成都低密度产品案例研究
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案例分析成都青羊总部基地
商业服务基本相符合，住宅显然选择了更经 济的建设模式
成都 青羊工业总部基地 案例研究
3、规划特色
• 总部区与配套区独立分开
总部区：企业总部核心区
强调低容积率、高绿地率， 整体尺度风格统一
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
成都 青羊工业总部基地 案例研究
3、规划特色
• 总部区与配套区独立分开
总部区：企业总部核心区
独栋办公楼，具有各自的特色主题
看起来，招
看起来，招商类型实际与规划关系不大 成都 青羊工业总部基地 案例研究
商类型实际
占地面积 ：1089亩 规模 ：52.
与规划关系
总部区与配套区独立分开 6 经济效益：预计新增税收10亿元
不大
成都 青羊工业总部基地 案例研究 3、规划特色
• 总部区与配套区独立分开
英国风情小镇：居民还迁、钻石街
成都 青羊工业总部基地 案例研究
1、概况
占地面积 ：1089亩 规模 ：52.3亿元 强度 ：480万元／亩
总建筑面积：109万m2 容 积 率：1.6 经济效益：预计新增税收10亿元
低层、低密度、低容积率、高绿化率
成都 青羊工业总部基地 案例研究 1、概况
分5期进行建设，于 年基本建成
成成都都青羊工青业总羊部工基地业案总例研部究基地 案例研究
时尚青年城：商业服务配套
2、定位特色 总部区与配套区独立分开
行业属性：研发、销售、总部型企业128家，占92.
市成场都•定青位总羊：体工入业驻定总企位部业：基为地世西界案南5例0总0研强部究企办业，公国基内地工业100强企业以及有快速成长并有将大发展潜力的优秀中小企业
成都• 青产羊业工业定总位部：基地根案据例区研位究优势和产业基础，重点发展航空产品，电子电器，软件开发，精密器械
成都 青羊工业总部基地 案例研究
3、规划特色
• 总部区与配套区独立分开
总部区：企业总部核心区
强调低容积率、高绿地率， 整体尺度风格统一
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
成都 青羊工业总部基地 案例研究
3、规划特色
• 总部区与配套区独立分开
总部区：企业总部核心区
独栋办公楼，具有各自的特色主题
看起来，招
看起来，招商类型实际与规划关系不大 成都 青羊工业总部基地 案例研究
商类型实际
占地面积 ：1089亩 规模 ：52.
与规划关系
总部区与配套区独立分开 6 经济效益：预计新增税收10亿元
不大
成都 青羊工业总部基地 案例研究 3、规划特色
• 总部区与配套区独立分开
英国风情小镇：居民还迁、钻石街
成都 青羊工业总部基地 案例研究
1、概况
占地面积 ：1089亩 规模 ：52.3亿元 强度 ：480万元／亩
总建筑面积：109万m2 容 积 率：1.6 经济效益：预计新增税收10亿元
低层、低密度、低容积率、高绿化率
成都 青羊工业总部基地 案例研究 1、概况
分5期进行建设，于 年基本建成
成成都都青羊工青业总羊部工基地业案总例研部究基地 案例研究
时尚青年城：商业服务配套
2、定位特色 总部区与配套区独立分开
行业属性：研发、销售、总部型企业128家，占92.
市成场都•定青位总羊：体工入业驻定总企位部业：基为地世西界案南5例0总0研强部究企办业，公国基内地工业100强企业以及有快速成长并有将大发展潜力的优秀中小企业
成都• 青产羊业工业定总位部：基地根案据例区研位究优势和产业基础，重点发展航空产品，电子电器，软件开发，精密器械
专题类-低密产品专题分析
江
南
中庭 VS 辅空间
院
• 主要房屋坐北
落
• 辅助建筑沿其余三边布置
形
态
私密 VS 半私密
共
• 围合建筑
性
• 高墙大院
特
• 空间曲折变化 • 对外封闭对内开敞
征
• 提供活动交往空间
人工 VS 自然
• 树木花草种植 • 景石鱼缸点缀 • 四季四时变化
“宅院园“三者通过”坊巷”以传统礼序布局相连组成江南院落
来源
朝阳别墅/温榆河畔
老北京胡同文化
理念 展示
定位
诗意坊巷 体系
现代手法皇家造园— — 一池三山、山院水园、仙境照壁
“中式院落的现代化复兴”
丰富的宅 门体系
天人合一 院落体系
三重精装 庭院体系
泰禾俱乐 部服务体
系
高端豪宅 城市改善 城郊住宅
中粮▪瑞府— — 府园文化的居住形式
二、当代院落文化复兴
一、规划结合城市特征：以北京的城市肌理融入项目规划，将四合院的建筑组团以及尺度类似于老北京般的 街巷串联起来，让居住者在社区生活中体验故土气息
江南传统人居布局：江南城市普遍由“宅- 院- 园- 巷- 街”构成，形成“私密- 半私密- 半公共- 公共空间”的完 整序列，其中由“宅- 院- 园”组成的院落单元有着强烈的归属感和聚合力，亦体现天人合一的意识形态追求
江南城市 构成序列
宅
• 基于家庭的伦理结构 • 面对天地、祖先、家人的空间
院
• 情感的所在 • 居住活动的核心枢纽
扬美 州且
乐
秀
徽色 州怡
人
石
上库 海门
里
江南院落地域维度差异（部分典型城市为例）
成都高端项目 麓山国际和蔚蓝卡地亚 营销案例
项目起势阶段，密集的广告软文宣传，从形象、定位、项目规划，到产品类型、提倡的生 活方式等，全方位诠释项目特点，在短期内迅速提升树立麓山国际的豪宅形象和高端生活 方式
05年6月16日
05年6月23日 05年6月30日 05年8月25日
05年9月8日
07年12月-08年3月，麓山别墅组 团 碧影溪 的系列推广
“蔚蓝生活——不到蔚蓝，哪知豪宅皆寻常”
——以“蔚蓝生活”，为项目赋予独特的生活概念。通过反问，对比，表现出蔚蓝卡地亚 不同一般，烘托出其非比寻常的特质
蔚蓝卡地亚三大核心卖点：
1、私密属性。通过护宅林、迂回车道等的打造，区隔外界的干扰，
带来顶级豪宅的专属私密性。
2、品质感。2万平米生态湖泊、27万平米社区园林、欧洲皇家园林风
07年10月12日报纸，半版软文，通过 类比欧洲40个小镇，解构麓镇的欧洲风
08年6月，麓镇组团帕萨迪 纳精装洋房面世。以5年麓山 生活说话塑造麓山生活形象。
系列营销活动：高调的姿态营销，引爆市场关注
08年10月， 天下广告，报 道在麓山举行 的第九届全国 高尔夫球会总 经理联谊会
05年9月2日报纸，软文报 道麓山近期事件： 1、宝马新7系上市发布会 2、福布斯上榜人物到访 麓山 3、2005成都名流时尚夜 （大使馆、CEO、演艺 界…） 以高端的PR事件，为麓山 的高端占位造势
成都高端项目营销推广案例分析— —以麓山国际和蔚蓝卡地亚为例
营销推广 ——麓山国际社区
“西南名流区 / 中国高端低密度住区”
——以“世界、欧洲、西南”的推广核心思路，打造出“名 流区”概念，成功赋予项目圈层的内涵，并以“中国高端低 密度主区”为题拔高项目形象，提升至“全国级别”的豪宅
“收藏世界的精华/这才是生活”
05年6月16日
05年6月23日 05年6月30日 05年8月25日
05年9月8日
07年12月-08年3月，麓山别墅组 团 碧影溪 的系列推广
“蔚蓝生活——不到蔚蓝，哪知豪宅皆寻常”
——以“蔚蓝生活”，为项目赋予独特的生活概念。通过反问，对比，表现出蔚蓝卡地亚 不同一般，烘托出其非比寻常的特质
蔚蓝卡地亚三大核心卖点：
1、私密属性。通过护宅林、迂回车道等的打造，区隔外界的干扰，
带来顶级豪宅的专属私密性。
2、品质感。2万平米生态湖泊、27万平米社区园林、欧洲皇家园林风
07年10月12日报纸，半版软文，通过 类比欧洲40个小镇，解构麓镇的欧洲风
08年6月，麓镇组团帕萨迪 纳精装洋房面世。以5年麓山 生活说话塑造麓山生活形象。
系列营销活动：高调的姿态营销，引爆市场关注
08年10月， 天下广告，报 道在麓山举行 的第九届全国 高尔夫球会总 经理联谊会
05年9月2日报纸，软文报 道麓山近期事件： 1、宝马新7系上市发布会 2、福布斯上榜人物到访 麓山 3、2005成都名流时尚夜 （大使馆、CEO、演艺 界…） 以高端的PR事件，为麓山 的高端占位造势
成都高端项目营销推广案例分析— —以麓山国际和蔚蓝卡地亚为例
营销推广 ——麓山国际社区
“西南名流区 / 中国高端低密度住区”
——以“世界、欧洲、西南”的推广核心思路，打造出“名 流区”概念，成功赋予项目圈层的内涵，并以“中国高端低 密度主区”为题拔高项目形象，提升至“全国级别”的豪宅
“收藏世界的精华/这才是生活”
成都麓湖项目个案解析
门户区
酒店、购物中心、超市、 文化综合体、娱乐业
中央门廊区
酒店、综合体、写字楼 创意中心水岸商业配套
社区 商业中心
门户区
社区 商业中心
水 镇
旅
游
商
社区 商业中心
业 区
社区 商业中心
中央 门廊区
社区 商业中心
社区 商业中心
社区 商业中心
社区 商业中心
案例01 麓湖生态城
产品分布：项目住宅产品依据不同建筑形态及区域进行多组团的划分，高层和低密产品整体各八个组团。2016年，高层三个组 团、低密四个组团新品主力在售，主要为别墅、高层和洋房产品。2016年9月25日，麓湖推出高层轻奢产品水晶溪岸和琥珀瀛 洲洋房产品合计399套，开盘当天几近全部售罄，去化高达99%。
独栋、联排、高层 2011年5月
麓湖生态城
开发商 规划建筑面积
景观用地 物业公司 销售均价
成都万华投资集团有限公司 约1200万㎡ 5000亩
成都麓山物业管理有限公司 高层：21000-23000元/㎡，联排：26500-27500元/㎡
麓湖生态城
麓湖鸟瞰效果图
案例01 麓湖生态城
项目规划：麓湖生态城位于天府大道两侧，依托数千亩公园湖泊进行打造。项目占地11平方公里，规划为集高端居住、产业及休 闲娱乐配套为一体的国际化新城。
3
942.42
商兼住
60
2.00
65969.4
70
525
2009-0630
4
997.34
商兼住
60
2.00
69813.8
70
525
2009-0701
5
792.34
龙湖成都市晶蓝半岛案例分析
龙湖在产品推广上， 充分利用其在重庆 的品牌形象和影响 力。首先，是用2个 多月的时间对品牌 进行宣传，在客户 心理上形成很大深 刻的影响，展现其 企业实力，提高客 户对企业的信心， 对产品进行造势。 其次，在推出项目 广告，给客户一种 打造精品的形象。
项目户型分析
135平方
这两个户型是其主力户型，户型的通风和采光性较好，明厨明卫。功 能分区以及动静分区较为合理。卧室设有飘窗或阳台，观景效果较好，主 卧面积较大，有20平方米，较为舒适。客厅的开间有4.5米，有近4米是落 地窗，采光性很好。户型偏向于舒适型。
项目户型分析
133平方米
户型功能分区较为合理，采光较好，空间尺寸较好，主景观朝向 中庭景观，具有较好观景性。
项目户型分析
168平方 户型方正，功能分区合理，户型面向中庭，景观较好。
项目户型分析
88平方米
该户型面积是88平方米，在户型的功能分区上处理较好，动静分明。户型的通风采光性很好。卧室设有飘窗， 采光性较好。厨房的空间较大，外部是生活阳台，便于利用。
但是生活阳台是封闭式的，进深较深，不利于油烟排放。卫生间与厨房距离很远，不利于布局管线。阳台的 开间仅有3.8米，对具有的舒适性有一定的影响户型进入口于主卧入口相对，隐私性不好，从建筑风水学的角度 上讲这样的布局是有很大的问题。
产品策略综述
晶蓝半岛利用其优越的地理位置，打造都市豪宅。通过大间距围 合式布局，创造小区内较好的景观和视野，弱化了周边高层遮挡 问题，在景观上采用创造性的手法，注重绿化和外立面的包装， 把钱花到看得到的地方，做出了大盘高品质的感觉。
产品策略分析 推广策略分析 价格策略分析
营销强度分析
重要营销节点
项目户型分析
124平方米
住宅--近期低密度产品案例
一层 70.2㎡
1 0 8 0 0
二层 64.8㎡
7 3 0 0
三层 43.8㎡
极致容积率0.9
联排B’户型
常州九龙仓 ·时代上院（02、03地块）方案设计-1 二层建筑面积：56.97㎡ 赠送面积： 露台面积：3.64㎡ 阳台面积：5.18/2 ㎡ 设备平台：7.80㎡
联排B‘户型
常州九龙仓 ·时代上院（02、03地块）方案设计-1 三层建筑面积：44.85㎡ 赠送面积： 露台面积：17.94㎡ 阁楼面积：32.83 ㎡
案例研究——中海御景熙岸B2-别墅219.00㎡
案例研究——中海御景熙岸B1-别墅 222.00㎡
传统“1”字形联排——万科·晶源 传统“1”字形联排——九龙仓·时代上院 传统“1”字形联排——中海·御景熙岸 传统“1”字形联排——地产集团·南站项目
总计 178.8 ㎡
1 1 7 0 0
6000
联排B’户型
常州九龙仓 ·时代上院（02、03地块）方案设计-1
3-3剖面图
联排B’户型
传统“1”字形联排——万科·晶源 传统“1”字形联排——九龙仓·时代上院 传统“1”字形联排——中海·御景熙岸 传统“1”字形联排——地产集团·南站项目
案例研究
案例研究
案例研究——中海御景熙岸C2-别墅198.00㎡
案例研究
常州九龙仓 ·时代上院（02、03地块）方案设计-1 一层建筑面积：72.85㎡ 地上总建筑面积：174.67㎡ 庭院面积：15.84㎡
联排B‘户型
常州九龙仓 ·时代上院（02、03地块）方案设计-1 赠送面积： 地下层建筑面积：62.40㎡ 车库面积：39.00㎡ 下沉庭院：6.21㎡
案例研究
天华近期10容积率项目实践 ppt课件
独栋部分概况
总建筑面积： 41024 ㎡
总用地面积： 62862 ㎡
容积率：
0.65
覆盖率：
22%
户均土地占有率： 398㎡
叠拼部分概况
总建筑面积： 61705 ㎡
总用地面积： 42295 ㎡
容积率：
1.46
覆盖率：
26%
户均土地占有率： 164㎡
PPT课件
4
户型平面图
叠拼户型
中建江湾镇1.1
PPT课件
122.37 122.37
84.24%
PPT课件
编号
套型
套内面积 建筑面积 得房率
D-1 D-2
四房两厅两卫 151.14 四房两厅两卫 151.14
179.42 179.42
84.24%
43
户型特色-115户型（北入口）
苏州工业园496号地块项目 2.1
编号 A-1 B-1 A-2 B-2
地下室面积 48.55 54.61 48.55 54.61
5
户型平面图
中建江湾镇1.1
PPT课件
6
户型平面图
中建江湾镇1.1
PPT课件
7
户型平面图
中建江湾镇1.1
PPT课件
8
户型平面图
中建江湾镇1.1
PPT课件
9
户型平面图
中建江湾镇1.1
PPT课件
10
户型平面图
中建江湾镇1.1
PPT课件
11
总平面图
上置罗店1.2
项目概况
开发商：
上海置业
总建筑面积： 153089㎡
PPT课件
77
立面意向
合院别墅
中国传统老街案例分析(成都太古里 宽窄巷子)
项目展示 休闲及文化店铺的设计
虽然小镇整体格调是关中民俗，但在其休闲及文化店铺的设计风格上，却充满了台湾和丽江式的文化情怀
“陕西丽江”
精致的店铺装修，清新可人的文创产品，时不时能见到暖心的文案宣传，高水平设计的店铺门头美陈， 都成为吸引人落座休闲的关键道具。从这种意义上来看，当民俗现代休闲功能及美学结和在一起，构成了我们 所谓的现代意义上的乡愁的元素
袁家村坐落在陕西省咸阳市礼泉县烟霞镇北面。三十多年间，以打造“关中印象体
验地”为发展目标，使得它从贫困村转变为全国知名的度假村，并先后被评为 “中国十
大美丽乡村之一”、“中国最有魅力休闲乡村之一”、国家AAAA级景区、“中国乡村旅游 创客示范基地”，同时成为全国休闲乡村建设的“样板村”。 在这个人气比肩之镇，民俗美食、休闲娱乐极其成功的项目，在其经营模式上更是沿用 了互联网思维，让社群组织自治管理在项目上获得了最佳的实践。
位于宽巷子。复原了1935年成都一个七口小康之家的生活场景。布局为典型的川西民居，细节 处得到保留，比如堂屋内的神龛、祖先牌位，老人房中的竹躺椅、麻将，闺房中的女中校训、月份牌，新房中 的胭脂盒、留声机，儿子房中的国际象棋、收音机等。
特色产业
特色三、成都宽窄巷子里的琉璃会
中国琉璃鉴赏标准级作品生产厂商香港星工坊琉璃艺术品公司创建，是中国第一家全面展示古法琉璃
特色产业
特色五、黛堡嘉莱
小洋楼是窄巷子和井巷子之间一个漂亮的中西合璧的建筑，它有中国式的屋顶，西式的罗马圆柱撑起了二 楼的露天阳台，长拱形的窗户上六角星的窗棂让整个建筑很有灵气黛堡嘉莱巧克力是中国大陆地区第5家直营店， 也是第一家法式沙龙概念店。
中西文化里的浪漫
特色产业
特色六、MY COFFEE和JiongBox创意盒子
洋房及类低密度住宅产品专题研究图文
庭院入户/多景式情景房从入户花园走到 一楼地下室地下室是附送的，面积也很大， 可以分影音室和书房
半围合庭院
前者突破了功能导向的窠臼，赋予生活更多的自由度和可能性，激发了消费者的场景 联想。后者密切了居住空间内外间联系，对自然资源的享有更加充
洋房产品的价值分析
3、“院落感”的价值开始体现
一方面，由于建筑高度的降低带来楼间距的降低，组团的空间尺度更加亲切；另一方面，社 区环境的景观质量在上升，建筑立面的细节与层次也更加丰富，组团的内聚性加强；所以，组团 空间的重要性开始体现，也更容易营造院落感的社区空间体验。
洋房及类低密度住宅产品专题研究
主 要 内 容
1 2
洋房住宅产品
洋房产品的定义与特征 洋房产品的价值分析 常见洋房产品的分类
类低密度住宅产品
Townhouse产品 经济型小独栋产品
Townhouse定义与特征 Townhouse价值分析 Townhouse常见溢价方式
小独栋产品的界定 规避小独栋产品缺陷的手段 小独栋产品户型设计建议
露台 主人区 露台
下层——
·8.1米开间宽大客厅与餐厅，
露台
三间卧室、三间卫生间
·层高达3米，辟有6米共享空间，
空间宽敞明亮
·客厅与观景露台相通，便于干
燥通风
·附带超大观景露台
案例2：北京万科青青
• 地理位置：位于朝阳区京沈高速 路旁，距国贸仅14公里，离东四 环7公里，驱车15分钟即可到达；
• 规模：约25万平方米，容积率1.1
2、以万科情景洋房系列为代表———““情景化洋房”” 路线
3、以万科宽景House为代表———““叠拼化洋房””路线
3+1宽景House产品特点
半围合庭院
前者突破了功能导向的窠臼，赋予生活更多的自由度和可能性，激发了消费者的场景 联想。后者密切了居住空间内外间联系，对自然资源的享有更加充
洋房产品的价值分析
3、“院落感”的价值开始体现
一方面，由于建筑高度的降低带来楼间距的降低，组团的空间尺度更加亲切；另一方面，社 区环境的景观质量在上升，建筑立面的细节与层次也更加丰富，组团的内聚性加强；所以，组团 空间的重要性开始体现，也更容易营造院落感的社区空间体验。
洋房及类低密度住宅产品专题研究
主 要 内 容
1 2
洋房住宅产品
洋房产品的定义与特征 洋房产品的价值分析 常见洋房产品的分类
类低密度住宅产品
Townhouse产品 经济型小独栋产品
Townhouse定义与特征 Townhouse价值分析 Townhouse常见溢价方式
小独栋产品的界定 规避小独栋产品缺陷的手段 小独栋产品户型设计建议
露台 主人区 露台
下层——
·8.1米开间宽大客厅与餐厅，
露台
三间卧室、三间卫生间
·层高达3米，辟有6米共享空间，
空间宽敞明亮
·客厅与观景露台相通，便于干
燥通风
·附带超大观景露台
案例2：北京万科青青
• 地理位置：位于朝阳区京沈高速 路旁，距国贸仅14公里，离东四 环7公里，驱车15分钟即可到达；
• 规模：约25万平方米，容积率1.1
2、以万科情景洋房系列为代表———““情景化洋房”” 路线
3、以万科宽景House为代表———““叠拼化洋房””路线
3+1宽景House产品特点
案例12-成都麓湖生态城
业态分布主要遵循沿着主干道区域为商业、学校、疗养院等生活配套，商业以里 区域为公园生态居住区。
建筑类型包括洋房、小高层、高层、别墅等，建筑分布错落有致，湖域水系、湿 地公园、主题公园穿插其中，建筑和园林的静与湖域的动形成完美融合。
住宅产品： 低密－蓝花屿、黑珍珠、白玉台、黑蝶贝、沉香谷、隐溪岸 高密－澜语溪岸、琉璃溪岸、云树、麒麟荟
成都麓湖生态城 总用地面积 16500 亩 建筑用地 5800 亩（2500 亩水系面积，2830 亩绿地面积） 建筑面积约为 1100 万平方米 项目整体定位为总部经济和创意产业综合发展区，是一座以稀缺生态资源为基底， 聚合高端居住、高端产业及休闲娱乐配套为一体的国际化新城
项目整体规划围绕着数千亩的湖泊展开，由滨湖公园区、湿地公园区和城市公园 区三个公园组成，其中滨湖公园区主要以高端定制别墅产品为主，湿地公园区主 要以低密度产品为主，而城市公园区规划为以商业及总部办产品，高层电梯产品 位于外延区域，主要是“水岸系”产品。
麓湖生态城产业规划面积约 1600 亩，总建筑面积 150 万方，设置了 31 万平米的 社区商业建筑面积，64 万平米的城市商业建筑面积，6 万平米的公园商业建筑面 积，17 万平米的会所酒店，446 亩的教育用地（3 所中学、5 所小学、9 所幼儿 园），121 亩的医院用地，涉及到的产业包括文化教育、休闲娱乐、商务会展、 医疗健康等四大产业，十余个配套项目
高层 组团
低密 组团
项目特色：
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
建筑类型包括洋房、小高层、高层、别墅等，建筑分布错落有致，湖域水系、湿 地公园、主题公园穿插其中，建筑和园林的静与湖域的动形成完美融合。
住宅产品： 低密－蓝花屿、黑珍珠、白玉台、黑蝶贝、沉香谷、隐溪岸 高密－澜语溪岸、琉璃溪岸、云树、麒麟荟
成都麓湖生态城 总用地面积 16500 亩 建筑用地 5800 亩（2500 亩水系面积，2830 亩绿地面积） 建筑面积约为 1100 万平方米 项目整体定位为总部经济和创意产业综合发展区，是一座以稀缺生态资源为基底， 聚合高端居住、高端产业及休闲娱乐配套为一体的国际化新城
项目整体规划围绕着数千亩的湖泊展开，由滨湖公园区、湿地公园区和城市公园 区三个公园组成，其中滨湖公园区主要以高端定制别墅产品为主，湿地公园区主 要以低密度产品为主，而城市公园区规划为以商业及总部办产品，高层电梯产品 位于外延区域，主要是“水岸系”产品。
麓湖生态城产业规划面积约 1600 亩，总建筑面积 150 万方，设置了 31 万平米的 社区商业建筑面积，64 万平米的城市商业建筑面积，6 万平米的公园商业建筑面 积，17 万平米的会所酒店，446 亩的教育用地（3 所中学、5 所小学、9 所幼儿 园），121 亩的医院用地，涉及到的产业包括文化教育、休闲娱乐、商务会展、 医疗健康等四大产业，十余个配套项目
高层 组团
低密 组团
项目特色：
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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成都低密度产品案例研 究
2020/11/18
成都低密度产品案例研究
成都市场典型低密度畅销产品研究
保利公园198 弗莱明戈 麓山国际社区 仁和春天大道 华侨城
成都低密度产品案例研究
保利公园198
项目基本指标
物业现状: 容积率： 总数：
地上车位：
占地面积:4000020平方米 总建筑面积:2000000平方米 洋房3.0；别墅1.55 4113个 比例：85:4113
庭院挑
高
错
层
入户花园
一层
表示全赠送
卫生间
花池挑高 卫生间
表示半赠送
二层
主卧大露台
成都低密度产品案例研究
畅销产品（二）叠拼3.4楼297平米套四
赠送双露台
挑空
天井 天井
挑空
挑空
挑高客厅
赠送入户 花园露台
表示全赠送
表示半赠送
豪华主卧带 阳台，卫生 衣帽间，书
房 主卧玄关
成都低密度产品案例研究
畅销产品（二）叠拼3.4楼297平米来自四前庭院庭院穿堂风
阳台
阳台
后庭院挑空
采光地下庭院
步入式走廊入户
优点：1.地下室采光好，双挑高庭院 2.步入式走廊入户形成景观门廊 3.餐厅带双阳台，卧室均带阳台或露台
阳台
成都低密度产品案例研究
畅销产品：A3型2跃3型181-184平米
亲地花园入户
30平米风情庭院
卧室双阳台，通风效果 好
儿童房
餐厅挑高
成都低密度产品案例研究
畅销产品（二）叠拼3.4楼住户277平米
赠送47平米地下 车库
生活阳台
挑高客厅 客厅露台
成都低密度产品案例研究
畅销产品（二）叠拼3.4楼住户277平米 休闲露台
错层露台
主卧露台
主卧露台
成都低密度产品案例研究
畅销产品（三）联排360平米
地下工作间
带卫生间
双入户
入户门廊
车库
多功能厅
置
与五星级酒店
占地面
积
约200亩
总建筑
面积
52万㎡
绿化率 大于30%
容积率 1.55
物业类 5+1、6+1、7+1多层电梯洋
型
房＋电梯公寓
主力户
型
147-216㎡
总户数 736户
配套设 郫县行政商务中心与五星级酒
施
店
开盘时
间
08.11.2
成都低密度产品案例研究
畅销产品：A1型1跃2型180平米
地面直接入地下室
外立面材料
1期开盘时间 交房时间 物管费用 物管公司 开发商
主要经济指标 纯水岸占地600亩，其中一期162亩 16.1万㎡，其中住宅：14.7万方；高 层8.7万方，多层6万方； 18/25F高层 4/5/9层电梯洋房 4965户，一期1200户 共37%，一期38.8% 1.8，一期1.47 23% 17% 1：0.9 88-350㎡ 欧式 5万平方米的人工湖为主要景观 欧式立面，色彩以黑、白加本色，底 部天然石材，上部天然木材装饰板外 墙 2008.8.16 2009.10 1.9元/平米 华侨城 成都天府华侨城实业发展有限公司
85个
地下车位： 4028个
停车位:
别墅1：2
开发周期:
8年
开工时间:
2008-3-26
总户数:
一期3645户（其中叠拼别墅占 7%）
物业管理附加 电梯1.5元/平方米·月，别墅3元/
信息:
平方米·月
开发商:
保利（成都）实业有限公司
物业管理公司: 保利广州物业管理公司
建筑单位:
富利建筑安装工程有限公司
➢别墅规划布局：叠拼别墅和联排别墅均为亲水别墅，最大化满足每户均能享受 到水景资源，保证100%单元观水、70%单元亲水、50%单元拥有双水岸、30% 单元三面环水
成都低密度产品案例研究
华侨城
总占地
1期总建面
1期建筑形态 总户数 绿地率 容积率 建筑密度 公摊 车位配比 面积区间 建筑风格 园林风格
元/㎡ ， 双拼12000元/㎡ • 物业公司:成都仁和春天物业管理有限公司
成都低密度产品案例研究
仁和.春天大道2期
➢联排别墅面积区间320㎡-360㎡，叠拼面积区间：180-307㎡； ➢叠拼单价：7900-9900元/平米，均价8800元/平米，联排单价：800011600元/平米, 均价9300元/平米 ➢245，277卖得好，联排360卖得好 合计：项目2期一批次共推出123套别墅房源，其中联排45套，叠拼66套，双拼12
麓山国际社区产品销售分析
产品创新—叠拼联排化，8.35米大面宽，6米挑高，壁炉设计
➢产品线丰富:多元化产品（独栋，叠拼，叠墅，电梯），多种风格（巴洛克，西班 牙，美式风格、南加州风格），多重享受。
➢对产品进行升级。叠拼联排化，注重入户门庭打造，每户入户口均有较强可识别 性 ➢产品设计特点： 1)面宽达约8.35米，空间尺度大，与大面积玻璃窗的设计让整个户型充满阳光， 2)3.3米的建筑层高、挑高6米多的入户花园，五件套主卫等设计尽显别墅级品质。 3)层层退台设计，每层花园露台将景观引入户内——每户赠送数十平方米的花园露 台，有天有地，壁炉、烧烤台和储藏空间设计开启您的别墅生活。 4)豪华赠送——赠送每户2-3个生态半地下停车位，半地下阳光停车位，可直接通入 户。 ➢高性价比：叠拼别墅面积区间为：215-238㎡，单价：9000-16000元/平米，均 价13000元/平米，赠送每户2-3个生态半地下停车位，几十平米花园、露台。
成都低密度产品案例研究
仁和春天大道联排，叠拼产品分析
产品创新：7层叠拼别墅联排化，局部挑高
➢整体规划，专利产品—中国首批原滩社区。项目以“第一”，“首创”市场领
导身份打造整个项目，中国首创原始生态品质人居，以“放眼全球”的高端品质 定位 “原生态原滩别墅” ➢产品设计：部分产品做成3联排，共7层(龙湾半岛8层），1.2楼3.4楼， 5.6.7楼分别为一户。每户带地下车位，且配置工具间，直接入户。 1.别墅户型赠送大面积花园露台，入户口设置玄关 3.客厅大面宽，开间达7.4米，客厅挑高 3.高性价比：赠送花园面积55-180平米， 4.产品八级抗震，增加建筑成本，加强建筑质量
二层
主卧弧形飘窗
三层
优点：1.赠送实用面积35平米，赠送花园40平米， 2.双流线入户方式 3.卧室双阳台，通风采光
楼梯入户
成都低密度产品案例研究
弗莱明戈叠墅产品分析
成都低密度产品案例研究
弗莱明戈叠墅产品分析
产品创新：独栋洋房，双拼洋房，建筑抬高5米
➢项目核心产品面积区间为147㎡～216㎡，分为平层、跃层户型，其中叠 墅180平米-184平米最为畅销 ➢产品升级：产品与目前市场上流行的四五个单元甚至六个单元拼成一栋 的花园洋房不一样，“弗莱明戈” 小洋楼不是独栋就是双拼，也就是说一 栋小洋楼最多只有2个单元 ➢产品设计： 1.独栋、双拼小洋楼外立面按照别墅设计的手法：每一栋做整体立面设计， 挑出原始洋房几个单元并排方式，通过错层，跃层方式，从室内空间挑高， 到外立面层次起伏打造成叠墅化产品，从而做到了每一栋建筑均拥有自己 的特色，形成差异 2.灵活可变空间，额外赠送大面积花园：底TOWN体现亲地生活；二跃三 创意的空间设计可以满足时尚达人的创意生活；平层通风采光性俱佳，空 间紧凑适用。 3.入户方式灵活：别墅专属的独门入户与前后花园、双流线入户、半地下 私人会所、环形布局露台. 4.性价比高：大部分房源赠送70平米以上 超大花园及使用面积
➢叠拼规划布局：叠拼别墅处于麓山国际社区中部，三面分别被广阔的高尔夫草坪 景观、湖泊和溪流环绕，拥有麓山优美的自然环境。
成都低密度产品案例研究
仁和.春天大道
• 项目概况：目前项目处于2期销售
• 开发商：成都市江安春置业投资有限公司 • 项目地址：光华大道西、江安河畔，成都七中
实验学校对面 • 总占地面积：600亩 • 建筑面积：50万㎡ ，2期1批次建筑面积
32994㎡ • 产品形态：联排别墅、双拼别墅、叠院别墅 • 2期1批次户数：99户 • 绿化率：60% • 容积率：1.8 • 建筑密度：21.5% • 户型面积：546㎡（双拼）， 245-307㎡（叠
拼）、320-360㎡（联排） • 2期1批次开盘时间：2008年10月25日 • 销售均价：叠拼别墅8000元/㎡ ，联排10000
地下室
入户花园，三面 环绕
餐厅挑高
一层
客厅开间7.4米
成都低密度产品案例研究
畅销产品（三）联排360平米
储存室，兼 衣帽间
超大卧室， 带独立卫 生间，书
房
屋顶花园 主卧独享
二层
三层
3间卧室2配置双 卫生间
联排B6户型 建筑面积：约360㎡，4房2厅4卫；
客厅面宽7.4米，面积约48 ㎡，舒适大气；赠送花园面积55 ㎡ -180 ㎡
➢高性价比：1.2楼住户赠送花园面积70-220平米，地下室赠送45-93平米；3-.4楼 屋顶花园赠送160平米。单价区间为6000多-9000多元/平米，大多房源折扣前在 200万元左右。实得价仅5000元/平米左右；
成都低密度产品案例研究
龙湖.弗莱明戈
项目指标
地理位 新城，紧邻郫县行政商务中心
成都低密度产品案例研究
畅销产品(一）：叠拼1.2楼LI型245平米 车库工具间
车库工具间
叠拼别墅7 层三户，独 立私家车位， 带工具间， 均直接入户
地下室入户口
成都低密度产品案例研究
畅销产品(一）：叠拼1.2楼LI型245平米
厨房直接与生活阳台，露 台5连接
双卫设计
2020/11/18
成都低密度产品案例研究
成都市场典型低密度畅销产品研究
保利公园198 弗莱明戈 麓山国际社区 仁和春天大道 华侨城
成都低密度产品案例研究
保利公园198
项目基本指标
物业现状: 容积率： 总数：
地上车位：
占地面积:4000020平方米 总建筑面积:2000000平方米 洋房3.0；别墅1.55 4113个 比例：85:4113
庭院挑
高
错
层
入户花园
一层
表示全赠送
卫生间
花池挑高 卫生间
表示半赠送
二层
主卧大露台
成都低密度产品案例研究
畅销产品（二）叠拼3.4楼297平米套四
赠送双露台
挑空
天井 天井
挑空
挑空
挑高客厅
赠送入户 花园露台
表示全赠送
表示半赠送
豪华主卧带 阳台，卫生 衣帽间，书
房 主卧玄关
成都低密度产品案例研究
畅销产品（二）叠拼3.4楼297平米来自四前庭院庭院穿堂风
阳台
阳台
后庭院挑空
采光地下庭院
步入式走廊入户
优点：1.地下室采光好，双挑高庭院 2.步入式走廊入户形成景观门廊 3.餐厅带双阳台，卧室均带阳台或露台
阳台
成都低密度产品案例研究
畅销产品：A3型2跃3型181-184平米
亲地花园入户
30平米风情庭院
卧室双阳台，通风效果 好
儿童房
餐厅挑高
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畅销产品（二）叠拼3.4楼住户277平米
赠送47平米地下 车库
生活阳台
挑高客厅 客厅露台
成都低密度产品案例研究
畅销产品（二）叠拼3.4楼住户277平米 休闲露台
错层露台
主卧露台
主卧露台
成都低密度产品案例研究
畅销产品（三）联排360平米
地下工作间
带卫生间
双入户
入户门廊
车库
多功能厅
置
与五星级酒店
占地面
积
约200亩
总建筑
面积
52万㎡
绿化率 大于30%
容积率 1.55
物业类 5+1、6+1、7+1多层电梯洋
型
房＋电梯公寓
主力户
型
147-216㎡
总户数 736户
配套设 郫县行政商务中心与五星级酒
施
店
开盘时
间
08.11.2
成都低密度产品案例研究
畅销产品：A1型1跃2型180平米
地面直接入地下室
外立面材料
1期开盘时间 交房时间 物管费用 物管公司 开发商
主要经济指标 纯水岸占地600亩，其中一期162亩 16.1万㎡，其中住宅：14.7万方；高 层8.7万方，多层6万方； 18/25F高层 4/5/9层电梯洋房 4965户，一期1200户 共37%，一期38.8% 1.8，一期1.47 23% 17% 1：0.9 88-350㎡ 欧式 5万平方米的人工湖为主要景观 欧式立面，色彩以黑、白加本色，底 部天然石材，上部天然木材装饰板外 墙 2008.8.16 2009.10 1.9元/平米 华侨城 成都天府华侨城实业发展有限公司
85个
地下车位： 4028个
停车位:
别墅1：2
开发周期:
8年
开工时间:
2008-3-26
总户数:
一期3645户（其中叠拼别墅占 7%）
物业管理附加 电梯1.5元/平方米·月，别墅3元/
信息:
平方米·月
开发商:
保利（成都）实业有限公司
物业管理公司: 保利广州物业管理公司
建筑单位:
富利建筑安装工程有限公司
➢别墅规划布局：叠拼别墅和联排别墅均为亲水别墅，最大化满足每户均能享受 到水景资源，保证100%单元观水、70%单元亲水、50%单元拥有双水岸、30% 单元三面环水
成都低密度产品案例研究
华侨城
总占地
1期总建面
1期建筑形态 总户数 绿地率 容积率 建筑密度 公摊 车位配比 面积区间 建筑风格 园林风格
元/㎡ ， 双拼12000元/㎡ • 物业公司:成都仁和春天物业管理有限公司
成都低密度产品案例研究
仁和.春天大道2期
➢联排别墅面积区间320㎡-360㎡，叠拼面积区间：180-307㎡； ➢叠拼单价：7900-9900元/平米，均价8800元/平米，联排单价：800011600元/平米, 均价9300元/平米 ➢245，277卖得好，联排360卖得好 合计：项目2期一批次共推出123套别墅房源，其中联排45套，叠拼66套，双拼12
麓山国际社区产品销售分析
产品创新—叠拼联排化，8.35米大面宽，6米挑高，壁炉设计
➢产品线丰富:多元化产品（独栋，叠拼，叠墅，电梯），多种风格（巴洛克，西班 牙，美式风格、南加州风格），多重享受。
➢对产品进行升级。叠拼联排化，注重入户门庭打造，每户入户口均有较强可识别 性 ➢产品设计特点： 1)面宽达约8.35米，空间尺度大，与大面积玻璃窗的设计让整个户型充满阳光， 2)3.3米的建筑层高、挑高6米多的入户花园，五件套主卫等设计尽显别墅级品质。 3)层层退台设计，每层花园露台将景观引入户内——每户赠送数十平方米的花园露 台，有天有地，壁炉、烧烤台和储藏空间设计开启您的别墅生活。 4)豪华赠送——赠送每户2-3个生态半地下停车位，半地下阳光停车位，可直接通入 户。 ➢高性价比：叠拼别墅面积区间为：215-238㎡，单价：9000-16000元/平米，均 价13000元/平米，赠送每户2-3个生态半地下停车位，几十平米花园、露台。
成都低密度产品案例研究
仁和春天大道联排，叠拼产品分析
产品创新：7层叠拼别墅联排化，局部挑高
➢整体规划，专利产品—中国首批原滩社区。项目以“第一”，“首创”市场领
导身份打造整个项目，中国首创原始生态品质人居，以“放眼全球”的高端品质 定位 “原生态原滩别墅” ➢产品设计：部分产品做成3联排，共7层(龙湾半岛8层），1.2楼3.4楼， 5.6.7楼分别为一户。每户带地下车位，且配置工具间，直接入户。 1.别墅户型赠送大面积花园露台，入户口设置玄关 3.客厅大面宽，开间达7.4米，客厅挑高 3.高性价比：赠送花园面积55-180平米， 4.产品八级抗震，增加建筑成本，加强建筑质量
二层
主卧弧形飘窗
三层
优点：1.赠送实用面积35平米，赠送花园40平米， 2.双流线入户方式 3.卧室双阳台，通风采光
楼梯入户
成都低密度产品案例研究
弗莱明戈叠墅产品分析
成都低密度产品案例研究
弗莱明戈叠墅产品分析
产品创新：独栋洋房，双拼洋房，建筑抬高5米
➢项目核心产品面积区间为147㎡～216㎡，分为平层、跃层户型，其中叠 墅180平米-184平米最为畅销 ➢产品升级：产品与目前市场上流行的四五个单元甚至六个单元拼成一栋 的花园洋房不一样，“弗莱明戈” 小洋楼不是独栋就是双拼，也就是说一 栋小洋楼最多只有2个单元 ➢产品设计： 1.独栋、双拼小洋楼外立面按照别墅设计的手法：每一栋做整体立面设计， 挑出原始洋房几个单元并排方式，通过错层，跃层方式，从室内空间挑高， 到外立面层次起伏打造成叠墅化产品，从而做到了每一栋建筑均拥有自己 的特色，形成差异 2.灵活可变空间，额外赠送大面积花园：底TOWN体现亲地生活；二跃三 创意的空间设计可以满足时尚达人的创意生活；平层通风采光性俱佳，空 间紧凑适用。 3.入户方式灵活：别墅专属的独门入户与前后花园、双流线入户、半地下 私人会所、环形布局露台. 4.性价比高：大部分房源赠送70平米以上 超大花园及使用面积
➢叠拼规划布局：叠拼别墅处于麓山国际社区中部，三面分别被广阔的高尔夫草坪 景观、湖泊和溪流环绕，拥有麓山优美的自然环境。
成都低密度产品案例研究
仁和.春天大道
• 项目概况：目前项目处于2期销售
• 开发商：成都市江安春置业投资有限公司 • 项目地址：光华大道西、江安河畔，成都七中
实验学校对面 • 总占地面积：600亩 • 建筑面积：50万㎡ ，2期1批次建筑面积
32994㎡ • 产品形态：联排别墅、双拼别墅、叠院别墅 • 2期1批次户数：99户 • 绿化率：60% • 容积率：1.8 • 建筑密度：21.5% • 户型面积：546㎡（双拼）， 245-307㎡（叠
拼）、320-360㎡（联排） • 2期1批次开盘时间：2008年10月25日 • 销售均价：叠拼别墅8000元/㎡ ，联排10000
地下室
入户花园，三面 环绕
餐厅挑高
一层
客厅开间7.4米
成都低密度产品案例研究
畅销产品（三）联排360平米
储存室，兼 衣帽间
超大卧室， 带独立卫 生间，书
房
屋顶花园 主卧独享
二层
三层
3间卧室2配置双 卫生间
联排B6户型 建筑面积：约360㎡，4房2厅4卫；
客厅面宽7.4米，面积约48 ㎡，舒适大气；赠送花园面积55 ㎡ -180 ㎡
➢高性价比：1.2楼住户赠送花园面积70-220平米，地下室赠送45-93平米；3-.4楼 屋顶花园赠送160平米。单价区间为6000多-9000多元/平米，大多房源折扣前在 200万元左右。实得价仅5000元/平米左右；
成都低密度产品案例研究
龙湖.弗莱明戈
项目指标
地理位 新城，紧邻郫县行政商务中心
成都低密度产品案例研究
畅销产品(一）：叠拼1.2楼LI型245平米 车库工具间
车库工具间
叠拼别墅7 层三户，独 立私家车位， 带工具间， 均直接入户
地下室入户口
成都低密度产品案例研究
畅销产品(一）：叠拼1.2楼LI型245平米
厨房直接与生活阳台，露 台5连接
双卫设计