外滩8-1地块简介与概念方案设计
海瑟维克：迷倒众生的建筑师
海瑟维克：迷倒众生的建筑师作者：暂无来源：《中国房地产业》 2013年第10期文张宁远上海外滩8-1地块的归属问题即将由二审法院确定，但这并不妨碍项目托马斯·海瑟维克早先因其针对该项目的设计方案而再次令世人惊叹。
2010年因设计世博会英国馆“种子殿堂”的海瑟维克震惊了全世界，而他针对外滩8-1地块的“高山流水”设计方案并没有因未中标和业主股东间的纠纷而被忽视。
当代达芬奇海瑟维克可能是当下全球最红的年轻建筑师，没有之一。
他近年来与中国联系颇多，自己也多次表示愿意与中国“甲方”合作的意愿。
去年6月，海瑟维克来到深圳，作为万科“V-Talk论坛”的讲师分享从业经验，上一次来充当“讲师”的建筑大师是安藤忠雄。
海瑟维克表示出对中国传统建筑的兴趣，不难看出，他已经非常熟悉中国的人情。
在讲座中，他会呼应主办方的说法，称赞万科中心是他最喜欢的中国建筑，并赞叹一个地产商竟然能够办学术性质的公开讲座，实属难得。
最近，万科内部也承认，未来确实也存在与海瑟维克合作的很大可能。
在英国馆的设计中，海瑟维克做到了花最少的钱建最漂亮的房子的目标，这是任何一个甲方都欢迎的建筑师。
上海世博会英国馆的预算少得可怜，是其他馆的一半，只有2500万英镑，但政府却提出要进入最佳场馆前五名的要求，最终该设计成为业界公认的第一名。
他为中国熟知，主要得益于英国馆的设计图纸击败了包括扎哈·哈迪德在内的一批名师。
算上2012年伦敦奥运会的火炬塔，海瑟维克在他不到40岁时已被英国誉为新的“达芬奇”。
艺术家，建筑师，当代达·芬奇？人们不知道怎么去描述海瑟维克。
伦敦设计博物馆馆长利比·塞勒斯如此评价海瑟维克说：“打破陈规，提出新论是他的基本设计理念。
”意想不到的材料，标新立异的作品，时刻挑战着想象力的极限；用完全不同的方式来思考是他的最大特点，对常规提出否定则是他灵感的源泉。
海瑟维克的履历光鲜得让人眩目：英国皇家建筑师协会（世界建筑领域最权威组织）荣誉会员，皇家艺术学院高级会员，拥有谢菲尔德哈勒姆大学，曼彻斯特城市大学，布莱顿大学，邓迪大学授予的博士学位，2004年获得由英国皇家艺术协会颁发，被认为是英国工业设计领域的最高奖项的“皇家工业设计”勋章；2006年11月，凭借在曼彻斯特的作品“B of the Bang”，获得堪比电影界“奥斯卡奖”的建筑奖——“菲利普王子奖”，成为该奖项迄今为止最年轻的得主。
外滩1至33号建筑介绍
外滩1至33号建筑介绍外滩1号：亚细亚大楼麦克倍恩大楼→亚细亚大楼→中国太平洋保险公司总部建于1913年，最初由英国壳牌公司和荷兰皇家石油子公司亚细亚火油公司长期租用。
1996年起，中国太平洋保险公司总部入驻至今。
外滩2号：上海总会大楼上海总会大楼→日军海军武官府→国际海员俱乐部→东风饭店→华尔道夫酒店1861年由在沪英侨创设上海总会，1864年建楼，1910年重建。
曾为日军海军武官府，解放后改建为国际海员俱乐部。
1971年改为东风饭店，现为希尔顿集团旗下华尔道夫酒店。
外滩3号：有利大楼友宁大楼→有利大楼→上海市民用建筑设计院→顶级品牌旗舰店加高档餐饮建于1916年，1854年有利银行上海分行入驻，故称“有利大楼”。
目前底层为意大利乔治阿玛尼中国旗舰店，往上分别为沪申画廊、依云水疗中心，黄浦会上海餐厅、Jean Georges法国餐厅、新视觉西餐厅及陆唯轩等高档餐馆。
外滩5号：日清大楼日清大楼→招商局办公大楼→上海轮船公司→商务楼&高级餐厅1925年，由日资航运企业日清汽船株式会社建造。
曾经由海运局使用，后来华夏银行上海分行入驻该楼，2006年改造成高级餐厅。
现在使用单位：一二楼为华夏银行上海分行，往上为月影铁板烧景观餐厅、绿韵SPA、The Glamour Bar酒吧、米氏西餐厅。
外滩6号：中国通商银行大楼拍卖行→中国通商银行大楼→长江轮船公司→顶级品牌旗舰店加高档餐饮建于1897年，原是拍卖行，后于1906年拆旧建新。
1956年交由长江轮船公司使用，被称为元芳大楼。
现今是意大利顶级品牌Dolce&Gabbana的旗舰店，同时还有日本料理餐厅东京和食、日本新派高级中菜食府“天地一家”和Prive Shanghai酒吧入驻。
外滩7号：大北电报公司大楼旗昌洋行→电报大楼→新通商银行大楼→泰国驻上海总领事馆、盘谷银行建于1906年，是旗昌洋行的产业。
最早为大北电报公司大楼，后为中国通商银行及长江航运公司所用。
北外滩滨江商业综合体探索——以八埭头CBD项目设计为例
北外滩滨江商业综合体探索——以八埭头CBD项目设计为例摘要商业综合体的出现是城市商业空间发展到一定规模的表现，它是城市空间集约化的典型代表。
本项目提出建设滨江绿色商业生活中心的策略，在基地内部设置商业综合体、文化艺术中心、历史文创步行街与滨江开放绿地四大功能。
本文主要聚焦于商业综合体设计，提出多元化商业功能与北外滩城市空间结合的可能性。
关键词北外滩，商业综合体，城市更新一、绪论1.1研究背景上海市民多元化的生活方式中透露着上海作为中国金融、贸易、科技创新中心的“灵魂”，而城市中的商业空间则支撑起了城市经济的“骨骼”。
过去的近百年里，上海发展迅猛，城市面貌日新月异。
如何在上海城市更新的同时兼顾地区的商业效益和文化传承？这是一个值得思考的问题。
1.2研究目的及意义1.2.1研究目的笔者将正处于产业转型升级阶段的原工业港口——上海北外滩地区作为研究对象，把上海商业空间的发展与城市更新、文化传承等要素结合，探寻一种可持续的商业发展模式，以促进上海实现建成国际大都市的目标。
同时，本项目将有机概念与商业空间结合，总结出后工业化地区商业空间发展的新策略。
1.2.2研究意义笔者整理归纳了现有商业空间与城市更新相结合的良性模式，根据该设计策略与北外滩的地域适配度，选择性地将合适的策略运用到项目设计中。
本项目研究的主要意义在于：促使八埭头地区的商业综合体在空间上衔接老城区与滨江景观带，在功能上满足区域商业效益和居民需求，同时保证北外滩地区的人文精神在商业空间中得以延续。
二、上海北外滩八埭头2A/3C地块周边现状2.1项目区位及周边业态2.1.1项目区位上海市杨浦区杨树浦路633号八埭头滨江园总体呈梯形，除东南侧已基本落成3栋公寓，主要分为2A、3C地块。
两地块被南北向的历史道路——景星路划分。
本项目位于八埭头滨江园的2A/3C地块，地块总面积约80,000㎡。
甲方要求总建筑面积约200,000 - 250,000㎡。
上海市北外滩地区地下空间控制性详细规划
上海市北外滩地区地下空间控制性详细规划上海市北外滩地区地下空间控制性详细规划规划方案纲要:一、现状背景分析二、规划总则三、需求预测四、总体布局五、专项规划六、地下空间竖向控制规划七、节点详细规划八、规划实施措施九、附则区位条件北外滩区域，地处上海市城区的中心部位，位于虹口区的东南部，与外滩地区接壤，并与浦东陆家嘴地区遥相呼应。
与外滩、浦东陆家嘴CBD地区形成上海的“黄金三角”，是虹口区最具景观资源和商业、办公、经济较为发达区域，也是虹口重点发展两翼的重要组成部分。
一、现状资源及背景分析规划范围北外滩地下空间规划范围东起大连路、秦皇岛路，西至吴淞路，南起黄浦江、苏州河，北邻东长治路、长阳路，东西长约23>.5公里，南北宽约400米，规划用地面积约134公顷，岸线长度约为3公里。
一、现状资源及背景分析本规划中，东起大连路、秦皇岛路，西至河南北路，南起黄浦江、苏州河，北邻周家嘴路做为研究范围，针对人防做了细致的分析。
重点地区集中国客中心和白玉兰地块以及公平路公交综合体，主要以航运商业为主，结合本区内4个轨道交通站点开发配合地下商业开发。
地下利用重点区域一、现状资源及背景分析一、现状资源及背景分析土地使用现状地下空间现状分布一、现状资源及背景分析一、现状资源及背景分析公交现状分析客流主要集中在东西向的长治路、长阳路、大名路、杨树浦路等道路上，上下班高峰时段形成拥挤 .一、现状资源及背景分析人防现状分析一、现状资源及背景分析道路系统规划一、现状资源及背景分析存在问题道路交通地区内道路宽度小，且畸形交叉口比较多，道路通行不畅，影响了路网功能的发挥;道路网功能不完善，迫使大量的交通集中在干路上，造成干路上交通压力巨大，高峰小时道路上交通堵塞严重;另外由于地形因素，通向市中心的过境交通主要集中于长治路、大名路这两条东西线道路上，形成较大的道路流量，从而造成高峰时段交通阻塞;本地区与周边地区交通联系不便捷，交通手段单一，道路上早晚交通“潮汐”现象严重，苏州河桥梁成为交通“蜂腰”。
房地产外滩九里销售说辞 ()
【最新资料,Word版，可自由编辑！】◎销售说辞：门口迎宾——区域模型欢迎各位台湾桃园代理行台商看房团光临我们的华润-外滩九里!我是您的置业顾问XX，很荣幸由我来带各位参观！这边请，小心台阶！（右手作手势，为客户指示脚下的台阶）您现在所看到的是我们今年3月份刚从法国拍卖，空运回来的7尊达利雕塑，以后会在每个大堂内摆放一尊，永久收藏，您不用去到巴黎，不用等着展览馆的展出，您只要回到家，就能欣赏到大师的作品，您也可以邀请您的亲朋好友到家里来参观欣赏。
我们的华润外滩九里不仅仅是您的一处不动产，更是您所拥有的艺术品，您将会永久收藏，世代承袭。
（走到品牌墙前驻足停留）您现在参观的外滩九里，是我们华润置地全国25个城市58个项目中，最高端的产品。
（领先2-3步走在客户的左前侧）（在区域模型前站定，位于客户的左侧，当说到“您”的时候，双手将名片递给客户），首先，请允许我向各位介绍一下项目的周边情况：不知您是否了解在世界版图中，中国上海的地理标识位置？（置业顾问语气上稍作停顿）而实际上，这个具体地点就在这儿（顺势用激光笔指向）——上海海关大楼。
而从海关大楼往南约2500米，就是我们目前所在的位置（顺势用激光笔指向K楼的位置）——华润-外滩九里。
本项目位于黄浦区外滩滨江豪宅板块，从项目所处的位置来看，外滩九里占据了上海市中心最好的地段。
三公里车程之内能辐射到上海绝大多数的最优质CBD商圈：淮海路商圈、人民广场商圈、陆家嘴商圈、华润时代广场商圈除了拥有城市核心地段优势资源以外。
本项目还具备一个特殊的因素，他使我们华润外滩九里面世即尊贵——除开一般商品房所具备的居住、投资属性外，仅288套稀缺体量、加上建筑所透露出的深厚商道人文精神使得外滩九里具备收藏传世的特性。
众所周知，外滩是上海的标志，从1853年外滩开埠以来，在150年的岁月当中，他见证了上海文化、商业的起步、发展、沉浮和再次崛起。
能够在外滩留下印记的人，都可谓是时代风云人物，但是，历经百年沧桑的外滩从未被谁居住过。
对上海外滩地王案的几点看法
外滩地王案判决的几点看法2010年2月1日，上海外滩8-1地块以92.2亿元的价格成交，成为上海有史以来最昂贵的政府出让地皮。
然而，拿下了“地王”的上海证大当时账上仅有5亿元，投标书显示，其银行存款加净资总额也不过30亿元，因此被外界质疑为“蛇吞象”。
随后，“地王”演变出一场纠纷，以致把包括复星、SOHO中国、绿城、上海证大在内的一众企业推上法庭。
2013年4月一审判决——复星胜诉。
该案的实质是海之门公司除原告外的其他股东母公司变更为长昇公司从而使长昇公司间接持有海之门公司50%的权益，判决系争的焦点为原告的优先购买权是否收到侵犯？该种股权交易方式是否为合法形式掩盖非法目的？笔者从“合法形式掩盖非法目的”的理解入手，对判决做以下简要分析：一、基本事实：1、海之门公司的股权结构：2、交易情况：1）2011年12月29日，被告证大置业公司与被告长昇公司签署股权转让协议，约定由被告长昇公司受让被告证大置业公司持有的被告证大五道口公司100%股权，2012年1月17日完成工商变更程序；2）2011年12月29日，被告证大五道口公司与磐石投资的唯一出资人上海磐石投资有限公司签署《股权转让协议》，约定受让上海磐石投资有限公司持有的磐石投资100%股权，现已交割登记完毕；3）2012年1月12日，被告嘉和公司与被告长昇公司签署股权转让协议，约定由被告长昇公司受让被告嘉和公司持有的被告绿城公司100%股权，同日完成工商变更程序。
自此，被告长昇公司间接持有海之门公司50%权益。
二、原告诉求：原告认为，上述交易属各被告恶意串通，规避法律强制性规定，已经实际损害了原告在海之门公司的合法权益，故提起本案合同无效确认之诉。
1、判令确认被告长烨公司与被告嘉和公司、被告证大置业公司签署的《框架协议》及《框架协议之补充协议》中关于被告嘉和公司、被告证大置业公司向被告长烨公司转让被告绿城公司、被告证大五道口公司100%股权的约定无效（根据《框架协议》和《框架协议之补充协议》的约定，涉案股权的交易价格共计为人民币754,546,511元）；2、判令确认被告嘉和公司与被告长昇公司签署的《股权转让协议》无效；3、判令确认被告证大置业公司与被告长昇公司签署的《股权转让协议》无效；4、判令六被告将被告绿城公司、被告证大五道口公司的股权状态恢复至转让前，即由被告嘉和公司持有被告绿城公司100%股权，被告证大置业公司持有被告证大五道口公司100%股权；5、判令六被告承担本案的全部诉讼费用。
新形势下城市核心地区的空间塑造_上海外滩金融集聚带的滨江空间规划
新形势下城市核心地区的空间塑造—上海外滩金融集聚带的滨江空间规划■ 应 臻 ■ Ying Zhen作者单位：上海大瀚建筑设计有限公司（上海 · 200041）收稿日期：2010-11-15Space Modeling of City Central District under New Circumstances:Space Plan of the Financial Cluster of Shanghai Bund Waterfront每一条伟大的河流都曾孕育出个不平凡的城市，正如塞纳河之于巴黎，泰晤士河之于伦敦，黄浦江也承载着上海几百年的辉煌与梦想。
直至今日，黄浦江两岸尤其是外滩地区依然是上海最繁华、最有活力、最具历史气息的地区之一，黄浦江的发展和走向总是牵引着上海城市整体的繁荣与变迁。
一、新形势下的功能推进2009年3月，温家宝总理主持并召开了国务院常务会议，审议并原则通过了《关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业、建设国际金融中心和国际航运中心的意见》，首次以国务院文件的形式，明确了上海国际金融中心建设的战略地位。
在上海国际金融中心建设的空间布局上，采用“一城一带”为主的组合构架，将外滩金融功能向南延伸形成金融集聚带，与陆家嘴国际金融城错位互补、协同发展，共同构成上海的金融核心。
外滩金融集聚带在上海整体的空间发展层面上正处于“十”字形发展战略的轴心，作为两轴焦点的核心地区，外滩将与陆家嘴共同承担城市产业中心坐标的职能，统领两轴上的功能分工，并对两岸地区的功能转换与空间重塑起到强大的辐射带动作用，对于黄浦区的结构转型也将起到重大的促进作用。
本次上海外滩金融集聚带的建设规划，将对黄浦江西岸长约4.8km、总面积约2.6km 2的城市核心滨江区域进行全方位规划。
因此，规划必须妥善解决好四个“结合问题”。
一是地区功能与城市形态的结合，科学定位地区的产业功能，与陆家嘴形成错位互补、协同发展，共同推动上海国际金融中心这一总体目标的建设发展；二是历史文化与现代商业的结合，外滩金融集聚带不仅是上海的繁华商业中心，也是上海重要的历史文化风貌区，如何在规划中将现代的商业经济与区域悠久的历史文化结合起来，让历史文化在现代城市发展中重焕生机，也是此次建设规划的重点；三是公共空间与现代商业的结合，此次规划建设，不仅要塑造一个更为现代时尚、繁华便捷的区域中心，也要营造一个开放舒适、生态自然的城市空间，放大黄浦江稀缺的滨水空间，塑造高品质的城市商业中心和舒适的现代活动中心；四是重要节点与整体发展的结合，建设规划不仅着眼于4.8km滨江岸线的整体功能发展与形象塑造，同时也应整合外滩、董家渡、复兴滨江等重点地区的发展要求，兼顾地块发展与区域整体提升，达到局部与整体的结合。
锦天城简介(金融、并购、基建、国资)201503
锦天城律师事务所简介上海·北京·成都·杭州·深圳·苏州·南京·重庆·太原·香港·青岛·厦门第一部分锦天城概览关于我们上海市锦天城律师事务所系国内最大的综合性合伙制律师事务所之一，总部位于中国和亚洲的金融中心—上海，在北京、成都、杭州、深圳、苏州、南京、重庆、太原、青岛、厦门和香港设有分所。
锦天城系上海证券交易所、上海联合产权交易所、上海期货交易所常年法律顾问，中国银行间市场交易商协会会员、上海股权托管交易中心、天津股权交易所、重庆股权交易中心、成都（川藏）股权交易中心、西南联合产权交易所会员，中世律所联盟SGLA成员，世界律师事务所联盟TERRALEX中国首批成员。
锦天城是中国大陆境内最早从事证券法律服务的律师事务所之一，有着出色的业绩和良好的声誉。
在2011年中国境内首次公开发行项目法律顾问排行榜中，锦天城办理的证券发行项目数量排名全国第四。
2012年5月，在证券时报举办的“2012中国区优秀投行”评选活动中，锦天城被评为全国三家“最佳IPO律师事务所”之一。
锦天城也是《亚洲法律杂志》评选的“年度最佳资本市场律师事务所之一”。
荣誉锦天城多次被国际知名法律媒体和权威评级机构列为中国最顶尖的法律服务提供者之一，位居全国十大品牌律师事务所前列。
·锦天城多次获得司法部、中华全国律师协会颁发的“全国优秀律师事务所”荣誉称号以及上海市司法行政系统先进集体、上海市文明单位等荣誉。
·Asia Pacific Legal500曾在《中国商业律师事务所指南》中评价锦天城是一家在外商直接投资、公司和商业法律领域顶尖的上海律师事务所，是“其他律师事务所希望成为的公司和商业律师事务所”。
·《亚洲法律杂志》(ALB)在其每年举办的“中国法律年度大奖”中多次授予锦天城重大奖项和提名。
近几年来，锦天城所获奖项和提名包括“中国律师事务所大奖”、“上海律师事务所大奖”、“年度最佳中国公司法务”等综合性奖项和各主要业务领域奖项。
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外滩8-1地块简介与概念方案设计
最近上海外滩国际金融服务中心的几个设计概念图出来了
给大家分享
请各位能从专业的角度分析
首先要说说这个地块，外滩8-1地块，在十六里铺，今年的地王，成交价92.2亿
位置更是堪称黄金，往北是百年外滩，往西是城隍庙，堪称门户
它与潘石屹前不久拿下的外滩204地块相邻，是百年外滩两块仅有的可新建建筑的地块。
这个区位之重要是不言而喻的。
拿地的是证大集团，真是黑马，开发有大拇指广场、九间堂、喜马拉雅中心（矶崎新）等，
应该讲老板在地产界算有品位的。
这次方案设计据说是国内动用了最多设计资源的一次，众多国际知名工作室参与，现有7个方案供参考，大家看看。
本人出于对上海和外滩的特殊感情，及其关注这个项目，及其与他相邻的潘石屹项目（据说已着手让赫尔佐格设计），而且这次证大老板明确表示要与外滩洋房唱对台戏，要将中国古典山水画“高山流水”的意境应该融入设计方案，其将被打造成一个“现代立体的江南水乡”城市综合体。
“江南山水”、“高山流水”的方向非常明确。
RTKL方案
荷兰MVRDV事务所（空中之城）
托马斯·海瑟维克Heatherwick studio（高山流水）
矶崎新（立体城市）
KPF方案
上海俞挺（东山•起）
库哈斯OMA事务所（都会风光）
十六铺“外金服项目”设计方案即将出炉戴志康称土地款全额付清
今年2月由证大置业（00755ＨＫ）以92．2亿元摘得的上海外滩金融服务区8－1地块是迄今为止上海乃至全国的单幅地块总价“地王”。
对于这幅地块如何开发，证大置业的董事长戴志康已经胸有成竹。
商报记者采访戴志康时，他明确表示“证大外滩地王项目”将一反毗邻的上海百年外滩“万国建筑博览”的大型洋房
风格，而坚持“东方文化特色的古典路线”，打造成“中国江南水乡”。
戴志康宣称，“外金服项目”的设计方案最快将于今年12月中旬出炉。
与外滩洋房唱对台戏
按照证大集团董事长戴志康的设想，中国古典山水画“高山流水”的意境应该融入外滩金融服务区8－1地块项目的设计方案，其将被打造成一个“现代立体的江南水乡”城市综合体。
外滩项目是我国本土动用设计资源最大的一个项目。
世界上规模最大的前5家设
计公司，及综合排名前5名的设计师事务所，都参与了这个项目。
据商报记者了解，成功摘得此幅“地王”后，证大集团随即邀请多家享誉国际的著名建筑师和事务所参与项目的建筑方案概念设计，其中包括世界上最前卫最具创意的矶崎新、库哈斯等10家建筑师事务所，他们共为证大的“外金服”项目提供了数十个各具特点的原创性概念方案。
“外滩是上海近代大都市的最初轮廓线，荟萃着世界各国重要的建筑样式，是百年上海的一个影子，但不容忽视的是，在这个盛世中国的时代，有这么好的机会，（我们）为何不创作中国人自己的东西呢？”戴志康说道，“高山流水”这一灵感来源于他自己经常把玩的书画作品。
与临江而立、巍峨参差的“万国建筑博览”
的刚健、雄浑、雍容、华贵等风格不同，证大的外滩项目将体现东方文化包容、刚柔并济的精华。
“光做金融中心还不够，这个项目还要塑造成文化中心。
”戴志康解释道，“美术馆、剧场、演艺中心、广场等各种各样的文化设施应该一应俱全。
大型室外剧场，可以容纳几万人同时观看。
以黄浦江为背景，要打造出张艺谋的《印象丽江》的感觉。
”戴志康说，外滩项目既要成为世界著名金融公司、投资公司的总部，又可以成为抽雪茄、玩收藏、品艺术的“美学空间”，成为游客们体验花园里购物、“栈道”中穿行、“爬山”中朝圣的旅游目的地，让白领们在休闲惬意的环境中工作生活。
“目前已收拢了3家顶尖设计公司，正在做最后的设计方案。
”戴志康称，“外金服项目”的具体细节最快即将于12月中旬出炉，“这个项目如果顺利，明年6月即可开工，3年后的2014年将竣工。
”
开发商称资金没有问题
相较于项目设计方案上的侃侃而谈，证大置业对“外金服项目”的土地款的支付问题、后续开发资金来源等问题的回答，则显得谨慎一些。
今年9月以来，上海房地产业内一直盛传因为证大置业无法支付土地款，“外金服地块”将不得不面临“退地”或被收回的境地。
甚至，受该地块之累，标准普尔今年上半年给予证大置业“Ｂ”级的长期企业信用评级，其信用展望为负面。
对此，戴志康明确回复：上海“外金服”8－1地块的土地款和相应利息已全额付清，目前正在办理土地（使用权）证。
基于此，证大置业将在最新的标普信用评级报告中脱离“负面名单”。
不过在面对“证大方面是否曾为避免地块被政府收回而让渡了部分项目的股权”的传闻时，戴志康并未回应，仅称“几家股东一起分摊了土地款。
”
然而，即使证大置业已经跨过了土地出让金这个门槛，其后期开发资金的来源也让业界心生疑窦。
“像‘外金服’这样的大型综合体项目，回报周期一般要5年以上，在这期间对开发商的资金要求相当高。
”某不动产投资管理方面的分析师告诉商报记者，“更何
况，证大目前有多个项目需要开发资金。
”商报记者搜集证大全国各地的开发项目的进展情况时发现，其目前在上海青浦区拥有一块约14万平方米的土地综合项目，今年将开工；此外，证大还在青岛、扬州、海口、南通、廊坊、内蒙古等地有在建的商业及住宅项目，这些项目无一不需要大量的资金投入。
戴志康对此坚称：“外滩项目最大的压力已经过去，剩下的都是一些‘皮毛’了。
”虽然“外金服项目”的开发投资将不会少于50亿元，但戴志康说他并不担心后期的资金问题。
证大置业的董事局副主席王辅捷告诉商报记者，由于属于上海市的重点项目，“外金服项目”的投资前景一片光明，“现在已经有多家国内外的投资公司表示愿意在项目开发中提供资金支持，其中不乏一些想进入商业房地产领域的保险资金。
”他说，“对我们来说，现在资产已经达到约105亿元，增长了约一倍。
”
“获得土地证后，我们就可以从银行获得开发贷款，也可以通过其他渠道融资。
”“外金服项目”的现任负责人吴洋也告诉商报记者，“外滩项目中除了酒店、商场、写字楼，还会有一部分酒店式公寓。
而开发商除了可以销售公寓来获得回款外，也会灵活地考虑出售部分写字楼以回笼资金。
上海目前最贵的（出售型）写字楼售价达到7万元／平方米，外滩项目的建造成本加土地成本已经接近7
万元／平方米，预计售价应该超过10万元／平方米，这样就要把出售的写字楼体量打散。
”
吴洋说，“外金服项目”不会考虑出售冠名权，因而不会向同一家企业售出多个楼面。
“可能会卖给20－30户，每家千把平方米，让每家都有分享的机会。
”
周边或将地王频出
凭借沪版“勾地”制的第一单以及接近百亿元的成交地价，外滩8－1地块的影响力不言而喻。
该地块占据百年外滩的南端，攸关上海地产和金融两大领域的高峰。
商报记者曾经仔细探访该地块，其东临十六铺水上旅游中心及黄浦江，与陆家嘴隔江相望，西接传统的豫园商业区。
公开资料显示，其总用地面积约5．73万平方米，除部分公共配套外，该地块规划为商业、金融、办公、文化综合用地，规划总建筑面积达37万平方米。
按照土地出让方的要求，“外金服”项目中，金融办公功能的面积占70％，零售商业部分则占30％。
回顾出让进程，商报记者发现，该地块曾吸引香港的地产大鳄新鸿基地产、和黄、丽丰控股、上海置业和新加坡仁恒、爱美高以及本土的领军开发商绿地、复地等巨头企业的关注。
而在地块出让的开标当天，经过9个小时的鏖战，证大置业才以92．2亿元摘得地块，折合楼板价34148元／平方米。
该地块接近百亿元的成交总价，不但刷新了之前上海乃至全国的总价“地王”纪录，且该总价的金额也相当于证大置业截至2009年6月30日合并报表后总资产的1．2倍以及其公司手头现金的19倍。
迫于资金压力，证大今年4月份宣布将联合复地、绿城及磐石基金，共同对该外滩项目进行投资。
值得注意的是，地王周边，上海外滩的土地市场闸门正在徐徐打开，商报记者了解到，近半年内，“外滩金融服务集聚区”虽然通过公开市场正式推出的土地仅163街坊地块及外滩金融8－1地块这两幅，但正在“运作”推出的地块却众多，接下来或将推出的是同样堪称“地王”的新和平地块、596地块、复兴地块、董家渡13号及15号地块等。