保利投顾-城市更新改造再运营案例剖析及启示
房地产市场的城市更新项目分析
房地产市场的城市更新项目分析随着城市化进程的不断推进，城市更新项目在房地产市场中起着越来越重要的作用。
本文将对城市更新项目进行分析，探讨其在房地产市场中的影响和作用。
一、城市更新项目的背景与定义城市更新项目是指在城市中对老旧、陈旧或没落的区域进行改造和重建，以提升城市环境、改善居民生活质量，并促进经济发展。
这些项目通常包括土地整理、建筑拆除、基础设施改善等方面的工作。
城市更新项目往往由地方政府牵头，并吸引了众多房地产开发商的参与。
通过与开发商的合作，政府可以有效地利用土地资源，提高城市整体规划水平和综合建设效果。
二、城市更新的需求和挑战城市更新项目的推进主要源于以下几个方面的需求和挑战：1. 城市市容提升：通过对老旧区域的改造，可以提升城市整体形象和市容，吸引更多的人流、资金和企业投资。
2. 居住环境改善：城市更新项目可以改善居民的居住环境，提供更好的居住条件和配套设施，提高居民的生活质量。
3. 经济发展带动：城市更新项目的推进可以带动经济的发展，刺激消费和就业增长，在一定程度上促进当地经济的繁荣。
城市更新项目也面临着一些挑战，如资金投入、土地征收、项目规划等问题。
在项目推进过程中，需要政府和开发商的密切合作，协调各方利益，确保项目的顺利进行。
三、城市更新项目对房地产市场的影响城市更新项目对房地产市场产生着深远的影响，表现在以下几个方面：1. 房产市场需求增加：城市更新项目提升了当地居住环境和市容，吸引了更多人口迁入，增加了对房地产的需求，推动了房产市场的发展。
2. 土地价值提升：城市更新项目使得原本陈旧的土地得到重新规划和利用，提升了土地的价值。
开发商通过收购和改造土地，可以获得较高的利润空间。
3. 投资机会增加：城市更新项目为投资者提供了更多的机会。
投资者可以通过参与项目推进和房地产开发，享受到项目带来的回报和增值空间。
城市更新项目的推进还对相关行业和市场链条产生着拉动效应，如建筑、物业管理、金融服务等领域都会受益于项目的进行。
关于城市更新与土地运营的几点思考——以广州市为例
二、 城市更新与土地运营有机结合的可行性
（ 一） 理 论 上 的 可 行 性
面积用作社 区和福利设 施。新加坡专 门设立 市区重
建局， 将 城市低效存量用 地空间的开发运 营交 由该
机 构统筹负责 ， 市 区重建 局通过 良好 的规划 以及有 效 的土地重新利用计划 和整体策划 ， 有效地 解决了 市 区拥挤 、 交通 堵塞 、 基 础设施 短缺 、 卫 生设备 不 足等一 系列 问题 ， 盘活 了市 区低 效存 量建设 用地 ，
专题 新 常 态 下 的 城 市 土 地 运 营
关 于城 市 更新 与 土 地 运 营 的几 点 思考
— —
以广州 市为例
口钟 威 广东锦福源投 资有 限公司 口江奇 广州市城市更 新局
城市更新是 当今世界各 国城市发展 面临的重 大 课题 。在广州新 一轮政府机 构改革 中 ， 应 转变传 统 依靠 “ 土地征 收一 政府 出让一 收取 收益”的土地 财 政 思路 ， 按照 “ 城 市更新 与土地运 营”有 机结合 的 新 理念 ， 发挥政 府主导作 用 ， 抓好城 市土地储备 与
成 片连 片运营 ， 充 分挖掘 城市低 效存量 用地潜 力 ，
节 约集 约发展智慧型城市 ， 带动先进产业转型升级 ，
改 善城 乡人居环境 和传 承岭南历史文脉 ， 走 出一 条
盘 活城市存量低效用地 的新路子 。
本、 产业 升级 、 功能优化 、 文化传 承”的原 』
镇存量 土地运 营与城镇 经济社会 可持续发月 合， 力争 改变地方 政府 过多依 靠 “ 土地 财
一
、
城市更新与土地运营有机结合的必要性
展模 式 。 这就为 以盘 活城 镇低效存量用地
浅谈城市更新实例分析
(4) 设计过程中与业主、配合单位密切协调和 沟通，用心设计。工程原投资估算约为亿元人民币， 最后结算总造价为7. 08亿元人民币，比原估计投资
节约了 0.92亿元人民币，既保证了效果又取得了良 好的经济效益。
通风条件。同时，项目在规划上注意衔接项目与周边 道路的关系，考虑晋江当地民风民俗，着力于将该片 区打造为环境优美、功能齐全、布局合理的城市住宅 区。 3.3.2 交通组织
(1) 交通以安全便捷为导向。各地块机动车出 入口均依托城市规划道路布置，通过规划路引入车 流，在基地内合理位置布置地下汽车库出入口位置。
延续，包括邻里的社会网络结构、心理定势、情感依恋等软件的延续与更新。在欧美各国，城市更新起源于二
战后对不良住宅区的改造，随后扩展至对城市其他功能地区的改造，并将其重点落在城市发展的必经之路。
城市更新的目标是针对解决城市中影响甚至阻碍城市发展的城市问题 ，这些城市问题的产生既有环境方面
的原因，又有经济和社会方面的原因。
(4) 坚持“以人为本”的设计理念。从人居角 度出发，创造出生态居住空间及绿色生态环境。体现 城市环境对“人”的共生，前方处理好商业区、居 住区、建筑体量、建筑群轮廓线、开发强度、交通组
织、景观、基础设施配套等各项内容，用心营造灵动 和谐的城市脉络，打造环境优美、舒适温馨、尺度适 宜的办公、居住及商业空间。 3.2指导思想
4结语
城市更新强调保护延续地区居民的生活，鼓励居 民积极参与，建设和改善地块及周边的基础设施，提 升居民住房环境，以适应人们对美好生活的需要。做 城市更新的进程中，每个人都是参与者要对物质形态 环境做出反馈，外部环境也会反馈于每个人或事。最 终通过塑造一个具有地域特色城市空间形象的目的， 来提升城市的生活品质，去实现适应并促进城市更新 持续发展的共同目标。
城市更新 案例
城市更新案例城市更新是指对城市进行改造和升级，以提升城市的整体品质和功能。
下面列举10个城市更新案例，以展示不同城市在城市更新方面的成功经验。
1. 新加坡滨海湾花园城市更新项目新加坡滨海湾花园城市更新项目是一个综合性的城市更新项目，将滨海湾地区从一个废弃的港口区域转变为一个现代化的市中心。
项目包括规划和建设各种公共空间、住宅和商业建筑，以及人行道、公园和绿地等。
通过城市更新，滨海湾地区焕发了新的生机与活力，成为了新加坡的地标之一。
2. 伦敦奥运会遗产城市更新伦敦奥运会遗产城市更新项目是对奥运会场馆和周边地区进行的城市更新工程。
通过改造和升级奥运会场馆，伦敦成功将这些场馆转变为多功能的体育、文化和商业设施，成为了城市的重要活动中心。
这一城市更新项目不仅提升了伦敦的城市形象，也为当地居民提供了更多的休闲和娱乐选择。
3. 上海外滩城市更新上海外滩城市更新项目是对外滩地区进行的城市更新工程。
通过改造和升级外滩的建筑和公共空间，上海成功打造了一个现代化的滨江景观带，吸引了大量游客和商业活动。
外滩成为了上海的标志性景点之一，也为上海的经济发展和城市形象提供了重要支持。
4. 纽约高线公园城市更新纽约高线公园城市更新项目是将一条废弃的高架铁路改造为一个城市公园的城市更新工程。
通过改造和升级高架铁路，纽约成功打造了一个独特的城市公园，成为了城市居民休闲和锻炼的重要场所。
这一城市更新项目不仅提升了纽约的城市形象，也为当地居民提供了更多的户外活动空间。
5. 东京奥运会场馆再利用城市更新东京奥运会场馆再利用城市更新项目是对奥运会场馆的再利用进行的城市更新工程。
通过改造和升级奥运会场馆，东京成功将这些场馆转变为各种文化、体育和商业设施，提供了更多的娱乐和活动选择。
这一城市更新项目不仅推动了东京的经济发展，也为当地居民提供了更多的文化和娱乐设施。
6. 巴黎巴士底广场城市更新巴黎巴士底广场城市更新项目是对巴黎市中心的一个重要公共广场进行的城市更新工程。
北京新保利大厦运营案例
北京新保利大厦运营案例最新商业大厦（北京新保利）运营案例一、顶级硬件和位置不能保证出租率北京新保利大厦是一栋超甲级写字楼，位于东四十条桥西南侧，占地面积约2公顷，是中国保利集团在北京地产的倾心力作。
新保利大厦拥有世界上最大的柔索玻璃幕墙设施、国内首例竖向遮光石材百叶，集高档写字楼、博物馆及商业娱乐于一体。
保利艺术博物馆，在大厦中庭悬浮体内，在高档写字楼中兴建博物馆，这在国内尚属首次，在世界范围内也是极为罕见的。
2009年连同鸟巢、水立方、国家歌剧院等建筑被评为北京当代十大建筑。
除了硬件条件，新保利大厦更吸引客户的是它的地理位置。
●东四十条位于北京东二环，这附近集中了大量的外国使领馆，因此，很多跨国公司把驻中国办事处设立在附近●距离北京燕莎商圈、朝阳门商圈、王府井商圈、东直门商圈和CBD非常近，是金融企业、投资企业聚集的地方●楼下是北京地铁二号线，距离机场高速、地铁机场快线近在咫尺。
新保利大厦周边的这些跨国公司办事处、国内金融和投资企业有很多规模并不大，但是支付能力很强，它们对办公场所的需求主要是：●需要在CBD或使领馆区域办公，贴近客户和合作伙伴；●希望在甲级或超甲级写字楼办公，以提升企业形象；●公司或办事处只有几个或几十个员工，不需要太大的空间。
在这样的背景下，新保利大厦的第9层被作为商务中心，采用服务式办公室经营，总共有47间办公室、4个商务洽谈室、3个茶水间和1间会议室，总建筑面积为2003平方米(见图2-5) 。
新保利大厦商务中心于2006年年底正式对外营业，通过销售人员，同时也利用网络、中介门店等渠道，对外宣传并吸引客户人住，不过效果欠佳。
尽管拥有一流的写字楼硬件条件和绝佳的地理位置，而且充分满足了周边高端客户对顶级写字楼小面积办公空间的需求，但直到2009年年底，新保利大厦商务中心的出租率仅为60%。
二、策划改变命运的新保利大厦商务中心2010年年初，台湾地区一家上市公司收购了新保利大厦商务中心，原来的精装修、设施设备、雇员、客户都原封不动地保留了下来。
【总结】深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告
【关键字】总结深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告2016-11-16目录一、深圳城市革新问题梳理（一）价值导向：忽略了对城市革新本质的思考，缺乏人文关怀1、当前城市革新处于“见物不见人”的状态城市革新是为了实现城市整体功能的优化，基础设施的完善，以最终实现城市的可持续发展及新型城镇化建设。
而当前所谓“绅士化运动”的城市革新建设一直是物的视角，缺乏人的考虑，忽略了城市的生命主体——人，尤其是城市中的低收入人群。
在城市革新的过程中，城市的生活质量是提高了，但与此也带来了不断增高的生活成本，导致城市中不可缺少的低收入外来人群如农民工等无法在城市立足，而他们是城市组成中不可或缺的一个重要部分。
2、以大拆大建为主导的城市革新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够城市的历史文化是城市在发展过程中经过大浪淘沙历史沉淀的成果，承载了城市发展的命脉，是城市的灵魂，是城市进步和发展的积极力量。
而在现行城市革新过程中，虽然革新方式一般分为综合整治、功能改变和拆除重建三种，但现在一般提及城市革新，均是以拆除重建为主，大拆大建的城市革新建设一方面破坏了历史的痕迹，磨灭的城市的历史记忆，另一方面造成城市仅存的少有历史建筑、风貌区等城市文化遗产的破坏，致使城市的人文精神逐渐散失。
如何在保护好历史文化遗传的同时更好的进行城市革新建设，完善城市功能有待进一步探究。
3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同深圳市城市革新遵循“政府主导，市场运作”的原则，这一原则提高了资源配置的效率，但与此同时也导致市场和政府之间的关系定位不清晰，市场与政府两者的力量和关系失衡，引发“市场过度、政府空缺”等一系列问题：（1）“市场过度”，当前城市革新主要由市场主导，计划由市场申报，规划由市场行使等一方面导致城市革新项目普遍存在“挑肥拣瘦”的现象，开发商往往倾向于改造易于实施、容积率较低且具有较大商业价值的区域，一些亟待通过革新完善城市功能的老旧片区由于经济收益有限而难以推动，政府意愿和市场操作发生错位；另一方面开发商往往更注重短期经济效益，基本上偏向于商业、住宅开发，对基础设施和公益事业建设不足，对社会、环境、文化等方面的整体提升关注度不够，导致城市革新规则失序，公共利益受损、社会利益分配失衡。
PPP新机制下城市更新项目的实务风险
PPP新机制下城市更新项目的实务风险目录一、内容概括 (2)1.1 背景介绍 (2)1.2 研究意义 (3)二、PPP新机制概述 (5)2.1 PPP模式定义 (6)2.2 新机制的特点与优势 (7)三、城市更新项目特点与风险 (8)3.1 城市更新项目定义 (9)3.2 城市更新项目的特点 (10)3.3 城市更新项目的风险 (11)四、PPP新机制下城市更新项目的实务风险分析 (13)4.1 政策风险 (14)4.1.1 政策法规调整风险 (15)4.1.2 政府信用风险 (16)4.2 技术风险 (17)4.2.1 技术更新风险 (18)4.2.2 技术实施风险 (19)4.3 经济风险 (20)4.3.1 融资风险 (21)4.3.2 收益风险 (22)4.4 管理风险 (23)4.4.1 合同管理风险 (24)4.4.2 运营管理风险 (26)五、PPP新机制下城市更新项目风险防范与应对策略 (27)5.1 完善政策法规体系 (29)5.2 加强技术研发与应用 (30)5.3 优化融资结构与降低融资成本 (31)5.4 强化项目管理与运营能力 (32)六、结论与展望 (34)6.1 结论总结 (35)6.2 研究展望 (36)一、内容概括本文档主要探讨了在PPP新机制下城市更新项目的实务风险。
文章首先介绍了PPP新机制的基本概念和特点，然后详细分析了城市更新项目在此机制下的实务风险，主要包括政策风险、法律风险、财务风险、项目执行风险和融资风险等。
文章提出了应对这些风险的策略和建议，包括建立健全风险管理体系、加强项目前期调研和风险评估、完善合同管理、强化财务监管等。
还探讨了PPP新机制对城市更新项目的积极影响以及如何通过PPP模式推进城市更新项目的实施。
总结了PPP新机制下城市更新项目实务风险管理的重点和难点，强调了在实践中应关注的关键问题和应对措施。
1.1 背景介绍随着中国社会经济的快速发展，城市化进程不断加速，城市人口急剧增加，城市土地资源日益紧张。
城市更新背景下的TOD项目分析及启示
城市更新背景下的TOD项目分析及启示随着城市的不断发展和更新，交通运输也逐渐成为城市更新和建设的重要内容之一、其中，TOD（Transit-Oriented Development）作为一种城市更新模式，逐渐受到越来越多城市的青睐和追捧。
本文将对TOD项目进行分析，并提出相应的启示。
首先，TOD项目通常是以轨道交通（如地铁、轻轨等）为核心进行规划和建设的。
通过将交通节点与城市中心区域相结合，以轨道交通作为城市更新的核心枢纽，TOD项目旨在提高城市交通的便捷性和可达性。
相比传统的城市更新方式，在TOD项目中，人们可以更加方便地使用公共交通工具，减少了对私人车辆的依赖，有效缓解了城市交通压力，提高了城市交通的效率。
其次，TOD项目在城市更新中注重混合用途的开发。
传统的城市规划通常将商业区、住宅区和办公区等划分为不同的区域，并逐渐形成了“单一用途”的发展模式。
而TOD项目则将不同功能区域融合在一起，如在地铁站周围建设商业设施、住宅区和办公场所等，使其形成一个集居住、工作、娱乐等多功能于一体的综合区域。
这种混合用途的开发模式可以减少人们的出行距离，提高城市内部的可达性和便利性。
再次，TOD项目注重城市空间的紧凑和高密度。
在传统的城市更新模式中，由于地价和限制性规划等因素，往往导致城市新区域的扩张过度，形成了城市蔓延现象。
而TOD项目则强调城市空间的紧凑和高密度，通过将轨道交通和相关设施紧密整合在一起，有效利用土地资源，降低交通和运输的成本，实现城市发展和更新的可持续性。
最后，TOD项目对城市建设和规划提供了一些启示。
首先，城市更新需要注重公共交通的发展和建设，以提升城市交通的便捷性和可达性。
其次，城市规划和建设需注重混合用途的开发，形成多功能的综合区域。
再次，城市更新需要注重空间的紧凑和高密度，实现城市发展的可持续性和经济效益。
最后，城市更新应充分考虑人民群众的利益和需求，打造宜居的城市环境。
通过这些启示，可以为未来的城市更新和建设提供有益的借鉴和参考。
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改造升级
持有运营（部分带资管协议出售）
软件配套
引入资源： • 互联网行业 • 新媒体行业等 服务提供： • 对接资源 • 创新指导 • 办公配套 • VIP接待 • ……
硬件改造
• 签 订 资 管 协 议 ， • 2013年租金：4元/㎡
引入资源：
保 留 一 定 年 限 • 2014年租金：7.2元/㎡
当前，核心城市纷纷步入存量时代，新增土地稀缺，城市更新走过“大拆大建”进入新阶段，对城市功能重 新定位优化、存量资产改造升级的需要日益旺盛，城市更新成为城市发展的新增长点、成为中国房地产的 热点！其中，存量资产如何改造、重定位、运营从而最大化内在价值及利用度成为各方探索的焦点。
报告思路 主要参与者：
项目获取
买方：高和资本 卖方：北京丹阳房产开发有限 公司 标的：北京丹阳大厦（东南三 环）硬件尚可但运营较差 建面：4.36万㎡ 金额：估算约15亿元左右 募资：成立私募基金
产品定位 产品定位： 艺术写字楼
目标客群： 传媒产业相关的 TMT类企业 (科技/传媒/IT)
耗时：约半年
图：高和蓝峰大厦案例
商办：中华企业大厦（上海） 商业空间共享平台：铺天地 商办O2O平台：空间家 企业：鲲程投资（上海）
交易/投资
联合办公：优客工场
装修配建：红星美凯龙 服务
产业链
连锁公寓：新起点公寓 共享办公：Hi Work 商办：丹阳大厦（北京）
运营
3）改造运营后出售模式——以静安高和大厦为例
高和联合国开金融于2012年10月收购了上海市南京西路中华企业大厦（现名静安高和大厦） 标的约2.6万㎡，交易金额7.9亿元，由于写字楼年代较早，交易价格相对较低 项目改造后带租约散售，租金涨幅达70%，售价每平米上涨100%，2年内完成退出。
• 平安保险
• 长盛工作室 • 中投基金
数据来源：保顾研究院整理
2
开发商——城市更新新阶段全面参与者 典型代表：万科
1）万科总部、地方城市更新介入模式探索各具特色
高和资本的城市更新偏重一线城市商办物业更新改造，其偏好价格合理、周期适中并具有稳定现金流的成 熟资产，同时也对房地产运营公司进行股权投资，连接资金、资产和跨业资源打通整体产业链条。
居住 业 办公 态 情 况
商业 ……
备注：坐标轴根据高和房地产价值链得出
图：高和资本城市更新相关投资标的 别墅预订平台：第六感Sense Luxury 长租公寓租房平台：嗨住
图：静安高和大厦案例
项目获取
买方：高和资本 卖方：中华企业股份有有限公司 标的：中华企业大厦（静安区）， 写字楼年代较早，大部分租约即 将到期 建面：2.6万㎡ 金额：7.9亿元 募资：成立私募基金
数据来源：保顾研究院整理
改造升级
市
场
抓住市场断层机遇—中端区域市场断层
机
会
顶级写字楼租金10元/㎡以上
项目获取
图：高和城市更新主要模式流程
改造升级
持有运营
长期租赁 资产证券化
1. 筛选优质资产
2. 通过收并购获得资产
提供资金
发行基金
私募REITs
• 操作：购买价格相对较低的优质物业 • 类型：商办物业为主 • 城市：北京、上海等一线城市为主
数据来源：保顾研究院整理
1. 导入跨界资源
2. 对资产进行定位改造
16年和红星美 凯龙成立基金
硬件改造
软件改造
• 操作：现状基础上进行提升 重新设计改造 室内精装修 提升外观及品质等
第一太平戴维斯合作
品牌输出 联合成立公司
退出
出售套利
资产证券化
• 操作：持有出租及转售给第三方为主。 目前由于已投项目体量较小，证券化退出情况较少
2）围绕商办存量物业更新及上下游产业链投资
政府
投资 机构
开发 商
服务 商
高和资本
（地产基金)
万科
世联行 合富、同策
本报告聚焦于城市更新改造模式的探讨（拆旧建新传统形式未在探讨范围内）
主要参与者如投资机构（基金、金融机构等）、开发商、服务商介入城市更新改造，选择的资产标
的、商业模式及各自优势等方面均差异显著。
本报告主要通过对不同主体典型案例剖析，从而总结当前城市更新市场主要商业模式和未来机会点。
点
普通写字楼租金3-5元/㎡
抓
取
产 产品定位：中高端甲级写字楼
品 定
目标客群：金融、文化、服务业为主
位 耗时：约半年
硬
收购前：年代久远、规划设计陈旧
件 改
大规模的硬件升级改造
造
改造后：甲级写字楼
运营后出售（带租约）
乙级写字楼 平均租金 4.1元/天/平米 出租率66% 售价约3万/平米
甲级写字楼 平均租金 7元/天/平米 出租率超90% 售价约6万/平米
项目IRR达到30%
（买入估值7.63亿、改造运营后估值超10亿）
企业进驻：金赛药业 国都证券等
4）改造再运营、带资管协议出售模式——以高和蓝市东三环丹阳大厦（现名高和蓝峰大厦） 改造中，引入不同行业的资源将项目整体再定位为文化创意写字楼（共享办公雏形） 改造后再运营，租金涨幅高达75%，部分带资管协议实现出售，为15年北京高端写字楼销售冠军（成交8.5亿）
• 房地产行业
资产出租权，
• 设计师
改造特点：
增幅75%
• 增设阅读公共区；
方便统一招租 和物业管理。
• 项目资产回报率为5% • 当年度北京租金上涨最快的写字楼
• 改造整体景观； • 净化PM2.5设备 • ……
• 给企业内部活 动提供服务， 促进本楼企业 之间沟通。
品牌进驻(部分)：
• 喜马拉雅
保利地产
城市更新改造运营案例剖析及启示
发展研究中心
概念界定
什么是城市更新？
日前，由住建部与高和资本共同撰写的《2017中国城市更新研究报告》发布。 报告指出，城市更新分为两个阶段，第一阶段是拆除重建，第二阶段是实行城市有机更新。西方国家的城市更 新历程，均由简单拆除重建发展到有机更新。以伦敦为例，泰晤士河北岸作为发展了上百年的老城区，如今仍 有二十多个脚手架在作业进行改造，城市更新是个持续的过程。
1
投资机构——城市更新新阶段早期参与者 典型代表：高和资本
1）城市更新介入模式和项目操作流程
房地产基金高和资本作为新城市更新的早期参与者，根据专业判断力寻找项目，引入资金方整体购入有增值 空间的物业后，引入跨界资源对其再定位、改造，以增加租金回报率、提升物业估值；部分物业运营成熟后， 将通过资产证券化或出售方式退出，获取资产增值收益。