土地管理案例分析和操作实务简介PPT课件
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土地管理法律制度规范管理及制度案例PPT(共57页)
省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦耕地计划，负 责监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织 开垦耕地，并进行验收。
3.2.3 耕地保护制度
3. 土地的开发、整理、复垦
（1）鼓励开发未利用的土地 （2）鼓励土地整理 （3）土地的复垦
一年以上未动工建设的，应按省、自治区、直辖市的规定 缴纳土地闲置费；满两年未动工，可无偿收回用地单位的使 用权。
3. 土地总体规划内容
国家、省、地级土地利用总体规划，主要内容： （1）土地利用现状分析； （2）土地供需分析； （3）确定规划目标； （4）土地利用结构和布局调整； （5）编制规划供选方案； （6）拟定实施规划的政策措施。
3.2.2 土地利用总体规划
4. 土地利用总体规划的审批
《土地管理法》第21条及《实施条例》第8条规定，土地 利用总体规划实行分级审批。土地利用总体规划一经批准， 必须严格执行。具体规定有：
3.1.1 土地管理法基本概念
1.土地
土地是地球陆地表层，是人类赖以生存和发展的活动场所。 《土地管理法》根据土地用途将土地分为：农用地、建设用地 和未利用土地。
2.土地特征
（1）地理位置的固定性 （2）土地利用的不可替代性、耐久性 （3）土地面积的有限性
3.1.1 土地管理法基本概念
3.土地管理法
3.3.2 乡（镇）村建设的建设用地
1.乡（镇）村建设用地要求 农民集体所有的建设用地只可用于村民住宅、乡镇企业
建设和乡（镇）村公共设施及公益建设等与农业有关的乡村 建设，不得出让、转让或出租给他人用于非农业建设。 2.乡（镇）村建设用地审批 3.土地使用权的收回 ①为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的； 收回农民集体所有土地的，对土地使用权人应当给予适当补 偿； ②不按批准用途使用土地的； ③因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。
3.2.3 耕地保护制度
3. 土地的开发、整理、复垦
（1）鼓励开发未利用的土地 （2）鼓励土地整理 （3）土地的复垦
一年以上未动工建设的，应按省、自治区、直辖市的规定 缴纳土地闲置费；满两年未动工，可无偿收回用地单位的使 用权。
3. 土地总体规划内容
国家、省、地级土地利用总体规划，主要内容： （1）土地利用现状分析； （2）土地供需分析； （3）确定规划目标； （4）土地利用结构和布局调整； （5）编制规划供选方案； （6）拟定实施规划的政策措施。
3.2.2 土地利用总体规划
4. 土地利用总体规划的审批
《土地管理法》第21条及《实施条例》第8条规定，土地 利用总体规划实行分级审批。土地利用总体规划一经批准， 必须严格执行。具体规定有：
3.1.1 土地管理法基本概念
1.土地
土地是地球陆地表层，是人类赖以生存和发展的活动场所。 《土地管理法》根据土地用途将土地分为：农用地、建设用地 和未利用土地。
2.土地特征
（1）地理位置的固定性 （2）土地利用的不可替代性、耐久性 （3）土地面积的有限性
3.1.1 土地管理法基本概念
3.土地管理法
3.3.2 乡（镇）村建设的建设用地
1.乡（镇）村建设用地要求 农民集体所有的建设用地只可用于村民住宅、乡镇企业
建设和乡（镇）村公共设施及公益建设等与农业有关的乡村 建设，不得出让、转让或出租给他人用于非农业建设。 2.乡（镇）村建设用地审批 3.土地使用权的收回 ①为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的； 收回农民集体所有土地的，对土地使用权人应当给予适当补 偿； ②不按批准用途使用土地的； ③因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。
土地管理法规ppt课件
4、集体土地所有权
●集体土地所有权的概念 集体土地所有权是指农民集体依法对土地进行占有、 使用、收益和处分，并排除他人非法干涉的权利。 农村或城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有 的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山， 属于农民集体所有。 ●客体范围（见课本P50） ●特征（见课本P50）
1、违反土地管理法的责任 土地违法的种类 ： 行政违法 民事违法 犯罪 土地违法的行为 违反土地管理法的责任
2、违法案件的处理 ●土地违法案件的处理机关和处理范围 ●土地违法案件的处理程序 ●土地违法案件处理的回避制度
案例分析
李某非法占用集体土地建厂案 基本情况：2008年2月，李某未经依法批 准，擅自占用乐昌市乐城街道办事处河南 塔头村委会塔头村小组集体山地10.1亩建设 混泥土搅拌站，该项目用地不符合乐昌市 土地利用总体规划。
基本情况：张某未经批准，于2008年8月擅自 租用南雄某街道某村委集体土地建设水泥 砖厂。经查实，上述土地原为耕地，不符 合土地利用总体规划。
查处情况：2009年6月，南雄市国土资源局对 张某非法占地建厂行为予以立案查处，并 作出处罚决定：责令退还非法占用的土地， 限期自行拆除在非法占用的土地上新建的 建筑物和其他设施，恢复土地原状，并处 非法占地20元/平方米，共计人民币26930.2 元的罚款。张某逾期不履行，2009年10月， 南雄市国土资源局申请法院强制执行。
●《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月27日国 务院颁布； ● 《基本农田保护条例》（199年7月国务院4发布）；
● 《划拨土地使用权管理暂行办法》（1992年3月）； ● 《土地利用总体规划编制审批规定》（1997年10月）； ● 《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年3月）； ● 《建设用地计划管理办法》（1996年9月）； ● 《中华人民共和国物权法 》（2007年3月） 。 这些法律、法规的颁行，使我国的土地管理纳入了法制轨 道。
案例分析 地籍管理ppt课件
2008年10月20日，北京宋庄画家李玉兰因小产权房纠纷诉农民马海涛 一案在宋庄法庭宣判。最终，法院判决李玉兰获赔18万。
16
对此判决靳先生也提出了上诉。法官认为，如果靳先生不履行法院判 决，法院强制执行该案子时，也只能执行靳先生的房产，而这又走了 个怪圈，让案件回到了起点。
14
案例5 小产权房2
2002年7月1日，画家李玉兰与农民马海涛签订了房屋买卖协议，约定 购买位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋八间及院落，房屋价款 45000元。这样的房屋，俗称“小产权房”，由于现有的法律规定， 农民自己的住房和宅基地只能在农民之间买卖流转，因此，当初双方 这一买卖不能获得国家认可的产权，亦不受法律保护。
案例分析 登记错误
某房地产权利人为张三，张三死亡，公证机构出具了继承权公证书， 证明该房屋由张三的两个儿子张甲、张乙法定继承，登记机构依据公 证机构的公证文书办理了继承的转移登记，将房屋所有权人记载为张 甲、张乙。
张三的另一个儿子张丙知道后，向公证机构反映公证失实，要求纠正 ，公证机构撤销了公证书。
10
案例3 储备土地能否办理登记
关于土地登记机构能否为储备土地办理登记的问题。《土地储备管理 办法》已有明确，其相关规定可以有效解决以往储备土地不能融资等 问题。《土地储备管理办法》第十七条规定：“市、县人民政府可根 据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续 ，核发土地证书。供应已发证储备土地前，应收回土地证书，设立土 地抵押权的，要先行依法解除。”从以上规定可以看出，对符合规定 条件的储备土地可以为其办理土地登记，但是对产权不清晰、申请资 料不齐全的储备土地是不能办理登记的。本案中，如果该储备土地确 实存在权属争议，则土地登记机构以产权存在争议为由，不予办理登 记的做法是正确的。
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对此判决靳先生也提出了上诉。法官认为，如果靳先生不履行法院判 决，法院强制执行该案子时，也只能执行靳先生的房产，而这又走了 个怪圈，让案件回到了起点。
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案例5 小产权房2
2002年7月1日，画家李玉兰与农民马海涛签订了房屋买卖协议，约定 购买位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋八间及院落，房屋价款 45000元。这样的房屋，俗称“小产权房”，由于现有的法律规定， 农民自己的住房和宅基地只能在农民之间买卖流转，因此，当初双方 这一买卖不能获得国家认可的产权，亦不受法律保护。
案例分析 登记错误
某房地产权利人为张三，张三死亡，公证机构出具了继承权公证书， 证明该房屋由张三的两个儿子张甲、张乙法定继承，登记机构依据公 证机构的公证文书办理了继承的转移登记，将房屋所有权人记载为张 甲、张乙。
张三的另一个儿子张丙知道后，向公证机构反映公证失实，要求纠正 ，公证机构撤销了公证书。
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案例3 储备土地能否办理登记
关于土地登记机构能否为储备土地办理登记的问题。《土地储备管理 办法》已有明确，其相关规定可以有效解决以往储备土地不能融资等 问题。《土地储备管理办法》第十七条规定：“市、县人民政府可根 据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续 ，核发土地证书。供应已发证储备土地前，应收回土地证书，设立土 地抵押权的，要先行依法解除。”从以上规定可以看出，对符合规定 条件的储备土地可以为其办理土地登记，但是对产权不清晰、申请资 料不齐全的储备土地是不能办理登记的。本案中，如果该储备土地确 实存在权属争议，则土地登记机构以产权存在争议为由，不予办理登 记的做法是正确的。
《土地资源管理》课件
土地用途管制
政府对不同类型土地的用途进行明确规定和限制，以确保土地资源的合理利用和 生态环境的保护。
土地税收与金融
土地税收
政府通过征收土地税的方式调节土地资源的利用，包括耕地 占用税、城镇土地使用税、土地增值税等。
土地金融
以土地为抵押或担保进行的金融活动，包括农村信用合作社 、农业发展银行等机构的业务活动。
土地征收与补偿
土地征收
国家为了公共利益的需要，可以依法将集体所有的土地转变为国有土地，并对 被征收土地的集体和个人进行补偿。
土地补偿
对被征收土地的集体和个人进行的经济补偿，包括土地补偿费、安置补助费、 青苗补偿费等。
土地规划与用途管制
土地规划
政府对土地资源的开发、利用、保护和治理进行的统筹规划，包括土地利用总体 规划、城市规划和村庄规划等。
国家为了公共利益的需要，在依法进行补偿的条件下，将集体所有土地及其上权利移转为国家所有的行为。
城市更新
对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重 新发展和繁荣。
土地规划与区域发展
土地规划
根据国家或地区发展计划，在全面评价土地资源和合理布局的前提下，以土地利用现状为基础，制定 一个时期的土地利用目标，并分区落实的措施体系。
未利用地是土地资源的重要组成部分，也是未来发展的重要后备资源。
未利用地的开发和利用需要充分考虑其生态价值和环境影响，遵循保护优先、科学 开发的原则。
自然保护区
自然保护区是指为了保护自然 环境和自然资源，通过法律手 段将某些特定的区域划定为保 护区域。
自然保护区是保护生物多样性 、维持生态平衡的重要手段， 也是开展科学研究和生态旅游 的重要场所。
政府对不同类型土地的用途进行明确规定和限制，以确保土地资源的合理利用和 生态环境的保护。
土地税收与金融
土地税收
政府通过征收土地税的方式调节土地资源的利用，包括耕地 占用税、城镇土地使用税、土地增值税等。
土地金融
以土地为抵押或担保进行的金融活动，包括农村信用合作社 、农业发展银行等机构的业务活动。
土地征收与补偿
土地征收
国家为了公共利益的需要，可以依法将集体所有的土地转变为国有土地，并对 被征收土地的集体和个人进行补偿。
土地补偿
对被征收土地的集体和个人进行的经济补偿，包括土地补偿费、安置补助费、 青苗补偿费等。
土地规划与用途管制
土地规划
政府对土地资源的开发、利用、保护和治理进行的统筹规划，包括土地利用总体 规划、城市规划和村庄规划等。
国家为了公共利益的需要，在依法进行补偿的条件下，将集体所有土地及其上权利移转为国家所有的行为。
城市更新
对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重 新发展和繁荣。
土地规划与区域发展
土地规划
根据国家或地区发展计划，在全面评价土地资源和合理布局的前提下，以土地利用现状为基础，制定 一个时期的土地利用目标，并分区落实的措施体系。
未利用地是土地资源的重要组成部分，也是未来发展的重要后备资源。
未利用地的开发和利用需要充分考虑其生态价值和环境影响，遵循保护优先、科学 开发的原则。
自然保护区
自然保护区是指为了保护自然 环境和自然资源，通过法律手 段将某些特定的区域划定为保 护区域。
自然保护区是保护生物多样性 、维持生态平衡的重要手段， 也是开展科学研究和生态旅游 的重要场所。
第四篇土地综合管理PPT课件
在中国土地市场的发展中，政府对土 地市场的管理有效地促进了土地市场的正 常发展，土地资源市场配置效率逐步提高， 土地资源的利用逐步优化。政府对土地市 场的管理基本上是综合运用法律的、经济 的和行政的三种手段。
15
（一）法律手段
1.《中华人民共和国宪法》
2.《中华人民共和国土地管理法》 对市场客体的规定、土地用途管制制度、土地 登记制度、占用耕地补偿制度、严禁闲置土地、 严格限制行政划拨用地范围、规定新增建设用地 有偿收入分配办法、政府拥有土地收回权、对农 村土地市场的规定。
31
城市土地市场供需平衡调控机制
（1）对一级市场土地供过于求 （S1h >D1h ）的调控
❖ 控制城市土地增量供给，稳定S1h 加强城市规划 提高农地特别是耕地的价格 严格执行耕地用途管制制度
❖ 刺激房地产开发公司开发闲置的城市土地 降低房地产开发的土地成本和有关税费 提高土地闲置税，以提高空地的持有成本
35
三、城市土地市场供需调控的 “三维立体结构”
方向
力度
时间
36
城市土地市场供需调控的方向
❖ 选择调控目标 依据是一定时期内的土地市场发展目标
❖ 确定调控措施的作用方向 刺激土地市场发展的措施，其作用方向 是向上 ——在土地市场景气循环的萧条阶段 和复苏阶段采用 抑制土地市场发展的措施，其作用方向 是向下 ——在土地市场出现“过热”预兆时
❖ 具体来说，地价管理包括三个方面的工作：
对土地价格及土地价格体系进行管理， 调控地价水平
对土地价格评估工作进行管理
对土地市场中因土地价格引起的各种纠 纷进行处理
41
地价管理的目的
❖ 通过地价管理，使土地价格合理化 ❖ 通过地价管理，使土地价格在一定时期
15
（一）法律手段
1.《中华人民共和国宪法》
2.《中华人民共和国土地管理法》 对市场客体的规定、土地用途管制制度、土地 登记制度、占用耕地补偿制度、严禁闲置土地、 严格限制行政划拨用地范围、规定新增建设用地 有偿收入分配办法、政府拥有土地收回权、对农 村土地市场的规定。
31
城市土地市场供需平衡调控机制
（1）对一级市场土地供过于求 （S1h >D1h ）的调控
❖ 控制城市土地增量供给，稳定S1h 加强城市规划 提高农地特别是耕地的价格 严格执行耕地用途管制制度
❖ 刺激房地产开发公司开发闲置的城市土地 降低房地产开发的土地成本和有关税费 提高土地闲置税，以提高空地的持有成本
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三、城市土地市场供需调控的 “三维立体结构”
方向
力度
时间
36
城市土地市场供需调控的方向
❖ 选择调控目标 依据是一定时期内的土地市场发展目标
❖ 确定调控措施的作用方向 刺激土地市场发展的措施，其作用方向 是向上 ——在土地市场景气循环的萧条阶段 和复苏阶段采用 抑制土地市场发展的措施，其作用方向 是向下 ——在土地市场出现“过热”预兆时
❖ 具体来说，地价管理包括三个方面的工作：
对土地价格及土地价格体系进行管理， 调控地价水平
对土地价格评估工作进行管理
对土地市场中因土地价格引起的各种纠 纷进行处理
41
地价管理的目的
❖ 通过地价管理，使土地价格合理化 ❖ 通过地价管理，使土地价格在一定时期
土地管理原理课件
案例分析
该地区在土地流转中，注重保护农民权益，完善流转机制，规范流 转程序，加强流转监管，促进了农村经济的发展和农民收入的增加 。
案例总结
农村土地流转是实现土地资源优化配置的重要途径，需要建立健全的 流转机制和监管体系，保障农民权益，促进农村经济发展。
土地征收与补偿案例
01
案例概述
某地区在城市化进程中，对农村集体土地进行了征收和补偿，以支持城
土地供应政策
通过控制土地供应量来调节房地产市场，包括土 地出让、划拨、租赁等方式。
土地税收政策
通过征收土地税、房产税等税种来调节土地市场 和房地产市场。
土地金融政策
通过金融手段来调节土地市场和房地产市场，如 土地抵押贷款、住房公积金等。
土地政策实施与效果评估
土地政策实施方式
土地政策需要通过具体的实施方式来落实，包括行政手段、经济 手段、法律手段等。
未来的土地管理
未来的土地管理将更加注重智能化、信息化和数据化，通 过现代科技手段提高土地资源的管理效率和利用水平，推 动土地资源的可持续发展。
01
土地权利与制度
土地所有权
01
02
03
土地所有权定义
土地所有权是指土地所有 者在法律规定的范围内， 对土地拥有占有、使用、 收益和处分的权利。
土地所有权分类
村建设用地整理、城镇工矿用地整理等。
土地整治工程的目标
02
提高土地利用率、增加有效耕地面积、优化土地利用结构、改
善生产生活条件等。
土地整治工程的方法与技术
03
包括土地平整工程、灌溉排水工程、田间道路工程等，涉及多
种工程技术和方法。
土地复垦与生态修复
土地复垦的定义
该地区在土地流转中，注重保护农民权益，完善流转机制，规范流 转程序，加强流转监管，促进了农村经济的发展和农民收入的增加 。
案例总结
农村土地流转是实现土地资源优化配置的重要途径，需要建立健全的 流转机制和监管体系，保障农民权益，促进农村经济发展。
土地征收与补偿案例
01
案例概述
某地区在城市化进程中，对农村集体土地进行了征收和补偿，以支持城
土地供应政策
通过控制土地供应量来调节房地产市场，包括土 地出让、划拨、租赁等方式。
土地税收政策
通过征收土地税、房产税等税种来调节土地市场 和房地产市场。
土地金融政策
通过金融手段来调节土地市场和房地产市场，如 土地抵押贷款、住房公积金等。
土地政策实施与效果评估
土地政策实施方式
土地政策需要通过具体的实施方式来落实，包括行政手段、经济 手段、法律手段等。
未来的土地管理
未来的土地管理将更加注重智能化、信息化和数据化，通 过现代科技手段提高土地资源的管理效率和利用水平，推 动土地资源的可持续发展。
01
土地权利与制度
土地所有权
01
02
03
土地所有权定义
土地所有权是指土地所有 者在法律规定的范围内， 对土地拥有占有、使用、 收益和处分的权利。
土地所有权分类
村建设用地整理、城镇工矿用地整理等。
土地整治工程的目标
02
提高土地利用率、增加有效耕地面积、优化土地利用结构、改
善生产生活条件等。
土地整治工程的方法与技术
03
包括土地平整工程、灌溉排水工程、田间道路工程等，涉及多
种工程技术和方法。
土地复垦与生态修复
土地复垦的定义
土地管理基础知识课件
规定的其他与土地相关的权利。
常见的土地他项权利
02
地役权、地上权、租赁权等。
土地他项权利的特点
03
从属性、独立性、不可分离性。
土地法律制度
土地法律制度的定义
土地法律制度是指国家制定和实施的， 调整人们在土地利用和管理中产生的 各种社会关系的法律规范的总称。
土地法律制度的特点
土地法律制度的基本原则
保护耕地、合理利用土地、维护土地 权益等。
土地政策
政府通过制定和实施土地政策，对土地市场进行调控和管理，包括 土地供应政策、地价政策、土地税收政策等。
土地法 规
制定和实施土地法规，规范土地交易行为，保护土地权利，维护市 场秩序。
土地监测与监管
通过建立土地监测系统，对土地市场进行实时监测和监管，及时发现 和解决市场问题。
PART 05
土地整治与保护
土地管理应遵循公平合理的原则，保障各 方利益，维护社会稳定。
PART 02
土地权属与法律制度
土地所有 权
01
02
03
土地所有权定义
土地所有权是指土地所有 者依法对土地实行占有、 使用、收益和处分的权利。
土地所有权的特征
排他性、永久性、无偿性 和限制性。
土地所有权的权能
占有权、使用权、收益权 和处分权。
土地使用 权
土地使用权定义
土地使用权是指土地使用者依法对土地进行占有、使用、收益和 一定处分的权利。
土地使用权的分类
按照使用目的，土地使用权可以分为农用地使用权、建设用地使用 权等。
土地使用权的取得方式
出让、划拨、转让等方式。
土地他项权利
土地他项权利定义
01
土地他项权利是指在土地所有权和使用权之外，由法律、法规
土地资源管理土地估价实务演示21p
土地估价实务
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一、 土地估价分类
（一） 按土用途大类区分 1、 农地：耕地、种植养殖用地的估价； 2 、林地、牧草地、渔地、水源地、水利用地的估 价
农业用地包括国有和集体所有两种情况，要分别按其权利性 质、依据国家农用地定级估价的规范和相关专业规范进行评 估。
3 、建设用地：商业用地 （商场、店铺、大卖场、供销合作
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5.2 成片开发土地的价格内涵及估价方法特点 成片开发土地的价格要根据成片开发土地 的状态确定。评估中要注意： （1） 规划：包括总体规划和详细规划 （2） 净地率：包括规划道路、绿化和公 建 设施用地、可出让土地面积等 （3）估价方法：根据规划和开发前景，采 用成本法、假设开发法综合评估。有条件的 可采用市场比较法，但要求成片开发的性质 相似。
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(3) 假设开发法。此方法的准确性依赖于对未来市 场价格水平和开发成本的正确预测。公开招标或拍 卖的土பைடு நூலகம்应该采用此方法，评估时要注意规划限制 对土地未来利用的影响，采用的规划参数要准确可 靠。 (4) 可采用成本法作为辅助方法。土地成本构成包 括土地取得费、土地开发费、利息利润、土地出让 金、土地增值收益等。其中，农地土地取得费包括 土地补偿费、青苗补偿费、农民房屋拆迁费、劳动 力安置费、养老费、耕地开垦费、耕地占用税等， 各地方政府一般有公布的地方收费标准。城市土地 取得费主要是拆迁补偿费。 成本法一般用于工业用地评估，不适合评估商业 和住宅用地。
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（三） 按权利性质分类
1 、土地使用权（集体所有土地使用权、国 家所有土地使用权）估价 土地使用权价格是在一定期限内土地的使用、 收益权利形成的价格。其中集体土地使用权是 所有权属于农村集体经济组织的土地，其流转 受到一定的限制。在土地使用权取得的过程中 发生的费用可能也不尽相同，评估时要根据实 际情况评估。 国有土地使用权出让价格是指在政府土地使 用权出让市场（一级市场）上形成的公开市场 价格或者是土地使用权出让金。
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一、 土地估价分类
（一） 按土用途大类区分 1、 农地：耕地、种植养殖用地的估价； 2 、林地、牧草地、渔地、水源地、水利用地的估 价
农业用地包括国有和集体所有两种情况，要分别按其权利性 质、依据国家农用地定级估价的规范和相关专业规范进行评 估。
3 、建设用地：商业用地 （商场、店铺、大卖场、供销合作
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5.2 成片开发土地的价格内涵及估价方法特点 成片开发土地的价格要根据成片开发土地 的状态确定。评估中要注意： （1） 规划：包括总体规划和详细规划 （2） 净地率：包括规划道路、绿化和公 建 设施用地、可出让土地面积等 （3）估价方法：根据规划和开发前景，采 用成本法、假设开发法综合评估。有条件的 可采用市场比较法，但要求成片开发的性质 相似。
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(3) 假设开发法。此方法的准确性依赖于对未来市 场价格水平和开发成本的正确预测。公开招标或拍 卖的土பைடு நூலகம்应该采用此方法，评估时要注意规划限制 对土地未来利用的影响，采用的规划参数要准确可 靠。 (4) 可采用成本法作为辅助方法。土地成本构成包 括土地取得费、土地开发费、利息利润、土地出让 金、土地增值收益等。其中，农地土地取得费包括 土地补偿费、青苗补偿费、农民房屋拆迁费、劳动 力安置费、养老费、耕地开垦费、耕地占用税等， 各地方政府一般有公布的地方收费标准。城市土地 取得费主要是拆迁补偿费。 成本法一般用于工业用地评估，不适合评估商业 和住宅用地。
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（三） 按权利性质分类
1 、土地使用权（集体所有土地使用权、国 家所有土地使用权）估价 土地使用权价格是在一定期限内土地的使用、 收益权利形成的价格。其中集体土地使用权是 所有权属于农村集体经济组织的土地，其流转 受到一定的限制。在土地使用权取得的过程中 发生的费用可能也不尽相同，评估时要根据实 际情况评估。 国有土地使用权出让价格是指在政府土地使 用权出让市场（一级市场）上形成的公开市场 价格或者是土地使用权出让金。
第三讲土地资源管理的内容及方法(041009)精品PPT课件
类土地面积。
6.编绘宗地图： 宗地图是土地证书和宗地档案上的附图，一般从地籍图上蒙
绘或实测宗地图上蒙绘。。 （三）地籍调查的主要成果资料 (1) 地籍原图及分幅接合图表； (2) 土地权属单位地籍图； (3)宗地图； (4)权属单位土地面积和地类面积统计表； (5) 地籍控制测量结果； (6)地籍调查说明书； (7)其它成果资料。地籍调查过程中积累的资料都要整理归案
脱钙紫泥土
棕紫泥土 红棕紫泥土
黄红紫泥土
砖红紫泥土 原生钙质紫色土
2.地貌状况调查（资料的收集和实地调查）
主要调查收集地貌类型、 绝对高度、相对高度、坡度等 方面的资料。
(1)地貌类型： （A）地形类型的确定：一般都是按形态特征来划分地形类
型 ，分为平原、丘陵、山地和高原。
②、丘陵：山地与平原之间的过渡类型，相对高度在200米 （全国为
土纲
铁 铝 土 纲
亚纲 湿热 铁铝土
湿 暖 铁 铝 土
四川省土壤分类系统实例
土类
亚类
土属
黄红壤
红
壤
山原红壤
红壤性土
黄壤
黄壤
黄红泥土 卵石黄红泥土 褐红泥土 红泥土 红泡砂泥土 冷砂黄泥土 砂黄泥土 矿子黄泥土 老冲积黄泥土
漂洗黄壤 黄
白缮泥土 扁砂黄泥土
壤
黄壤性土
石渣黄泥土 炭渣土
鱼眼砂黄泥土
洪积黄棕泥土
低平原 <200m
<20m
高平原 200--600m <20m
高 原 >600m
<200m 丘 原
>200m山原
洼 地 <0m
<20m
平原
丘陵区
山区
6.编绘宗地图： 宗地图是土地证书和宗地档案上的附图，一般从地籍图上蒙
绘或实测宗地图上蒙绘。。 （三）地籍调查的主要成果资料 (1) 地籍原图及分幅接合图表； (2) 土地权属单位地籍图； (3)宗地图； (4)权属单位土地面积和地类面积统计表； (5) 地籍控制测量结果； (6)地籍调查说明书； (7)其它成果资料。地籍调查过程中积累的资料都要整理归案
脱钙紫泥土
棕紫泥土 红棕紫泥土
黄红紫泥土
砖红紫泥土 原生钙质紫色土
2.地貌状况调查（资料的收集和实地调查）
主要调查收集地貌类型、 绝对高度、相对高度、坡度等 方面的资料。
(1)地貌类型： （A）地形类型的确定：一般都是按形态特征来划分地形类
型 ，分为平原、丘陵、山地和高原。
②、丘陵：山地与平原之间的过渡类型，相对高度在200米 （全国为
土纲
铁 铝 土 纲
亚纲 湿热 铁铝土
湿 暖 铁 铝 土
四川省土壤分类系统实例
土类
亚类
土属
黄红壤
红
壤
山原红壤
红壤性土
黄壤
黄壤
黄红泥土 卵石黄红泥土 褐红泥土 红泥土 红泡砂泥土 冷砂黄泥土 砂黄泥土 矿子黄泥土 老冲积黄泥土
漂洗黄壤 黄
白缮泥土 扁砂黄泥土
壤
黄壤性土
石渣黄泥土 炭渣土
鱼眼砂黄泥土
洪积黄棕泥土
低平原 <200m
<20m
高平原 200--600m <20m
高 原 >600m
<200m 丘 原
>200m山原
洼 地 <0m
<20m
平原
丘陵区
山区
国土空间规划 村庄规划案例分析及GIS实操 PPT
用地图
村规主要图件用地—图用地规划图
规划 用地
现状用地为基础 现状村规分类
规划用地布局
GIS符号化渲染 以图层文件对用地分类按照分类字段进行
唯一值符号化渲染，并进行增删调整
主要涉及操作：裁剪面、合并、字段计算器、导入样式、另存为图层文件、导入图层文件
规划用地图中，为表示基本农田与一般农田的区 别，水田及旱地用符号表示，叠加颜色底纹区分基本 农田与一般农田。
符号化渲染 以规划地类作为底图，区分现状 与规划，以半透明符号边框和色 块分别为现状调整图斑和规划地 类符号化渲染。
主要涉及操作;联合、字段计算器、导入样式、另存为图层文件、导入图层文件
数据库
村规成果—数据库
用地数据 库
XXXGHDL
前提 保证两者坐标投影一致，存在细微
偏差可能是投影不一致造成
用地图联合土规 mapgis导出土规shp 用地保留规划地类字段，合并 联合土规，保留原土规地类、 BSM、TBBH、YSDM
——《四川省村规划编制技术导则》
四川省村规解读
编制内容
❖ 分析评价 ❖ 目标定位与规模确定 图❖ 村域国土空间总体布局 图❖ 自然生态保护与修复规划 图❖ 耕地与基本农田保护规划 图❖ 产业与建设用地布局规划 图❖ 土地整治与土壤修复规划 图❖ 基础设施与公服设施规划 ❖ 居民点建设规划（可选）
数据基础
生态空间保护规划
生态修复与土地整治
景贤村村域国土空间规划
五图件：国土空间布局规划图、永久基本农田保护规划、生态空间保护规划、生态修复与土地整治、建设用地空间管制
主要案例分析—江西与四川村规指导对比
数据基础相同 规划方向大致相同，涵盖内容细微差别 成果要求详略差异
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1. 道路通达度作用分值计算 2. 对外交通便利度作用分值计算 3. 城市设施作用分值计算 4. 环境状况作用分值计算 5. 人口密度作用分值计算 6. 城市近期规划影响度作用分值计算 7. 网格点总分值计算
第三节 城镇土地定级案例
三、土地级别的确定
(一)土地级别的初步划分 1. 土地质量变化规律 2. 土地级别划分原则 3. 土地级别划分方法 4. 土地级别初步划分 5. 土地级别验证
第三节 城镇土Байду номын сангаас定级案例
(一)土地级别范围确定与面积量算 1. 土地级别范围的实地校核与确定
土地级别及其边界正确与否直接影响城区土地定 级与估价的科学性和实用性，因此在初步成果完成后， 广泛征询意见，并进行实地校核。
2. 土地级别面积量算
复习思考题：
使用你掌握的理论和资料分析我国或某个 地区农转非的机制和调控措施。
第八章 土地管理案例分 析和操作实务简介
理论与实践相结合
本章内容：
第一节 耕地非农化机制分析 第二节 土地征用制度改革建议 第三节 城镇土地定级案例
第一节 耕地非农化机制分析
一，问题的提出
耕地非农化是指耕地转变为非农建设用 地的过程。耕地非农化是经济发展和城市化 中不可避免的现象。
我国各项建设用地扩展迅速，占用耕地多， 集约利用程度低，浪费土地现象较严重。
第三节 城镇土地定级案例
三、土地定级因素作用分值及网格点总分值 计算
(一)繁华程度作用分值计算
1. 商服中心划分与资料收集 2. 商服中心规模指数计算 3. 商服中心级别划分 4. 各级商服中心功能分与服务半径计算 5. 网格点的繁华度作用分值计算
第三节 城镇土地定级案例
(二)交通条件作用分值计算
(四) 其他问题
第二节 土地征用制度改革建议
三，土地征用制度改革建议
完善立法、明晰征地范围 完善征地补偿制度
1、征用补偿 ； 2、征购补偿 ； 3、购买补偿；
明晰产权、增加征地过程透明度
第三节 城镇土地定级案例
一、城镇土地定级工作程序
1. 前期准备工作 2. 资料收集 3. 定级因素选择及其权重确定 4. 定级单元划分 5. 各因素分子计算机网格点总分值计算 6. 土地级别初步划分 7. 土地级别确定 8. 级别边界落实、级别图绘制 9. 面积量算与成果整理、归档
结合实际分析我国土地征用制度存在的问 题，并提出改革建议。
试对城镇土地定级理论和方法提出自己的 见解。
第三节 城镇土地定级案例
二、城镇土地定级因素选择与权重确定
(一)土地定级因素选择
城市规划 人口状况 环境状况 城市基础设施状况 交通条件 繁华程度
第三节 城镇土地定级案例
(二)土地定级因素权重的确定 特尔斐(Delphy)法的操作过程”
专家征询 征询表回收、数据处理 信息反馈，再次征询 统计分析，确定权重
第二节 土地征用制度改革建议
(二) 关于征地费与土地出让金巨大差价的问题
农村集体土地通过征用,转变为国有土地,在通过 “三通一平”或“七通一平”转变为建设用地，然后将 土地使用权“出让”给受让方。在这一过程中，，由于 土地使用权受让方大多是房地产开发企业或外资企业， 出让后土地用途多为商品房用地、商业用地、高科技园 用地等，因此，土地出让金一般都较高，与征地费形成 巨大的差价。
耕地非农化速度加快，不少地区将不宜耕 种的土地开垦为耕地，以补充粮食不足，大 量施用化肥等，结果严重地污染了耕地。
第一节 耕地非农化机制分析
二，耕地非农化机制分析
(一)耕地非农化机制的涵义
耕地非农化是指推动和约束耕地非农化的各种力量的 相互作用及其规律。
(二)耕地非农化的推动力量
人口增加 城市化 经济发展 利益驱动 其他
第二节 土地征用制度改革建议
(三) 征地补偿费的使用和透明度问题
土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青 苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有；征用土地 的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。
目前的补偿方法对失地农民的未来生活来源问题考虑 不够充分。
土地补偿费数额和使用办法进行“暗箱”操作，其结果， 一是引发土地纠纷，上访人员增多，增加了社会不安定 因素；二是容易产生挪用，贪污征地费的土地腐败现象。
第一节 耕地非农化机制分析
(三)耕地非农化的约束力量
国家粮食安全 国家生态安全 资金约束 其他
(四)耕地非农化过程的调控
在耕地非农化的过程中，由于利益的驱动，在市场机制 作用下，往往会加速耕地非农化的过程，使耕地非农化 的速度与经济发展水平、就业门路等产生不协调的现象， 这就需要国家利用行政、法律、经济等手段，对耕地非 农化过程进行调节和控制。
第三节 城镇土地定级案例
三、土地级别的确定
(一)土地级别的初步划分 1. 土地质量变化规律 2. 土地级别划分原则 3. 土地级别划分方法 4. 土地级别初步划分 5. 土地级别验证
第三节 城镇土Байду номын сангаас定级案例
(一)土地级别范围确定与面积量算 1. 土地级别范围的实地校核与确定
土地级别及其边界正确与否直接影响城区土地定 级与估价的科学性和实用性，因此在初步成果完成后， 广泛征询意见，并进行实地校核。
2. 土地级别面积量算
复习思考题：
使用你掌握的理论和资料分析我国或某个 地区农转非的机制和调控措施。
第八章 土地管理案例分 析和操作实务简介
理论与实践相结合
本章内容：
第一节 耕地非农化机制分析 第二节 土地征用制度改革建议 第三节 城镇土地定级案例
第一节 耕地非农化机制分析
一，问题的提出
耕地非农化是指耕地转变为非农建设用 地的过程。耕地非农化是经济发展和城市化 中不可避免的现象。
我国各项建设用地扩展迅速，占用耕地多， 集约利用程度低，浪费土地现象较严重。
第三节 城镇土地定级案例
三、土地定级因素作用分值及网格点总分值 计算
(一)繁华程度作用分值计算
1. 商服中心划分与资料收集 2. 商服中心规模指数计算 3. 商服中心级别划分 4. 各级商服中心功能分与服务半径计算 5. 网格点的繁华度作用分值计算
第三节 城镇土地定级案例
(二)交通条件作用分值计算
(四) 其他问题
第二节 土地征用制度改革建议
三，土地征用制度改革建议
完善立法、明晰征地范围 完善征地补偿制度
1、征用补偿 ； 2、征购补偿 ； 3、购买补偿；
明晰产权、增加征地过程透明度
第三节 城镇土地定级案例
一、城镇土地定级工作程序
1. 前期准备工作 2. 资料收集 3. 定级因素选择及其权重确定 4. 定级单元划分 5. 各因素分子计算机网格点总分值计算 6. 土地级别初步划分 7. 土地级别确定 8. 级别边界落实、级别图绘制 9. 面积量算与成果整理、归档
结合实际分析我国土地征用制度存在的问 题，并提出改革建议。
试对城镇土地定级理论和方法提出自己的 见解。
第三节 城镇土地定级案例
二、城镇土地定级因素选择与权重确定
(一)土地定级因素选择
城市规划 人口状况 环境状况 城市基础设施状况 交通条件 繁华程度
第三节 城镇土地定级案例
(二)土地定级因素权重的确定 特尔斐(Delphy)法的操作过程”
专家征询 征询表回收、数据处理 信息反馈，再次征询 统计分析，确定权重
第二节 土地征用制度改革建议
(二) 关于征地费与土地出让金巨大差价的问题
农村集体土地通过征用,转变为国有土地,在通过 “三通一平”或“七通一平”转变为建设用地，然后将 土地使用权“出让”给受让方。在这一过程中，，由于 土地使用权受让方大多是房地产开发企业或外资企业， 出让后土地用途多为商品房用地、商业用地、高科技园 用地等，因此，土地出让金一般都较高，与征地费形成 巨大的差价。
耕地非农化速度加快，不少地区将不宜耕 种的土地开垦为耕地，以补充粮食不足，大 量施用化肥等，结果严重地污染了耕地。
第一节 耕地非农化机制分析
二，耕地非农化机制分析
(一)耕地非农化机制的涵义
耕地非农化是指推动和约束耕地非农化的各种力量的 相互作用及其规律。
(二)耕地非农化的推动力量
人口增加 城市化 经济发展 利益驱动 其他
第二节 土地征用制度改革建议
(三) 征地补偿费的使用和透明度问题
土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青 苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有；征用土地 的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。
目前的补偿方法对失地农民的未来生活来源问题考虑 不够充分。
土地补偿费数额和使用办法进行“暗箱”操作，其结果， 一是引发土地纠纷，上访人员增多，增加了社会不安定 因素；二是容易产生挪用，贪污征地费的土地腐败现象。
第一节 耕地非农化机制分析
(三)耕地非农化的约束力量
国家粮食安全 国家生态安全 资金约束 其他
(四)耕地非农化过程的调控
在耕地非农化的过程中，由于利益的驱动，在市场机制 作用下，往往会加速耕地非农化的过程，使耕地非农化 的速度与经济发展水平、就业门路等产生不协调的现象， 这就需要国家利用行政、法律、经济等手段，对耕地非 农化过程进行调节和控制。