广州商业裙楼定位策划与分析报告
广州商业裙楼定位策划与分析报告
商业裙楼定位策划与分析一、裙楼物业的现状近期，有关大型超市、餐饮等行业进驻高层物业裙楼的消息频见报端，很多商家都把目光对准了裙楼商铺市场。
只是，这些商家一番考察后发觉，很多裙楼商业物业由于社区规模、场地过小等因素很难符合经营要求。
广州市裙楼商业物业呈现两极化散布的态势。
很多区域尤其是新兴区域诸如珠江新城、东圃、白云区一带裙楼的空置率达到９０％以上，三四楼的位置空置率更高。
而天河北一带，那么裙楼供给紧俏。
具体在裙楼商铺方面，尽管供给量比较大，例如协和新世界芳草园2层共6200平方米;华标广场3层共15000平方米;都市华庭也有2万平方米左右;帝景苑有4000平方米，但都已找到买(租)家，而且售价和租金比原先的有所提高。
据悉，芳草园首层商铺大面积售价超过3万元/平方米；鸿翔大厦商铺单价也近3万元/平方米；都市华庭因位处天河北和体育东交壤，位置优越，部份商铺乃至开出6万余元/平方米的单价，但仍有保险、电讯类等实力雄厚的公司预备进驻。
另外，天河北的很多楼盘都把裙楼部份用做写字楼，租赁的多为金融证券、保险等公司。
一样的裙楼写字楼租金相对廉价，多是面积比较大的公司租住。
另外，客户希望拿到面积比较大的场地，相对零散的生意就不是专门好，其中１０００平方米左右的地块成交比较多。
二、裙楼物业的特点------商业裙楼与单体商业物业的区别第一，体此刻价钱上。
由于商业裙楼中附含的土地价值被塔楼部份分摊了，因此价钱比单体商业物业有优势。
第二，体此刻经营方式上。
由于商业裙楼属于塔楼的一部份，因此不如单体商业那么纯粹，其经营的业态会受到塔楼形态的制约，比如塔楼是住宅，裙楼就不宜经营油烟过重的餐饮。
第三、体此刻外立面上。
单体商业物业拥有比裙楼更多的优势。
裙楼是不独立的，因此在外观设计上发挥空间小，难以制造人气和商机。
而且商业裙楼的地段一样都兼顾塔楼功能。
三、裙楼物业的运作方式目前，裙楼商业运作要紧采取三种方式，一是直接销售，二是分割出来，以租带售，三是走专业市场的道路。
广州商业圈布局分析研究
将内圈层发展成为凸显当代消费、当代服 务、高级商务及综合会展功能旳关键商圈。
中圈层依托地缘优势，发展物流园区、批发市场园区和大型 零售业态，使中圈层发挥“承内启外”旳作用，形成商业发 展厚实、辐射功能强大旳商圈。
外圈层将借助港口、机场、陆路交通网络，主动发展 物流园区、批发市场园区和零售商业功能区，壮大外 圈层商业实力，进一步扩大商贸中心城市旳辐射力。
➢ 天河商圈
主要构成：天河商圈+珠江新城商圈+东圃商圈+岗顶商圈（天娱、天河城、正佳、太古汇 、东圃购物中心、高德置地。。。。）
➢ 河南商圈
主要构成：（江南新地、广百新一城）
➢ 荔湾商圈
主要构成：（恒宝广场、荔湾广场、赛博广场）
➢ 番禺商圈
主要构成：市桥商圈+迎宾路商圈（万博、新大新、奥园广场、易发）
广州市城乡居民可支配收入
单 位： 元
过去几年，广州城市居民人均可支配收入呈现逐年上涨趋势，其中23年广州市居民可支配收入增长幅度高 达13.2%，城市人口消费力度水平高，具有较高消费力。 城乡居民收入水平不断提升。据城乡居民家庭抽样调查，整年城市居民家庭人均可支配收入30658元，增 长11.0%，扣除价格原因，实际增长7.6%。
娱乐悠闲（电影院、游戏厅、KTV、健身中心） 百货企业 例如：广百百货、友谊商店、新大新企业 超市 例如：百佳、华润万家、吉之岛、家乐福、沃尔玛 品牌专卖店 例如：NIKE、班呢路、时间廊、SWATCH、APPLE IPHONE、H AND M。。。。 个体户
广州主要商圈情况
➢ 越秀商圈
主要构成：主要由北京路商圈+中华商圈+淘金商圈（友谊、北京路、广百、名盛、光明、 新大新、动漫、五月花。。。。）
万盛裙楼商铺市场定位案
万盛裙楼商铺市场定位案目录：1.项目基本概况 (02)2.商业模式分析 (02)2．1综合性商业模式 (02)2．2主题性商业模式 (03)2．3专业性商业模式 (04)3.项目的SWOT分析 (04)4.项目的整体定位 (08)4．1因素分析 (08)5.项目主题 (08)5．1主题的形成的思想 (08)5．11项目特点 (08)5．12挖掘卖点 (09)5．13周边环境 (09)6.本项目的商铺户型 (09)7.客户定位 (10)7．1客户购房动机 (10)7．2客户收入状况 (10)7．3客户区域 (10)7．4客户通路研究 (11)7．5主要分析结论 (11)8. 主题商厦的装修建议 (11)9. 主题商厦产业结构 (11)9．1主题商厦产业结构分析 (12)10.竞争个案 (12)11. 营销推广 (12)万盛裙楼商铺市场定位一1.项目基本概况万盛位于朝阳街与北中街交汇处，总占地面积5712平方米，总建筑面积48000万平方米，为改造项目期。
其裙楼商铺计有4层，总面积约18926平方米，商铺目前基本上空置。
2.商业模式分析：就目前的商业模式来看，主要有三种：一、是综合性商业模式，二、是主题性商业模式，三、是专业性商业模式。
2.1综合性商业模式这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住行一条龙服务。
商场内行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备，可以满足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动，拉动场内群体消费。
从这一个角度去分析，此种模式似乎能够以全面网络住所有的消费者，而且聚人气、提消费，应该是理想的商场模式。
但是，实际上这以模式已经在全球的经济态势里遭遇了严峻考验，中国亦不例外，而且越是类似于本楼盘这样的非商业人气旺地区域，这一模式所表现出来的不适应之态就越明显，所面临的危机就越大。
究其因，在于品牌市场的进一步细分，消费者的需求不断的向个性化发展，使得任何全面式的经营都失去了销售点的深化机会。
某地产商业街商业裙楼营销策略报告
某地产商业街商业裙楼营销策略报告一、项目概况本报告旨在分析某地产商业街商业裙楼的营销策略，为开发商提供相关建议。
商业裙楼作为商业街中的核心组成部分，对于项目的整体运营和商业价值有着重要影响。
通过深入分析市场环境、目标用户需求以及竞争对手情况，制定合适的营销策略，将有助于实现项目的商业成功和盈利。
二、市场分析1. 市场背景某地区目前商业街市场竞争激烈，人群密集，商业设施齐全。
然而，商业裙楼市场相对较为饱和，已有多个商业裙楼竞争。
2. 目标用户目标用户主要分为两类：消费者和商户。
消费者方面，目标用户主要包括当地居民、上班族和游客。
他们在选择商场时，会考虑价格、品牌、商户种类以及购物体验。
商户方面，目标用户主要包括零售商家、餐饮业主和服务提供商。
他们会关注商业街潜在的商业流量、租金水平以及竞争情况。
3. 竞争对手分析当前市场上已有多个商业裙楼竞争，我们需要对其进行深入分析，包括其定位、产品特点、租金水平以及运营方式等方面，以便更好地制定我们的营销策略。
三、营销策略1. 定位策略在竞争激烈的市场环境中，我们需要通过合适的定位策略来突出我们的特点，吸引目标用户。
我们将以打造高端商业街的形象为目标，通过引进一些知名品牌、高品质商户，来提高商业裙楼的品牌价值和商业吸引力。
2. 品牌建设品牌建设是商业裙楼营销的重要组成部分。
我们将制定品牌推广计划，包括传统媒体宣传、社交媒体推广、活动合作等多种方式，来提高品牌知名度和影响力。
3. 商业合作商业合作是商业裙楼成功运营的关键。
我们将积极与知名品牌商家、特色餐饮业主和服务提供商展开合作，通过联合营销、跨界合作等方式，共同吸引更多的用户流量。
4. 用户体验提升用户体验是吸引用户和留住用户的关键因素。
我们将注重商业裙楼整体设计和布局，提供舒适和美观的购物环境。
同时，我们将加强商业街的管理，提供便利的停车、配套设施和客户服务，努力提升用户的购物体验。
5. 数据分析数据分析是营销策略实施过程中的重要工作。
某商业裙楼项目营销策划方案
某商业裙楼项目营销策划方案一、市场分析与定位1.1 市场需求分析通过市场调研了解到，目前该区域的商业裙楼项目相对较少，市场需求呈现增长趋势。
主要消费群体为年轻人、白领阶层和家庭消费者。
他们对于购物、娱乐和休闲等需求较高，对于品牌和服务质量也有较高的要求。
1.2 项目定位本商业裙楼项目将定位为高端时尚商业综合体。
提供多元化的购物、娱乐、休闲和餐饮等服务，满足不同人群的需求。
二、产品特色与优势2.1 设施设备本项目将引进先进的商业设施与设备，包括高速电梯、智能停车系统、空气净化系统等，提供舒适便捷的消费环境。
2.2 租户选取本项目将精心挑选优质的租户，引进一流品牌和知名商户，提供丰富多样的商品和服务，吸引更多的消费者。
2.3 商场规划商场将区分不同的区域，如奢侈品区、时尚潮流区等，满足不同消费者的购物需求。
同时，商场还将设置休闲娱乐区、儿童游乐区等，提供全方位的服务。
三、营销策略3.1 品牌宣传通过多种媒体渠道进行品牌宣传，如报纸、电视、网络等。
展示项目的特色和优势，提高品牌知名度和美誉度。
3.2 优惠活动在项目开业前后，设立一定的优惠活动，如打折、满减、赠品等，吸引消费者到店消费。
3.3 联合营销与其他商圈或知名品牌进行联合营销，如举办合作活动、提供优惠券等，吸引更多顾客到访与消费。
四、客户关系维护策略4.1 会员积分系统建立会员积分系统，通过消费累计积分，会员可享受更多的优惠和礼遇，增加顾客忠诚度。
4.2 售后服务注重售后服务，提供一流的售后服务，解决客户的问题和疑虑，增强客户满意度。
4.3 活动推送通过手机APP或短信推送最新的优惠活动、促销信息等，及时与客户进行沟通和互动。
五、风险控制与调整5.1 监控市场变化密切关注市场动态和竞争对手的动向，及时调整市场营销策略，以应对市场变化。
5.2 定期反馈与改进通过客户调研、满意度调查等方式，听取顾客的建议和意见，及时改进项目的不足之处，提高客户满意度。
商业裙楼市场分析
一:区域类似商业裙房市场分析：1、类似商业裙房概述：和平区现有适用不同需求的写字楼59幢,总建筑面积达到百万平方米,楼宇内现已入驻国内外知名企业总部及以现代服务业为主的各类企业1464户,即南京路商务线,周边商业繁荣,基础设施完善,使其形成外企、外地驻津办事处商场娱乐的黄金地点.2、交通现状:南京路是##市道路的主干线之一,车流人流俱佳,因此国内外知名商场百货云集 ,如伊势丹、津乐汇等大型百货,南京路附近集中了较多的交通线路,并且地铁一号线从此经过.列举项目分析：周边商业地产项目分析:二、本项目商业裙房定位：1、本项目概述:该项目地处##市CBD白金地带,坐落于和平区南京路与河北路交叉口的西南角位置,项目主题共38层,地下建筑面积约37200平方米,地上裙房中的一、二楼设置为精品店建筑面积约9351平方米.2、定位背景：项目周边聚集了较多的商场、写字楼、酒店消费能力很强,市场较成熟但是商业及消费场所都是以中档为主,不能满足对高收入消费群的消费需求.3、定位宗旨本项目拥有较好的地理位置和周边商业氛围,并有世界顶级酒店威斯汀的加盟,在裙房经营面积偏小的情况下,从硬件设施和整体大厦的氛围上可满足高消费人群的需求,因此可把本项目定位为国际顶级精品购物中心.三：具体分割布局建议:1、面积统计与说明一层 26个单位；建筑面积; 2643.51平米〔套内〕二层 26个单位；建筑面积; 2599.83平米〔套内〕2、建议楼层定位：一楼: 顶级国际品牌店、快餐厅、咖啡店、银行二楼：顶级国际品牌店、快餐厅、咖啡店、美容美发、保健诊所、艺术品店铺3、按楼层定位品牌招商指引国际顶级精品店：〔一线品牌〕夏奈尔古驰、路易威登雅格诗丹、都彭、乔治·阿玛尼等〔二线品牌〕 KENZO、Esprit 、奥斯卡·德拉伦塔、诺帝卡、LIVSE、等快餐店：塔克钟、季诺意式餐厅、百怡咖啡、等银行：花旗银行、汇丰银行等艺术品珠宝商铺：LEO天然彩石、7℃银饰 seven degree、诺美莉 laurareni四、业态/业种规划示意1、运用<新商业圈地运动>为概念依托,炒作地块最大价值2、以区域价值的提升带动市场关注度及显性消费力3、营造##市首家名品室内内街式商铺形式,多种经营合作理念,提高入商门槛,进行品牌严格筛选.4、引入国际知名品牌经营,以其带动人气的汇聚,以吸纳更多的二三线品牌商家进驻,从而达到合理配比,提高经营收入.五、配置建议：1、商场入口建议设计为宽度较大的通透玻璃门,外立面建议具有展示功能的落地橱窗,商场外围安装电子影像显示屏,并树立大型展示牌来吸引客流.2、因商场一楼消防通道较宽建议在通道上加装豪华休闲设施和室内高端景观设施〔例如沙发,室内小型喷泉、艺术品雕塑〕3、因商场通道较多建议为吸引客流多加装两部自动扶梯,来带动二层楼面的客流互动,并在商场导视系统上尽量设计新颖突出主题购物中心.4、建议整栋裙搂部分采用中央空调系统来运行.六、商业运营模式思考:1、建议考虑商铺不销售模式进行商业运作.2、合作模式尽量多元化,建议对国际一线品牌可考虑低扣点联营形式.3、尽快确定整体业态规划,并形成相应招商规划和策略,并应于大厦竣工前12个月开始招商工作,再招商工作开展前六个月开始储备顶级品牌商户.4、经营方面要确定为统一经营、统一推广、统一管理模式,组建专业的经营管理团队来进行经营管理.5、精选专人担当销售招商执行人员,保障拜访效果；6、现场接待人员专业素质、沟通能力提升,确保不跑单；7、广告设计必须最大限度满足促销需要,不做无效投放；8、尽量利用时效性营销资源.9、商场开业后尽量保证每月有促销活动,令本项目有很好的经营氛围来带动消费,尽快缩短培育期.销售执行要点：考虑到本项目的资金回笼要求,可能会出售商铺,因此为了能把因产权分散而对商业经营造成的负面影响降到最低,建议在销售制订上考虑以下要点：1尽可能采用先租后售,带租约销售, 售后包租,售后回购.2对重要商家铺面尽可能采用不售方式 .3优先考虑长线投资客或基金信托公司.4优先考虑自营品牌商户.。
裙楼商铺市场定位与推广策略分析策划方案
裙楼商铺市场定位与推广策略分析策划方案思绪在键盘上跳跃，十年的方案写作经验仿佛一幕幕电影在脑海中回放。
让我来谈谈这个“裙楼商铺市场定位与推广策略分析策划方案”吧。
一、市场定位我们得明确裙楼商铺的市场定位。
想象一下，一座繁华的商业大厦，裙楼部分就像它的裙摆，既要展现出整体的韵味，又要具备独立的风采。
那么，我们的市场定位就是：结合周边环境、消费人群和业态特点，打造一个集购物、餐饮、娱乐于一体的综合性商业空间。
1.了解目标市场分析周边业态：了解周边的商业环境，看看有没有类似的裙楼商铺，它们的经营状况如何，优势和劣势在哪里。
研究消费人群：年龄、性别、职业、收入等，了解他们的消费需求和消费习惯。
调研竞争对手：了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销策略等。
2.确定市场定位与周边业态互补：避免与周边业态形成直接竞争，寻求差异化经营。
满足消费需求：针对目标消费人群的需求，提供相应的产品和服务。
突出特色：通过独特的业态组合、装修风格、服务理念等，形成自己的核心竞争力。
二、推广策略确定了市场定位，就是推广策略了。
这就像给一座建筑穿上衣服，既要美观大方，又要吸引眼球。
1.品牌宣传设计独具特色的LOGO和VI系统：让消费者一眼就能认出我们的品牌。
制作精美的宣传册和海报：展示我们的产品和服务，提高品牌知名度。
利用社交媒体和网络平台：进行线上推广，扩大品牌影响力。
2.促销活动开业大吉：举办开业庆典，吸引消费者关注。
限时折扣：设定特定时间段的折扣，刺激消费者购买。
节假日促销：针对节假日推出特色活动，提高消费者参与度。
3.合作推广与周边商家合作：开展联合促销活动，互相引流。
与线上平台合作：进行线上线下一体化的推广。
4.服务体验提供优质服务：培训员工，提高服务水平。
创新服务方式：引入智能化服务，提高效率。
关注消费者反馈：及时调整经营策略，满足消费者需求。
注意事项：1.贴近市场脉搏市场是活的，它会随时跳动，我们的定位和策略得跟上它的节奏。
商业裙楼营销方案
商业裙楼营销方案一、目标市场研究在制定商业裙楼营销方案之前，首先需要对目标市场进行深入的研究和分析，了解目标市场的需求和特点，为制定合适的营销策略提供依据。
1.1市场定位：明确商业裙楼的定位，包括商业混合体、商务办公、零售、餐饮等。
根据所在地区的经济发展状况和消费水平，确定商业裙楼的定位以及主要服务对象。
1.2目标客户群体：根据市场研究数据，确定目标客户群体的基本特征，包括年龄、收入水平、消费习惯、职业等。
1.3竞争对手分析：通过对竞争对手的研究，了解他们的优势和劣势，从而为制定差异化的营销策略提供参考。
二、市场定位和品牌塑造在目标市场研究的基础上，确定商业裙楼的市场定位和品牌定位，通过有效的品牌塑造来吸引目标客户群体，并树立良好的企业形象。
2.1市场定位：根据目标市场的需求和特点，明确商业裙楼的市场定位，确定核心竞争力和差异化的优势，从而在激烈的市场竞争中脱颖而出。
2.2品牌建设：通过市场推广活动和宣传手段，打造独特的品牌形象，包括品牌名称、标志、宣传口号等，建立起顾客对品牌的认同感和忠诚度。
2.3品牌传播：通过各种渠道和媒体进行品牌传播，提升品牌知名度和美誉度，提高品牌在目标市场的影响力。
三、整合营销传播在商业裙楼的营销推广过程中，采用整合营销传播的方式，通过多种渠道和手段进行传播，提高营销效果。
3.1广告宣传：通过电视、广播、报纸、杂志等媒体进行广告宣传，将商业裙楼的特点和优势传递给目标客户群体。
3.2公关活动：通过举办各种公关活动，如开业庆典、产品展示、购物节等，增强目标客户对商业裙楼的认可度和好感度。
3.3线上推广：通过建立官方网站、社交媒体账号等，进行线上推广，与目标客户进行互动和沟通，提高品牌的曝光度和影响力。
四、提供优质的产品和服务商业裙楼的核心是提供优质的产品和服务，只有满足客户的需求和期望，才能提高客户满意度和忠诚度。
4.1产品品质：确保商业裙楼的产品质量达到行业标准，提供多样化的选择，满足不同客户的需求。
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商业裙楼定位策划与分析
一、裙楼物业的现状
近期，有关大型超市、餐饮等行业进驻高层物业裙楼的消息频见报端，很多商家都把目光对准了裙楼商铺市场。
不过，这些商家一番考察后发现，很多裙楼商业物业由于社区规模、场地过小等因素很难符合经营要求。
广州市裙楼商业物业呈现两极化分布的态势。
很多区域尤其是新兴区域诸如珠江新城、东圃、白云区一带裙楼的空置率达到９０％以上，三四楼的位置空置率更高。
而天河北一带，则裙楼供应紧俏。
具体在裙楼商铺方面，尽管供应量比较大，例如协和新世界芳草园2层共6200平方米;华标广场3层共15000平方米;都市华庭也有2万平方米左右;帝景苑有4000平方米，但都已找到买(租)家，而且售价和租金比原来的有所提高。
据悉，芳草园首层商铺大面积售价超过3万元/平方米；鸿翔大厦商铺单价也近3万元/平方米；都市华庭因位处天河北和体育东交界，位置优越，部分商铺甚至开出6万余元/平方米的单价，但仍有保险、电讯类等实力雄厚的公司准备进驻。
另外，天河北的很多楼盘都把裙楼部分用做写字楼，租赁的多为金融证券、保险等公司。
一般的裙楼写字楼租金相对便宜，多是面积比较大的公司租住。
另外，客户希望拿到面积比较大的场地，相对零散的买卖就不是很好，其中１０００平方米左右的地块成交比较多。
二、裙楼物业的特点------商业裙楼与单体商业物业的区别
首先，体现在价格上。
由于商业裙楼中附含的土地价值被塔楼部分分摊了，所以价格比单体商业物业有优势。
其次，体现在经营方式上。
由于商业裙楼属于塔楼的一部分，所以不如单体商业那么纯粹，其经营的业态会受到塔楼形态的制约，比如塔楼是住宅，裙楼就不宜经营油烟过重的餐饮。
第三、体现在外立面上。
单体商业物业拥有比裙楼更多的优势。
裙楼是不独立的，所以在外观设计上发挥空间小，难以创造人气和商机。
并且商业裙楼的地段一般都兼顾塔楼功能。
三、裙楼物业的运作方式
目前，裙楼商业运作主要采取三种方式，一是直接销售，二是分割出来，以租带售，三是走专业市场的道路。
目前运作比较成功的是走专业市场这条路。
发展商可以根据周边一定的历史、商业、人文等积淀来运作自己的项目。
另外政府对一个区域有一定的规划和设想，发展商可以跟随政府的指挥走，按照规划的要求建设相应的专业市场。
目前裙楼商业物业走专业化市场道路成功的例子很多，一德路的浩和大厦其裙楼部分命名为山海城国际商贸中心，定位为海味、干货商场，受到投资者的青睐；天一新村的天一文具精品中心也是延续了周边文具店铺林立的特点；而石牌西路的天晟明苑裙楼部分也将会做电脑专业市场，从而更好地发挥岗顶、石牌一带电脑行业成行成市的特点。
在裙楼设计时，我们最好先确定下裙楼物业的运作方式，是分隔建筑还是整体打通，这对以后的招商运作关系重大。
如万科跟沃尔玛的合作，双方先确定裙楼的用途，量身定做，在建筑时就会省时省钱省力。
四、当前裙楼物业存在的主要问题
1、缺乏策划，与住宅的销售脱节。
目前，商业裙楼往往是在住宅部分销售后，再进行策划推广，形成住宅和裙楼在策划销售上的脱节和滞后，既影响了裙楼自身的销售，也影响了住宅的销售。
2、空置率高，供求很不平衡。
造成高空置率的主要原因是发展商运作项目的时候比较盲目，很多发展商从“人有我有”和高回报的角度出发，缺乏商业物业运作的经验，对周边商业环境考虑不足，往往是项目做出来了再去找市场，而不是有针对性地设计商场的规模、大小、用途等，一段时间凡住宅必有商业裙楼，导致商业裙楼大量出现，商业裙楼高空置率成为困扰发展商一个大难题。
五、裙楼物业的功能定位和主题定位
要确定裙楼物业的主题，必须先考虑到裙楼的功能定位：补缺型还是主驱型。
裙楼作为整栋建筑的一部分，必须与建筑的其他部分（塔楼）协调共处。
裙楼在整栋建筑中的作用，不外乎或是作为塔楼功能的补充，为塔楼的业主服务-----即补缺型；或是作为一个引力源，在她周围形成一个强大的磁场，从而带动塔楼的租售-----即主驱型。
如果裙楼和塔楼缺乏内在的关联，则整栋楼的投资效益必不能发挥到最大。
但究竟选择补缺还是主驱，要根据区域特点、周围环境及政策导向等因素综合考虑。