益宁城际干道两厢用地概念规划说明书

说明书益宁城际干道（益沧段）两厢发展概念规划益阳市城市建设投资有限公司益阳市城市规划设计院2010-5说明书益宁城际干道（益沧段）两厢发展概念规划简要说明一、规划背景1、2007年12月14日，长株潭城市群获批全国“两型社会”示范区，同时沧水铺、衡龙桥两镇被划入长株潭城市群核心区范围，且该区域已被列为长株潭城市群近中期建设重点地区5大示范区之一。

2、为了打造东进东接的先导区，益阳市随即启动了东部新区的建设，即沿益宁城际干道规划了一个总面积约285平方公里的东部新区，并于2008年11月成立了东部新区管委会。

到目前为止，东部新区核心区各项建设已经取得了快速发展，高新大道、鱼形山路、标准厂房、村民安置庄园等建设项目已如期完工并投入使用。

3、2010年1月，长株潭两型社会综合配套改革试验区生活示范区落户益阳东部新区，为东部新区的发展注入了新的活力，加快了益阳市对接长株潭融入长株潭的步伐。

4、2009年12月26日，益宁城际干道益沧段建成通车，对增强益阳市城市功能，促进益阳东线产业经济发展，打造益阳至宁乡新型工业带奠定了基础；为先进制造业、现代物流业和现代服务业提供了广阔的发展空间；对加快东部新区建设，将益阳建设成为环省会生态及新型工业城市具有战略意义。

5、目前，石长铁路复线、长益城际铁路已取得国家发改委立项批复，不久将开工建设。

二、范围界定益宁城际干道（益沧段）两厢发展概念规划范围为：北至关山路，南达东部新区高新大道，西至石长铁路，东达319国道（北）和益宁城际干道（南）。

总用地面积2276.17公顷。

包括金盆山、金凤山、牛头岭、开伏山村全部和五里牌、水井坳、朱婆塘、潮泥、三江坝、龙会寺、碧云峰、沧水铺以及黄沅段村的部分地区。

三、现状概况1、规划区现状用地基本为丘陵、农田，地形起伏较小，高程一般位于40-80米之间。

说明书规划区域从北到南用地依次为丘陵--农田--丘陵--农田交错分布，农田区自西向东有两条较大的灌溉水渠。

现状两厢用地生态环境良好，空气清新，在山体坡脚分布有较多的山塘。

2、规划用地西侧有石长铁路穿过，公路主要通过东、西两侧的益宁城际干道和319国道对外发生联系。

用地内高压电力线路密布，除万伏高压线路外，另共有高压电力线路9条，其中500kv线路4条，220kv线路1条，110kv线路3条，35kv线路1条。

规划区内建筑以村民住宅为主，主要分布在山体坡脚。

四、功能定位和人口规模1、功能定位考虑到益宁城际干道（益沧段）两厢位于益阳市城市主城区和东部新区的城乡交错带位置，具有城市配套服务和生态屏障功能，规划将其功能定位为：一个以现代服务业和高效生态农业为主导，生活、生产和生态协调发展的省级城乡统筹发展示范区，是一体化区域的主要生态隔离带和绿色空间。

（1）现代服务业聚集区：近几年来，益阳城市发展较快，城市已经达到了大城市的规模格局，城市功能出现了多元化发展趋势，但目前城市的现代服务业极其缺失，同时促使城市部分服务功能向周边地区扩散，而益宁城际干道两厢具有聚集现代服务业的区位和环境优势。

因此，规划通过布局汽车配件、商务会展和星级酒店等功能，完善现代城市服务功能，促进城乡统筹发展。

（2）生态优先：益宁城际干道两厢（益沧段）是联接益阳主城区和东部新区的城乡协调发展区，是城市的绿肺，生态环境要求高。

因此对规划区内的山体、水体都应提出不同程度的保护措施，对农林种植区应统筹布局，对建设用地应提倡可持续的绿色生产和生活方式。

使该区域成为城市的绿色生态屏障。

（3）食品展销中心：目前，我国农业比较效益低，主要是农产品加工转化率低。

世界发达国家农业产值与农产品加工产值之比为1：3左右，而我国只有1：1.2，益阳只有1：0.7。

发达国家食品工业产值一般是农业产值的2倍，而我国食品工业产值仅为农业产值的1/2，益阳只有24.3% 。

因此，食品加工业在我国具有广阔的发展前景，必须大力推进农业产业化经营。

而规划区域农业生产腹地广阔，农产品丰富，生态环境良好，具有发展食品加工的资源和环境条件。

通过建设食品展销中心，加说明书大食品宣传力度，促进食品工业良性发展。

2、发展规模（1）人口规模总人口10～11万人。

（2）城市建设用地规模总用地面积10.48平方公里。

五、一体化区域空间发展规划规划区域地处城市主城区和东部新区核心区之间，根据沿交通主干线轴线带动和城乡统筹发展的原则，必将首先获得发展。

而为了实现区域内产业和空间的对接，规划在北、南两端分别形成现代服务业聚集区和东部新区核心区生活配套服务区。

用地中间为丘岗地带，是典型的乡村聚落区域，自然生态条件较好，但由于该区域内高压线较多，不适宜进行大规模开发建设，规划则以保持乡村自然聚落形式为主，在维护现有生态安全的前提下，结合自然环境，通过适当的改造，发展特色农家乐和生态农庄，成为城市居民休闲和体验场所。

实现城乡生活方式的对接与融合，从而带动乡村的发展。

此外，在丘岗用地的北侧和南侧利用现有基本农田形成区域的生态主中心和生态次中心，是展示现代田园风光和现代农林科技成果的场所。

五、空间结构与功能分区1、空间结构注重集约化、生态型和开放式开发，形成“圈层式”和“六轴两组团”城—廊相间的空间结构。

“圈层式”结构——在大的生态结构方面，采用外圈层以农业、林业、灌溉水源等生态功能为主，内圈层选择合适的用地集约发展城市建设。

““六轴两组团””——即益宁城际干道形成的主要交通发展轴和关山路、319国道、春嘉路、绕城高速、沧泉路形成的次要交通发展轴；在北部形成以汽配、商务会展、星级酒店、食品展销和居住等为主形成的综合发展组团，在南部依托沧水铺镇形成以商业、居住为主的商住发展组团，为东部新区产业发展服务。

两组团之间通过农业种植带形成的生态廊道隔离，形成弹性、开放式的空间结构，在中部丘岗地带发展生态农庄。

说明书2、功能分区北部综合发展区：由汽配区、商务会展区、星级酒店、食品展销区和居住生活区组成。

城镇发展区：在现状沧水铺镇的基础上适当向南、向北发展。

乡村风情体验区：在中部丘岗地带，通过自然生态与乡村聚落的结合，利用山间谷地发展生态农庄，成为展示乡村文化的窗口和城市居民休闲体验场所。

东部新区综合服务区：在319国道、高新大道、益宁城际干道围合的约2.2平方公里区域，重点发展商业金融与住宅开发，为东部新区服务。

高效生态农林种植区：集中发展特色农业、高效农业，推动农业产业化和乡村现代化建设。

包括高效农田种植区和花卉苗木种植区。

六、土地使用规划城市建设用地总用地面积为10.48平方公里，占规划区总用地面积的46.05%。

主要位于南北两个发展组团，北组团包括汽配城用地、会展中心用地、星级酒店用地、居住用地以及食品展销用地。

其中汽配城用地位于益宁城际干道两侧和关山路南侧，主要布置项目包括汽车4S店、汽车修理、汽车美容、汽车零售、配套餐饮及其它服务；会展中心用地位于关山路南侧、益宁城际干道东侧，同时包括配套的商业和居住用地；星级酒店用地位于城际干道东侧大塘水库；居住用地位于会展中心以南；食品中心用地位于益宁城际干道以东、绕城高速以北。

南组团包括沧水铺老镇区与高新大道、319国道、益宁城际干道围合的新发展区域。

用地性质主要包括中高档住宅用地、办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地、体育用地、医院用地、中小学校用地、仓储用地等。

水域和其他非建设用地（水域、耕地、林地、发展备用地等）总用地规模为12.28平方公里，占规划区总用地面积的53.95%。

主要用地包括高效生态农业用地、农林种植用地、自然生态绿地和生态农庄用地。

其中高效生态农业用地主要发展水稻种植和无公害蔬菜生产；农林种植用地主要为花卉苗木种植用地；自然生态绿地即为保留山体，主要位于绕城高速两侧和高压走廊内；生态农庄用地主要为中高档特色农家乐，为市民周末休闲提供去处。

说明书表1 两厢用地汇总表说明书七、道路交通系统规划根据交通发展的需求，片区内道路共分四个等级，即城市快速路、城市主干路、城市次干路和支路。

其中城市快速路益宁城际干道控制宽度为60米，主干路控制道路红线宽度为30—60米，次干路控制红线宽度24米，支路控制红线宽度为16米。

结合现状山体、水体、道路和高压线走向，规划片区道路网采用方格网和自由式路网结构，规划片内主要道路基本结构为“三纵三横”，“三纵”为益宁城际干道（60米)、春嘉路（30米）、319国道（38米），“三横”为关山路（40米）、沧泉西路（30米）、高新大道（45米）。

八、产业布局规划1、一产：高效农林种植业：依托现有农业发展基础，发展苗木基地、蔬菜基地、稻米基地、花卉基地等特色农业生产基地，形成规模化农业生产。

2、三产：综合服务业：主要发展与主城区配套的现代服务业，包括汽车配件、商务会展、酒店等商业金融、教育、医疗、仓储物流和住宅产业等生产、生活服务设施。

此外，还包括以“乡村特色服务”为主题的生态农庄。

九、空间景观形态规划规划区空间景观的规划设计强调整体性和序列感，注重各个功能空间的整体和谐和景观结构的有序构成，充分利用山体、水体、农田、城市道路以及规划建筑形成景观场所；通过对不同地形地貌环境的整合和提升，形成景观标志和个性场所。

本次规划整个功能区的空间景观形态可归纳为：一轴、二带、五区、多节点、多斑块。

一轴：益宁城际干道主要交通景观发展轴。

二带：石长铁路和绕城高速两侧形成的防护绿带。

五区：规划区北部建设用地形成的现代都市风貌区；南部建设用地形成的现代商住风貌区；用地中部的乡村丘岗风貌区以及其北侧和南侧农田水系形成的两处滨水农田风貌区。

说明书多节点：重要道路交叉口、立体交叉口和建设区重点建筑形成的节点。

多斑块：包括商业斑块、居住斑块以及生态农庄斑块。

十、生态景观安全控制规划规划片区位于益阳市城乡交错带，是城市的生态屏障和绿色空间，规划主要对石长铁路沿线、绕城高速沿线、高压走廊、农田以及保留山体水体、农林种植地进行控制。

其中铁路沿线防护绿地控制宽度不小于70米，绕城高速公路沿线防护绿地控制宽度不小于50米；高压走廊控制宽度为：500KV为60-75米，220KV为30-40米，110KV为15-25米，35KV为12-20米；此外，对建设用地内生态条件较好，高程在65米以上，且对改善区域环境有重大利用价值的山体进行保留。

十一、指标控制规划规划主要对地块规定性指标进行控制，包括用地性质、建筑密度、建筑控制高度、容积率、绿地率和交通出入口方位等指标，此类指标必须按规定执行,其中容积率为上限，绿地率为下限，建筑密度与建筑高度的控制指标均为上限值,规划建设时不得超过上述指标的规定。

规划各类用地一般控制原则如下：——商业服务用地一般用于商业和服务业的建筑占地较小,使用强度较高,建议容积率控制在4.3以下,建筑密度控制在45%以内。