论不动产善意取得中的善意

论不动产善意取得中的善意——兼评《物权法》第106条《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第106条在规定适用不动产善意取得时，仅在第1款中指出“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”，却并未界定不动产善意取得中的“善意”，也并未对“善意”以何人、何时为标准作出规定。

然而，善意要件又是不动产善意取得的构成要件之一，善意是非常关键的因素，是整个善意取得制度确立的根基，对善意的判断和认定是适用不动产善意取得制度的关键所在。

对此，本文力求阐明不动产善意取得中“善意”的涵义，归纳出“善意”的判断标准，并说明判断“善意”与否的时间点，希冀对司法实践中适用不动产善意取得有所裨益。

一、不动产善意取得中善意的涵义不动产善意取得中的标的物显然必须是不动产，而不动产的概念可以参考最高人民法院《关于贯彻执行 <中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第186条所作的解释：“土地、附着于土地的建筑物及其它定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。

”我们所讨论的不动产的范围可以参照《担保法》第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。

”同时，不动产善意取得的权利表征区别于动产的占有，以登记为唯一有效要件，因此此处的不动产不包括未经登记的不动产。

在此种语境下的不动产再结合《物权法》第106条的规定，不动产善意取得可界定为：第三人出于善意信赖不动产登记簿的登记，而与登记记载的权利人发生交易，并且转让的不动产已经登记于该第三人名下。

此时，若登记记载的权利人与真正权利人不符，善意第三人也即时取得不动产所有权，而不受真正权利人追夺，真正权利人只能请求登记记载的权利人或有过错的登记机关赔偿。

以此界定为前提，我们再来探究其中的“善意”。

根据善意取得制度旨在维护交易安全，保护善意第三人的特点，我们可以认为“善意”的发出者必须是受让人，这里的“善意”仅指受让人的善意而非出让人的善意。

1受让人的这种善意是与登记簿相联系的，是受让人对登记簿中权利事项的错误登记产生了信赖，没有这种信赖就不会有后续的交易行为。

那么，此种“善意”该如何界定呢?德国法采取了一种“纯客观化”的方法，1程啸：《论不动产善意取得之构成要件》，《法商研究》2010年第5期（总第139期）。

即只要登记簿的登记状态在客观上对受让的权利取得提供了支持，就认为受让人是善意的，不以受让人事实上是否查阅了登记簿为前提。

2该方法的一个前提是登记簿的内容是正确的，这在不动产登记制度比较完善的德国是可以通过法律拟制的（《德国民法典》第892条第1款规定，为了受让人的利益，登记簿的内容被“视为正确”）。

然而我国的现实状况却不允许采取“纯客观化”的模式，原因在于长期以来我国的不动产登记制度非常不完善，相比较信赖登记簿上的登记，受让人更愿意相信不动产权属证书，即使两者都真伪难辨，受让人都无法形成对登记簿的信赖。

为了弥补前提的缺失，认为仅仅要求登记簿的登记状态在客观上对受让人的权利提供支持还不够，还应当要求受让人实际查阅了登记簿并从登记簿上知悉了出让人为登记权利人。

这在实践中也是可行的，因为《物权法》颁布后，我国各地的不动产登记机构已经按照《物权法》和相关法律规定建立了登记簿，并且《物权法》第18条也明确赋予了权利人和利害关系人的查询复制权。

3要求受让人查阅登记簿并不会增加受让人过多负担，相比较真实权利人因善意取得而丧失不动产物权而言，这并不过分。

综上所述，《物权法》第106条第1款不动产善意取得中的善意是指已经登记的不动产的交易过程中，受让人经过查阅登记簿，在确认了出让人为登记权利人（虽然登记记载的权利人与真正权利人不符）后对此产生的信赖。

二、不动产善意取得中善意的判断标准在如何判断受让人的善意问题上，我国学界目前主要有两种观点。

第一种观点认为，《物权法》第106条第1款将动产的善意取得和不动产的善意取得合并规定，两者具有相同的涵义，即无论动产的受让人和不动产的受让人对其中的善意都应该采取相同的标准：不知情且非因重大过失而不知情。

4其理由有二：（1）《物权法》第106条第1款的文义上并没有任何迹象显示动产的善意与不动产的善意有所不同。

因此，该条中的“善意”应是同一标准，不存在动产善意取得采取一个标准而不动产善意取得采取另一个标准的立法意图。

5（2）如果对不动产受让人的善意采取德国的“纯客观化”方法，真实权利人就必须举证受让人明知不动产登记簿的记载错误，即要求举证受让人的内心状态，这使得真实权利人处于极为不利的境地，过于苛刻，有失权衡。

6这种观点显然紧扣法条，并且考虑了我国登记错误概率比较高的现实，倾斜保护真实权利人的权利，2【德】鲍尔、施蒂尔纳：《德国物权法》（上册），张双根译，法律出版社2004年版，第502页。

3住房和建设部、国土资源部也分别颁布了《房屋权属登记信息查询暂行办法》、《土地登记资料公开查询办法》。

在实践中，查询、复制登记簿已日渐高效便捷。

4梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社2007年版，第102页5孟勤国、申惠文：《我国＜物权法＞没有承认登记公信力》，《东方法学》2009年第5期。

6崔建远：《物权法》，中国人民大学出版社2009年版，第6页。

排除了具有重大过失的受让人的善意，加重了受让人的注意义务。

第二种观点认为，尽管《《物权法》第106条第1款将动产的善意取得和不动产的善意取得合并规定，但仍有区分的必要。

对于动产的受让人可以认为其具有重大过失而不知道时为非善意，但对不动产善意取得而言，应以受让人对登记的信赖作为判断标准。

在通常情况下，只要受让人信赖了登记，就推定其是善意的，除非事先明知登记错误或者登记簿中存在异议登记的记载。

7其理由也有二：（1）动产占有的公信力显然低于不动产登记的公信力，这是因为不动产登记有国家信誉作为支持。

（2）《物权法》第16条第1句虽然明确了登记簿的推定效力，但并未规定占有的推定效力，这一细微区别表明在我国物权法上登记对于不动产的权利推定效力似乎高于交付对于动产的权利推定效力。

8这种观点显然突出了不动产依赖登记取得公信力的特点，减轻了受让人的注意义务，保护了受让人的利益，符合善意取得制度的初衷。

笔者更倾向于第二种观点，即不动产和动产受让人的善意应当采取不同的判断标准。

对于不动产受让人，只要其不知道登记簿的记载错误并且登记簿上没有异议登记，就应当认为其是善意的。

受让人不负有调查核实的义务，不能因为受让人没有进行调查核实而否定其善意。

之所以提出这样的主张，主要基于以下的理由：（1）我国目前的不动产登记制度尚不完善，登记的机构不统一，登记簿错误情形时有发生，在此种现实条件如果要求受让人负有调查核实义务显然是过于苛刻的，因为受让人很难进行相应的调查，即使调查也难辨真伪，此种义务等于是将登记错误产生的风险完全转嫁到受让人身上，显失公平。

（2）如果因为受让人应当知道登记簿错误而由于重大过失而不知，以此排除受让人的善意显然是在降低登记簿的公信力，不利于形成对登记簿的信赖，容易造成司法实践中过分宽泛地解释受让人“应知”的范围，甚至会使得交易当事人完全漠视不动产登记簿的存在。

因为不动产善意取得中的善意是受让人对登记簿的信赖，如果登记簿的公信力足够高，这种信赖就越容易，就越不需要进行调查核实。

从政策层面考虑，如果要形成对登记簿的信赖，就应当加强登记簿的公信力，就应当取消受让人的调查核实义务。

（3）对不动产受让人的善意采取更为宽松的判断标准并不会使真正权利人处于不利的境地。

因为《物权法》已经为真实权利人提供了很强的保护：一方面依据《物权法》第19条第1款的规定，权利人或利害关系人在发现登记簿的记载存在错误时，可以进行更正登记，消除登记簿错误，进而避免他人的善意取得。

而在更正登记完成之前，权利人或利害关系人还可以根据《物权法》第19条第2款的规定进行异议7王利明：《中国物权法教程》，人民法院出版社2007年版，第246页。

8王利明：《不动产善意取得的构成要件研究》，《政治与法律》2008年第10期。

登记，从而迅速地切断登记簿的公信力，避免他人善意取得。

以此可知，更正登记和异议登记是为了真实权利人防止遭受他人善意取得其不动产物权的风险而提供的措施。

另一方面，《物权法》第21条第2款对于登记机构就登记错误造成真实权利人损害的赔偿责任实行的是无过错责任，即无论何种原因造成登记簿错误，从而使真实权利人因他人善意取得而遭受损害的，登记机构即便对此没有过错，也应向真实权利人承担赔偿责任。

9这种规定已经足以保护真实权利人的合法权益，因此没有必要再通过给受让人施加注意义务去过度保护真实权利人。

综上所述，判断不动产善意取得的“善意”应与动产善意取得的善意区分开来，应以受让人对登记的信赖为标准，只要不动产受让人不知道登记簿的记载错误并且登记簿上没有异议登记，就应当认为其是善意的，受让人没有调查核实的义务，不能因为受让人没有进行调查核实而否定其善意。

三、不动产善意取得中善意的时间点对于基于法律行为的不动产物权变动，《物权法》第9条第1款已明确了登记生效要件主义，即只有经过登记，才能发生物权变动效力。

因此，只有在不动产登记完成时为止受让人都是善意的，才能构成不动产的善意取得。

然而，不动产登记是不可能瞬间完成的，而是需要一段时间后才能完成的。

在整个不动产登记过程中往往会形成不同的时间点，比如提出登记申请的时间、登记机构受理登记的时间以及完成登记的时间。

究竟该以哪个时间点为准呢？目前理论上尚存争议，主要有以下两种观点。

第一种观点认为，由于申请登记与登记完毕存在时间差，并且申请递交后，当事人无法控制登记的实际完成时间，如果在此空隙中受让人因种种原因知道了登记簿错误，就否定其为善意的话，必然不利于交易安全和市场的繁荣，因此只要受让人在申请登记时为善意，无论此后是否知道登记簿错误，均不影响善意取得的成立。

10这种观点排除了申请登记与登记完毕之间的“善意”状态，有利于受让人的同时排除了真实权利人在这段时间内主张权利的机会。

第二种观点认为，鉴于《物权法》第106条第1款要求受让人在取得不动产物权时为善意，而只有当登记完成时才能算得上取得不动产物权，且《物权法》14条也规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

”因此，将判断受让人是否为善意的时间点确定在记载于登记簿时更合理些。

11这种观点严格按照登记生9胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版，第64-65页。

10吕伯涛主编：《适用物权法重大疑难问题研究》，人民法院出版社2008年版，第146页。

11崔建远：《物权法》，中国人民大学出版社2009年版，第86-87页。

效要件主义，不仅需要判断受让人的善意状态，同时也给真实权利人主张权利留下了时间。