世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
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世联_深圳星河丹堤首期成交客户分析.pptx
本报告是严格保密的，仅供内部参考
成交总价区分：
700万-900万： 职业：电子科技类老板、贸易、私营工厂主、公务员
个性特征： ❖衣着及配饰讲究名牌：宝姿、欧米茄、LV等品牌出现频率较多； ❖买到称心的就买，买不到就算了；意向单位一定是有某个亮点吸引：
比如“就是喜欢这个餐厅”； ❖对湖景有一定要求，同时担忧湖边单位的私密性如何保障； ❖目前居住面积较大，住在银湖、红树湾、中旅等区域，选择别墅是考
❖对项目配套及安全存在一定程度担忧，希望有好点的酒楼和西餐厅 （多次提到丹桂轩）
本报告是严格保密的，仅供内部参考
成交总价区分：
600万以下： 职业：村长、素，以休闲装为主； ❖看重赠送面积大小； ❖爱面子，特别要求物管服务要好，如开车门、打伞等； ❖对没有景观优势的理解：“湖山资源是小区共享的，我不一 定要在自己 家
T H E E N D 17、一个人如果不到最高峰，他就没有片刻的安宁，他也就不会感到生命的恬静和光荣。下午4时34分13秒下午4时34分16:34:1320.10.22
谢谢观看
本报告是严格保密的，仅供内部参考
虑空间感强，相对可用面积更多； ❖对园林要求尽量保持原生造型突出层次美感；
本报告是严格保密的，仅供内部参考
个案分享： 1000万以上： ➢潮洲人，公务员，喜欢收集古董，置业星河丹堤主要为了渡假，“现 在不买，担心以后有钱也买不到”，非常认可丹堤的资源及好风水，对 工作人员的服务很满意； ➢香港人，认可项目的产品及优美的景观资源，置业星河丹堤主要为了
12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。16:34:1316:34:1316:34Thursday, October 22, 2020 13、志不立，天下无可成之事。20.10.2220.10.2216:34:1316:34:13October 22, 2020
成交总价区分：
700万-900万： 职业：电子科技类老板、贸易、私营工厂主、公务员
个性特征： ❖衣着及配饰讲究名牌：宝姿、欧米茄、LV等品牌出现频率较多； ❖买到称心的就买，买不到就算了；意向单位一定是有某个亮点吸引：
比如“就是喜欢这个餐厅”； ❖对湖景有一定要求，同时担忧湖边单位的私密性如何保障； ❖目前居住面积较大，住在银湖、红树湾、中旅等区域，选择别墅是考
❖对项目配套及安全存在一定程度担忧，希望有好点的酒楼和西餐厅 （多次提到丹桂轩）
本报告是严格保密的，仅供内部参考
成交总价区分：
600万以下： 职业：村长、素，以休闲装为主； ❖看重赠送面积大小； ❖爱面子，特别要求物管服务要好，如开车门、打伞等； ❖对没有景观优势的理解：“湖山资源是小区共享的，我不一 定要在自己 家
T H E E N D 17、一个人如果不到最高峰，他就没有片刻的安宁，他也就不会感到生命的恬静和光荣。下午4时34分13秒下午4时34分16:34:1320.10.22
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本报告是严格保密的，仅供内部参考
虑空间感强，相对可用面积更多； ❖对园林要求尽量保持原生造型突出层次美感；
本报告是严格保密的，仅供内部参考
个案分享： 1000万以上： ➢潮洲人，公务员，喜欢收集古董，置业星河丹堤主要为了渡假，“现 在不买，担心以后有钱也买不到”，非常认可丹堤的资源及好风水，对 工作人员的服务很满意； ➢香港人，认可项目的产品及优美的景观资源，置业星河丹堤主要为了
12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。16:34:1316:34:1316:34Thursday, October 22, 2020 13、志不立，天下无可成之事。20.10.2220.10.2216:34:1316:34:13October 22, 2020
世联星河丹堤营销推广报告
世联星河丹堤营销推广 报告
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2020/11/1
世联星河丹堤营销推广报告
•何为名利场？
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世联星河丹堤营销推广报告
•名：出名，名气
•以形象高度引发市场关注，形成楼市话题。
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世联星河丹堤营销推广报告
Hale Waihona Puke •利：利益，利润•独特的产品价值挖掘，切实的消费利益，提升溢价能力。
•权贵人群
•山水别 墅
•星河丹堤是最适合聚集于城市中心的企业家、高级
经理人、政府高级公务员居住的城市别墅；是在繁
华与静谧之间进退自如的第一居所。
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世联星河丹堤营销推广报告
•明确市场属性：
•由产品诉求到形象诉求 •由自然属性到社会属性
•由“城市原生别墅群” •“城市原生·CEO官邸
到
• 三. 可延展性——利于创作和传播
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世联星河丹堤营销推广报告
•星河丹堤的名利场是什么？
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世联星河丹堤营销推广报告
•产品核心价值：
距离中心区最近的郊野公园 距离中心区最近的山水别墅
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世联星河丹堤营销推广报告
•锁定目标客户群：
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世联星河丹堤营销推广报告
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世联星河丹堤营销推广报告
•场：气场，现场
•形成推广气场，提升销售现场的感染力。
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世联星河丹堤营销推广报告
•星河丹堤的名利场在哪里？
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世联星河丹堤营销推广报告
•1.市场大气候
•火热：豪宅市场受追捧 •稀缺：城市内豪宅的稀缺 •标签：以富人区为标签
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2020/11/1
世联星河丹堤营销推广报告
•何为名利场？
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世联星河丹堤营销推广报告
•名：出名，名气
•以形象高度引发市场关注，形成楼市话题。
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世联星河丹堤营销推广报告
Hale Waihona Puke •利：利益，利润•独特的产品价值挖掘，切实的消费利益，提升溢价能力。
•权贵人群
•山水别 墅
•星河丹堤是最适合聚集于城市中心的企业家、高级
经理人、政府高级公务员居住的城市别墅；是在繁
华与静谧之间进退自如的第一居所。
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世联星河丹堤营销推广报告
•明确市场属性：
•由产品诉求到形象诉求 •由自然属性到社会属性
•由“城市原生别墅群” •“城市原生·CEO官邸
到
• 三. 可延展性——利于创作和传播
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世联星河丹堤营销推广报告
•星河丹堤的名利场是什么？
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世联星河丹堤营销推广报告
•产品核心价值：
距离中心区最近的郊野公园 距离中心区最近的山水别墅
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世联星河丹堤营销推广报告
•锁定目标客户群：
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世联星河丹堤营销推广报告
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世联星河丹堤营销推广报告
•场：气场，现场
•形成推广气场，提升销售现场的感染力。
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世联星河丹堤营销推广报告
•星河丹堤的名利场在哪里？
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世联星河丹堤营销推广报告
•1.市场大气候
•火热：豪宅市场受追捧 •稀缺：城市内豪宅的稀缺 •标签：以富人区为标签
深圳星河盛世XXXX年营销执行报告.pptx
主力户型
88㎡
将售
中航天逸 75-89㎡；115-128㎡；143-167㎡（拼）
89-128㎡
绿景公馆1866
35-89㎡；89㎡（复式）；127-133 （拼）；140-160（部分拼）；220㎡
35-89㎡
尾盘
绿景香颂
35-57㎡；60-89㎡；87-125（复式）； 71-89平面；89-125㎡
主打卖点：
龙华新城核心区位、地铁口物业、56万平大盘、10万平商业 配套（均为街铺）、水榭系豪宅产品
预计入市时间：2012年4月
项目基础指标: 总占地面积：41351平 总建筑面积：205290平 计容积率面积：149750
平
商业面积：3500平米，类
型为底商
容积率：3.62 总套数：1468
工程进度：18层
目标实现之：
局
竞争局面如何？
龙坂项目盘点：项目入市时，将面临持销项目与新 入市项目双重竞争
2011年
2012年
三季度
四季度
一季度
二季度
三季度
四季度
合正中央原著，总建面19万，128 ㎡3房，143 ㎡4房为主， 共762套
锦绣御园，总建面29万，二期（88㎡2房 、90-130㎡3房、150-170 ㎡4房，共421套）三期（约600套）
势 目标实现之：
下行通道开启，房地产 2012不可指望“靠天吃 饭”，唯有自寻出路， 自力更生，以求突围
调控难放松
2012年，中央的调控态度依然坚决，政策的大方向上不会有大的改变；
降价风险
全国“降价潮”越演越烈，欲以价换量，预计明年大多新入市项目将低于预期价格入市；
成交低迷
市场下行通道已经打开，市场遭遇信心危机，深圳成交量降至08年水平，可能依然维持该水平。
深圳星河丹堤推广及活动影像展策划方案35PPT.pptx
• 7、Although the world is full of suffering, it is full also of the overcoming of it.----Hellen Keller, American writer虽然世界多苦难，但是苦难总是能战胜的。20.8.520.8.520.8.5。2020年8月5日星期三二 〇二〇年八月五日
• 2、Our destiny offers not only the cup of despair, but the chalice of opportunity. (Richard Nixon, American President )命运给予我们的不是失望之酒，而是机会之杯。二〇二〇年八月五日2020年8月5 日星期三
• 5、You have to believe in yourself. That's the secret of success. ----Charles Chaplin人必须相信自己，这是成功的秘诀。-Wednesday, August 5, 2020August 20Wednesday, August 5, 20208/5/2020
• •
T H E E N D 8、For man is man and master of his fate.----Tennyson人就是人，是自己命运的主人11:0311:03:108.5.2020Wednesday, August 5, 2020
9、When success comes in the door, it seems, love often goes out the window.-----Joyce Brothers成功来到门前时，爱情往往就走出了窗外。 11:038.5.202011:038.5.202011:0311:03:108.5.202011:038.5.2020
星河丹堤豪宅项目营销执行报告
星河丹堤豪宅项目营销执行报告项目概述星河丹堤豪宅项目是我司在XX市开展的一项高端房产项目，位于市中心的核心地段，周边配套设施齐全，交通便利。
项目总占地面积XXX平方米，总建筑面积XXX平方米，包括住宅、商业、办公等多种类型的房产。
本报告旨在总结和分析星河丹堤豪宅项目的营销活动执行情况，帮助客户了解项目推广效果和市场反馈。
营销活动策划在项目推广过程中，我们制定了一系列营销活动策略，包括线上线下结合、多渠道推广、重点人群定向营销等。
1.线上活动：我们在各大房产网站、社交媒体平台、楼盘销售网站等渠道发布项目信息，同时配以精美的图片和文字介绍。
我们还利用搜索引擎优化(SEO)、搜索引擎营销(SEM)等手段提高项目在搜索结果中的曝光率和点击率。
2.线下活动：我们组织了高端房产展览会、项目开放日、店面活动等多种线下活动，吸引目标客户参观了解项目，并通过现场咨询、洽谈等方式进行销售和推广。
3.多渠道推广：我们与地产代理商、中介机构、高端商务社交圈等合作，借助他们的渠道和资源进行项目推广。
同时，在项目的周边区域设置户外广告牌、宣传看板等，增加项目的曝光率。
4.重点人群定向营销：我们针对高净值人群、海归人才、企事业单位等目标人群开展定向营销活动。
通过邮件营销、电话营销、社交圈营销等方式，将项目的优势与特色传达给目标人群。
营销活动执行情况线上活动通过各大房产网站、社交媒体平台的推广，我们取得了较好的效果。
截至目前，项目在各大房产网站上的浏览量超过X万，点击量达到X万次，社交媒体平台的转发量和点赞量也都在X千以上。
同时，通过SEO和SEM的优化，项目在搜索引擎结果中的曝光率和点击率有明显提高。
我们观察到，有X%的用户是通过搜索引擎找到项目信息的。
线下活动我们组织了多次高端房产展览会、项目开放日等线下活动。
这些活动吸引了大量的参观者，其中不乏有意向购买的客户。
我们还派出了专业销售团队，通过现场咨询和洽谈，将项目的优势与特色介绍给客户，并积极推动签约与销售。
20190312星河盛世2019年营销执行报告 PPT资料共89页
2019年营销执行报告
世联地产 星河盛世项目组 20190312
目标分解
2019年4月28日开盘起，力争开盘金额达到：10亿 2019年6月30日前，力争上半年整体销售额达到：20亿 2019年下半年分两批推售，实现整体40亿目标
4月28日 首批单位推售
6月16日 第二批单位推售
8月25日 第三批单位推售
4月14日
4月29日
6月16日
硬广“星河盛世 百万终极置业， 明天梦想成真盛 大开盘"（全版）
硬广“星河盛世 第二批单位即将 推售"（全版）
硬广“星河盛世 百万终极置业， 明天梦想成真盛 大开盘"（全版）
硬广“星河盛世 第二批单位即将 推售"（全版）
硬广“样板房开 放＋活动信息”
（半版）
硬广“星河盛世 百万终极置业， 明天梦想成真盛 大开盘"（全版）
4月7日—4月28日：引进来，爆现场
售楼处开放后，全力吸引客户来访售楼现场，力求天天人满，为开盘蓄积足够诚意 客户量，力争首批热销。
2月14日
4月7日
售楼处开放
走出去，大撒网
4月7日
样板房开放
4月28日
引进来，爆现场
营销执行铺排
2月14日 Cocopark 分展场开放
3月3日
3月24日
4月7日
全市巡展开始 产品发布会 售楼处开放
项目 网络
栏目 搜房硬广
时间（首批开盘前） 4月2日-4月29日
房信硬广
新浪 网络论坛炒
作 微博
4月9日-4月29日 4月7日-4月29日 2月14日-5月13日
2月14日起
户外广告位及LED大屏
户外费用：1400万（全年） 已确定：滨河路及雅园立交户外牌 时间：2019年4月2日起
世联地产 星河盛世项目组 20190312
目标分解
2019年4月28日开盘起，力争开盘金额达到：10亿 2019年6月30日前，力争上半年整体销售额达到：20亿 2019年下半年分两批推售，实现整体40亿目标
4月28日 首批单位推售
6月16日 第二批单位推售
8月25日 第三批单位推售
4月14日
4月29日
6月16日
硬广“星河盛世 百万终极置业， 明天梦想成真盛 大开盘"（全版）
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（半版）
硬广“星河盛世 百万终极置业， 明天梦想成真盛 大开盘"（全版）
4月7日—4月28日：引进来，爆现场
售楼处开放后，全力吸引客户来访售楼现场，力求天天人满，为开盘蓄积足够诚意 客户量，力争首批热销。
2月14日
4月7日
售楼处开放
走出去，大撒网
4月7日
样板房开放
4月28日
引进来，爆现场
营销执行铺排
2月14日 Cocopark 分展场开放
3月3日
3月24日
4月7日
全市巡展开始 产品发布会 售楼处开放
项目 网络
栏目 搜房硬广
时间（首批开盘前） 4月2日-4月29日
房信硬广
新浪 网络论坛炒
作 微博
4月9日-4月29日 4月7日-4月29日 2月14日-5月13日
2月14日起
户外广告位及LED大屏
户外费用：1400万（全年） 已确定：滨河路及雅园立交户外牌 时间：2019年4月2日起
深圳风火广告-星河丹堤5年回顾PPT参考课件
5
说实话，星河对丹堤项目的期望还是比较谨慎的： 丹堤可以做到什么高度，能成为一个领军式的项目吗？ 虽然有风火作宣传旗手，星河仍非常谨慎……
6
第一阶段 品牌导入－鼓舞2005
05.3-05.5月
7
“鼓舞2005” 不仅是星河向市场和社会交的一 张充满自豪的成绩单，更是星河品牌“正规军化”的开 始。只有在充足的底气下，才能再次梦想……
35
同时带来“创新产品格局”－产品建筑风格定论
新太平洋建筑风格
new-pacific-architecture
现代夏威夷风格与亚热带风情相融合的创新建筑风格
36
“创新产品格局”－专利申请
叠拼TOWNHOUSE 令建筑与山体融合，以“户户退 台”的空间形式，为别墅单元营 造空中庭院，实现一次叠拼别墅 的革新。
稀缺资源确立别墅的环境基础
距离中心区最近的山水别墅——
距离确立第一居所的价值基础
创新别墅产品营造的全新的居住体验—— 品质满足居者的身份表达
的聚 第集 一中 居心 住区 选的 择权
贵 阶 层
55
挖掘目标客群3
权贵阶层
山水居住理想
星河丹堤是最适合聚集于城市中心的企业家、高级 经理人、政府高级公务员居住的城市别墅；是在繁 华与静谧之间进退自如的第一居所。
29
由于产品定位的策略调整， “丹堤”推广所面对的人群也相应地发生变化， 可以说曾经的“中产”与丹堤都需要一个
重新探索、向上升华的过程!
30
我们认识到： 丹堤所期待的市场评价是：深圳第一的别墅品牌； 丹堤所期待的消费者评价是：深圳最有内涵的别墅；
丹堤所期待的业内评价是：一个真正讲规划的、有说法的别墅。
平凡世界的非凡炼就
说实话，星河对丹堤项目的期望还是比较谨慎的： 丹堤可以做到什么高度，能成为一个领军式的项目吗？ 虽然有风火作宣传旗手，星河仍非常谨慎……
6
第一阶段 品牌导入－鼓舞2005
05.3-05.5月
7
“鼓舞2005” 不仅是星河向市场和社会交的一 张充满自豪的成绩单，更是星河品牌“正规军化”的开 始。只有在充足的底气下，才能再次梦想……
35
同时带来“创新产品格局”－产品建筑风格定论
新太平洋建筑风格
new-pacific-architecture
现代夏威夷风格与亚热带风情相融合的创新建筑风格
36
“创新产品格局”－专利申请
叠拼TOWNHOUSE 令建筑与山体融合，以“户户退 台”的空间形式，为别墅单元营 造空中庭院，实现一次叠拼别墅 的革新。
稀缺资源确立别墅的环境基础
距离中心区最近的山水别墅——
距离确立第一居所的价值基础
创新别墅产品营造的全新的居住体验—— 品质满足居者的身份表达
的聚 第集 一中 居心 住区 选的 择权
贵 阶 层
55
挖掘目标客群3
权贵阶层
山水居住理想
星河丹堤是最适合聚集于城市中心的企业家、高级 经理人、政府高级公务员居住的城市别墅；是在繁 华与静谧之间进退自如的第一居所。
29
由于产品定位的策略调整， “丹堤”推广所面对的人群也相应地发生变化， 可以说曾经的“中产”与丹堤都需要一个
重新探索、向上升华的过程!
30
我们认识到： 丹堤所期待的市场评价是：深圳第一的别墅品牌； 丹堤所期待的消费者评价是：深圳最有内涵的别墅；
丹堤所期待的业内评价是：一个真正讲规划的、有说法的别墅。
平凡世界的非凡炼就
世联深圳星河丹堤首期成交客户分析
05
结论与建议
针对本项目客户的结论
客户群体特征
本项目的成交客户主要集中在30-40岁的中高收入家庭，以深圳本地居民为主，也有部分 外籍人士和港澳台同胞。
购房需求
客户购房的主要需求为自住需求，其次是投资需求。其中，自住需求中，改善型需求占比 较大，主要对户型、装修、环境等方面有较高要求；投资需求客户主要关注项目所在区域 的发展前景和投资价值。
世联深圳星河丹堤首期成交 客户分析
2023-11-03
contents
目录
• 项目背景与市场环境 • 客户群体分析 • 成交客户特征分析 • 客户满意度调查与分析 • 结论与建议 • 参考文献与附录
01
项目背景与市场环境
项目背景介绍
世联深圳星河丹堤项目是位于深圳市的知名房地产项目，以其高品质和独特的地 理位置吸引了众多客户的关注。
参考文献与附录
参考文献与附录
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参考文献 附录
感谢您的观看
THANKS
45-55岁
该年龄段的客户相对较少，他们更 注重社区环境和配套设施的完善程 度。
客户职业分布分析
企业高管
01
这些客户具有较高的收入和购买力，他们注重品质、服务和社
区环境。
私营业主
02
这些客户同样具有较高的购买力和购买需求，他们注重投资价
值和未来发展潜力。
白领阶层
03
这些客户是主要的购房群体，他们注重生活品质和配套设施的
03
成交客户特征分析
成交客户来源分析
本地客源
深圳本地居民，包括长期居住在深圳的户籍人口和有深圳居住证的常住人口。
外地客源
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如何实现？
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第二部分：策略推导
一、核心卖点输理 二、豪宅客户购房特征 三、策略方向推导
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第二部分：策略推导
一、核心卖点输理
（FAB分析） F（Features/fact）: 项目本身的特性/属性 A（Advantages） ：相对于竞争对手项目的优势 B（Benefit/value）：楼盘带给用户的利益/价值
叠TH区：160套
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第一部分：问题界定
三、关键节点——时间紧迫，储客时间 短
4.28AC区开售
3月
4月
5月
6月
8月中下旬B
区公开销售
7月
8月
3.28销售中心到位 3.28启动区到
4.1销售中心开放
6月中A、C区样板房开放
7月底B1 样板房开放
8月底B6 样板房开 放
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第一部分：问题界定
四、项目目标
短期目标：
4月28日一期（A、C区）公开发售，开盘月实现50%， 约100套； （合同约定）
06年12月实现12亿销售额(AC区100%、B区部分销售)。
长期目标：
树立“星河丹堤”强势品牌， 建立丹堤大盘影响力。
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第一部分：问题界定
目标分解
项目品牌
大盘影响力
开盘火暴、持续旺销
足量诚意客户 （不少于400批）
差异化项目亮点传播到位， 建立形象高度 （支撑价格）
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第一部分：问题界定
世联深圳星河丹堤豪宅 项目营销执行报告 45PPT
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
本次报告目的：
统一营销思路 细化阶段攻略及落实执行
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
学习改变命运,知 识创造未来
报告思路
第一部分：问题界定 第二部分：策略推导 第三部分：策略分解 第四部分：后续营销安排
➢ 客户初步意向分布：
客户面积意向调查（单位：平方米）
190220
220250
250280
280300
300350
1.5万以下
客户单价意向调查 1.5-2万 2-2.5万 2.5-3万
3-3.5万
学习改变命3运0,知
33
22
4
识创造未来
3
19
22
22
13
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第一部分：问题界定
二、开发节奏——环环相扣
分区
占地面积
建筑面积
A区 49154.24
26966.33
85790.15
51521.94
C区 36635.91
24555.61
B区
20114.03
33708.50
D区
37246.20
28241.70
E区
30685.63
138196.00
F区 合计
26813.28 200649.29
1
第一部分：问题界定
七、问题提出
目前下需要解决的问题：
时间：3月上旬—4月28日（约6周） 1、面对竞争： 6周的推广期内，建立项目差异化项目亮点，建立形象高度 。 2、面对开盘目标： 6周的客户 积累期， 积累足够的有效客户（约400-500批）。 备注：丹堤销售中心及现场展示需4月处方可到位。
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第一部分：问题界定
客户积累情况：
➢ 自2006年3月6日起项目开展星河会VIP卡会员招募活动， 截至06年3月9日，登记会员161位，实际存款到帐53位， 目前日均办卡量约9张；
➢ 前期积累客户基本筛选完毕，剩余客户积累周期约为6周， 保证客户办卡热度，扩大客户源成为保证火爆开盘的前提 条件。
香蜜湖1号高层大平面
波托菲诺别墅2期 15套别墅
关内
东方花园 8套别墅
从产品可替代性看： 天琴湾3期 48套别墅、独栋
星河丹堤推售同期将面临“圣莫东丽部斯华侨”城、约“184尖套t岗own山hou”se，及23“3套香别墅蜜湖1号大平面”等
联泰红树湾及大梅沙 约180+69套别墅
学识习创改造变未命来大运,盘知 的直面竞争，要从竞争对手凤中凰突谷围68世套，联to必深wn圳h须o星us建河e，丹立1堤5套本豪别宅项墅项目目营差销异执行化报的告4高5PP端T 形象。
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学习改变命运,知 识创造未来
第一部分：问题界定
一、项目概况 二、开发节奏 三、工程节点 四、目标回顾 五、市场状况 六、项目前期营销回顾 七、问题提出
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第一部分：问题界定
一、项目概况——优劣并存
项目指标：
„ 总用地面积：200322平方米
107128.05 358796.19
D区：TH103套
C区：TH86套 独栋7套
06年4月底销售
F区：高层
开发节奏: A、C区 > B区 > E区 > F区 > D区 一期(A、C区)情况: 容积率:约0.6；户均面积：252平方米
学习改变命运,知 识创造未来
A区：TH111套 06年4月底销售
E区：高层
„ 总建筑面积：360580平方米
„ 总住宅面积: 358780平方米
„ 容积率：1.8
银
„ 建筑密度：24%
湖
优势亮点：
山
郊
9万平米天然湖、郊野公园、野 Nhomakorabea专利产品、城市距离
公
园
不利影响：
南坪快速噪音、山湖林海影响、
梅林关口交通杂乱
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第一部分：问题界定
六、项目前期营销回顾
由于产品户均面积的扩大，前期“城市中产”的推 广使客户对项目的认知高度不足，主要表现在： ➢ 客户提及最多的项目包括：振业城、第五园等第二梯 队别墅产品。 ➢ 客户将丹堤归结为关外豪宅之列而不是城市豪宅。 ➢ 客户对“山湖林海”持排斥态度，质疑项目品质感， 担心将来的管理和安全问题 。
五、市场状况——机遇与挑战并存
2005
2006
2007
2008
4季
1季
2季
3季
4季
1季
2季
3季
4季
1季
2季
3季
4季
关外
潜龙山庄 50套townhouse，50套别墅 溪之谷 101套别墅
龙1号地块 小于50套townhouse
尖岗山一期 195套townhouse，120套别墅
圣莫丽斯 215余套townhouse，4套别墅 本项目 197套TH
学习改变命运,知 识创造未来
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第二部分：策略推导
一、核心卖点输理 二、豪宅客户购房特征 三、策略方向推导
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第二部分：策略推导
一、核心卖点输理
（FAB分析） F（Features/fact）: 项目本身的特性/属性 A（Advantages） ：相对于竞争对手项目的优势 B（Benefit/value）：楼盘带给用户的利益/价值
叠TH区：160套
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第一部分：问题界定
三、关键节点——时间紧迫，储客时间 短
4.28AC区开售
3月
4月
5月
6月
8月中下旬B
区公开销售
7月
8月
3.28销售中心到位 3.28启动区到
4.1销售中心开放
6月中A、C区样板房开放
7月底B1 样板房开放
8月底B6 样板房开 放
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第一部分：问题界定
四、项目目标
短期目标：
4月28日一期（A、C区）公开发售，开盘月实现50%， 约100套； （合同约定）
06年12月实现12亿销售额(AC区100%、B区部分销售)。
长期目标：
树立“星河丹堤”强势品牌， 建立丹堤大盘影响力。
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第一部分：问题界定
目标分解
项目品牌
大盘影响力
开盘火暴、持续旺销
足量诚意客户 （不少于400批）
差异化项目亮点传播到位， 建立形象高度 （支撑价格）
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第一部分：问题界定
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学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
本次报告目的：
统一营销思路 细化阶段攻略及落实执行
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学习改变命运,知 识创造未来
报告思路
第一部分：问题界定 第二部分：策略推导 第三部分：策略分解 第四部分：后续营销安排
➢ 客户初步意向分布：
客户面积意向调查（单位：平方米）
190220
220250
250280
280300
300350
1.5万以下
客户单价意向调查 1.5-2万 2-2.5万 2.5-3万
3-3.5万
学习改变命3运0,知
33
22
4
识创造未来
3
19
22
22
13
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第一部分：问题界定
二、开发节奏——环环相扣
分区
占地面积
建筑面积
A区 49154.24
26966.33
85790.15
51521.94
C区 36635.91
24555.61
B区
20114.03
33708.50
D区
37246.20
28241.70
E区
30685.63
138196.00
F区 合计
26813.28 200649.29
1
第一部分：问题界定
七、问题提出
目前下需要解决的问题：
时间：3月上旬—4月28日（约6周） 1、面对竞争： 6周的推广期内，建立项目差异化项目亮点，建立形象高度 。 2、面对开盘目标： 6周的客户 积累期， 积累足够的有效客户（约400-500批）。 备注：丹堤销售中心及现场展示需4月处方可到位。
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第一部分：问题界定
客户积累情况：
➢ 自2006年3月6日起项目开展星河会VIP卡会员招募活动， 截至06年3月9日，登记会员161位，实际存款到帐53位， 目前日均办卡量约9张；
➢ 前期积累客户基本筛选完毕，剩余客户积累周期约为6周， 保证客户办卡热度，扩大客户源成为保证火爆开盘的前提 条件。
香蜜湖1号高层大平面
波托菲诺别墅2期 15套别墅
关内
东方花园 8套别墅
从产品可替代性看： 天琴湾3期 48套别墅、独栋
星河丹堤推售同期将面临“圣莫东丽部斯华侨”城、约“184尖套t岗own山hou”se，及23“3套香别墅蜜湖1号大平面”等
联泰红树湾及大梅沙 约180+69套别墅
学识习创改造变未命来大运,盘知 的直面竞争，要从竞争对手凤中凰突谷围68世套，联to必深wn圳h须o星us建河e，丹立1堤5套本豪别宅项墅项目目营差销异执行化报的告4高5PP端T 形象。
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第一部分：问题界定
一、项目概况 二、开发节奏 三、工程节点 四、目标回顾 五、市场状况 六、项目前期营销回顾 七、问题提出
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第一部分：问题界定
一、项目概况——优劣并存
项目指标：
„ 总用地面积：200322平方米
107128.05 358796.19
D区：TH103套
C区：TH86套 独栋7套
06年4月底销售
F区：高层
开发节奏: A、C区 > B区 > E区 > F区 > D区 一期(A、C区)情况: 容积率:约0.6；户均面积：252平方米
学习改变命运,知 识创造未来
A区：TH111套 06年4月底销售
E区：高层
„ 总建筑面积：360580平方米
„ 总住宅面积: 358780平方米
„ 容积率：1.8
银
„ 建筑密度：24%
湖
优势亮点：
山
郊
9万平米天然湖、郊野公园、野 Nhomakorabea专利产品、城市距离
公
园
不利影响：
南坪快速噪音、山湖林海影响、
梅林关口交通杂乱
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第一部分：问题界定
六、项目前期营销回顾
由于产品户均面积的扩大，前期“城市中产”的推 广使客户对项目的认知高度不足，主要表现在： ➢ 客户提及最多的项目包括：振业城、第五园等第二梯 队别墅产品。 ➢ 客户将丹堤归结为关外豪宅之列而不是城市豪宅。 ➢ 客户对“山湖林海”持排斥态度，质疑项目品质感， 担心将来的管理和安全问题 。
五、市场状况——机遇与挑战并存
2005
2006
2007
2008
4季
1季
2季
3季
4季
1季
2季
3季
4季
1季
2季
3季
4季
关外
潜龙山庄 50套townhouse，50套别墅 溪之谷 101套别墅
龙1号地块 小于50套townhouse
尖岗山一期 195套townhouse，120套别墅
圣莫丽斯 215余套townhouse，4套别墅 本项目 197套TH