住宅成本估算
房屋评估技术说明-成本法
（一)房屋建筑物类资产1、评估范围本次列入评估范围的房屋建筑物情况如下：房屋建(构)筑物及其附属设施的评估范围是指安徽益益乳业有限公司所属的，并确认和本次评估目的相关的全部土建类资产。
表4-1房屋建筑物类资产汇总表金额单位：人民币元2、房屋建(构)筑物概况评估对象的房屋建筑物主要建成于2004年至2009年间，主要分布于安徽益益科技园内。
房屋建筑物的结构形式主要有钢结构、砖混结构以及少量的简易结构；钢结构一般用于生产车间及仓储，如：常温奶车间、低温奶车间、仓库等；砖混结构建筑物主要用于办公及重要的生产场所，如：办公楼、专家楼等。
(1)钢结构墙体主要由墙架柱、墙顶梁、墙底梁、墙体支撑、墙板和连接件组成。
迈特建筑轻钢结构住宅一般将内横墙作为结构的承重墙，墙柱为C形轻钢构件，其壁厚根据所受的荷载而定，通常为0.84～2毫米，墙柱间距一般为400～600毫米，迈特建筑轻钢结构住宅这种墙体结构布置方式，可有效承受并可靠传递竖向荷载，且布置方便，但迈特建筑轻钢结构住宅墙体结构不能承受水平荷载。
屋面系统是由屋架、结构OSB面板、防水层、轻型屋面瓦（金属或沥青瓦）组成的。
(2)砖混结构砖混结构的基础一般为浆砌毛石条形基础、水泥砂浆砖基础，有些房屋建筑物采用砼条形基础，上部一般为240mm厚砖内外承重墙，墙内设有构造柱，多层建筑物设钢筋混凝土圈梁；屋面设保温层、防水材料防水层。
该类型建筑一般用于办公楼、值班室、休息室等。
(4)装修状况安徽益益乳业有限公司房屋建筑物的装修多为一般普通标准，少量中档装修；一般普通装修：外墙一般为清水、砂浆抹面、涂料；内墙、顶棚面抹灰刷白或涂料，水泥楼地面、楼梯面或水磨石楼地面；钢窗木门，少量铝合金或塑钢窗，一般照明；工作环境的厂房、值班室、工班休息室、操作间等为一般普通装修。
中档装修：一般用于办公、精密仪器仪表操控场所；外墙面墙砖或多彩涂料饰面；内墙仿瓷涂料、乳胶漆或瓷砖饰面，地砖地面、楼梯面或石材地面楼梯面，特殊要求的场所铺设木地板或抗静电地板；顶棚板材吊顶，吸顶灯或隔栅等；中档木门、塑钢门，塑钢窗；暗管供水供电系统，消防、通信网络系统；中档国产卫浴器具。
住宅小区各指标估算方法
住宅小区各指标估算方法住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。
前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析,开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型,停车方式及停车位数量,开发成本估算及盈利性分析等.前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成.现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。
某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁(在建)等交通设施完备,目前,开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议,土地出让协议中规定土地出让年限为70年,用途为住宅，规划容积率为2.5,出让金为3675万元。
另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。
一、住宅小区开发前期策划1、楼盘价格定位根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。
具体调查结果见下表：从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980—6980元/M2.经过综合分析,拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。
在销售运作时，可根据市场的供求关系,在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。
建筑工程单方造价
一般住宅楼的估算：电气工程：90-103元/平方米（普通灯具）。
给排水工程：32-38元/平方米（不含卫生器具、不含消火栓、喷淋）41-54元/平方米（采用双壁螺旋管）。
采暖工程：39-58元/平方米（含散热器）。
我做过的一个不含电梯1235元/㎡是土建部分，装饰一平米145元，给排水52元/㎡，通风好像是12元/㎡，其他的记得不太清了。
单方造价一千五百多土建一般在1200左右，小高层的单方造价一般在1400多，这是一般情况安装一再230左右房地产建设项目成本分析（单方造价），可供投资估算参考用：1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；3、砼： 0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程：25~40元/平方米；6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大), 造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；1 砖混结构7层以内土建单方造价？安装造价（水暖电分开最佳）？土建单方造价：800-900 元/m2 安装造价：150-200元/m23 小高层框架一层地下室的土建单方造价？安装单方造价？土建单方造价：1200-1350元/m2 安装单方造价：240-300元/m23 高层框架两层地下室的土建单方造价？安装单方造价？土建单方造价1500元/m2左右安装单方造价350元左右一、普通住宅建筑混凝土用量和用钢量：1、多层砌体住宅：钢筋30KG/m2砼0.3—0.33m3/m22、多层框架钢筋38—42KG/m2砼0.33—0.35m3/m23、小高层11—12层钢筋50—52KG/m2砼0.35m3/m24、高层17—18层钢筋54—60KG/m2砼0.36m3/m25、高层30层H=94米钢筋65—75KG/m2砼0.42—0.47m3/m26、高层酒店式公寓28层H=90米钢筋65—70KG/m2砼0.38—0.42m3/m24 一般简装地砖墙面乳胶漆踢脚线部分吊棚这种单方造价？（洁具等都含）300-500元/m25 一般精装单方造价多少？600元/m2左右6 车展装修造价？都含这个可能要高点，在1000元/m左右了。
高层住宅项目投资估算及资金筹措计划方案
高层住宅项目投资估算及资金筹措计划方案-方案第六部分福满花园项目投资估算及资金筹措计划第一节建设项目的大体概况与投资经营方案一、福满花园项目概述1、项目概况项目位于南宁市XXX区,南XXXX，北临XXXX，西南面对规划中的水景公园，项目东侧为衡阳路延长线，项目总用地47375.75m2，经南宁市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积39390.36 m2，计容积率建筑面积率为149683.37平方米。
（表：6-1-1）【项目主要技术经济指标】内容指标内容指标建设地点衡阳路与新阳路北三里交汇规划总用地面积47375.75m2实际用地面积39390.36m2 计容积率面积149683.37m2总建筑面积157689.07m2 建筑容积率 3.8建筑密度28% 绿地率30.8%住宅面积141125.49 m2 商业面积8527.04 m2地下室面积8036.54 m2 居住总户数1520户根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商业部分8527.04m2，另外不计容积率之地下室建筑面积8036.54m2，共494个车位，项目总建筑面积157689.07m2，拟建21栋18层商住楼。
二、项目投资方案（一）投资组合方式在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为37725.35万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。
所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。
资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。
[知名地产]住宅楼项目节能住宅配置及成本估算(56页)
![[知名地产]住宅楼项目节能住宅配置及成本估算(56页)](https://img.taocdn.com/s3/m/9f4b8178e87101f69e319588.png)
10. 能量活性建筑基础与地源热泵系统 11. 高效太阳能利用系统 12. PCM_相位变化蓄热材料技术体系的应用 13. 卫生间后排水成套系统 14. 隔声降噪，外墙及浮筑楼板技术 15. 提高住宅光环境舒适性的技术系统 16. 绿色屋面技术系统 17. 中水循环及雨水回收再生利用系统 18. 智能楼宇自控系统
地下水热泵系统的优势是造价要比土壤源热泵系统低，另外水井很紧凑，不占什么场地，技术也相对比较成熟， 水井承包商也容易找。
其劣势就在于： 1.有些地方法规禁止抽取或回灌地下水； 2.可供的地下水有限； 3.如水质不好或打井不合格要注意水处理； 4.如泵选择过大、控制不良或水井与建筑偏远，泵耗能就会过大。
能量活性建筑基础与地源热泵系统
能量活性建筑基础的技术原理就是在建筑基础施 工过程中将工程塑料管埋入地下，形成闭式循环 系统，以水为载体，夏季将建筑物中的热量转移 到土壤中；冬季从土壤中提取能量。 根据建筑基础土质情况和建筑基础工程的要求， 可采用与基础形势相配合的技术，如能量活性基 础桩、基础墙与基础板。 若是采用与其相配套的地冷直接制冷技术则经济 效益最好，每消耗1kw电量可输送50kw冷量到建 筑物中。
绿色屋面技术
在这方面，国外已有成熟的绿色屋面技术，适宜不同条件、不同植物的生长构造。例如在通常 条件下，可种植一些易成活、成本低、无需管理的植物，如草类、苔藓类植物；或种植观赏效 果好、需定期维护且对土壤厚度要求较高的植物，使其随季节变化形成不同的景观效果。 这一构造，一方面要满足植物生长的不同要求，解决蓄水和通风问题；同时该技术构造必须保 证建筑顶部防水层不受植物根系的破坏，从而提高居住的舒适性
LOW—E玻璃窗
外遮阳设施
滑动式外遮阳板示意
上第MOMA
房地产建筑成本(按建筑平方米算)
房地产建筑成本（按建筑平方米算）1、桩基工程（如有）：70～100元/平方米；2、钢筋：40～75KG/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合160~300元/平方米；3、砼:0。
3~0。
5立方/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合100～165元/平方米；4、砌体工程:60～120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）;5、抹灰工程：25～40元/平方米；6、外墙工程（包括保温):50～100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙,则可能高达300~1000元/平方米；7、室内水电安装工程（含消防)：60～120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：15~30元/平方米(多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0。
5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大）,造价90~300元/平方米，一般为90～150元/平方米，如采用高档铝合金门窗,则可能达到300元/平方米;10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30～150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价40～100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米,与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米;13、人工费：130~200元/平方米;14、室外配套工程：30～300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米;16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等(约为总造价的5~8%：约60～90元/平方米；17、临时设施(生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房)：30～50元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用(约为10%）:以上各项之和*10％=90~180元/平方米;20、上交国家各种税费（总造价3。
住宅和商业单平方米建筑造价
成本科目 工作内容
3.1 临时道路 3.2 临时用电 3.3 临时用水 3.4 场地平整 4.1 临时围墙 1.1 土石方 1.2 基坑支护 1.3 桩基 1.5 降水 1.6 基础处理 主体结构
面积（m2)
造价指标( 元/m2）
计划总金额 （万元）
按建筑面积摊 （元/m2）
计算方法或依据文件
142
住宅工程估算单方造价
2471.2
成本科目 工作内容
3.1 临时道路 3.2 临时用电 3.3 临时用水 3.4 场地平整 4.1 临时围墙 1.1 土石方 1.2 基坑支护 1.3 桩基 1.5 降水 1.6 基础处理
面积（m2)
造价指标( 元/m2）
计划总金额 （万元）
按建筑面积摊 （元/m2）
142
商业工程估算单方造价
3051.4
宅 项 目
污雨水
15
地上非机动车位、充电桩 配套一次二次消防、绿化水、 通讯 变压器、路灯、灯光 天燃气 遮雨棚、游乐等附属设施 绿化种植及平整 换热站土建及设备、一二次管网 天然气 无负压设备及安装 电梯及门禁系统
5
50
2
65
按照公司自行发包
16
15
30
35
16
9
52
人防及车库均摊22万平方米内
文明费
二次砌体钢筋砼
室内抹灰、地面、屋面找平、公共部分
地砖、墙漆
保温、外墙漆
门、防火门、铝塑窗
楼内给排水、强弱电、 通风、消防、外
商
排管
业 地暖管道
项 厨卫间、屋顶、地下室防水
目 小区道路、铺装
大门、镂构
污雨水
上海住宅建设成本费用估算表格
-
-
6
开发间接费用(管理费)
3000
-
-
7
开发间接费用(销售费)
2000
-
-
8
其他费用(贷款利息等)
1500
-
-
9Байду номын сангаас
总成本费用合计
10
总投资收益率(%)
注：表格中的单价和建筑面积均为每平方米的价格和面积。费用为对应的建筑面积乘以单价。投资收益率需要根据项目的具体情况和市场环境进行估算。
上海住宅建设成本费用估算表格
以下是一个简化的上海住宅建设成本费用估算表格。请注意，这个表格仅供参考，实际成本可能会有所不同。
序号
项目
单价(元/平方米)
建筑面积(平方米)
费用(万元)
1
土地费用
10000
-
-
2
建安工程费用
15000
-
-
3
前期工程费用
1500
-
-
4
基础设施建设费用
3000
-
-
5
公用事业设施建设费用
成本法评估房屋报告案例
成本法评估房屋报告案例成本法评估房屋报告是用于对房屋进行评估的一种方法。
下面是一个关于成本法评估房屋的案例。
某地一栋房屋需要进行评估。
这栋房屋是一栋三层楼的住宅，总建筑面积为200平方米。
房屋建成于1990年，使用了钢筋混凝土结构，外墙为砖混结构。
目前房屋的使用状态良好，无需进行大规模的维修。
首先，对该栋房屋进行建筑物评估。
根据房屋的建筑面积、建筑结构和使用年限等因素，确定了房屋的基准价格。
例如，每平方米的建筑造价为5000元。
根据房屋面积和基准价格，可以计算出该栋房屋的基准价值为100万元。
接下来，对该栋房屋进行设备和家具的评估。
通过调查和估算，确定了房屋内部的设备和家具总价值。
假设设备和家具的总价值为10万元。
然后，对该栋房屋进行土地评估。
土地评估主要考虑房屋所在地的土地价格和使用权。
根据当地的土地市场价格，估算出该栋房屋的土地价值为50万元。
最后，将建筑物价值、设备和家具价值以及土地价值加总，并减去折旧和磨损等因素，得出该栋房屋的评估价值。
假设折旧率为5%，则折旧金额为5万元。
假设磨损率为1%，则磨损金额为1万元。
将原价值100万元加上设备和家具价值10万元、土地价值50万元，再减去折旧金额5万元和磨损金额1万元，得出该栋房屋的评估价值为154万元。
综上所述，根据成本法评估房屋的方法，该栋房屋的评估价值为154万元。
该方法通过对房屋的建筑物、设备和家具以及土地进行评估，综合考虑了各项因素，得出了一个相对客观和准确的评估价值。
当然，成本法评估房屋还需要考虑一些其他因素，比如市场需求和供应情况、房屋所在地的地理位置和环境等。
这些因素也会对房屋的评估价值产生影响。
因此，在进行房屋评估时，需要进行充分的调查和研究，以准确地评估房屋的价值。
高层住宅-层造价估算指标
高层住宅-层造价估算指标高层住宅的层造价估算指标是衡量高层住宅建设成本的重要参考依据。
本文档详细介绍了高层住宅的层造价估算指标，包括土建工程、安装工程、装饰工程和其他费用等方面的内容。
1. 土建工程1.1 桩基工程：根据地质条件、设计要求及施工方法，桩基工程的造价指标一般为每米桩长XX元。
1.2 地下室工程：地下室工程的造价指标一般为每平方米建筑面积XX元。
1.3 主体结构工程：主体结构工程的造价指标一般为每平方米建筑面积XX元。
1.4 屋面工程：屋面工程的造价指标一般为每平方米建筑面积XX元。
2. 安装工程2.1 给排水工程：给排水工程的造价指标一般为每平方米建筑面积XX元。
2.2 供电工程：供电工程的造价指标一般为每平方米建筑面积XX元。
2.3 照明工程：照明工程的造价指标一般为每平方米建筑面积XX元。
2.4 暖通工程：暖通工程的造价指标一般为每平方米建筑面积XX元。
3. 装饰工程3.1 室内装饰工程：室内装饰工程的造价指标一般为每平方米建筑面积XX元。
3.2 外墙装饰工程：外墙装饰工程的造价指标一般为每平方米建筑面积XX元。
3.3 门窗工程：门窗工程的造价指标一般为每平方米建筑面积XX元。
4. 其他费用4.1 建设前期费用：包括可行性研究费、规划设计费、地质勘察费等，一般为项目总投资的XX%。
4.2 建设期利息：根据贷款额度、利率及还款方式，计算建设期利息。
4.3 预备费：包括基本预备费和价差预备费，一般为项目总投资的XX%。
4.4 税费：包括增值税、营业税、城市维护建设税、教育附加税等，根据税率计算。
本文档仅供参考，实际造价可能因地区、设计方案、施工方法等因素而有所差异。
在具体项目报价时，请结合实际情况进行调整。
请注意，本文档仅为示例，实际内容可能与您的项目需求有所出入。
在实际操作中，请根据项目具体情况调整和完善相关内容。
如有需要，请随时向我提问，我将竭诚为您提供帮助。
5. 估算指标的应用在高层住宅项目的前期策划和预算编制阶段，通过层造价估算指标可以对项目的总投资有一个初步的预估。
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房地产开发成本主要有以下9个方面构成：土地成本、建安造价、前期手续、配套设施、营销、财务费用、企业管理费用、不可预见费、营业税。
一、土地成本
土地成本因地而异，是一般商品房成本的主要构成之一（高端住宅如别墅、排屋等除外，下同）。
现在在县市级城市，地价一般在50-100万/亩左右，甚至超过。
折合到销售价格中，则必须通过容积率换算成楼面价 (即每建筑平方米里的土地成本)，简单的公式是：
楼面地价=地价（单位：万元/亩）÷÷容积率
例：地价50万/亩，容积率，楼面地价为375元/㎡；地价100万/亩，容积率，楼面地价750元/㎡。
所谓的容积率，就是建筑面积除以占地面积。
一般而言多层和小高层（10-17层）容积率：约左右，最大不能超过.
二、建安造价
建安造价也是一般商品房成本的主要构成之一。
这个在全国都基本上差不多，小城市也只是人工费和地材(即土方材料)低些。
以县市级城市为例，企业基础建安造价如下（包括地基处理）
1、砖混多层带地下室：800元/㎡-1000元/㎡,全框架多层增加成本100元/㎡
2、小高层（10-17层）带地下室和人防：1300元/㎡-1600元/㎡(不含电梯)，一部电梯约25万元，摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本45元/㎡左右，12层以上须配两部电梯，成本约增加60元/㎡。
3、高层（18层及以上）带地下室和人防：1400元/㎡-1800元/㎡(不
含电梯)
若是国家倡导的绿色环保节能型住宅建安成本要增加200元/㎡左
右。
三、前期勘查、规划及施工图设计、政府配套、工程监理、临时设
施、原材试验、环境、沉降、消防、防雷、实体检测等
1、土地勘察费元/㎡（征地面积）
2、设计方案及设计图费11-15元/㎡
3、图纸审查费元/㎡，（人防工程审查费元/㎡）
4、规划配套费住宅10元/㎡，非住宅12元/㎡
5、墙体基金及散装水泥元/㎡
6、项目立项及评估费按项目收取30000元/征地面积（约合元/㎡）
7、项目环境评价费按项目收取元/征地面积（约合元/㎡）
8、工程造价咨询费元/㎡
9、工程招标代理费30000元（10万平米以下一次收取）（约合元/㎡）
10、招投标网上交易费30000元（10万平米以下一次收取）（约合元/㎡）
11、规划地形测绘、放线费（规划局收费标准）
12、原材料试验检验及各项检测费约15元/㎡
13、工程监理费约7元/㎡
14、三通一平、临时设施费约30-50元/㎡
15、拿到各个许可证的办证及公关费暂定元/㎡
综合以上各项约合90-120元/㎡，有些收费项以各部门收费标准和实际情况确定。
四、小区配套设施
包括燃气、电、供排水、通讯、道路、景观等，除掉景观外，成本约150-200元/㎡。
景观因项目而异。
以达到市级绿化小区为例：设计费用和景观、树木、苗木采购及施工费用约为50元/㎡。
五、营销费用
广告、策划、宣传、销售代理、预售测绘等费用根据销售情况投入，差距较大，一般为30-200元/㎡。
暂取50元/㎡。
六、财务费用
按银行及公司有关情况估算
七、公司管理费用
根据公司和开发的项目不同，差别较大，一般为20-200元/㎡，
暂取30元/㎡。
八、不可预见费
建设部有关规定，取费基数暂定10元/㎡
九、营业税
营业税、土地契税、企业所得税约为11%
综上按征地价50万/亩，容积率，楼面地价为375元/㎡，小高层（10-17层）地下室2层（战时为人防工程），2个单元每单元2部电梯，建安工程造价取1360-1660元/㎡，前期手续取费90元/㎡，小区配套设施
及市级绿化取费250元/㎡，营销取费50元/㎡，公司管理取费30元/㎡，不可预见费取费取费10元/㎡，单位建筑面积的成本约为2165-2465元/㎡。
县市级住宅小区开发成本估算 2017年2月23日。