唐家湾情侣北路地块概念规划设计方案
2019.01-华发珠海智慧湾创新中心设计方案-天华
效果图 3
共享-鼓励交流文化
小场景 1
共享-小尺度社区场所
02
项目背景
PROJECT BACKGROUND
城市区位
CITY LOCATION
城市区位-珠三角中心位置
85KM 80KM
100KM
50KM
70KM
120KM 55KM
SITE
珠海北站
唐家湾站
城市区位
CITY LOCATION
SITE
鼎兴路
兴中路
城市高速路 城市主干道 城市支路
天星二路
新湾七路
天星三路 天星四路天星五路 天星六路
兴中路 内环北路
金业西路
内环南路
兴南路
金峰北路 天星一路
珠海北站
交通分析
TRAFFIC ANALYSIS
新沙二路
新沙三路
新湾八路
新沙五路
SITE
鼎兴路
兴中路
珠海市区车流来向 珠海北站车流来向 广澳高速车流来向
130m
165m
用地面积：30000m2 容积率：2.5 限高：35米
130m
场地解读
LOCATION ANALYSIS
广澳高速北向车流来向
禁止机动车 开口区域
五 沙 新
禁止机动车 开口区域
路
新 湾 八 路
用地面积：30000m2 容积率：2.5 限高：35米
鼎
兴
路
场地解读
LOCATION ANALYSIS
开放的 室外空间
室外 连廊
街区尺度空间 露台 屋顶花园
良好的 商业生活
设施
零售
体育 健康
咖啡 餐饮 居住场所
珠海市城市总体规划
珠海市城市总体规划（2001－2020）国务院关于珠海市城市总体规划的批复（国函[2003]48号）广东省人民政府：你省《关于上报审批珠海市城市总体规划（１９９９－２０２０年）的请示》（粤府函〔２００１〕１７７号）收悉。
现批复如下：一、原则同意修编后的《珠海市城市总体规划（２００１－２０２０年）》（以下简称《总体规划》）。
二、珠海是经济特区，珠江三角洲中心城市之一，东南沿海重要的风景旅游城市。
珠海市的城市建设与发展要遵循经济、社会、人口、资源和环境相协调的可持续发展战略，通过推动科技进步和优化产业结构，提高经济发展质量和效益，不断完善城市功能，把珠海市建设成为经济繁荣、社会文明、布局合理、环境优美的现代城市。
三、同意《总体规划》确定的全部行政区域７６５３平方公里的城市规划区范围。
在城市规划区内，实行城乡统一规划管理。
主城区由中心城区（包括新老香洲、吉大、拱北、前山等片区）和南湾城区（包括南屏、湾仔、洪湾等片区）组成。
中心城区以发展第三产业为主，继续按照《总体规划》的要求疏散部分工业；南湾城区以发展第二产业为主。
要以主城区为中心，以金湾区、斗门区为次中心，形成由“主城区——次中心——外围新城——中心镇”构成的组团型城镇空间布局，构建合理的市域城镇体系，促进城乡协调发展。
四、严格控制城市的人口和用地规模，节约用地，保护耕地。
到２００５年，主城区实际居住人口要控制在７５万人以内，建设用地控制在６３平方公里以内；到２０１０年，主城区实际居住人口要控制在８５万人以内，建设用地控制在７２平方公里以内。
到２０２０年，主城区实际居住人口要控制在１０１万人以内，建设用地控制在８５平方公里以内。
五、加强基础设施规划建设。
要重视城市道路交通设施建设，大力发展以公共交通为主、多种交通方式有机结合、各种交通枢纽相互衔接的综合交通体系。
要统筹规划和建设给排水、城市生活垃圾处理等基础设施，加快城市污水处理厂的建设，提高污水处理率和水的重复利用率。
珠海和黄澳琪岛地产项目前期定位报告页
交通
7
淇澳地块环境分析
8
地块自身资源
位 置：珠海淇澳岛婆湾
总用地面积：101370.3平方米 总建筑面积：89830平方米
地块1：用地性质：为商业和住宅 用地面积：33497.6平方米 建筑面积：40197.12平方米 容积率：1.2
地块2：用地性质：别墅 用地面积：45449平方米 建筑面积：22724.5平方米 容积率：0.5
33
ห้องสมุดไป่ตู้ 龙腾湾山庄
优势 ➢ 每套独栋别墅的占地面积大，在700㎡左右，能为业主打造自身的个性住宅
提供了平台 ➢ 两面环山，一面环海，景观视觉佳。 ➢ 紧邻大型高尚社区——旭日湾花园，这种区位有效展现了该项目的高品质，
高档次的特性 ➢ 项目别墅楼体的设计较为多样化，别墅的排布也较为合理，给客户提供了多
样性的选择。 ➢ 连排别墅中，采取了赠送地下室的优惠措施，使客户购买三层可享受四层的
地块3：用地性质：商业、住宅和酒店 用地面积：22423.7平方米 建筑面积：26908.4平方米 容积率：1.2
地块1 地块2 地块3
南芒湾 本案建设用地红线
9
地块周边
地块东面紧邻婆湾山，布满了许多当地渔
民临时搭建的木屋
10
地块周边
地块南面紧邻大海，以及当地渔民
较为破旧的码头
11
地块周边 地块西面紧邻淇澳岛通往市区的主干道，
38
以下是价格决定因素的具体分析：
➢ 项目的周边环境因素：主要包含了：其一，项目周围的自 然景观，例如山、河、湖、海、景的视觉分布状况；其二， 项目周围的人文建筑景观；其三，项目所处位置的空气质 量、水体、噪音、视觉污染状况。
➢ 项目的产品因素：高端的客户向来具有高品位、高质量的 享受，打造令这类消费群体心动的产品，具体包含了：其 一，项目的小区建筑规划、道路规划、景观规划等；其二， 产品各部分功能设计的合理性、科学性、创新性；
交通安全设施完善工程交通工程施工方案
情侣北路（华发蔚蓝堡段）交通安全设施完善工程交通设施工程施工组织设计编制人：许遵浩单位：深圳市鸿华通交通设施工程有限公司日期：2016年04月16日目录第1章总体概述 (3)1.1工程概况 (3)1.2 施工范围及内容 (3)第2章施工进度、人员、设备、材料计划 (5)2.1施工进度计划 (6)2.2现场管理人员和施工人员安排 (7)2.3施工施工机械设备 (8)2.4主要材料计划 (8)第3章施工总体部署和总流程 (9)3.1施工总体部署 (9)第4章施工工艺及方法 (9)4.1 基础工程施工方法 (10)4.1.1 概述 (10)4.1.2 施工工艺流程 (10)4.1.3 施工方法及质量标准 (10)4.2道路热熔反光标线施工方法 (13)4.2.1 概述 (13)4.2.2施工工艺流程 (13)4.2.3施工方法及质量标准 (14)4.3道路交通反光标志施工方法 (16)4.3.1 概述 (16)4.3.2施工工艺流程 (16)4.3.3施工方法及质量标准 (16)4.4道路交通信号灯系统及电子警察系统施工方法 (20)4.4.1 概述 (20)4.4.2 施工工艺流程 (20)4.4.3施工方法及质量标准 (20)第五章安全文明施工、环境保护措施 (22)5.1安全生产保证体系 (22)5.2安全组织机构 (23)5.3安全检查制度 (23)5.4加强施工现场安全教育与培训 (24)5.4主要施工项目安全措施 (25)5.5文明施工保证措施 (27)5.6施工环境保护措施 (27)第1章总体概述1.1 工程概况1、“情侣北路（华发蔚蓝堡段）交通安全设施完善工程”位于珠海市唐家湾片区。
情侣北路（北段）的道路等级为城市主干道，路幅分为单路幅和双路幅两种类型，一般段为双向四车道，部分交叉口范围设有左、右转专用车道。
本次施工范围为北起唐淇路，南至情侣北路南段，路幅宽度25.5~39米，路线全长约1900米。
珠海情侣北路南段填海区特色塑造的规划对策研究
（） ２ 体现 “ 以人为本”的理念，城 亲水空间展开，易于聚集人气。 中心和会展中心等公共设施区，基本
市道路沿半山腰而行，人的活动依托 实现 了岸线资源的公共性。
（ 现状） 等沿线用地的建设实践，并对 体现了 “ 临海见海，把最美的沙滩留
（） ２ 紧临交通干道，对外交通联 其经验与教训进行总结，为填海区的 给百姓”的宗 旨，展示 了厦门蓝天 、
系便捷。目前，港湾大道是珠海中心 规划编制工作提供指引，希望能为下 大海、沙滩、绿地和四季花开不断的 城区及澳门往北联系的唯～通道，为 填海区对内联系中心城 区、唐家湾新 城，对外联系中山、广州等城市提供 ３． １大 连 滨 海 路 了便捷通道，交通优势凸显。 （） ３ 山水禀赋优越，自然景观优势 岸线布局，蜿蜒 ４ ｍ Ｏ ，分为南段 、西 ｋ 段、北段和东段 ４个部分。滨海路由 明显。填海区背依石坑山，面朝珠江
区之一及珠三角西岸 区域性中心城市；它有 延续提升珠海山水 园林城市风貌特色及建设 唐家湾新城示范区的发展背景下，如何有效避
海地区， 山、海、城相依，陆岛相望，这使得 免现状情侣中、南路沿线地 区种种弊端的 出
珠海成为全国唯一 以整个城市作为景观命名 现，有效构建山、城、海和谐共生、相互促进 为 “ 珠海旅游城”的 “ 中国旅游胜地之一” 。
［吞
珠 海情侣 北 路 南段 填 海 区特 色 塑造 的规 划
对 策研 究
口 向守乾 ，罗文君
［ 摘
要］ 珠海市情侣北路南段填海 区现状建设简单 、规划整合阻力较小，对外交通联系便捷， 自然景
珠海市高新区情侣北路控制性详细规划
珠海市高新区情侣北路（南段）填海区控制性详细规划第一章总则第一条为保证珠海市情侣北路（南段）填海区的规划管理工作的有序开展，特编制《珠海市情侣北路（南段）填海区控制性详细规划法定文件》；本法定文本是法定文件的重要组成部分，与法定图则同时使用，不可分割。
第二条本法定文本及法定图则适用范围为情侣北路（南段）填海区的用地范围：港湾大道以东，石坑山、围海堤岸（包括现状和规划海堤）之间的带状用地，规划总用地面积为359.6公顷。
第三条情侣北路（南段）填海区（以下简称规划区）的地域编码为：A301d。
具体界线以法定图则为准。
第四条本法定文本及法定图则是规划区范围内指导各类建设项目的法定性文件，凡在规划区内任何改建、扩建或新建项目，均应符合本规划的规定和要求。
确因需要对本规划作重大变更时，须按原审批程序进行审批；对本规划作局部调整时，应报珠海市城市规划行政主管部门审批。
第五条规划依据：1. 《中华人民共和国城乡规划法》2. 《城市规划编制办法》3. 《城市居住区规划设计规范》GB50180-934. 《珠海市城市规划标准与准则》5. 《珠海市唐家湾地区分区规划》（2008-2020）6. 《珠海市情侣北路（南段）控制性详细规划》7. 《珠海市情侣北路南段城市设计》（修编成果）8. 国家、广东省和珠海市其他相关法规、标准和规定9. 唐家湾有关社会经济发展规划和相关专项规划第六条本法定文本和法定图则未涉及到的指标，应符合国家、广东省、珠海市的有关技术规定。
第七条本法定文本从珠海市人民政府批准即日起实施。
第八条本法定文本和法定图则由珠海市规划局负责解释。
第二章规划发展目标第九条规划区发展目标为：集总部经济、商务办公、会议会展、旅游度假和高尚居住于一体、生态环境优美、全天候活力的海滨新城区。
第十条规划区的功能结构为“一轴两带两心四片”。
一轴：“S”型情侣北路，沿路两侧在城市景观和内容设置上注重打造充满浪漫色彩。
两带：沿山（石坑山）休闲景观带和滨海观光游览带，两带连为一体。
2020珠海市圆明新园概念规划方案
66
角色初判
珠海最老资格的4A级景 区，曾是珠海的旅游标杆
位于珠海城市中心区 市区位置，交通便利
三面环山，内有福海湖， 生态环境好； 建筑风格特色明显，文化 景观较好
项目应当也有条件成为珠海城市名片
77
2.现状分析:产品
产品主题不一致，气质不融合
一边是主题突出、特色鲜明的文化主题园
4% 7%
22%
31% 36%
市场重定：从以市民和少量游客为主向以世界级旅游圈的庞大客
群为主转变
1515
3.项目发展初判◎基于旅游环境
迈向目的地时代，度假产品兴起，都市观光产品老化，休闲缺失
唐家湾历史文 化旅游区
香洲都市观光 区
斗门文化旅游 区 金湾会展旅游 区 长隆国际旅游 度假区
海泉湾温泉旅 游度假区
收费项目
名称
门市价
优惠价
游客评论关键词：商业太多、收费挺贵的、游乐场破坏 整体感觉、特色交通受欢迎但收费偏贵，园区免费不错
梦幻水城
120
设备游乐 皇家乐园套票A/B（远瀛观 表演+13/10个游玩项目）
168/98
80 78/38
景区很大，里面可以划船，但是挺贵的，差不多100元一小时。湖里很多 垃圾，没人清理，看得不舒服。
臭豆腐、烧烤小吃摊
精致休闲咖啡馆
99
2.现状分析:空间
产品与业态布局零散，缺乏集聚性
旅游产品布局凌乱，犹如见缝插针
游乐场 游乐场
观光节点 主题演出
水乐园
商业业态零散分布，规模小，难以形成商业氛围
观光节点
游乐场 观光节点
公共文化
公共文化
《珠海市唐家湾滨海科技新城科创海岸片区控制性详细规划调
《珠海市唐家湾滨海科技新城科创海岸片区控制性详细规
划调整》
规划内容
（一）《控规调整》内容
确定规划范围内不同性质的用地功能布局，划定用地界线，同时确定各类用地内适建、不适建或者有条件允许建设的建筑类型；
确定各地块容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等控制指标；
确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求；
提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；
根据交通需求分析、确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其他交通设施。
规定各级道路的红线、断面、交叉路口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。
根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。
提出各地块用地功能的兼容性及开发策略，并提出多地块联合开发的建议。
明确地下空间开发功能、规模及总体布局，为下阶段地下空间规划和实施方案提供支撑，提出片区综合管廊设置建议。
确定公共开放空间规划与绿地景观系统规划。
（二）专题研究：提出珠海市唐家湾滨海科技新城科创海岸片区控制性详细规划实施技术管理指引（以下简称《指引》）的各项内容。
《指引》主要内容包括：
土地开发容量强度控制、城市设计与建筑控制。
适用范围、实施条件、规划原则、用地划定、成果构成、控规实施监督机制等，为日常管理工作提供技术指导。
该专题研究内容能作为珠海市TOD模式开发的地区规划管理工作的参考文件。
工作周期
时间安排：30个工作日（不含市政府审、批阶段时间），其中10个工作日完成省市合作开发1.46平方公里的控规方案调整。
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地块一
看山面
石坑山
地块二
地块三
观海面
地块价值判断 • 地块一的东侧、地块三的北侧能直接观山，中间无其它遮挡物
（规划小学不会有高层），有良好的自然景观面。 • 地块二的西侧和南侧、地块三的东侧和南侧均有观海面，不过
因西侧和南侧地块建筑形态未知，最终看海效果会受到一定的 影响。
保利 ●珠海
6 5 43 21 1
类别
数量
建设用地面积（净）
37335.97
总建筑面积
96316
地上建筑面积
68800
住宅建筑面积
64800
其 其 公建建筑面积
中中 其
配套商业
中 公建配套
地下建筑面积 建筑密度
绿化率 容积率 户数 人口数 机动车停车位
4000
3700
300
27516 19.80%
35% 1.84 684 2189 688
保利 ●珠海
户型分析
套型 A C
套内面 积
阳台面 积
公摊面 积
建筑面积
实得面积
标准层面积（不含 阳台）
得房率
标准层面 积
面积段
阳台28%实 际
阳台28%标准
56.92 21.5 90.84 33.1
63.7
79.9 127.0
90.69 143.53
359.24
80 82.3% 386.54
130
位置
主朝向
户型类型
B2、B3、B4、B5（13-26F）
南
舒适型三房——无敌复式
户型面积 110-230
货量 总面积（平方米） 楼栋平面形式
备注
168
24080
点式高层2梯3户 顶层复式
B6、B7
西南
两房
47/80
260
15600
板式小高层公寓
B1、B2、B3、B4、B5（3-12F）
南
两房——四房
单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
㎡
㎡
㎡ ㎡
户 人 个
地块三经济技术指标表
类别
数量
单位
建设用地面积（净）
33198.9 ㎡
总建筑面积
120262 ㎡
地上建筑面积
88734 ㎡
住宅建筑面积
84384 ㎡
公建建筑面积
其其 中中
配套商业
其 中
会所
公建配套
地下建筑面积 建筑密度 绿化率 容积率
户数 人口数 机动车停车位
4350 ㎡
保利 ● 珠海
唐家湾情侣北路地块概念规划设计方案
TangjiawanthecoupleNorthRoadparcelconceptplanninganddesignprograms
2013.03
• 上轮成果回顾
甲方主要意见： 地块二、三商业可沿情侣北路和中间道路布置。 建筑主要朝向建议为东南向。 地块三设置永久性会所。 地块二三南侧按8栋楼规划。 取消架空的连廊。 认可小户型公寓产品。 地块一按瀚华斜45度布置的方案深化。
套型
C C E
套内面 积
阳台面 积
公摊面 积
建筑面积
实得面积
标准层面积（不含 阳台）
得房率
标准层面 积
面积段
阳台28%实 际
阳台28%标准
90.84 33.1
126.2 142.80
130 35.35
36.4
90.84 33.1 63.7 126.2 142.80
370.64
82.8% 428 130 35.35
保利 ●珠海
人行交通分析
风雨连廊步行道 中心园林景观道 人行出入口
保利 ●珠海
1 6
23
5
4
7 8 9
以地块二为例选取回家路径上的九个场景塑造 保利 ●珠海
交通分析 1
保利 ●珠海
交通分析 2
保利 ●珠海
交通分析 3
保利 ●珠海
交通分析 4
保利 ●珠海
交通分析 5
保利 ●珠海
交通分析 6
20%
92
11960 13%
52
8840
8%
12
2760
2%
684
64800 100%
面积比 6% 16% 2% 16% 24% 18% 14% 4%
100%
产品类型 一线海景 二线海景
…… 一线山景 二线山景
…… 小区园景
合计
景观资源 南向海景＋北向园景
北向山景+南向园景
北向园景
户型分布图指标表（细分货量清单）地块二
保利 ●珠海
户型分析
套型
C' C' E'
套内面 积
阳台面 积
公摊面 积
建筑面积
实得面积
标准层面积（不含 阳台）
得房率
标准层 面积
面积段
阳台28%实 际
阳台28%标准
154.79 54.88
202.0 229.44
230 56.56
64.4
154.79 54.88 63.7 202.0 229.44
110 83.5% 413.46
130
26.67 35.10
30.8 36.4
主要客群：自住改善型和过冬客 布局紧凑，得房率高（83.5%）。 南向横厅，宽阔海景 双阳台设置，使用方便。 视线开阔，遮挡少，日照充足。 增送飘窗，提高附加值。 阳台投影面积占总建筑面积28%。
面向海景 面向园景 计一半面积 不计面积
36.4
125.24 48.52
175.5 199.76
170 49.14
47.6
主要客群：刚需人群和自住改善型 布局紧凑，公摊少。 双阳台设置，使用方便。 视线开阔，遮挡少，日照充足。 套房设计，功能灵活多变。 增送飘窗，提高附加值。 阳台投影面积占总建筑面积28%。
面向园景 面向海景 计一半面积 不计面积
备注 顶层复式
北向山景+南向园景
C6、C7(2-20)
西南
两房+舒适三房
82/99
234
19494
点式高、C4、C5（3-12F）
南
两房——四房
110-180
146
703
25920 84384
点式高层2梯保4户利 ●珠海
户型分析
套型 F F
套内面 积
阳台面 积
公摊面 积
面向园景 面积山景 计一半面积 不计面积
保利 ●珠海
户型分析
套型
套内面 积
阳台面 积
公摊面 积
建筑面积
实得面积
标准层面积（不含 阳台）
得房率
标准层 面积
面积段
阳台28%实 际
阳台28%标 准
D 70.16 22.38
95.2 106.42
63.7
C 90.84 33.1
125.4 141.92
385.72
建筑面积
实得面积
标准层面积（不含 阳台）
得房率
标准层面 积
面积段
阳台28%实 际
阳台28%标准
132.86 53.62 64.3
132.86 53.62
191.8 191.8
218.63 218.63
330.01
180 80.5% 383.63
180
53.71 53.71
50.4 50.4
主要客群：自住改善型和刚需人群 布局紧凑，得房率高（80.5%）。 北向横厅，尽收山景。 视线开阔，遮挡少，日照充足。 增送飘窗，提高附加值。 阳台投影面积占总建筑面积28%。
80-130
256
684
25120 64800
点式高层2梯保4户利 ●珠海
产品类型
一线海景 二线海景
…… 一线山景 二线山景
…… 小区园景
合计
C1 C7 C6
C5
C2 C3
C4
户型分布
110㎡户型 130㎡户型 180㎡户型 250㎡户型（复式） 280㎡户型（复式）
地块三 东南角最好的位置布置一梯两户的大户型，上部区域 做复式。其它位置布置110和130面积段的户型，顶层 复式。沿情侣北路布置两栋两室一厅的公寓，有较高 的附加值。
保利 ●珠海
前院
前院是从小区外部到内部的 一个过渡空间，是体现小区 品味的重要区域。
空间解读（以地块二为例）
保利 ●珠海
主院
主院是小区内部活动的公共 平台，为小区内部人员提供 休闲、交流的空间和场所。
空间解读（以地块二为例）
保利 ●珠海
小院
小院是更私密的院落，只服 务一栋或两栋楼，是享受私 密生活的空间。
交通系统
营造出浓郁度假感觉的回家路径，让度假渗透到每个角落
产品系统
不同位置设计不同的产品，从平面和立体三维角度来布置户型
保利 ●珠海
空间系统
通过对空间的界定创造出公共空间和私人领域
六院
保利 ●珠海
小院 小院
小院 主院
广场 前院
广场
前院
小院小小院院
小院
小院 主院
小院 小院
空间系统
广场-----公共区域 前院-----半公共区域 主院-----半私密区域 小院-----私密区域
保利 ●珠海
第三等级
第四等级
第一等级
第二等级
第三等级
第二等级
第二等级
第一等级
地块价值判断
地块三定位高于地块二，整体档次高于地块 二。综合考虑景观和噪音干扰，对每个地块 分别作价值判断。