公共服务设施产权界定辨析
公共配套设施的权属界定应明确四种关系
公共配套设施的权属界定应明确四种关系窍地产行政管理萄施师哥茭口胡志刚目前,住宅小区及大厦内公共配套设施的权属界定,问题很多,这方面的诉讼也日趋上升.就会所,停车场,车库,地下室,绿地以及包括超市,农贸市场等在内的商业用房的权属问题,开发商与业主各执一词.开发商以其投资为由,欲将这部分面积登记在自己名下,收益据为己用;小区,大厦的所有者则认为,这是所有业主共同的财产,应该登记为共有产,其收益应为所有业主所有,由业主大会决定收益的使用,其共同的意向是用这部分收益补贴物业管理经费的不足部分.笔者认为,解决此类问题要明确以下几方面的关系:1.规划与权属的关系目前主张权利的业主一般认为,应由城市规划确定小区或大厦附属公共配套设施,而一旦规划确定,就应将其归属业主.我认为这种想法失之偏颇.固然,解决配套设施的切入点应该是城市规划.因为城市规划解决的是城市空间布局和城市发展方向问题,为实现城市现代化,政府应鼓励前瞻性规划设计,即通过规划完善新建小区和大厦的功能配套.但是设施的功能不能简单处置,尤其是小区内部有大配套和小配套的问题(与小区外的基础设施大配套和小区内基础设施小配套不是一个概念).单幢共用部分和小区共用部分要将功能划分清楚.如,为小区共用的部分的会所,学校,商店,休闲广场,中心绿地,配电房,水泵房,物业管理用房等应归入小区的大配套,而单幢内部公用部分的设备层,配电房,水泵房,地下储藏室等,应归入单幢的小配套.但有些功22期36娣29o期能容易混杂,要注意区分.如车库,有可能作为大配套,也有可能作为小配套,这就需要规划予以明确.尤其应规定单幢和小区配套各自的比例,超过单幢比例,可列入小区配套;超过小区配套,应列入为社会配套.制定这样的规划,是制约和限定开发商必须提供各种必备的配套设施.现在纠缠不清的首要原因是规划对各种配套设施匹配于何类主体不明确.但是城市规划解决的也只是功能配套,即通过一些限制性指标,规定大配套,小配套的各自应有比例.需要强调的是,功能配套与权利归属是两个完全不同的概念,不能等同,即城市规划只能解决功能问题,而不能解决权属问题.比如车库,属于单幢或小区配套且可以销售的就应向相关业主销售.而对于休闲广场,绿地等配套设施由于不能销售,只能作为公摊面积归属给业主.销售的配套设施初始归属应是开发商,业主只能通过购买获得权属,当然双方约定甚至开发商承诺将一定的配套设施赠与业主另当别论.在满足单幢或小区业主购买需求后的剩余部分以及超出小区配套比例之外部分,可向社会销售.2,土地已分摊面积与未分摊面积的关系在配套设施的权利争议中,土地分摊面积是被举证的重要内容.业主以配套设施所占用的土地已分摊至小区住宅中为由主张其权利;而开发商则认为,配套设施占用土地与住宅无关,故权利不能归业主.笔者认为,首先应搞清土地面积是如何分摊的.据我了解,目前全国小区土地面积大体有两种分摊方法.一种是以小区占地面积除以所有建筑面积,所得系数再乘以每幢或每户建筑面积,即所有土地都分摊到业主头上.另一种是以单幢建筑物占地面积除以单幢建筑面积,所得系数乘以每户建筑面积,即只分摊本幢占用土地面积.以上两种方法争议在前者.由于小区内所有土地都列入分摊范围,故有人认为,既然分摊所有土地面积,其地上配套设施也应分摊给业主.其实这一想法是幼稚的.因为,在小区范围内住宅和配套设施同样分摊其余土地的面积,以会所为例,它与住宅一样同样作为一个独立的建筑物分摊小区内所有土地面积.由此可见,两者按统一系数分摊土地面积, 会所所占用的土地面积未分摊到住宅,因此,业主主张权利的说法没有依据.3,空间利用权与独立空间权的关系空间利用权的主体不是独立存在的空间,因为它岛缝产行政管理依附于已有地上建筑物,而独立空间权是不依附于地上建筑物而独立存在的空间.以地下车库和地下室(有的是底层挑空的杂物间)为例,作为建筑物的配套设施,规划将核定一定比例的车库和地下室,这部分设施是作为其所依附的地上建筑物所必须具备的功能性设施,因而是空间利用权.由于城市人口剧增,土地资源稀缺,要求对土地进行多层次立体式的开发利用,而现代科技及地下地空问开发技术和材料的进步,使这种开发成为可能.作为开发商为了提高土地的利用效率,往往在按一定比例配置为主体建筑物服务的车库和地下室外,建设超出核定配套比例的车库和地下室.这部分超比例的车库和地下室,有可能是以空间利用权建设的多余部分;也可能是与地上建筑物脱离,建设独立的地下车库和地下室,如负一,二层车库,地下室或地上独立车库,形成独立的地下或地上空间.无论是属于空间利用权的多余部分车库和地下室,还是属于独立空间权的车库和地下室(尤其是后者),其与地上建筑物可能在载体上有连接,但在功能上己完全脱离.前者是为地上建筑物服务,而后者已超出建筑物业主的需求,是为小区或小区附近的单位和居民服务,可以独立经营,获取效益.由此我们可以得出以下几个结论.一是由于出让转让的土地使用权权能限定在地表利用范围之内(《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第一章第2 条),且独立空间权和空间利用权并不占用地表的土地使用权,因而两者都不能以土地分摊为由归属业主;二是依据"谁投资,谁受益,谁维护"的地下空间利用原则(建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第25条),超出配套比例的属于空间利用权的车库和地下室与作为独立空间权的车库和地下室,属于大配套(当然应优先向业主销售);三是作为配套比例内的属于空间利用权的车库和地下室,虽为地上建筑物业主服务,但其权利并不一定归属业主.当然,谁购买或承租谁就应拥有相应的权利;四是如果开发商在售房时将车库和地下室作为购房优惠赠送给业主,另当别论.如果开发商没有这方面的承诺而将其强行归属业主,不仅侵犯了开发商应有的投资回报权益,而且挫伤了其投资多余空间利用权和独立空间权的积极性; 五是从空间开发的技术角度看,城市规划应规定车库和地下室可以作为完整的建筑物销售或出租,使购买者获得车库和地下室所有权或承租权,防止开发商在2005.2期3一/睇2901~.期睇窍地产行政管理收取车库和地下室出售价款后,以车库和地下室不是独立建筑物为由只给使用权(有期的或永久的都有), 以确保业主的权益.4,投资与成本的关系在配套设施权利归属争议中,业主提出谁投资谁收益的原则,其依据是商品房售价中已包括配套设施的投资,即以配套设施的成本摊入商品房成本为由主张权利.我认为这一想法不能成立,因为在市场经济条件下,商品成本再高,若与市场行情相背离导致无利或亏本,产品就没有销路;相反成本再低,若有需求,利润再高也无可非议.这是市场的铁律.以地下车库为例,其投资若包含在商品房真实成本中,有三种情况,一是造成价格高而没有销路,这就迫使开发商将地下车库和地下室的成本挤掉.操作方式上只能是整体降价(包括车库和地下室部分也降价),而去掉车库和地下室的全部售价不大可能.但作为营销策略, 奉送车库和地下室是有可能的,这与理论上归属业主是两码事.二是价格持平,开发商无法获利,若让其再将地下车库和地下室无偿赠送将导致亏损,由谁来弥补这一损失呢?结论是自负盈亏,因而上策是车库和地下室维持原价,下策是将其适当降价,而免费是行不通的.三是低于市场价格.在此情况下开发商可以更多地获利,但这是市场的认可,即市场行情好,利润空间高,即使将地下车库和地下室打进成本在市场上仍走俏.针对以上情况,我认为,一则这是由市场供求关系决定的,若供小于求,利润高且成本空间可容纳地下车库和地下室投资,但这是开发商风险投资的回报,与地下车库和地下室投资无关.若供大于求,没有销路,迫使调整售价或车库和地下室价格,这与投资无关.二则,根据《中华人民共和国价格法》第36条的规定,商品成本是经营者的商业秘密.业主不可能也无权知悉实际开发成本,其购买商品房时,认定是市场价格,而市场价格并不向人们昭示,它是否包含地下车库和地下室等各项设施的成本,至今也没有一家开发商在明码标价的同时,公示其成本构成.既然如此,商品房价格究竟是否包含地下车库和地下室成本是开发商的事与业主无关.当然,双方在签约时,开发商承诺其卖价中包含一定的车库和地下室等配套设施,这是双方的约定,不能作为法定原则.正是由于从市场规则及商品价值上看这些设施的投资与商品房成本无关,因而从客体上看,商品房不应包含这些设施.据此,建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条明确规定:"凡已为独立空间销售或出租的地下室,车棚等,不计入公用建筑面积部分."综上所述,不能简单地以规划,土地面积分摊,成本等为由谈论公共配套设施的权利归属.城市规划只确定功能配套,而不能作为权属的依据.当规划确定主体建筑物一定比例的配套设施(即小配套)后,一方面这些设施必须为主体建筑物业主服务,其中有的部位已列入公摊面积,包含在商品房售价中,也有的部位必须由业主通过有偿方式获得.另一方面,超出必备功能配套的大配套,其权属更与业主无关.确定这一原则后,土地面积分摊,成本等作为业主权利归属的理由更站不住脚.据此,我建议不动产物权法及相关法律法规在立法时应考虑:(1)以城市规划确认的功能为依据认定配套设施的性质,其中小配套必须为主体建筑的业主服务,大配套可以为小区和社会服务.但规划认定的配套性质不能作为物权权属的依据.除不可独立销售且业主必须使用的公摊部位之外,其余部位必须是有偿获得.(2)只要开发商和业1之间没有约定配套设施归业主所有或作为优惠赠与,且没有计入公摊面积,开发商就可以单独销售或出租这些设施并盈利. (3)大力推行在商品房销售前公共配套设施的公示制度,增强商品房销售面积计算和除商品房主体建筑之外的公共配套设施的构成及处置透明度. (4)通过《商品房买卖契约》示范文本的有关条款,提示买卖双方当事人就公共配套设施甚至公共部位逐一协商一致,作出约定,以此作为这部分设施归属的依据.(5)依据"谁投资谁受益"的原则,保护开发商投资公共设施的应有权益和风险回报,鼓励其投资除地表之外的地上(空中)和地下空间.(6)开发商在政府部门制定的最低标准内建设的配套设施,不能擅自改变用途或出售给第三方,以保障社区业主的需求.(7)开发商出售或出租配套设施,必须与规划设计相吻合,并在技术与质量上达标,构成可以独立计算建筑面积的建筑物,应符合办理产权或租赁手续的条件,以确保业主的投资权益.马志刚/责任编辑22期38娣29o期。
小区的公用建筑公用设施停车场产权归属问题小区的公用建筑的产权归属问题判断
小区的公用建筑公用设施停车场产权归属问题小区的公用建筑的产权归属问题判断，核心在于在商品房出售时，商品房销售合同中的套内建筑面积和分摊的公用建筑面积究竟各是多少，如何明确界定的。
而房地产开发商在此问题上，往往是模糊化处理。
实际操作中，开发商为谋取利益最大化，可能会将已经列为分摊的公用建筑二次出售。
比如，小区停车场，其其在设计建设和后续销售中，面积列入公用建筑的分摊中，却又再次将停车场车位出售。
因为，套内建筑面积和分摊的公用建筑面积在销售合同中界定不清楚。
小区所有业主一般不会一起，将各个业主各自的套内建筑面积和公用建筑面积合在一起核算。
我国又没有建立起测量师的制度。
开发商往往有相当大的空子可钻。
当发生纠纷时，开发商利用信息不对称以及法规的漏洞（如缺乏有效的测量师制度），占据优势。
比如，国家目前对公用建筑面积的分摊只出台了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（1995）这一部门文件。
而该文件，不够详细。
地方上，如北京市出台了细则。
但实际操作时，由于缺乏中立结构。
开发商和*****很可能沆瀣一气。
上面这个规则是对开发商有利的。
但，这个规则仅仅是部门文件，其法律效力有限。
而实际中，《房地产管理法》和《物权法》都确定了房地一致的原则。
因此，可以通过土地权属的归属，来争取这些公用建筑的权属。
因为，小区作为一宗地往往是业主共有的。
而那些公用建筑并不能提供土地产权证明。
小区业主的全体倒是比较容易证明小区土地的权属。
以此来争取被开发商二次出售的公用建筑的产权。
以下，列取了国家有关部分对公用建筑分摊的规定和几篇关于公用建筑分摊产权纠纷的论文及讨论。
一、国家规定商品房公用建筑面积的分摊标准（据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（1995）1、公用建筑面积由以下两部分组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半2、公用建筑面积计算原则（1）凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。
公共服务设施标准解读
公共服务设施标准解读一、公共服务设施的概念与范畴公共服务设施是由政府或其他社会组织提供的、给社会公众使用或享用的公共建筑或设备。
其范畴相当广泛，涵盖了教育设施（如学校、图书馆）、医疗卫生设施（如医院、社区卫生服务中心）、文化娱乐设施（如剧院、文化馆）、体育设施（如体育馆、健身广场）、社会福利与保障设施（如养老院、福利院）等多个领域。
例如，在一个城市社区中，社区内的幼儿园为居民提供幼儿教育服务，这就是公共服务设施在教育领域的体现；而社区卫生服务站则为居民提供日常的医疗保健服务，属于医疗卫生类公共服务设施。
二、公共服务设施标准制定的目的与意义（一）目的1. 保障公众权益确保不同地区、不同阶层的公众都能够享受到基本的公共服务。
例如，制定学校建设标准，能保证每个孩子都有合适的学习环境。
2. 合理规划与资源分配有助于政府部门根据人口分布、需求程度等因素，合理规划公共服务设施的布局和数量。
比如在人口密集区合理布局更多的医疗机构。
（二）意义1. 促进社会公平统一的标准可以避免因地区差异或其他因素造成的公共服务水平差距过大。
例如，无论在发达地区还是欠发达地区，都按照一定标准建设小学，保证教育起点的相对公平。
2. 提升城市综合竞争力完善的公共服务设施能够吸引人才、企业等资源。
像拥有高质量文化娱乐设施的城市往往更能吸引创意产业人才的聚集。
三、公共服务设施标准的主要内容（一）规模与数量标准1. 以医院为例，根据服务人口数量确定医院的规模（床位数）。
一般来说，每千人口床位数是一个重要的衡量指标。
在大城市，由于人口密集且流动性大，每千人口床位数可能需要达到更高的标准，如8 - 10张；而在一些小型城镇，可能每千人口3 - 5张床位数就能满足基本需求。
2. 对于学校，按照服务半径和居住人口确定学校的规模和数量。
例如，小学的服务半径通常在 1 - 1.5公里范围内，按照区域内适龄儿童数量确定班级数量和学校规模。
（二）设施配套标准1. 居住小区的公共服务设施配套居住小区内需要配备一定比例的绿地、停车位、休闲健身设施等。
小区公建配套设施产权及使用权归属法律分析
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五、游泳池、球场产权及使用权
通常情况下，小区游泳池、网球场均委托给物业服务企业管理，仅向小区 业主开发，其经营收入和支出计入物业管理收入和成本支出。也有许多小 区将游泳池、网球场对外承包，将其变为商业性的经营场所，开放式经营 ，商业化收费，并由此引发业主的不满。笔者认为，西群殴游泳池和网球 场应当主要服务于本小区的业主，并不以盈利为目的，合理使用。
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二、判断公建配 套产权归属原则 （一）土地分摊说
此学说依业主在办理所购房屋土地使用证时，商品房项目的土地面积是否已 全部被业主分摊作为判断标准，如已全部分摊，则商品房项目的土地使用权 已全部转让给全体业主。如未全部分摊，则土地面积未分摊部分的配套公建 的产权归开发商。
（二）成本分摊说 此观点以公建配套建设成本是否已列入商品房销售成本作为判断标准，如 列入，则公建配套产权归全体业主；如未列入，则归开发商。
小区公建配套设施产权 及使用权归属法律分析
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目录 一、概论 二、判断公建配套产权归属基本原则及学说 三、商业配套物业的产权归属 四、会所产权及使用权归属 五、小区游泳池、网球场产权及使用权归属 六、架空层产权归属 七、地下室产权及使用权归属 八、车库、车位的产权、使用权及收益归属
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一、概述
（一）公建配套的概念及分类 对于公建配套的分类，根据分类标准不同而有所不同：
（一）商业配套物业的功能机类型
住宅小区规划建设商业物业，从功能上考虑主要是增加商业设施，便利居民 日常生活需要。因此，商业物业不是小区公建配套必须规划的设施。 从商业配套类型上看主要有两种：一种是独立建筑物；另一种是与住宅连体 的建筑物（通常位于住宅的裙楼或住宅的底层）。
从一则案例剖析住宅小区公建配套用房的权属界定
35CHINA REAL ESTATE不动产登记1案例简介2011年10月，万某在登记机构办理了坐落于某巷的某房屋登记，并领取了房产证。
登记簿记载的面积为48.02平方米，规划用途记载为商业。
2014年6月，万某起诉某业主委员会，要求业主委员会返还占用多年涉案房屋中作为门卫用房的部分面积，并参考同地段租金标准要求支付房屋使用费用。
2015年7月1日，某区法院判决业主委员会支付租金给万某，驳回其要求业主委员会腾房的诉求。
2015年7月27日，某业主委员会提起行政复议，以万某所购买的涉案房产一直是某公寓的门卫室，属公建配套用房，其应该属于全体业主共有等为由，要求撤销万某的房产证。
2015年9月24日，该市政府维持了登记机构对该房屋的登记行为。
2016年3月，某业主委员会对行政复议不服，对该市国土局及市政府提起了行政诉讼。
2016年10月，登记机构根据某建筑设计院的图纸以及实地查看的结果向万某作出《不动产更正登记告知书》，要求其在一定期限内至登记机构将其名下涉案房屋进行更正登记。
万某向登记机构提出异议，登记机构认为其提交的证明材料不足，不予采纳。
登记机构于2016年10月17日对涉案房屋进行更正登记，更正后的面积为35.13平方米，对门卫部分占用的12.89平方米面积权利归属待定，需进一步提供证明材料方可确定。
2016年11月14日，某业主委员会撤回起诉。
2017年1月，万某向法院提起行政诉讼，要求撤销更正登记，重新就涉案房屋以48.02平方米为面积发出产权证。
从一则案例剖析住宅小区公建配套用房的权属界定徐珏作者简介：徐珏，无锡市不动产登记中心。
摘要：随着居住环境的改善，居民在关注房屋质量的同时，也逐渐意识到小区公共配套设施的重要性，配套用房的权属问题成为业主们关注的重点之一。
业主委员会与房地产开发企业之间关于配套用房权属争议的纠纷逐渐增多，公建配套用房的权属如何界定已成为焦点问题。
试结合一则实际案例对此进行简要探析。
小区公共配套设施所有权如何认定
遇到法律纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>小区公共配套设施所有权如何认定案情简介? 2001年3月，业主乙就购买甲房地产开发公司的A 小区2号楼203室房屋与甲公司签订商品房买卖合同。
根据双方签订的合同约定，乙于同年6月30日办理了房屋入住手续，并于12月14日取得该房屋的所有权证。
2003年6月18日，甲公司就A小区内的锅炉、配电室、水源井、水泵房等公共配套设施与丙物业管理公司签订无偿转让协议，将上述设施无偿转让给丙公司。
乙得知此事后，认为甲公司与丙公司签订的无偿转让协议违反法律规定，侵犯了自己对A小区公共配套设施的所有权，遂将甲公司及丙公司告上法院，要求撤销甲公司与丙公司签订的无偿转让协议。
经查，甲公司与业主乙签订的商品房买卖合同中对A小区内的基础设施的所有权未作出约定。
A小区至今未成立业主管理委员会。
争议焦点? 对本案的处理有以下三种意见：第一种意见认为，住宅小区应由该小区业主管理委员会代表小区内的产权人、使用人来维护房地产产权人和使用人的合法权利。
甲公司与丙公司签订的无偿转让协议即使违反法律规定，也是侵害了A小区内全体业主的利益，本案也只能待A小区成立业主管理委员会后，由业主管理委员会代表全体业主向法院提起诉讼。
本案中，乙只是A 小区内的业主之一，不能代表A小区全体业主意愿。
故此，本案因原告主体不合格，应裁定驳回原告乙的起诉。
第二种意见认为，甲公司出资兴建了A小区，其对A小区内的所有设施、设备均享有所有权，该取得方式为原始取得。
甲公司取得A 小区的所有权后，通过与业主签订商品房买卖合同的形式将小区内的房屋所有权转让给小区业主。
此次转让所有权仅系房屋所有权的变动，A小区内的公共配套设施所有权并不发生转移，仍属于甲公司所有。
故此，甲公司有权转让自己所有的财产，其与丙公司签订的无偿转让协议并未侵犯乙的合法权益，本案应判决驳回原告乙的诉讼请求。
第三种意见认为，甲公司与乙签订的商品房买卖合同中，虽然未对A小区内的公共配套设施的所有权作出约定，但是根据商品房的价格构成，甲公司为A小区配套建设的公共设施所垫付的成本，均已计入A小区的房屋价款中。
小区公建配套设施产权及使用权归属法律分析
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四、会所产权及使用权归属
（一）会所的类型与产权归属
从实践来看，会所有以下几种形态：一是独栋建筑物；二是某栋建筑物中的 某套房屋；三是利用架空层、地下室或建筑物特定空间未经规划许可擅自改 建的房屋。与车位、车库不同，《物权法》对会所的产权问题并未作出相关 的规定，判断会所的产权归属，可按如下方法处理： 1、会所已经办理产权登记的，归登记的所有人所有。 2、经规划许可，属独立建筑物或独立的房屋单元，虽未办理产权登记，也 未列入住宅公摊面积分摊的，其产权属于开发商所有。 3、会所中某些房屋如属于国家及地方规定开发商应配套修建并明确其产权 归属公建平台，则该部分房屋产权归属按国家及地方有关规定执行。 4、商品房买卖合同如月的会所整体或其中的某些房屋产权归属的，按约定 执行。 5、未经规划许可，占用业主共有的场地、空间修建的会所，其产权归业主 共有。
（二）车位产权归属 1、车位类型 实践中，车位可分为五类： 一是地下车位 二是地面车位 三是架空层车位 四是屋顶车位 五是立体可移动车位
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八、车库、车位的产权和使用权
2、判断车位产权归属的依据 ➢ 一是地下人防工程规划的车位，适用于车库法律的规定。此类车位无 法办理产权登记，也无法转让，只能成为事实上的业主共有。 ➢ 二是地面车位的所有权，开发商没有地面车位的所有权，地面车位应 当属于业主共有。 ➢ 三是架空层车位所有权，开发商既没有土地使用权又没有空间权的情 况下，其没有车位的所有权，车位属于业主共有。 ➢ 四是屋顶车位所有权，属于业主共有，但无法办理产权登记，也无法 转让，只能成为事实上的业主共有。 ➢ 五是立体可移动车位所有权，其产权属于该设施的所有人所有。
在前述五中判断公建配套物业产权归属学说中，土地分摊说可以作 为认定商业物业产权归属的重要理论依据。即判断开发商是否取得了商业物 业的土地使用权，是否支付了该土地使用权的出让金。如果开发商所建商业 配套物业没有单独的土地使用权，也没有就商业物业单独的土地使用权支付 相应的土地出让金，则依据房地不可分割的基本原则，认定房随地走，该商 业配套物业属于业主共有。
小区公建配套设施产权及使用权归属法律分析
（二）公建配套产权纠纷的主要类型
关于公建配套产权归属的争议问题，主要集中在以下几个方面： 1、小区配套商业物业产权及使用权归属问题； 2、小区车位、车库使用权、使用权及收益权归属问题； 3、小区会所的产权及使用权归属问题； 4、小区人防工程的所有权、使用权归属问题； 5、小区架空层产权及使用权归属问题； 6、地下室产权及使用权归属问题； 7、小区游泳池、网球场等体育设施的产权归属问题。
七、地下室产权及使用权归属
（三）使用功能不明的地下室产权归属及使用权归属 依据建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条及《物权 法》第一百四十二条之规定，此类地下室属于开发商所有，开发商具有使用 权和收益权。但开发商的使用权应以不侵害业主的权利为前提。
七、地下室产权及使用权归属
（四）地下设备层和避难层产权及使用权归属 依《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问 题的解释》第三条规定：地下设备层和避难层产权及使用权归属业主共有。 （五）地下人防工程的产权及使用权归属 人防地下室是一种特殊的公用建筑，是国家从战略的角度设立的，战 争时供公众临时时避难的场所。我国《人民防空法》第五条规定，人民防空 工程平时使用管理，收益归投资者所有。
（二）车位产权归属 1、车位类型 实践中，车位可分为五类： 一是地下车位 二是地面车位 三是架空层车位 四是屋顶车位 五是立体可移动车位
八、车库、车位的产权和使用权
2、判断车位产权归属的依据 ➢ 一是地下人防工程规划的车位，适用于车库法律的规定。此类车位无 法办理产权登记，也无法转让，只能成为事实上的业主共有。 ➢ 二是地面车位的所有权，开发商没有地面车位的所有权，地面车位应 当属于业主共有。 ➢ 三是架空层车位所有权，开发商既没有土地使用权又没有空间权的情 况下，其没有车位的所有权，车位属于业主共有。 ➢ 四是屋顶车位所有权，属于业主共有，但无法办理产权登记，也无法 转让，只能成为事实上的业主共有。 ➢ 五是立体可移动车位所有权，其产权属于该设施的所有人所有。
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公共服务设施（公建配套）产权辨析
一、公建配套的概念和分类
(一)概念：
目前，我国立法未对公建配套的含义进行明确界定。
原建
设部《城市居住区规划设计规范》中称之为“居住区公共服
务设施”，各省市的地方性法规及规章中，多表述为“居住区
配建设施”或“居住区公共服务设施配套建设”。
一般而言，
公建配套是指开发商按照国家及地方有关居住区的设计标
准规划设计，在住宅区土地范围内与商品住宅配套修建的
各种公用建筑和公用服务设施。
包括配套基础设施和配套
公共建筑。
配套基础设施是指住宅区内的道路、燃气、供
水、排水（污水）、环卫、绿化、电力、通信、有线电视网
络等设施；配套公共建筑是指教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区（办公）服务、市政公用和行
政管理及其它设施。
新建住宅区遵循公建配套设施与新住
宅统一规划、统一设施、统一建设、统一交付的原则。
(二)分类：
对于公建配套的分类，根据分类的标准不同而有所不同：
1)按照使用性质的不同，可分为：指教育、医疗卫生、文
化体育、商业服务、金融邮电、社区（办公）服务、市政公用和行政管理及其它设施
2)按盈利与否可分为非营业性公建配套、营业性公建配套
和社会公益性公建配套。
a)非营业性公建配套，是指不以盈利为目的、在住宅
区内配套的公建配套设施，其建设成本不列入住宅
区商品房建设成本，权属归住宅区内全体业主所有。
开发和经营企业不得销售，也不得以任何方式处置
其使用权；
b)营业性公建配套，是指适宜进行市场化运作，在住
宅区内配置的公建配套设施，其建设成本不列入住
宅区商品房建设成本。
按照“谁投资、谁所有、谁受
益”的原则，其权属归投资者所有，但交付使用后必
须纳入住宅区统一的物业管理，任何单位不得擅自
改变其规划用途；
c)社会公益性公建配套设施，是指政府统一建设的或
住宅区开发建设单位附带建设的公益性公建配套设
施，权属归政府所有。
由开发建设单位附带建设，
建成后移交给政府制定部门。
二、我国公建配套产权归属不明及其引发的问题
目前，由于我国关于公建配套房地产的归属的法律规定不明确，业主与房地产开发企业之间关于配套公建产权归属的民事纠纷时有发生，甚至有的业主大会或业主委员会因公建配套房地产被登记在开发商或其他人名下侵害了全体业主共有权为由，对登记机构提起行政诉讼。
公建配套房屋的权利归属问题主要有如下规定。
《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。
第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。
《物业管理条例》第27条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”。
《上海市住宅物业管理规定》第39条规定物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有：“(一)物业管理用房；(二)门卫房、电话间、监控
室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊；(三)物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；(四)物业管理区域内的共有绿化、道路、场地；(五)建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；(六)其他依法归业主共有的设施设备”。
由上述规定可见，上海市的地方性法规对属于业主共有的情形进行了明确的列举，为减少和解决因公建配套房地产的归属纠纷提供了具有可操作性的法律依据。
但总体来讲，全国范围内，仍无全国性的基本法律对该问题作明确规定，因此引发诸多纠纷。
产权规则是市场经济一切游戏规则的基础。
公建配套的产权不明，实际上已经导致了一系列问题。
如业主的权益受到侵害和挤压，一些房地产商或物业管理公司随意使用、出租配套公建设施；物业公司将绿地改为停车位后出售出租等。
有的纠纷甚至演化为暴力事件，或出现聚众闹事、群体上访等，影响了和谐社会的构建。
另外，产权不明也使得产权激励机制无法发挥作用，导致公建配套利用率不高。
比如说目前不少小区普遍存在的会所问题，由于法律对其产权界定不明确，业主与开发商争夺控制权，开发商不敢投入，业主经营则既没有经济实力，也缺少管理经营的经验，
争宋争去的结果是会所不能好好经营，造成社会资源的浪费。
从数量上看，上述因产权归属不明引发的民事纠纷居多。
但近几年，因此引发的房地产登记行政诉讼案件也逐渐多了起来。
这类行政诉讼案件，多由业主委员会作为原告。
不过案件多因被诉房地产登记行政行为作出时，原告业主委员会并未成立，不具备诉讼主体资格：或者因登记行为早已发生，原告提起行政诉讼超出法定起诉等原因被裁定驳回起诉。
笔者认为，此类案件之所以多以裁定驳回原告起诉为结案方式，是因为在诉讼标的物公建配套房地产的归属未经民事诉讼等途径确认之前，被诉房地产登记这类行政行为是否侵害原告的权益很难由行政审判庭作出裁决，从而引导原告通过民事诉讼等其他途径解决纠纷。
三、判断公建配套产权归属的基本规则
只有制定合法有效的产权归属规则，才能对—亡述问题起到定纷止争的作用。
在现有的法律框架内，笔者认为，判断公建配套产权归属的基本规则有如下几个。
(一)法有明确规定为首要原则
该原则为“依法治国”的应有之意。
依法治国，要求国家是法治国家，社会是法治社会，政府是法治政府；要求
每个公民从事任何活动，都要依法而行，没有法律规定的
要遵循习惯或善良风俗等民事法律原则。
基于社会公共利
益，国家及地方规定开发商必须配套修建并明确其产权归
属的配套公建，其产权归属按法律的有关规定执行。
(二)国有土地使用权出让合同、商品房买卖合同有具体约定的
按约定执行
国有土地使用权出让合同对于房地产开发企业及业主均具备法律约束力，如果出让合同约定受让人应配套建
设一定面积的行政管理用房，其产权归政府，则上述公建
配套的产权归政府。
如果商品房买卖合同约定某些公建配
套的产权归全体业主，或被列入公用建筑面积分摊范围，
则其产权归全体业主。
需要注意的是，上述合同约定的内容应限制在法律法规无明文规定的范围，并且不能违反法律法规的禁止性规定。
否则，约定无效，以法律法规的明文规定为优先适用原则。
(三)“谁投资，谁受益”原则同时兼顾业主的利益
对于小区内盈利性或有一定盈利性质的文化体育、金融邮电、商业服务等一般是由开发商进行投资，在不改变公建配套科学规划之用途的前提下，应坚持“谁投资，谁受益”的原则由开发商出租或出售。
这样有利于开发商积极投资小区的配套公建，提升小区生活品质，方便居民生活消费。
四、解决的办法
判断公建配套产权归属的基本规则、业主共有部分范围的界定，应当在前期规划环节就要确定下来。
因此，比较好的办法是规划管理部门批准建设工程规划许可时，即应当要求建设单位列明建筑区划内依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的具体范围。
房地产管理部门批准预售许可，应当要求建设单位提交列明属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的规划许可文件及预售方案。
依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的具体范围，一经明确不得随意更改，也不得纳入预售范围，有关信息应予公示。
五、几种特殊房屋的产权
(一)会所
会所是从香港舶来的一个概念，至今尚无一个统一的定义，一般指为住宅区居民提供娱乐休闲的场所。
就建筑性质而言，会所不属于城市规划管理界定的配套公建的范畴，但由于开发商往往把不同类型的配套公建集中在会所修建，于是会所往往又与配套公建联系在一起。
商品房公用建筑面积分摊是按栋进行的，由于会所往往独立修建，故会所一般未被列入公用建筑面积分摊范围。
判断会所的产权归属，可按如下方法处理：（1）会所中某些房屋如属于国家及地方规定开发商应配套修建并明确其产权归属的配套公建，则该部分
房屋的产权归属按国家及地方有关规定执行；（2）商品房买卖合同如约定会所整体或其中的某些房屋产权归属的，按约定执行；（3）其他情形下，会所产权归开发商。
(二)停车库
地上停车库及未与防空地下室结合建设的地下停车库，如已被列入公用建筑面积分摊范围，或商品房买卖合同约定产权归全体业主所有，则其产权归全体业主，否则归开发商，开发商可出售、出租。
与防空地下室结合建设的地下停车库，由于国家尚未对防空地下室的产权归属作出明确规定，故其产权归属不明确，但开发商依法享有防空地下室平时的使用权。
开发商经向人防主管部门办理使用登记手续，可将此结合建设的地下停车库出租，但不能出售。