇--融资管理业务流程
房地产公司融资管理办法
房地产公司融资管理办法一、引言融资是房地产公司运营过程中的一项重要举措。
为了规范和优化房地产公司的融资管理，提高融资效率，降低融资风险，本文旨在介绍一套有效的房地产公司融资管理办法。
二、融资目标与策略1. 融资目标根据房地产公司业务发展的需要，确定融资目标是制定有效融资管理办法的第一步。
融资目标应该明确，包括确定融资额度、期限、成本和用途等方面的要求。
2. 融资策略制定适合房地产公司自身情况的融资策略是确保融资管理顺利进行的关键。
融资策略应综合考虑公司资金需求、市场环境、风险承受能力等因素，并合理选择融资渠道和融资方式。
三、融资审批程序1. 内部审批程序房地产公司应建立完善的内部融资审批程序，包括设立融资审批委员会、明确审批权限和责任、规定审批流程和时限等。
内部审批程序应确保决策的科学性和高效性。
2. 外部审批程序根据相关法律法规的要求，房地产公司在进行融资活动时，通常需要经过相关政府部门的审批。
为了确保融资合规性，房地产公司应遵守相关规定，按照要求进行外部审批程序。
四、融资风险控制1. 业务风险控制房地产公司在融资过程中需要充分识别和评估可能存在的业务风险，例如市场风险、信用风险等，并采取相应措施进行控制和防范，以保障企业的可持续发展。
2. 资金风险控制合理的融资结构和资金计划可以帮助房地产公司降低资金风险。
公司应确保融资结构稳健，避免长期高息负债，优化债务资本比率。
同时，合理的资金计划也可以帮助公司控制资金流动性风险。
3. 利率风险控制利率波动是影响房地产公司融资成本的重要因素之一。
公司应积极应对利率风险，制定利率变动预案，采取适当的风险对冲手段，例如利率互换、利率期货等，保障融资成本的可控性。
五、融资合规管理1.法律合规管理房地产公司在融资过程中必须遵守相关法律法规的规定。
公司应建立健全的法律合规管理体系，保证融资活动的合法性和合规性，防范违法风险。
2.信息披露管理信息披露是房地产公司融资活动的重要环节。
房地产集团融资管理制度
公司融资管理制度一、总则( 一) 为了规范公司及部下各中心、地域公司的融资流程，保证正常的资本供应量，降低融资成本，减少融资风险，提升资本使用效益，保证资本安全及财务目标的实现，特拟订本管理制度。
( 二)本方法所指的融资，仅包含债务资本融资。
1.债务资本融资是指以欠债方式借入并到期送还本息的方式融集资本，按方式可分为：借钱融资、信誉融资、对付债券与融资租借等；融资对象包含银行与非银行金融机构、股东及其余特定的单位及个人。
借钱融资是指经过与银行、非银行金融机构，股东及其余特定个人借入一定款项，在合同与协议商定的时间内还本付息的一种融资方式；按借钱的时间长短可分为：短期借钱（一年之内），中长久借钱（一年以上）；按方式分为：承兑汇票、流动资本贷款、开发贷款、拜托贷款、专项贷款、股东借钱或其余借钱等；对付债券是指依据国家证券管理法例的有关规定，经有关审批机构审批同意后，向社会民众公然刊行的一种商定还款限期、利润水平并到期送还本息的一种融资方式；融资租借（长久对付款）是指经过依法成立的融资租借公司，融回经营所需的租借物，并在协议商定的该租借物使用的大多数时间内如期支付租借费的一种融资方式。
( 三)融资原则：集中管理、一致筹备；规模适量、构造合理；限期合理、长短兼备；综合衡量、降低成本；适量欠债、防备风险。
( 四)凡有合作方的公司，除按本方法的规定执行有关审批手续外，还应根据合作方的要求达成有关的审批手续。
二、管理部门及职责( 一) 公司财务中心在股东会、董事会的受权范围内，负责公司及部下公司（项目部）的融资管理，财务中心资本部（以下简称“资本部”）是融资活动的详细管理部门，执行以下职责：1.制定融资管理方法、目标与原则；2.制定公司融资需求及计划，执行股东会、董事会审批手续；3.制定详细融资方案，负责采集有关的融资资料，执行有关的报批手续；4.负责详细办理各项融资活动；5.负责融资平台的搭建，渠道的拓展与保护；6.负责可抵押财产及对内、对外担保的一致管理。
公司投融资管理制度
公司投融资管理制度公司投融资管理制度是为了规范公司内部投融资活动，提高资金利用效率，降低风险，并确保公司健康、有序地进行投融资活动而制定的指导性文件。
本制度旨在建立一个健全的投融资管理体系，加强对公司投融资决策的监督和管理，确保投融资活动符合法律法规，并以公司长远利益为导向。
一、投融资决策程序1. 决策前准备工作在进行投融资决策前，公司应进行充分的准备工作，包括市场调研、财务分析、风险评估等，确保决策的科学性和合理性。
2. 决策审议投融资决策需要经过相关部门的审议和决策层的讨论，确保决策的合法性和有效性。
3. 决策执行决策通过后，必须落实执行，相关部门需按照决策方案进行具体操作，并及时上报决策层及时跟踪项目进展。
二、公司内部投融资活动管理1. 内部投融资流程公司内部投融资流程包括项目申报、评估和审批、合同签订、资金调拨和项目监控等环节，各个环节应严格按照程序进行，确保投融资活动符合公司政策和法律法规。
2. 投融资项目管理公司应建立完善的投融资项目管理制度，包括项目立项、风险评估、资金筹措和项目监控等内容。
三、风险管理1. 风险评估在进行投融资活动前，公司应对相关项目进行风险评估，评估风险大小及可能产生的影响，并采取相应的风险控制措施。
2. 风险分散公司应注意投融资项目的多样化，降低集中度，避免过度依赖某一项目或某一行业。
3. 风险监控公司应建立健全的风险监控机制，定期对投融资项目进行风险评估和监控，及时发现和应对风险。
四、信息披露与透明度公司应及时、准确地向投资者和相关部门披露投融资活动相关信息，保证信息的真实性和完整性，提高投资者的信任和公司的透明度。
五、违规与风险处置公司应建立违规和风险处置机制，对发生的违规行为和风险事件及时采取相应的处置措施，防止对公司造成严重损失。
六、投融资管理制度监督与修订公司应建立投融资管理制度的监督机制，定期对制度的执行情况进行检查和评估。
同时，根据公司内外部环境的变化，及时对制度进行修订和完善。
投融资项目管理流程
投融资项目管理流程投融资项目管理流程项目管理是管理学的一个分支学科，对项目管理的定义是：指在项目活动中运用专门的知识、技能、工具和方法，使项目能够在有限资源限定条件下，实现或超过设定的需求和期望的过程。
项目管理是对一些成功地达成一系列目标相关的活动（譬如任务）的整体监测和管控。
这包括策划、进度计划和维护组成项目的活动的进展。
接下来为你带来投融资项目管理流程，希望对你有帮助。
1将项目管理方法引入科技管理领域的思考近年来，项目管理作为一种以事件、活动、工程建设项目为单元的较为先进的管理方法，通过各种媒体传播和不同层次培训，走入各个领域，发挥了很好的作用。
这种方法也慢慢被引入到科技管理领域，成为加强科技项目管理的一种重要手段。
多年前，笔者曾写了一篇《加强项目管理在科技项目中的应用》的文章[1]，力推项目制管理，同时也在岗位上努力推进实施项目管理。
经过一段时间的管理实践，既看到了项目管理实施的良好效果，也遇到了一些新的问题，对此进行了一些思考。
笔者认为，随着项目管理进入科技管理领域，确实大幅度提高了科技项目管理的计划性和过程控制，以阶段标志性成果为代表的里程碑式门禁管理和以时间阶段划分的计划管理，极大地强化了科技项目的过程管控，满足了时间阶段性计划与财务预算的管理要求。
满足了管理层对加强计划管理和获得可见性成果的期待心理，管理者也通过项目计划的进展来认证管理的效率和效果。
但是，从另一个方面看，在管理层级高度强调计划管理，削减了项目执行层在研发过程中的决策裁量权限，将科技项目的管理特征慢慢淡化，将科技攻关项目作为一个普通事件和常规工程进行管理，一定程度上抑制了科研人员的创新理念和自由创作，将一个创新的思想者塑造成工程的建造者、事件的执行者，导致一些科研攻关方向和进程为阶段性进展所束缚，一些科研工作为时间控制和事前确定性计划而固化，不能及时调整和改变。
强调计划管理和阶段性成果忽视了科技项目创新的探索性本质和不可预见性特征，导致科技管理效能不高。
房地产 运营管理 项目融资第二章 项目融资的运作程序与框架
• 融资结构的设计可以按照投资者的要求，对几种 模式进行组合、取舍、拼装，以实现预期日标。
东京、花旗 东银京行、花旗 银行
政治风险担保 政治风担保 进出口银行 进出口银行
还款
贷款合同 贷款合同
2.2 项目融资的运作程序
• 项目融资的运作程序和框架结构
项目投资决策分析 项目融资决策分析
项目融资结构分析 项目融资谈判 项目融资执行
项 目 融 资 的 阶 段 与 步 骤
第一阶段 投资决策分析
•宏观经济形势判断 •工业部门（技术、市场）分析 •项目在行业中的竞争性分析 • 项目可行性研究 •投资决策
– 兼并与收购 – 项目融资 – 公司理财 – 资产证券化ABS等
项目的信用保证实体
• 项目产品的购买者或项目设施的使用者
一般由项目发起人本身、对项目产品有需求的独立第 三方，或有关政府机构承担。为项目公司提供“长期购买 合同”。
• 项目建设的工程公司或承包公司
与项目公司签定“项目工程合同”，成为项目融资的 重要信用保证者。
• 3）确定严谨的项目融资法律结构； • 4）明确项目的主要投资者，加强项目管理。
2.4项目融资的框架结构
项目投资结构--项目的投资者对项目资产权益的法律 拥有形式和项目投资者之间的法律合作关系
项目融 资中所 采用的 一切担 保形式 的组合
信用保证结构
投资结构
不同来源的项目资
金的结构比例
资金结构
融资结构
• 经常为项目融资所采用的债务形式有：商业贷款、 银团贷款(辛迪加贷款)、商业票据、欧洲债券、 政府出口信贷、租赁等。
投融资管理流程1
第1章投融资管理流程1．4 项目决策管理工作流程与标准1．4．1 项目决策管理工作流程1．4．2 项目决策管理工作标准第9章投融资开发管理制度9．1 投资管理制度9．1．1 项目投资管控制度9．2 融资管理制度9．2．2 融资执行管理办法17．9 项目调研状况分析工具17．9．2 宗地基本状况评估工具宗地基本状况评估的内容主要包括宗地地理位置、界址、面积、土地附着物分布、权属、地形地貌状况、水文地质条件、土地面积及其红线图、“七通一平”现状、地块的历史研究等。
具体分析工作可运用SWOT分析法来进行，具体如表17-19所示。
表17-19 项目宗地基本状况SWOT分析表17．9．3 项目周边环境调查模型项目周边环境调查模型如表17-20所示。
表17-20 项目周边环境调查模型17．9．5 项目周边社区现状调查模型项目周边社区现状调查模型如表17-21所示。
表17-21 项目周边社区现状调查模型18．3 开发融资方案与开发方案选择工具18．3．1 房地产开发融资方案选择工具1．常用融资方式说明一般情况下，房地产开发过程中，可用到银行贷款、合作开发、预售房屋和发行股票等4种筹资方式进行融资。
融资决策人员需分析、计算和比较各种融资方式的利弊（如表18-7所示），选择其中一种或几种进行组合，制定适合地产项目开发需要的融资方案。
表18-7 传统融资方式说明表2．创新融资方式说明合理选择融资方式，有效进行资本筹集和运作，在房地产项目开发过程中起到重要作用。
近来，国家出台了一系列政策以加强对房地产行业的宏观调控，并实行偏紧的货币政策，利率不断上升且银行紧缩银根，房地产开发企业通过传统融资渠道筹集资金愈发艰难，企业只能通过其他融资渠道来获取必需的资金。
房地产项目融资时，可采用这些创新融资途径，其说明如表18-8所示。
表18-8 创新融资方式说明表3．融资方案选择策略在实际融资过程中，房地产企业应根据不同项目、不同环节的风险控制和融资需求选择一种或几种融资方式。
某房地产公司融资流程及节点说明
财务管理中心融资流程图
财务管理中心融资业务流程图说明
节点B2 融资方案
财务总监根据公司资金运作需要和长远发展资金需求目标，按照融资市场运作方式，提出具体融资方案。
节点B3 协调融资机构
财务总监需要与融资机构沟通协调，确定最适合的融资方式。
节点B4 细化融资方案
财务总监根据与融资机构协调沟通情况，进一步完善、细化具体融资方案。
节点A5董事会审核
重大的融资项目，是每个公司的重大经营决策，需要董事局会议认真审议，权衡各个方面的利弊，做出最有利于公司的融资决策。
节点B6 确定融资方案
董事局会议审核后，确定最终的融资方案，财务总监需要安排具体实施。
节点C8 具体办理
财务管理中心主任和财务人员需要准备具体相关业务资料，并负责办理具体事务。
节点B8 跟踪协调
在办理具体融资业务的过程中，财务总监需要跟踪协调相关部门与单位。
节点D10 协调成功 资金到位
融资的具体业务完成，筹集的资金到位，财务人员负责资金入帐等具体事项。
企业内控手册之融资管理流程手册
企业内控手册之融资管理流程手册背景融资管理是企业经营中重要的环节，对于企业长期发展具有重要的战略意义。
同时，融资管理也涉及到资金的筹集、风险的控制、财务管理等方面，因此需要建立一套严格的融资管理流程，确保融资过程中的合规性和风险控制。
本手册旨在为企业内部融资管理提供规范和参考，并帮助企业建立一套高效、安全、合规的融资管理流程。
融资管理流程1. 融资需求评估在进行融资前，应该进行融资需求的评估。
主要包括以下几个方面：•融资目的：融资资金的用途是什么，是用于企业投资扩建、资产投资等还是用于流动资金周转；•融资金额：所需融资资金的具体数额；•融资期限：需要多长时间才能偿还所借资金；•融资成本：包括资金成本、银行手续费等；•还款来源：偿还所借款项的来源，如企业自有资金、投资收益等。
在进行融资需求评估后，需要对融资方案进行谈判和确定。
谈判过程中应该关注以下几个问题：•融资人（借款方）的信用状况；•融资人融资额度的评估；•融资人偿还还款的能力；•抵押担保物评估；•融资人的财务状况分析；•监测渠道、管理措施等。
2. 融资方案制定在确定融资方案之后，需要制定具体的融资方案，包括融资用途、融资金额、融资期限、融资成本、还款来源等。
在制定融资方案过程中，应该考虑到以下几个方面：•合规性：融资方案符合相关法律法规和公司规定；•稳健性：融资方案要安全可靠，注重风险和资金的保障；•契合度：融资方案需要符合公司发展战略和财务规划；•灵活性：融资方案应具有一定的灵活性，以应对未知风险。
3. 融资协议起草融资协议是融资方案的具体体现，应该起草恰当，明确权利义务，保护公司利益。
在起草融资协议的过程中，应该注意以下几个方面：•融资主体：确定借款人和放款人的身份，分别列出其具体名称、注册地、法定代表人等信息；•融资对象：明确融资的具体对象、用途等；•权利义务：明确双方的权利和义务，包括融资金额和期限、借款利率、还款方式、担保措施、违约责任等；•违约条款：在协议中写入违约条款，以规范双方的行为。
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2017年房地产集团内控手册之投融资管理篇
融资管理业务流程
一、业务目标 (3)
二、业务风险 (3)
三、业务范围 (4)
1 信贷融资 (4)
2 债券融资 (4)
3 资本性融资 (4)
四、业务流程描述 (5)
1 信贷融资 (5)
1.1 银行借款的申请与审批 (5)
1.2 银行借款的使用 (6)
1.3 利息计算、支付与记录 (6)
1.4 银行借款的归还 (7)
2 债券融资 (7)
2.1 融资项目的可行性分析、融资方案的申请与审批 (7)
2.2 债券融资的使用方案及实施 (8)
2.3 利息计算与记录 (9)
2.4 债券融资的归还 (10)
3 股权融资 (11)
3.1 融资项目的可行性分析、融资方案的申请与审批 (11)
3.2 募集资金的存放 (11)
3.3 募集资金的使用 (12)
3.4 股权融资的监督 (12)
3.4.1 日常监督 (12)
3.4.2 定期与不定期评估 (12)
五、相关制度目录 (13)
六、主要控制点 (14)
七、检查资料 (14)
八、业务流程图 (16)
一、业务目标
保证与融资相关数据的记录和披露真实、准确、完整，符合披露程序及要求；
合理安排债务融资与股权融资资本结构，有效利用财务杠杆，降低融资成本，提高企业运营效率；
合理设置融资资金使用权限并严格执行，确保资产安全；
确保融资程序符合国家法律、法规和公司内部规章制度的要求；
积极运用融资手段，促进企业实现发展战略。
二、业务风险
融资记录、还本付息金额计算不准确，可能导致财务报告信息不真实、不完整；
资金冗余或债务结构不合理，增加筹资成本，降低资金使用效率，增加企业偿债风险；
融资资金使用授权设置不当或执行不当，未经审核、擅自变更合同等行为，导致决策失误或出现履约风险；
资金的筹集和运用不符合国家有关法律、法规和公司内部规章制度，可能导致外部处罚，造成经济损失和信誉损失；
融资风险考虑不当，可能偏离企业发展战略甚至导致公司控制权丧失。