城市经济适用房空间布局研究——以廊坊市主城区为例

城市经济适用房空间布局研究以廊坊市主城区为例张爱华 冯长春*(北京大学不动产研究鉴定中心,北京,100871)摘要 探讨运用多因素综合评价方法确定经济适用房的空间布局,并以廊坊市为例进行了实证分析。

主要思路是:分析影响经济适用房建设区位选择的因素,构建评价指标体系和综合评判模型;在此基础上,对可建设的用地按地块进行评价,计算出地块的得分值;最后根据地块得分值排序,结合定性分析,选择并确定经济适用房建设的空间位置。

关键词 经济适用房;空间布局;多因素综合评价;廊坊 中图分类号 TU984 12 文献标识码 A基金项目:国家 十一五 科技支撑项目(2006BAJ05A04);中国房地产协会委托项目研究内容。

*通讯作者:fcc@.c n合理进行经济适用房的空间布局是住房建设规划的重要环节。

以往我国不少城市在进行经济适用房建设选址时,由于城市的城区土地稀缺,拆迁费用高,导致地价高昂,经济适用房的价格难以降下来,因此往往考虑选择征地费用比较低,拆迁量小的城市边缘的近郊区建设经济适用房。

但由于近郊区存在产业不发达、公共设施缺乏、与中心城区的公共交通联系不便等问题,造成居住在经济适用房居住区的居民生活环境差,出行不便,大大降低了经济适用房的效用。

如何科学合理的对城市经济适用房进行空间布局,是建设经济适用房首先应考虑的问题。

在以往涉及经济适用房空间布局的研究中,艾建国论述了土地价格和区位选择是经济适用房用地选址的两难问题,提出按市场机制配置土地资源,以市、区级中心区体系确定选址的观点(艾建国,1999)。

冯长春认为应综合分析选择建设区位,使地段与价格兼顾,其区位仍应选择在靠近市区的地段,地价高引起房价高的问题,可以通过提高土地利用强度、增加公共活动空间等取得良好的经济、社会和环境效益来解决(冯长春,1999)。

赵佩佩认为实现经济适用房有效供给的空间布局可以从 强化公共交通引导,方便居民出行;结合新城规划布局,满足就业和居住平衡;不同类型住房适度混合,减少社会隔离 三个方面着手(赵佩佩,2007)。

这些研究都侧重于规划理念的探讨和定性的分析,本文在已有研究的基础上,归纳城市经济适用房空间布局的原则,引入多因素综合评价定量方法,结合廊坊市住房建设规划中主城区经济适用房的空间布局实践,提出了一套具有可操作性的城市经济适用房空间布局方法。

1 经济适用房空间布局的方法与程序探讨1 1 经济适用房空间布局的评价模型构建经济适用房的空间布局单从某一方面考虑,其侧重点不一样,区位选择则不同。

比如,从城市社会效益的角度考虑,主要考虑为解决中低收入住房困难并保障其生活便利性,应该使经济适用房安排布置在公共交通便捷、基础设施完善、公共服务设施配套的区位上;同时防止不同收入阶层的居住隔离,经济适用房应与普通商品房混建。

如果从城市经济效益的角度考虑,土地出让金是政府财政的重要来源,根据级差地租原理,距离市中心距离越近,地价越高,而经济适用房采取划拨用地的方式进行建设,土地价值不能显现,所以要尽量布局在城市边缘的地方,减少土地收益无法显现带来的财政损失。

若从城市空间发展方向的角度考虑,经济适用住房保障 文章编号 1006-3862(2009)09-0026-07房建设应符合城市规划对城市空间结构的调整方向,既考虑现状的区位特点,又要考虑未来的区位特点。

从城市历史文化保护的角度考虑,旧城改造中,不仅要保护旧城的物质文化,也要保护旧城的非物质文化,其中对旧城民风民俗的保护值得重视。

如果旧城居民完全外迁,旧城的传统文化、历史风貌必将被破坏殆尽。

所以,经济适用房建设要与旧城改造中当地居民的拆迁安置问题相结合。

从住房建设可行性的角度考虑,经济适用房价格由政府制定,开发商利润不超过3%,应尽量降低开发商的开发难度以促进其积极性,那么城市郊区的土地相对开发成本比较低,经济适用房就要选择在这里。

我们认为应将以上几个方面综合分析,统一考虑,即把经济适用房建设选址面临的多目标问题进行平衡协调和优化,兼顾公平和效率,使得经济适用房的空间布局达到相对最优。

因此,多因素综合评价方法可以较好地解决这一问题。

假设在经济适用房建设地块选择时,对地块i 而言,其影响的因素有共n 个,且各因素的影响程度不一样,其权重分别为W i (i =1,2 ,n ),其中W i >0,ni =1Wi=1,则有:U i =P 1W 1+P 2W 2+ +P n W n =ni =1P iWi(公式1)式中:U i 为第i 个地块的综合评价值;P i 为第i 个影响因素的评价值;W i 为第i 个影响因素的权重值。

此为经济适用房建设地块选择的评价模型。

1 2 经济适用房建设地块选择的指标体系经济适用房地块选择涉及大量相互关联、相互制约的复杂因素,各种复杂因素对问题的分析有着不同的重要性,将这些因素之间的关系条理化,并按其重要性次序排列,对系统分析十分重要。

依据城市经济适用房空间布局的显著性、差异性、层次性和可操作性原则,同时兼顾经济、社会和环境效益,构建评价指标体系。

城市经济适用房建设地块选择评价指标分可分为3个层次:目标层O 、因素层A 和因子层C 。

因素层包括五大因素:土地经济效益、交通通达性、环境优劣度、公共服务设施完备度和基础设施完备度等,具体如图1所示:图1 城市经济适用房建设地块选择指标体系图1 3 经济适用房建设地块选择的评价程序1 3 1 从下到上,确定各因素(或因子)针对上层因素的权重从最底层的 因子层C 开始,首先确定各C i 对于上一层因素层相关因素A i 的权重w C i A i ;然后确定各A i 对于上层目标层O 的权重w A i O 。

以计算与上层因素A i 相关的本层因子C i (i =1,2 m )的权重为例,具体方法如下:首先,设计因子权重打分表,如表1,这是一个m 行m 列的打分矩阵。

邀请行业专家和熟悉城市情况的各界人士来填写。

专家各自填表,不许面对面讨论。

主要是避免如果专家级别一样,相持不下;如果专家中有权威,其他专家被动服从的现象。

专家只填写矩阵对角线的上半部分或下半部分即可。

专家在填表前应对影响目标的各因子的重要性简单排序,再进行比较评判。

其次,打分方法:请专家对于行因子C i 与列因子C j 两两比较,其中C i 的打分q ij ,C j 的打分为q ji ,q ij 、q ji 为0-1间的数值,可取一位小数或两位小数,且q ij +q ji =1。

若行、列因子相同,则q ij 、q ji 均为0。

第三,处理单个专家的打分表,把每行打分相加,得到行因子C i 对于上层因素A i 的权重为Q C i =mj =1qij,(j =1,2, m )(公式2)表1针对上层因素A i 的各因子权重打分表C 1C j C m行因子得分C 10 q 1j q 1m Q C 1=mj =1q 1j ,j =1,2, mC i q i 1 q ij q im Q C i=mj =1q ij ,j =1,2, mC mq m 1q m jQ Cm =mj =1q m j ,j =1,2, m第四,汇总各专家打分表。

如果邀请了s 位专家,每位专家对因子C i 的打分为Q C i k ,则因子C i 的总分T C i =sk =1QC ik,(k =1,2 s )(公式3)。

最后,进行归一标准化处理。

设M = mi =1TCi,(i =1,2 m )(公式4),则因子C i 对于上一层因素层相关因素A i 的权重为w C i A i =T C i M (公式5)。

1 3 2 从上到下,确定各因素(或因子)对于目标层O 的权重计算因素层各因素针对于最高层目标层O 的权重W A i O 和因子层各因子针对于最高层目标层O 的权重W C i O 。

首先,因素层各因素的针对于最高层目标层O 的权重W A i O 等于其针对于上层相关因素的权重w A i O 。

其次,因子层因子针对于最高层目标层O 的权重W C i O 等于其上层相关因素A i 针对于最高层目标层O 的权重W A i O 与C i 对于上层因素层相关因素A i 的权重w C i A i 之积。

即W C i O =w C i A i W A i O (公式6)。

1 3 3 计算各地块每一影响因子的得分根据城市的实际情况和项目开发的规模性确定经济适用房评价地块,并在地理信息系统(GIS)软件中,采用面文件和点文件两种格式存储评价单元的空间信息和属性信息。

首先依据各因子对经济适用房建设影响的规律特征制定各因子评价标准,然后在充分调查研究的基础上,聘请各专业部门的专家协助对各地块赋分,最终确定各地块的因子得分。

各指标因子得分均采用最大值法化为百分制。

主要有两种地块赋分方法:第一种为 地块入区 法,即在研究区范围内划定得分区域,考察评价地块落入那个得分区域,即得分多少。

第二种为 服务度计算 法:首先确定服务地块共m 个,把服务地块分级,不同级别的服务地块有不同的功能分f 、影响半径R 和衰减系数g ;然后,测算第j 个评价地块与第i 个服务地块之间的距离d ij ,确定衰减系数g ij ;接着,计算第i 个服务因子对第j 个评价地块的服务度F i =f i g ij (公式7);最后,把所有服务地块对第j 个评价地块的服务度进行加和,即得到第j个评价地块在此项评价指标下的得分P j = mi =1F i,(i =1,2 m )(公式8)。

1 3 4 计算各地块总分值评价地块总分值计算采用多因素加权求和法,计算公式为:U j =mi =1WC iOP ij ,(i =1,2 m ,j =1,2 n )(公式9)式中,U j :评价地块j 总分值;W C i O :因子C i 对于目标层O 的权重;P ij :评价地块j 的在因子C i 下的评价分值。

m :评价指标个数;n :评价地块个数。

然后,采用极差标准化法把各评价地块总分值转化为百分制,计算公式为:Z i =U j -min(U 1,U 2 U n )max(U 1,U 2 U n )-min(U 1,U 2 U n )100,(j =1,2...n )(公式10)式中,Z i :评价地块j 标准化后分值;U j :评价地块j 总分值;n :评价地块的个数。

1 3 5 确定经济适用房空间布局首先,对评价地块的总得分进行排序,得分越高的地块越应该被选择。

其次,根据未来几年城市经济适用房建设总量目标,确定未来经济适用房用地的面积需求为S 。

选择得分前几位的n 块地块作为待选地块,这n 块地块的面积之和Q 要满足下列条件:Q 稍大于S ,建议Q 取2倍-3倍的S 。

这样既缩小了选择范围,又留有选择余地。