上海红坊旧厂房改造案例
上海旧厂房更新案例：上生新所
• 餐饮类一般会占据主要比重。
结合园区定位、运营成本和客户需求， 部分园区没有设计或者预留较少商务配 套。
上海旧厂房更新案例：产品模式总结
商务办公
• 大多由3层以上的多层厂房或厂区办公楼改 造而成，以及独栋办公。
• 根据厂房结构及客户定位，内部可设计为 loft办公、平层办公、minioffice创意办公、 艺术工作室等多种形态搭配。
服装服饰、艺术品、家居用品、特色日用品， 装修精致，主题鲜明，中高档定位。
书店，体验馆，微型影院、剧场商，务影院剧场的
规模结合自身形态。
配套
健 身房、主题会 所、酒 吧。Leabharlann 嘚嘚嘚嘚嘚嘚
展览展示、产品发布、活动举办等商务服务功 能展厅、多功能厅等。
• 产业类园区的商业配套占比一般 <30%，甚至<10%。
细分
精致餐饮 创意零售 文化休闲 时尚娱乐
特征
大多为多层办公楼及独栋办公。可设计为loft办 公、平层办公、minioffice创意办公、艺术工作 室等多种形态。
咖啡馆、中西餐厅，精致、有小资情调。
占比
• 以商务办公为主导的产业类园区的办 公占比一般>50%，可达到70~80%。
• 以商业休闲为主导的商业类社区的办 公占比仅为20~30%。
商务配套
一般包含展览展示、产品发布、活动举办等商 务服务功能展厅、多功能厅等。
多功能厅
展览中心
上海旧厂房更新案例：上生新所
项目定位：以文化创意产业为核心，融合工作、
生活、娱乐及历史文化于一体的综合开放活力区。
项目区位：延安西路长宁与徐汇两区交界处，距
老厂房改建的红坊创意园
红坊，外表冷酷内心狂野长宁区淮海西路570号红坊创意园区C-6单元(近虹桥路)路过红坊时，常常有人和它擦肩而过，因为谁也不曾想到繁华高雅的淮海西路上居然奇迹般地伫立着一个巨大厂房。
这家厂房，50年前曾是万人炼钢厂———上钢十厂。
在那个年代，它因为创下了年产冷、热轧带钢40万吨的纪录而锻造了一段辉煌时光。
50年后，这个在产业结构调整下已渐渐褪色的厂房却华丽转身，因宏大而构思奇妙的空间和奢侈的中央绿地成为本城最新最IN的潮流地标。
各大品牌纷纷选择在这里做秀，第六届上海双年展也即将在这里举行。
在老厂房改建成风的今天，红坊能脱颖而出，归功于它“架子搭得好”，它利用老工业建筑的钢筋铁骨，将厂房的高大空间、框架结构等特点与现代建筑艺术相结合，既传承了老建筑与生俱来的历史肌理，保护其原生态感，又注重柔性艺术细节处理，使新旧空间互相自然过渡。
红坊是巨大的，总建筑面积18000平方米，呈U型，中间是大型中央绿地。
其中办公面积1.1万平方米，大型展示厅2600平方米，还有1400平方米画廊、2000平方酒吧等休闲场所，及1000平方米手工作坊。
面对如此大手笔的空间，红坊的改造却非常细腻。
比如将老厂房原本没有个性的灰色涂层一层层剔去，露出里面有年头的红砖。
但密密麻麻的爬山虎，却是刻意保留了。
一堵堵张扬大气的红墙间，居然留有一堵幽幽的青灰墙。
凑近青砖细瞧，每块上面都有印记：“古”、“福”、“CTU”等字样，顿时让人感到时间在其中缓缓流淌。
站在如今摆放着各国雕塑家作品，艺术气息浓郁的红坊，无论如何也想象不出当年冷轧厂800名工人和热轧厂四五百名工人壮观工作的情景。
可它今世也是有人气的，在法国设计师的设计下，B区一楼为艺术展厅，二楼、三楼却成了开放式办公区，有的办公区上方还有露台，大家可共享艺术话题。
这个浑然天成的时尚场所身价不菲，活动场地一天8万起价、办公区每平方米每天4~7元，让人感叹不愧是A级地区的A级身价。
B区一楼为艺术展厅，二楼、三楼却成了开放式办公区，有的办公区上方还有露台，大家可共享艺术话题。
美国纽约soho
一、西方发达国家老厂房改造著名案例在西方发达国家，老厂房改造的理论和实践已经比较成熟，成功的案例也很多。
下面从众多成功案例中，选出三个比较著名的案例作简要介绍。
1、美国纽约SOHO这个新建的Chanel精品店位于纽约Soho中心区，设计灵感来源于邻里的艺术气息，旨在反映一种传奇的精神。
室内设计同样是从建筑标志性的造型撅起灵感，还从能追忆品牌的材料中获取灵感。
为提升空间，设计融入黑白的线条，为顾客提供独特的美感。
精品店内是开阔流畅的空间，商品展示一个接着一个。
SOHO位于美国纽约市曼哈顿岛的西南端，是一个占地不足0.17平方英里，居民人口不到7000人的小社区，却是闻名于世的文化创意产业集聚地，也被视为创意产业的策源地，已经成为世界上通用的当代艺术代名词。
SOHO原是工业区，区内有50多座独具风格的铸铁工业厂房建筑。
二战之后制造业不再是纽约经济的支柱产业，工厂开始搬出SOHO厂区，SOHO内的许多厂房成为空置房。
20世纪60年代，随着大批艺术家的入驻，稍作改造的SOHO逐渐成为艺术家聚集的场所。
1973年，SOHO被列为保护区，这是美国也是世界上首次将工厂仓库区列为历史文化遗产得到法律保护。
政府在新城市规划中明确了SOHO以艺术品经营为主，辅以餐饮、旅游、时装的时尚化历史文化景区，建筑的再利用，还吸引了许多著名品牌的时装、家具、床上用具、摆设等的时尚商铺，政府从房地产和其他运营税收的增长上得到了巨额的财富。
2、法国巴黎奥赛艺术博物馆奥赛艺术博物馆坐落在塞纳河的左岸，是当今巴黎三大艺术宝库之一，现有艺术收藏4000多件（其中有凡高、高甘、安格尔、德拉科卢瓦、莫奈等的作品），包括绘画、雕塑以及家具陈设等，展出面积超过4.5万平方米。
奥赛艺术博物馆原是一座火车站，因跟不上时代的进步，不能发挥应有的功能，形同废置，曾被列为拆除建筑。
1982年法国政府决定把它改造为一座艺术博物馆，1986年12月奥赛艺术博物馆落成开幕。
创意产业助力 老厂房“变身”商办区
废 旧厂 区转型
事 实上 ． 像红坊这样 ． 持 了废 旧 保
厂房建筑肌理 与空 间特 征 ．摒弃其原
始功能而转 变为创意产 业商办 用房 的
例子 ．正在 上海层出不穷 。
位 于建 国 中路的 八号桥 ．即是
又一个 上海新 天地 的工厂版包装 。
八号桥 原为法租界 时期遗留下来的
部分 。 上海市经委 主任徐建 国明确指 出 ． 上海近期将 以保
护和 开发利 用工业历史建筑 为切入 点发展创意产业 ． 加强 政府导 向和扶持 力度 。
万航渡路一座 上世 纪 ７ 年代修 建 Ｏ
的老 厂房— — 亚洲 电焊条厂 ．现在
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
已经成 为一座名 叫 周家桥 创意 之门
的创意产业 园区。厂房 内部精心设计
多是传媒 、建筑规 划设计 、广告和 艺术 经纪类企业来踏勘办 公场所 。 负责
上海城雕中心和红坊整体经营管理的鼎杰投资管理有限公司董事长郑培光向
记者 解释 。
另外 ．几 个著 名的厂房改 造案例 中 ．包括脱胎 于弄堂工 厂群的泰康路 田子坊 、改建 自上海窗 钩厂的 昌平路
传媒产业 园 ……设计 师的创意灵感 与 老 厂房 的历 史底 蕴碰撞 出火 花 之后 ． 自发形成 了上海 目前几个创意集聚区．
利 的了。
城市雕 塑 中心 的配套 商务用房 ， 是首个 由上海市规 划局直 接推动的项 目， 将成
为 日后上海承办各类 国际艺术大展 的主 场馆 。
据郑培 光透露 ，为了翻修 整个雕塑
艺术 中心 及其 配 套 的红 坊文 化 商 务社 区， 期投 资成本超过 ５ ０ 万元 。 内 先 ００ 业
全国厂房改造的一些实例
旧厂房改造的动因 创意产业的发展 代表案例 厂房功能改造方向分析 改造设计的重点 积极意义
旧厂房改造的动因
动因一：城市产业的升级
旧厂房功能的改变成为历史的必然结果。
旧厂房改造的动因
北京城市产业结构重心继续向第三产业转移，工厂外迁； 市中心土地价格成倍攀升，工业厂房的产值已经无法承受市中心低容积率厂房的租赁成本。
北京市文化创意产业功能区产业支撑体系
政策保障与支持
北京市文化创意产业功能区空间发展格局
2006年北京市政府开始从政策层面支持和鼓励文化创意产业的发展，“北京市文化创意产业集聚区”作为一个专用名词正式出现在大众面前。 北京市30个聚集区的认定与一系列文化创意产业扶持政策措施出台，标志着北京文化创意产业进入了快速发展阶段，而聚集区则是推动文化产业发展的“重要空间载体”。从行业布局来看，聚集区涵盖文化创意产业的几乎所有门类，打破了之前产业园区主要以艺术业为主的单一格局，突出文化与科技、旅游、会展、娱乐等行业的融合。聚集区的项目建设体现旧城改建与新建并重、充分利用现有资源的原则。
分项目功能匹配性分析
旧厂房、旧仓库
创意产业
建筑形态
结构空间：框架结构建筑具有很强的空间感 建筑材料：多为混凝土墙面展示，原始材料的展示易于挖掘艺术美感
强调空间纵深感，可自由分割分层，以提高利用率，工作环境激发创作灵感
地段环境
市中心 多处于居民区的包围之中，生活配套设施较为完善
闹中取静，出行方便，满足SOHO要求
代表案例解读
北京798创意产业园
以民国建筑作为主题特色 “南京１９１２”的设计风格与总统府遗址建筑群总体风貌保持一致，依托于总统府的“南京１９１２”，体现的也是民国建筑的精神。
旧厂房改造商业案例分析
厂房式开放、半开 放办公环境环境,每 间公司都能拥有自己 的展示面,增大创意 展示空间和采光性,
木制墙、小树、雕塑、咖啡座时 尚休闲艺术感,
上海8号桥文化推广 定期举办各类创意活动,有效进行品牌推广
运营管理：定期举办各种创意活动及展示会,逐渐形成为广告拍摄、发布会,媒体见面会、文化交 流会、慈善晚会等综艺活动举办场所,有效的推进8号桥品牌提升,
每月举办最IN、最热的派 对活动及原创、优秀的艺 术作品展。
知名广告拍摄
高尔夫改装大赛
汽车发布会
Kanebo佳丽宝瑞丽 第7届封面女孩大赛
知名品牌媒体见面会
上海8号桥打造成效 知名创意产业、影视拍摄、产品展示、综合活动举办场地
打造成效:
入住业态：入驻率已达到100％,其中80％为办公楼出租,20％为餐饮、休闲等配套服务,汇集了来自国内外的 各类知名创意、艺术、时尚类企业,业态包括建筑设计、设计咨询、影业制作、时尚商铺、休闲餐饮标,对入驻 商业进行严格筛选，
旧厂房、仓库改造成商业,发展商业、文创产业,对于工业 建筑遗产的保护、再利用和对历史文化、工业文明的延续 有重要意义，
旧厂房改造概述 案例分析
经验借鉴和启示
上海田子坊 上海红坊 上海8号桥
上海田子坊简介 昔日的旧厂房,今日的创意产业园、商业居住街区
田子坊简介： 田子坊是老街、旧 厂房、里弄居民区 发展为中国最佳创 意产业园之一,上海 典型的为数不多的 原生态石库门建筑, 位于原法租界和华 人居住区,是工业区 和商业居住街区的 过渡地带,
整体规划：红坊商务中心分为总建筑面积18000平方米,商务办公面积11000平方米,项目内另有 2600平方米大型展示厅、1400平方米画廊和2000平方米酒吧、咖啡厅、西餐厅等休闲场所及 1000平方米手工作坊，
上海旧厂房更新案例：红坊创意产业园
厅、西餐厅等餐饮类业态。 • 商务配套：面积1.54万m2，占比33%，业态构成为：城市雕塑
艺术中心6280m2，民生现代美术馆4000m2，大型展厅 2800m2，画廊1400m2，手工作坊900m2。 • 此外，中央绿地面积约1万m2，园区绿化率50%。
办公
上海城市雕塑艺术中心展厅，并配 套展馆书店、咖啡厅、教育培训、 工作室、行政办公、服务设施
多功能厅
展览中心
咖啡馆、中西餐厅，精致、有小资情调。
占比
• 以商务办公为主导的产业类园区的办 公占比一般>50%，可达到70~80%。
• 以商业休闲为主导的商业类社区的办 公占比仅为20~30%。
服装服饰、艺术品、家居用品、特色日用品， 装修精致，主题鲜明，中高档定位。
书店，体验馆，微型影院、剧场商，务影院剧场的
规模结合自身形态。
上海旧厂房更新案例：红坊创意产业园
民生现代美术馆
办公
文化、艺术相关 的办公，画廊、
展馆
办公和文化艺 术培训学校
画廊、办公、工 作室、配套休闲
艺术工作室、设计办公 室、配套休闲、餐饮
业态构成 • 商务办公：建筑面积2.9万m2，占比63%，主要为多层厂房。 • 商业配套：建筑面积1800m2，占比4%，主要为酒吧、咖啡
其他 25%
文化艺术 8%
医疗器械 8% 生物医药 8%
广告设计 17%
时尚设计 17%
建筑设计 17%
租金
（元/m2/天）
办公 6-8
商业 13-15
物业费 0.67
上海旧厂房更新案例：产品模式总结
分类 商务办公
商业配套 商务配套
细分
精致餐饮 创意零售 文化休闲 时尚娱乐
上海红坊旧厂房改造案例分析
域和室内等改造，融入更 多创意、现代元素。运营 管理过程中可争取政府支 持，既要保障收益又要可 持续发展。
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上海红坊业态规划：商务办公、大型展厅和休闲餐饮为一体
整体规划：红坊商务中 心分为总建筑面积
18000平方米，商务办
公面积11000平方米。 项目内另有2600平方米 的大型展示厅、1400平
方米画廊和2000平方米
酒吧、咖啡厅、西餐厅 等休闲场所以及1000平 方米手工作坊。
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总结：实现较高租金，社会效益显著，旧厂房改造应该因地制宜，了解市场需求，灵活 借鉴经验，为工业厂房融入更多时尚、创意和现代化等特色元素
借鉴和启示
> 红坊办公租金基本接近上海甲级写字楼租金； > 红坊商铺租金基本接近上海甲级商业商务租金水平。 ＞首先考虑项目区位，是 否保障客流量和交通便利
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项目特色：利用老工业建筑的钢筋铁 骨，红坊将厂房的高大空间、框架结 构等特点与现代建筑艺术相结合，既 传承了老建筑与生俱来的历史肌理， 保护其原生态感，又作通风、安全、 和谐的细节处理，使新旧空间互相结 合、流动、自然过度，打造成为了一 个综合文化中心，以上海城市雕塑艺 术中心为主体，并有多功能会议区、 大型活动以及艺术展览场馆、多功能 创意场地等灵活的空间应用。
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上海红坊4A写字楼标准：旧厂房改造4A写字楼，专业化管理
4A写字楼打造标准： ＞打造标准：中央监控、红外线警报、 消防系统等一系列只能办公设施应有
尽有，中央温控、智能化楼宇、环保
设施，实现信息收集、整合发布的即 时化，达到4A写字楼水准； ＞打造创意：公共区域和局部办公区
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域顶楼采用全透明玻璃屋顶，以营造
一种通透阳光的效果。供暖系统和保 暖系统使用法国节能新型材料； ＞管理服务：专业商务管理服务，营
造工作、休闲、生活的舒适化。
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上海红坊项目特色：以上海城市雕塑艺术中心为主体的综合文化 中心
上海红坊旧厂房改造
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上海红坊业态规划：商务办公、大型展厅和休闲餐饮为一体
整体规划：红坊商务中 心分为总建筑面积
18000平方米，商务办
公面积11000平方米。 项目内另有2600平方米 的大型展示厅、1400平
方米画廊和2000平方米
酒吧、咖啡厅、西餐厅 等休闲场所以及1000平 方米手工作坊。
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总结：实现较高租金，社会效益显著，旧厂房改造应该因地制宜，了解市场需求，灵活 借鉴经验，为工业厂房融入更多时尚、创意和现代化等特色元素
借鉴和启示
> 红坊办公租金基本接近上海甲级写字楼租金； > 红坊商铺租金基本接近上海甲级商业商务租金水平。 ＞首先考虑项目区位，是 否保障客流量和交通便利
租 金
性；
＞明确市场定位，契合市 场需求、细分客群，再调 整业态组合，配称市; 保护工业历史建筑，资源整合再利用；
> 促进创意产业的发展，增加就业人数；
> 提升区域商业氛围，促进配套商业、物业等 发展，提升周边物业价值； > 增加政府税收收入，促进经济发展。
＞考虑建筑外面、公共区