重庆地票
重庆地票制度范文
重庆地票制度范文一、地票交易概述xx年12月4日，伴随着重庆农村土地交易所的挂牌成立以及地票的第一次公开拍卖，“地票”由此走进人们的视线，然而对于“地票”，许多人的理解依旧停留在“土地票据化”的初始概念范围之内，因此，笔者认为有必要对地票概念进行厘清，并对重庆地票交易发展历程和运作模式进行梳理。
（一）地票概念厘清地票，是指将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地进行复垦，变成符合栽种农作物要求的耕地，经由土地管理部门严格验收后腾出的建设用地指标，由市国土房管部门发给等量面积建设用地指标凭证。
这个凭证就称为“地票”。
概言之，地票是建设用地指标凭证的通俗说法，尽管目前尚未规定地票拥有者在城市建设用地拍卖中有优先权，但是地票仍被尊称为“土地VIP卡”。
地票交易，字面理解就是在特定场所对地票进行的买卖。
现实中，因二级市场尚未成型，地票交易仅仅是指在农村土地交易所进行的一级市场地票拍卖。
值得注意的是，地票交易仅仅是民间对指标交易的称呼，官方对于地票交易，仍称之为“指标交易”。
（二）重庆地票交易发展历程xx年， __批准重庆为统筹城乡综合配套改革试验区。
xx年6月27日，国土资源部《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》颁布。
xx年11月17日，重庆市人民政府第22次常务会议通过了《重庆市农村土地交易所管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)。
xx年12月4日，重庆农村土地交易所挂牌，该交易所以“地票”作为主要交易标的，中国的地票交易制度就此诞生。
xx年12月4日，重庆农村土地交易所进行第一场地票拍卖。
xx年2月，《 __关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》正式批准重庆建立统筹城乡的土地利用制度，在确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量有提高基础上，稳步开展城乡建设用地增减挂钩试点。
xx年12月3日，重庆农村土地交易所进行第六次地票拍卖，共有玉豪龙公司、腾翔公司、中渝公司、晋愉公司、东港公司、龙湖地产等6家民企曾经拿到过地票，截至xx年12月3日，重庆农村土地交易所总成交44总地票，共计8300亩用地指标，成交总金额7.38亿元，均价每亩9万元。
重庆“地票”交易改革的经验和启示
革举措 ， 即设立农村土地交易所 ， 将农 村闲置 、 废弃 的建设 量和数量两方面验收把关。三是交易。地票 由土交所按照
用地复垦为耕地 ， 这些新增耕地作为新增建设用地指标 ， 在 公开公平公 正原则组织交易 ， 并依用地 『 生质 、 价格等要求进 优先保 障农村建设 用地 后 ， 剩余部分可以在土地交易所进 行招 、 拍、 挂； 具有独立 民事能力的自然人 、 法人或其 它组织 行交易 ， 使用者通过土地交易所购买 的建设用地指标 ， 俗称 均可参与交易购买 。四是使用 。购得地票的主体可选择符
严峻 ， 原 因在 于 ： 农村土地财产权未到位 ， 缺乏市场化的流 市场化方式公开交易 。截 止到 ２ ０ １ ５ 年５ 月， 重庆全市累计
转渠道 ； 农民进城后新增了城镇建设用地 ， 而在农村 的宅基 交易地 票 ｌ ５ ． ３ ７ 万亩 、 回流农村 资金 ３ ０ ９ ． ６ ９ 亿元； 累 计办理 地因无法变现只能长期 闲置 。集大城市 、 大农村 、 大 山区 、 地票质押 ８ ０ ７ ７ 万亩 、 ｌ １ ． ７ ５ 亿元 ， 惠及农户超 过 ｌ ９ 万户 。二
度设计 。２ ０ ０ ９ 年１ 月， 国务 院发布《 关于推进重庆市统筹城 还储备农村产权流转交易项 目８ ９ 宗、 ７ ． ２ ９ 万亩 。 从 实践看 ， 重庆市的地票 改革成效明显 ， 成 为统筹城乡
乡改革和 发展的若干意见》 ， 明确“ 设立重庆农村 土地交易
所， 开展土地实物交易和指标交易试验 ” 。２ ０ １ ４ 年， 为贯彻 发 展的一项制度成果 。一是有利于统筹城乡土地利用 ， 提 中央关于推动农村产权流转的精神 ， 重庆进一步提出“ 依托 高土地利用效率。地票交易建立 了农 民退出宅基地及附属 农村土地交易所 ， 建成覆盖全市 、 高效便捷 、 服务规范的市 、 设施用 地的市场 通道 ， 发挥 了市场在土地资源 配置 中的决
重庆模式：地票制度
重庆模式：地票制度一、地票交易概述2008年12月4日，伴随着重庆农村土地交易所的挂牌成立以及地票的第一次公开拍卖，“地票”由此走进人们的视线，然而对于“地票”，许多人的理解依旧停留在“土地票据化”的初始概念范围之内，因此，笔者认为有必要对地票概念进行厘清，并对重庆地票交易发展历程和运作模式进行梳理。
（一）地票概念厘清地票，是指将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地进行复垦，变成符合栽种农作物要求的耕地，经由土地管理部门严格验收后腾出的建设用地指标，由市国土房管部门发给等量面积建设用地指标凭证。
这个凭证就称为“地票”。
概言之，地票是建设用地指标凭证的通俗说法，尽管目前尚未规定地票拥有者在城市建设用地拍卖中有优先权，但是地票仍被尊称为“土地VIP卡”。
地票交易，字面理解就是在特定场所对地票进行的买卖。
现实中，因二级市场尚未成型，地票交易仅仅是指在农村土地交易所进行的一级市场地票拍卖。
值得注意的是，地票交易仅仅是民间对指标交易的称呼，官方对于地票交易，仍称之为“指标交易”。
（二）重庆地票交易发展历程2007年，国务院批准重庆为统筹城乡综合配套改革试验区。
2008年6月27日，国土资源部《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》颁布。
2008年11月17日，重庆市人民政府第22次常务会议通过了《重庆市农村土地交易所管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)。
2008年12月4日，重庆农村土地交易所挂牌，该交易所以“地票”作为主要交易标的，中国的地票交易制度就此诞生。
2008年12月4日，重庆农村土地交易所进行第一场地票拍卖。
2009年2月，《国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》正式批准重庆建立统筹城乡的土地利用制度，在确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量有提高基础上，稳步开展城乡建设用地增减挂钩试点。
2009年12月3日，重庆农村土地交易所进行第六次地票拍卖，共有玉豪龙公司、腾翔公司、中渝公司、晋愉公司、东港公司、龙湖地产等6家民企曾经拿到过地票，截至2009年12月3日，重庆农村土地交易所总成交44总地票，共计8300亩用地指标，成交总金额7.38亿元，均价每亩9万元。
重庆地票交易的困境和出路
（ Ｒ ｏ ｎ ｇ ｚ ｈ ｉ Ｃ ｏ ｌ ｌ ｅ ｇ ｅ ｏ ｆ Ｃ ｈ ｏ ｎ ｇ ｑ ｉ ｎ ｇ Ｔ ｅ ｃ ｈ ｎ ｏ ｌ ｏ ｇ ｙ ａ ｎ ｄ Ｂ ｕ ｓ ｉ ｎ ｅ ｓ ｓ Ｕ ｎ ｉ ｖ ｅ ｒ ｓ ｉ ｔ ｙ ，Ｃ ｈ ｏ ｎ ｇ ｑ ｉ ｎ ｇ ４ ０ ０ ０ ３ ７ ）
ｓ ｈ ｏ ｕ ｌ ｄ ｅ ｎ ｈ ａ ｎ ｃ ｅ ｔ ｈｅ ｐ ｒ ｏ ｔ ｅ ｃ ｔ ｉ ｏ ｎ ｆ ｏ ｒ ｒ ｅ ｃ ｌ ａ ｍａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｃ ｕｌ ｔ ｉ ｖ ａ ｔ ｅ ｄ ｌ ａ ｎｄ， ｐｅ ｒ ｆ ｅ ｃ ｔ ｐ ｒ ｅ ｍｉ ｕ ｍ ａ ｌ ｌ ｏ ｃ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｍｅ ｃ ｈ ａ ｎ ｉ ｓ ｍ ，ｓ ｅ ｔ ｕ ｐ
重 庆 地 票 交 易 的 困境 和 出 路
喻 小倩
（ 重 庆工 商大 学融 智 学院
摘重庆Leabharlann ４ ０ ０ ０ ３ ７ ）
要 ：重 庆 的 地 票 交 易是 在 国 家城 乡统 筹 战 略 下 ，率 先 探 索地 用 于 完善 农 村 土 地 管理 的 工 具 。 地 票 市场 的发 展
进 一 步优 化 了城 乡土 地 资 源 配 置 ， 显化 了农 村 土 地 资 产 价 值 ，但 由 于 该 制 度 尚 处 初 创 阶 段 ， 交 易制 度 存 在 某 些 不 足 ， 待 补 充 完善 。 阐 释 了重 庆 地 票 交 易制 度 的含 义及 运 行 程 序 ，分 析 重 庆 地 票 交 易 制 度 存 在 的 主要 问题 ， 并提 出加 大 对 复
垦耕 地 的保 护 、 完善 溢 价 分 配 机 制 、设 立风 险基 金 以 及 建 立 健 全 地 票二 级 交 易 市 场 等 改 进 建 议 。
土改探索之二：重庆“地票”创新
法规的延续以及各地改革实践的经验 积累 ， 耕地 。 其中就包括重庆土改经验的浓缩与体现。
２ ０ ０ ７ 年５ 月， 重 庆 被 国家 批 准 成 为 统 筹
城 乡综合配套改革试验 区以后 ， 在统筹城 乡
新 增 建 设 用 地 计 划 ，增 加相 同数 量 的城镇建设用地 。
的政策。重庆 “ 地票” 实际上是在这种 “ 占 补平衡” 思路基础上进行 了一系列创新 ： 先复 垦后 占地 ， 减少 “ 挂钩” 风险 。 传统建设用地 占补平衡， 采取 “ 先 占后补” ， 往往 “ 先 占” 是刚性的 ， “ 后补 ” 是欠账的 ， 导致耕地总面积逐年减少。而重庆地票是 “ 先补后 占， 先造地后用地” 。在平衡上先 对农村集体建设用地进行复垦 ， 增加耕地，
引， 之 中糅 合 了市场化 改革 的理想 、 过去 政策 无序的房子 已经拆除 ， 取而代之的是戍 片的
是指包 括农 村宅 基 地 及其 附属 设施 用
地 、 乡 镇 企 业 用 地 、农村 公其设 施
和农 村公益 事 业用 地等 农村 集体 建设 用地 ，经 过复 垦并
经 土地 管理部 门严 格 验收 后所 产生 的 指 标 。企业 购得 的
基地复垦证 在村里新建的居 民点（ 即 巴渝民 在重庆市远距离、 大范围置换的 “ 地票” 交易 ，
２ Ｏ ｝中 国 报 道２ ０ １ ４ ￣ － ２ ， Ｅ Ｊ 总 第１ ２ ０ 期
解开 了 “ 城市发展扩张缺乏空间， 农村建
设 用地 闲置” 的 疙瘩 。
引发质疑与推广之路
重庆农村土地交易制度创新作为中国 农村集体建设用地制度改革的一次重要探
等， 其中一个重要问题是操作缺乏透明度。 据悉， 地票交易８ ５ ％的收益要归农民， 所指 的乃是刨 出各项成本后 的纯收益， 这些成 本包括交易费、 复垦费用、 农村集体经济组
2023年重庆市地票管理办法
重庆市地票管理办法为规范重庆市地票的管理，优化城市公共资源配置，保障广大市民的切身利益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《重庆市物业管理条例》等有关法律法规的规定，结合重庆市的实际情况，特制定本管理办法。
第一章总则第一条为了维护重庆市地票市场的稳定和健康发展，保护购买者的合法权益，加强地票管理工作，保证社会公共资源合理利用，本办法规定了重庆市地票管理的有关事项。
第二条本办法所称“地票”，包括住宅地票、商住地票、商业地票等。
凡是拥有土地使用权的单位和个人均可进行地票的交易。
第三条地票买卖活动，应在合法交易场所进行。
第四条地票的交易应遵循“自由竞价、公开、公正、公平”的原则。
第五条地票的交易应通过法律程序进行，不得采取欺骗、诈骗、胁迫等非法手段。
第六条地票买卖活动中，出现的中介机构应当依法合规经营。
第七条地票交易过程中，不得侵犯第三方的合法权益，如建筑用地、文化遗产保护区等。
第八条地票的交易价格应按照国家和地方的规定进行，不得超过法定价格。
第九条地票的交易应当遵循国家和地方的相关政策和法律法规，在法律规定范围内自主定价和自主购买。
第二章地票交易市场第十条重庆市地票交易市场应根据市场规模和需求建立相应的市场。
第十一条地票交易市场应建立健全有关制度和规则。
第十二条地票交易市场应加强交易监管，确保地票的交易安全、公开、公正。
第三章地票交易流程第十三条地票的交易应当依据法律程序进行，包括报名、确定排名、公示、竞价、定价、过户等。
第十四条地票的报名应当按照市场规则进行，交易大厅应当在规定时间内接受报名申请。
第十五条地票的招标程序应当公开透明，并确保参与竞标的单位和个人符合有关条件和资格要求。
第十六条地票招标的成交价应当根据市场行情和竞价情况确定，并在合同中明确。
第十七条地票交易合同应当合法、公正、公平，保障双方的合法权益。
第四章实施机构和监管第十八条重庆市人民政府应组织信用机构、法律机构、资产评估机构等相关部门，对地票交易市场进行监管和管理。
重庆市地票管理办法
资料属性：地方性法规规章部门分类：土地综合规定制定机关：重庆市人民政府颁布文号：重庆市人民政府令第295号颁布日期：2015年12月25日施行日期：2016年01月01日时效性：有效重庆市地票管理办法目录第一章总则第二章建设用地复垦第三章地票交易第四章地票使用第五章法律责任第六章附则《重庆市地票管理办法》已经2015年12月3日市人民政府第111次常务会议通过，现予公布，自2016年1月1日起施行。
2015年12月25日第一章总则第一条为统筹利用城乡土地资源，严格保护耕地，推动土地节约集约利用，维护农民和农村集体经济组织合法权益，促进城乡协调发展，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》和有关法律法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内用于地票的建设用地复垦和地票交易、使用适用本办法。
本办法所称地票，是指土地权利人自愿将其建设用地按规定复垦为合格的耕地等农用地后，减少建设用地形成的在重庆农村土地交易所交易的建设用地指标。
第三条地票管理应当遵循自愿复垦、公开交易、依规使用、收益归农的原则。
第四条国土资源主管部门负责建设用地复垦、地票交易和使用的监督管理工作。
农业、财政、监察、水利、审计、林业等部门按照职责分工做好相关工作。
区县（自治县）人民政府负责本行政区域内建设用地复垦及地票使用的组织协调工作。
乡镇人民政府、街道办事处负责建设用地复垦相关工作，并对复垦形成的耕地等农用地的管理利用实施监督。
第二章建设用地复垦第五条市国土资源主管部门应当根据城镇化发展需要、经济社会发展水平、建设用地复垦周期等因素，科学编制土地整治规划，测算建设用地复垦规模，引导建设用地有序复垦。
区县（自治县）国土资源主管部门应当根据本行政区域土地权利人复垦意愿，有序组织建设用地复垦，优先支持扶贫搬迁、地质灾害避让搬迁等复垦项目实施。
第六条建设用地复垦应当以土地利用、产业发展、乡村规划和环境保护等规划为基础，考虑人口流动指数等因素，合理预留农村发展建设用地。
关于地票的讨论
关于重庆地票的讨论一地票的性质1地票是一种指标象征2地票是一个载体3地票是一种权利代表二、地票制度的功能1有效协调土地市场和管理秩序2完善耕地占补平衡制度满足了城市经济社会发展对建设用地的需求，又减少了对耕地的占用，进一步优化和完善了耕地占补平衡制度。
3优化建设用地布局和提高农村建设用地利用效率通过指标“票据化”的形式将腾退出的建设用地流向城市，实现了农村建设用地的“空间转移”，优化了建设用地的空间布局，提高了农村集体建设用地的利用效率。
4促进缩差共富地票制度不仅从价款分配方面充分保证原建设用地使用权人（农户和乡镇企业）的权益保障，对农户和集体经济组织实行价款保底，而且优先留足农村发展用地空间，给农村发展提供了资源保障。
同时，在地票形成过程中，农户还得到了复垦后耕地的承包经营权、复垦中参与施工的劳务收入和房屋残值三项收入。
另外，地票制度发现了农村土地价值，地票交易价格为农村房地产价值评估提供了测度标准，充分保证了农村居民房屋抵押价值的真实体现。
5为农村土地产权制度改革形成制度供给农村土地产权制度改革是土地管理的重点和难点，也是农村土地从生产型要素向资产型要素转变的关键。
地票制度实现了建设用地与耕地不同权利主体及区域之间的转换，并且对农村集体土地价值发现进行了实践探索，这些都为农村土地产权制度改革提供了制度储备和供给，为深入推进农村产权制度改革奠定了基础。
三、地票制度面临的问题1供给地票集体经济组织所有权权利保障问题从物权的实现来讲，所有权在各种权利中占主导地位，但在地票价款分配上，农户和乡镇企业作为使用权人，在集体土地权利实现上比作为所有权权利主体的农民集体获得了更大的利益，集体土地的所有权权能在经济上没有得到充分体现。
2边远地区支撑性发展要素过度流失在一定程度上讲，建设用地是地区发展的支撑性发展要素和资源保障。
对于边远地区，在分配国家计划指标时就处于弱势地位，而通过地票制度形成的建设用地指标落地点又主要集中在主城发达区域，这样会加剧区域发展差距，影响区域平衡协调发展。
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地票制度以实施土地用途管制为核心，以落实规划为基础，将 外延扩张式的城镇建设用地增加、农村建设用地不减的城乡用地 模式调整为以盘活存量建设用地为主、城乡建设用地总量不增加 的模式，适应了城镇化过程中“地随人走”、“带地进城”的主 体方向，统筹了城乡土地节约集约利用，促进了经济发展方式转 变和经济社会协调发展。
重庆地票制度
什么是地票制度？
地票是指在农村建设用地使用权人自愿和农村集体
经济组织同意的前提下，将闲置、废弃的农村建设用地 （农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村 公共设施和农村公益事业用地）复垦为耕地，经过土地 管理部门严格验收合格并保障农村发展空间后，通过重 庆农村土地交易所公开交易，形成的可用于重庆市市域 范围内的建设用地指标。
四、助推相关改革，促进共同富裕
地票制度与户籍改革、农民新村和巴渝新居建设、农村 “三权”抵押融资、农村集体资产股份化改革等形成“组 合拳”，相互促进，为城市反哺农村，促进共同富裕提供 强大动力
五、建设城乡统一建设用地市场，统筹城乡发展
党的十七届三中全会提出“农村集体土地享有国有土地平等权 益”，那就必须建立统一有形的土地市场，以公开规范的方式 转让农村土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平 等权益，实现“同地、同价、同权”。地票这种形式可以带动 农村要素市场的发育，并同时促进农村资本、技术等其他要素 市场建设。地票与农村建设用地复垦、房地产市场开发相连， 通过合理调控地票价格统筹城乡土地利益分配，既能保证农民 充分实现土地财产权利，又能防止地票价格拉高城市用地成本 与房价，促进城乡协调发展。
充分尊重农民意愿，宅基地复垦前问农民“四个愿不愿意”：是否 愿意将宅基地复垦，是否愿意实行复垦，是否愿意接受现行价款标 准，是否愿意参与工程施工。在农村建设用地复垦申请、工程实施 中充分发挥了农民自主性。复垦形成耕地仍归原农村集体经济组织 ，为新农村建设和现代农业发展创造了条件。地票收益全部用于“ 三农”，确保了农民和农村集体经济组织真正成为受益主体。
国有建设用地
全流通 （对所有市场主体开放）
征收
农村建设用地
有限制的流通 （本集体经济组织内部）
二、城乡建设用地“双增加”，耕地保护形势严峻 一方面，城市进行大规模的建设开发；另一方面，农村土地财 产权未到位，农村的宅基地因无法变现只能长期闲置。现行城 乡分治的土地制度不变革，农村建设用地点多、面广、量大的 格局就难以扭转，守住耕地红线压力会随城镇化、工业化提速 而日益加大，耕地保护形势严峻。
地票制度的运行机制
1.复垦
2.验收 3.交易 4.使用
以规划和复垦整理规程为指导，在农民自愿、农村集体经济 组织同意的前提下，对土地利用总体规划确定的扩展边界以 外的农村建设用地实施复垦。
地票制度的运行机制
1.复垦
2.验收
3.交易 4.使用
土地管理部门会同农业、水利部门，对复垦产生的耕地进行 验收，从质量和数量两个方面把关，在留足农村发展空间的 基础上，确认腾出的建设用地指标数量后，将剩余的耕地数 量作为地票的来源。
四、边远地区土地发展权的丧失，加剧“马太效应”，贫富差距更加明显
地票是通过土地性质转换的，更准确的说，是土地发展权的 转移来实现其自身价值的。边远地区先将本地区的宅基地复 垦得到地票收入，而经济发达地区则获得可以在本地区发展 的权利。由于城乡土地在使用用途上边际收益的差别，土地 边际效用高的城市地区在突破国家计划指标的限制之后，发 展会更加迅猛，经济水平将会更高，而农村地区由于发展权 利的转移，土地用途的限制，将只能从事边际收益低的农业 生产，城乡之间的土地用途收益将日益拉大。
重庆市1997-2010重庆市农村人口占比和人均居民点用地变化趋势图
三、建立重庆市“大城市，大金融”的需要
重庆市农村地区发展落后，而重庆设立农村土地交易所，创设 地票制度，开辟“以城带乡，以工补农”的市场化渠道，让农 民土地财产价值真正得以显化，不仅保证了全市耕地一分不减 ，还发现了“千里之外”的农村建设用地价值，建立了真正意 义上的大城市反哺大农村制度通道。
相关处室会签
购得地票的主体选定在符合城乡总体规划、土地利用总体规 划的区域内待开发土地，凭地票办局长理办公转室审用查 手续后，国土部门 按规定组织供地。
符合要求
4.使用
缴纳费用
处领导复审
局领导审批（申签）
农户
村民集体经济组织
宅基地
区县政府土地整理机构
复 垦
获获
配
得得
耕地
15% 85%
套
户 籍
净净 收收
区县国土资源行政部门
验 收
制
益益
度 改
指标（地票）
革
交
资金
农村交易所
易
投资者
地票
选
城镇居民
中
使 用
地块
征地
政府
地票运行机制
地票制度的收益机制
1.地票收益主体
2.地票价款构成
3.农民和集体经 济组织收益
包括土地所有者（农民集体经济组织）、土地使用者（农民 家庭）、土地需求者（各种用地单位）和土地管理者（地方 政府）。土地所有者或者土地使用者在自愿的前提下申请复 垦，并以置换的方式腾出指标，经验收合格后到土地交易所 进行登记备案形成地票，土地需求者在交易所购得地票，其 实质是指标的流转和交易，复垦后耕地本身使用权仍属于原 土地使用者，而土地需求者则获得土地的发展权。
二、地票成交价格逐渐升高，农民持宅基地进入观望阶段
地票从2008年第一场交易以来已经进行了23场地票交易，成 交价格从第一次交易的8万元/亩现在20多万元/亩。目前要取 得规划区域内的经营性用地规定必须使用地票，地票成为其 准入门票，目前地票的市场呈现供不应求的状态。随着土地 交易市场价格的走高，地票价格随之走高。不同农民间会产 生攀比心理，由于取得收益不同，地票价款取得较少的农民 会觉得自己“亏”了。部分农民会产生观望的心态，比如说 拥有一户多宅的农民就会将闲置的宅基地继续闲置，等待地 票价格上涨。
地票产生的背景？
一、亟需推动城乡资源要素互动，构建统筹城乡发展的制度通道
随着工业化、城镇化的快速推进，一方面，城乡人口比例的 动态结构调整，以及二三产业成为拉动经济增长的主力，要 求提供更多的城镇建设用地，城市建设用地供不应求；另一 方面，农村人口流出和产业衰败导致包括宅基地在内的农村 建设用地大量闲置。
地票制度的收益机制
1.地票收益主体
2.地票价款构成
3.农民和集体经 济组织收益
地票的价款主要分为复垦成本和剩余价款。 复垦成本分为三个部分组成： ①工程成本。原则上不高于1.2万元/亩，包括建筑物拆除、 土地平整和农田水利等； ②项目管理成本。包括项目前期工作费、竣工验收费、工程 监理费、业主管理费等。分为市、区县、乡镇实施项目管理 成本。 ③融资成本。通过社会垫资、银行贷款等筹集资金实施的农 村集体建设用地复垦项目应向银行等确定的贷款利息率支付 融资成本。
地票制度的作用
一、创新“占补平衡”模式，保护耕地更加有效
地票制度实行先复垦和使用的原则，有效落实了“先补后占” 的要求，复垦耕地经验收质量可靠，更有利于保护耕地。同时， 地票的主要来源是复垦农村废弃、闲置建设用地，既促使新增耕 地与周边耕地集中连片、方便耕种，又能避免毁林开荒对生态环 境的破坏。
二、明确土地财产权利，充分保障了“三农利益”
地票制度的收益机制
1.地票收益主体
2.地票价款构成
3.农民和集体经 济组织收益
农民将宅基地及其附属设施用地复垦，复垦后形成的指标作 为地可由原宅基地使用权人优先 承包经营；②地票的价款。扣除成本后的85%的地票价款收入 ，至少9.6万元/亩；③残值变现的收入。复垦土地上的建筑 物拆除变卖所得收入归农民所有；④劳务收入。参与项目复 垦的可得到劳务收入。
三、地票的效用与目的的差距 在地票制度的设计过程中，目的是为了“反哺”农村，支持 “设立重庆农村土地交易所，探索开展地宗交易和指标交易 ，逐步建立统一的城乡土地交易市场”，“提升农村特别是 偏远地区的土地价值，将有效地促进农民增收和改善农村生 产生活条件”。复垦后产生的指标价值和农村居民拥有的土 地价值存在差值。地票的产生依赖于土地的复垦，地票的转 让成交价，减去复垦的成本，才是地票给农村集体带来的净 收益。仅仅转让地票的收益,对提高农民的生活质量恐怕并不 可观，也不持久。因此，地票的产生，与城乡土地统一交易 之间的差距还相当巨大，如何分配政府、集体和农户之间的 收益，做到切实保护“三农”，解决效用和目的差距问题仍 是一个难题
地票制度的运行机制
1.复垦 2.验收
3.交易
4.使用
在重庆市农村土地交易所进行“地票”交易，具有独立民事 能力的自然人和法人或其他组织均可参与竞买。交易完成后 发给地票证书。
申请人
地票制度的运行机制
办件大厅
退
销
件
号
批文
统计人员
市政府审批
1.复垦
不符合要 求
审 查 报 告
经办人
行文
2.验收 3.交易
五、地票供给困境
一方面为严格保护复垦后耕地的质量，地票制度设计严密， 这使得复垦后耕地的质量有所保障。但复垦手续复杂，交易 周期过长，并且农民获得的来源于地票的收益是扣除一大笔 复垦、融资以及管理成本之后剩余价款的85%，这可能会影响 农民参加宅基地复垦的积极性。另一方面，尽管随着城镇化 和工业化的发展以及其他替代性收入的增加，耕地对农村居 民生活水平的重要性日益减弱，但宅基地拥有的保障性作用 仍然存在，农民不一定愿意用长期的保障性来交换一次性丰 厚的地票收入。
地票制度存在的问题
一、如何保障复垦耕地数量及质量
在地票的验收过程中，如何评定复垦后耕地的质量与登记， 将耕地登记与地票指标联系，并没有进行明确的规定。政府 若积极通过复垦换取建设用地指标，则有可能导致用地结构 劣化，耕地质量下降等问题。在实际操作中，可能会出现“ 占优补劣”问题，复垦出的耕地比较劣质，而地票落地的建 设用地则是占用土壤肥力比较高的优质耕地。这样尽管耕地 在数量上达到了平衡，但是总体耕地质量降低，没有达到真 正的占卜平衡。