深圳华润中心(CityCrossing
仲量联行深圳华润中心万象城招商计划书
目录****页数1.0 引言 22.0 零售概念及市场定位 22.1 零售概念大纲 22.2 市场定位 53.0 目标租户名单134.0 租务市场概况494.1 各行业的付租能力494.2 租金计算方法525.0 招商策略535.1 详细招商步骤535.2 目标租户招商过程555.3 主要租赁条件建议585.4 租金分析635.5 推广工具的选择68 附录方案一及方案二之初步铺规划图731.0引言此计划书是为华润新城的主力店招商定出有效策略，并详细解释要达致最佳招商成果所需采取的每一个步骤。
最理想的招商成果是在当时市场容许的情况下，为物业项目在最短时间找到最适合的租户，以当时能取得的最高租金（Best Obtainable Rent）租出商铺。
2.0零售概念及市场定位在二零零一年八月的「深圳华润世纪新城商场项目商场顾问报告」中，本行根据商品组合、主题分区、面积分配及潜在目标零售商建议，为华润新城购物中心提供“零售概念” 的建议。
考虑到最近一年来深圳零售市场的变化，以及华润新城设计方案的最新改动，本行特地对早前建议的“零售概念” 进行调整以作为整体招商及推广工作的指引方向。
2.1零售概念大纲∙深圳零售市场一向以单幢独立式经营的百货公司、仓储式商店、规划欠缺完善的中小型商场、以及购物步行街为主。
随着深圳的零售市场逐步成熟，一些较大型及设计较现代化的购物中心相继落成。
但这些新的购物中心无论在整体规划、动线设计、出租或出售策略均欠完善。
∙在过去的一年内，深圳零售市场继续迅速发展，传统的国贸、东门及华强北商圈都有新动态，其中以华强北商圈变动最大。
∙在华强北商圈除了万佳百货从华强路上搬迁到华发路上以外，新购物中心相继落成，其中包括全新建成的群星广场、全新改造的东方时尚及淑女世界等。
整体结果是华强北商圈由华强北路逐步向东扩展，从原来的一条街逐渐形成现在的片区。
∙在东门商圈方面，随着东门步行街的竣工及开业，东门逐步重拾昔日风貎。
深圳华润万象城
深圳华润万象城深圳华润中心·万象城位于深圳市罗湖区，地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间，与"地王大厦"隔深南大道相望。
深圳华润中心·万象城是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。
万象城建筑面积达18.8万平方米，整合了百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、多厅电影院等元素，是深圳最大的购物及娱乐中心。
万象城建筑外观现代，商场入口很好的利用了自然采光，只在电梯底部采用了筒灯照明。
大大节约了电能。
万象城基础照明柔和而均匀，与重点照明形成对比，使商品特征更加突出。
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联系人：陈晓航邮箱：cxh@深圳金光华广场金光华广场位于深圳市罗湖区人民南路、嘉宾路、南湖路三条繁华大道的交汇处，罗湖口岸近在咫尺，处于深圳中央商圈——人民南路的天然核心。
营业面积达12万平方米，聚集了多种零售业态：时尚百货、超市、国际品牌名店等，是集“购物、餐饮、观光、娱乐、文体、休闲等多种功能为一体的超大规模国际化购物中心。
广场的空间和装饰设计巧妙引用德国现代建筑师“Mies Van Der Rohe”的设计概念—less is more，揉合建筑科技与自然造景，透过三大轴向主题天井的玻璃帷幕及弧形挑空，引进蓝天、白云及大量自然光影，照明设计村托出高品味之商业、购物的格调与氛围，创造了一个经典消费文化和现代精致休闲的生活空间。
上海飞洲国际商厦飞洲国际广场座落于徐家汇商圈核心地段，毗邻八万人体育场、上海体育馆、华亭宾馆、宜家家居、徐汇区政府。
飞洲国际广场总层数为31层，建筑面积80000平方米，地下一层至地上六层为配套商业中心，面积30000平方米，第七层为国际标准商务、视电会议中心，第八至三十一层为智能甲级写字楼，面积46000平方米，顶层配置了高级商务会所。
华润万象城商业物业应急守则和突发时间应急预案(1)-72页精品文档
案例分析
地点：545店铺王子国宴饭店撤场施工 时间：2019.3.24—5.31，历时66天 类别：万象城最大的餐饮店 面积：占地面积超过8000平方米 作业特点：全钢架结构氧焊拆除
深圳华润物业管理有限公司
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施工难点
全钢架结构，必须大面积使用氧焊切割 易燃物隔层、门板、包层非常多 厨房油烟管道堆积油垢，极易起火 宴会大厅空间大，高度高达15米，高处拆除和动火作 业，危险性极大 隔油池位于4楼小隔层，受限空间氧焊动火作业，危险 系数升级 拆除施工方和垃圾回收方交叉作业，安全风险和管理 难度增大 垃圾多达几十万吨，运输量巨大 历时长： 2019.3.24—5.31，历时66天
目录
1 华润中心简介 2 商业物业安全管理特点 3 易发生突发事件类型 4 突发事件管理和预防
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华润中心—都市综合体
深圳华润中心是华润集团在深圳打造的第一个都市综合体， 具有三个特性：
建筑空间复合化：酒店、写字楼、商业（商城）、住宅、 停车场一体化，连接地铁、公交车站、城市轨道交通
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深圳华润中心简介
君悦酒店 是继北京、上海、广州、香港及台北 后，环球凯悦集团在大中华地区开设 的第六家君悦酒店，设有400间豪华 客房及套房。楼高174米。
幸福里 由3栋49层超高层住宅组 成，楼高165米，总建筑 面积约11万平方米，总户 数768户。
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火灾类型
可燃物
可能着火原因 易发地点
A类固体火灾
木材、纸张、焊渣、抽烟、 二装现场、仓库、店
棉、麻
明火
铺、办公室
B类液体火灾
CCDI典型综合体项目
深圳华润中心二期Shenzhen City Crossing Phase II 项目地点：深圳市总用地面积: 41069.99㎡Shenzhen City Crossing Phase II 总建筑面积: 294426.7㎡规定容积率建筑面积: 194416.8㎡计容积率建筑面积: 197372.3㎡高度：A区193m，C区163m层数：地下三层，地上：A区36层；C区49层其中：住宅: 106000㎡；社区服务中心：1000㎡核增建筑面积：2955.5㎡其中：架空层及通道2400.5㎡；避难区：555㎡其中架层及；难不计容积率建筑面积: 97054.4㎡规定容积率: 4.73（调整容积率4.8 ）覆盖率: 40.9%住宅总户数住宅总户数：768户合作：RTKL设计/竣工：2005/2009长春盛世广场Shenzhen Yitian Holiday Square总用地面积：22900平方建筑占地面积：12465.35平方米总建筑面积：208042.255平方米公寓：96534.4平方米商铺：11154.66平方米百货：33048.24平方米影院：7168.16平方米商业：17373.675平方米车库：39107.05平方米车库：3910705平方米地上商业：51371.06平方米容积率：6.46绿化率：20%总用地面积:38200m2总建筑面积:160245 m2商业面积:85607 m2办公面积:20388 m2地下车库面积:29247m2商业面积:25000m2覆盖率:39%容积率:2.77绿化率:30%停车位（地下停车）:495客房数（套）:206深圳百仕达花园五期Phase V of Shenzhen Sinolink Garden总用地面积: 40786.2总建筑面积: 315886住宅: 226948商业: 40818:40818酒店: 30000办公: 20000幼儿园: 2160居委会：200地下车库: 81438商业裙房：7500㎡容积率: 5.56覆盖率: 58.3%客房: 100间停车位：地下共计2357个深圳益田假日广场Shenzhen Yitian Holiday Square 总用地面积：22800m2建筑面积:：124618m2地上商业建筑面积：26179.32平方米; 办公建筑面积：2557.31平方米；酒店建筑面积：29209.56平方米；地下车库及设备用房面积：22980.87平方米；地下商业：41828.79平方米；核增面积(架空绿化)：1913.13平方米；容积率：2.58高度：100m层数：24层数。
华润商业产品线研究
华润商业产品线研究华润置地作为华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。
截至2011年3月，公司总资产超过1380亿港元，净资产超过530亿港元，土地储备面积超过2660万平方米，是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。
截止到目前，华润置地已进入中国内地36个城市，正在发展项目超过70个。
华润置地旗下项目中已经形成六大住宅产品线系列：幸福里系列、蓝湖城系列、中央公园系列、橡树湾系列、悦府/凯旋门系列、九里系列；以及都市综合体、区域商业中心五彩城两种持有物业模式。
一、华润二十四城二十四城是集万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、滨江高尚住宅群于一体的百万平城市综合体项目，目前有成都二十四城，重庆二十四城。
1. 重庆华润二十四城华润二十四城位于重庆市九龙坡区谢家湾正街47号，原建设厂厂址。
项目总占地面积为1051.3亩，规划建筑面积近200万平方米，其中住宅建筑面积160万平方米、大型集中商业建筑面积24.6万平方米、教育面积数万平方米。
项目总投资约80亿元人民币，预计2015年左右全面建设完成。
项目建成后，将是一个拥有6万居住人口，集万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、滨江高尚住宅群于一体的城市中心大型居住区。
2. 成都华润二十四城成都华润二十四城由华润置地于2005年12月竞得的原成都420厂土地项目。
西临二环路主干道；北临新华大道延线双庆路，南临蜀都大道延线双桂路，两条大道均直达市中心。
项目净占地840亩，总建筑面积达210万平方米，其中包括约60万平方米的商业面积。
项目是以万象城为核心,集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、文化产业、国际教育体系和高品质住宅为一体的大型国际都市综合体。
从2007年开盘以来，成都华润二十四城已建成华润高端子品牌紫云府”、城市级景观中央公园、鼎级时尚购物中心“万象城”、国际5A标准甲级写字楼华润大厦，以及相关的市政配套、教育配套等。
美国rtkl公司mixed-use_domestic商业综合体国内项目
OUR WORK我们的工作MIXED-USE,RETAIL & ENTERTAINMENT综合项目 零售 环境标识we take pride in our work我们引以自豪的工作Creating today’s retail venues takes vision, expertise and nosmallamountofinnovation.Market-responsivesolutions are found in the appropriate blend of art and science, of retailers, customer and community, and the architect and developer. No doubt, any competent designer must have a sound grasp of the retail fundamentals — what works and whatdoesn’t.But,likeanthrop ologists,theymustalsohave the desire to explore, dig deeper, to know how to break the rules to unearth the NEXT BIG THING.打造今日的零售场所，需要制定愿景、具备专业知识、实施大量创新活动。
将艺术和科学、零售商、顾客和社区、建筑师和开发商适当组合，体现出市场响应型解决方案。
毋庸置疑，任何有能力的设计师都必须对零售基本要素有着正确的理解-哪些奏效、哪些不奏效。
但是他们也必须像人类学家那样，有探寻、深入挖掘、了解如何打破成规陋习从而发现下一个大事件的意愿。
Location: Shanghai, ChinaClient: Shanghai Forrester (ZhaBei) Development LimitedServices: Master Planning, architecture, Environmental graphicsWorking with the Shanghai Institute of Architec-ture, Design, and Research, the Shanghai, Los Angeles and Dallas offices of the American firm RTKL provided architectural, master-planning, and environmental graphic design services for Life Hub @ Daning, one of Shanghai’s first modern mixed-use developments with open-air retail.The development consists of 15 separate build-ings situated on about 5 Ha of land in the center of Shanghai’s growing Zhabei district. The development includes shops and restaurants ranging from the discount electronics chain Gome to trendy boutiques. It will also include a 4-star Sheraton brand hotel, a multiscreen cinema, a hypermarket, office space, and work/live units.地点： 中国上海客户： 上海福乐思特（闸北）房地产 发展有限公司服务： 总体规划，建筑，环境标识RTKL 上海、洛杉矶和达拉斯办公室共同合作，与上海建筑设计及研究院一起为上海 首座含露天零售等功能在内的现代综合功能开发项目，大宁商业中心提供了建筑 设计、总体规划和环境 图形设计的服务。
万象城简要资料
第二部分华润中心·万象城第三篇项目基本情况简介一句话介绍项目华润中心是一个以大型购物中心为核心，集购物、餐饮、娱乐、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。
一段式介绍项目华润中心是一个以大型购物中心为核心，集购物、餐饮、娱乐、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。
项目占地面积8万平方米，总建筑面积48万平方米，总投资逾40亿港币。
华润中心项目由北、中、南三个地块组成，涵盖不同功能及特点的写字楼、购物及娱乐中心、五星级酒店以及服务式公寓。
首期项目即北区写字楼和中区购物及娱乐中心已经开工建设，预计2004年底完工投入使用；南区作为二期项目，是开放购物空间、五星级酒店和服务式公寓的组合，设计和建设将适时展开。
整个项目共设置车位约3000个，其中一期项目车位1,034个。
特点♦深圳过去、现在、可预见将来最大规模、综合性地产项目♦以零售为核心，集购物、餐饮、娱乐、休闲、办公、居住为一体的大规模、综合性、高品质、现代化的标志性商业建筑群♦一个居民及游客均向往的好去处♦一个适宜全家老小欢度周末的地方，可以一整天于其中充实而愉快地度过的地方♦全新建筑形态，全新消费环境，全新业态组合♦顺应市场，引领潮流；引领为先，顺应在次。
♦承上启下，承前启后发展目标投资回报——股东资金回报率≥10％人才培养——培养专业化的团队（人才/经验/流程/资源……）行业发展——从深圳起步，在更大范围推广致胜社会责任——构筑新天地，创造新生活华润中心的建设将为集团带来长期、稳定、可观的投资回报，创造良好的远景投资价值并产生深远的社会影响。
宗旨与您携手改变生活Better Life Together标语Slogan华润中心构筑深圳新天地精神项目精神是建筑师对城市、对发展商、对项目的理解及由此引导出项目的内涵和精神特质。
息息共享、变化有致、自由自在、和谐无隙，这些精神已经、正在并将会一直指导我们进行项目的城市规划、建筑设计、材料选择、色彩运用、空间构造等产品设计的所有方面中去。
CCDI--公建综合部商业作品设计代表作0426-1
中国建筑学会创作奖（第三届） | 广东省第十二次优秀工程设计建筑类办公楼设计一等奖| 建设部优秀建筑工程设计二等奖 | 中华人民共和国建国六十周年-建筑创作大 奖
深圳中国联通大厦 China Unicom Tower, Shenzhen
﹡绿色认证支持
﹡ 负荷研究（机械或电力） ﹡ 可靠性研究（机械或电力） ﹡ 价值分析/生命周期成本分析 ﹡ 计算机能源分析模型 ﹡ 效果图/模型/视频
﹡有害物质测量/咨询
发挥优势协同、整合能力，以规划、设计为依托，搭好商用物业一体化平台，共 同提升招商运营附加值，打造功能集成、业态均衡、长期收益的都市活力空间。
化三等奖 |中国威海国际建筑设计大奖赛银奖（第四届） | 北京市奥运工程规 划勘察设计与测绘行业绿色设计奖
上海万科蓝山小城 Vanke Blue Mountain Town, Shanghai
全国人居经典建筑规划设计方案竞赛规划、建筑双金奖 | 中国建筑工程总公司 优秀方案设计三等奖
深圳市高新科技成果交易会展中心 China Hi-Tech Product Trade Convention Center, Shenzhen
深圳江苏大厦 Shenzhen Jiangsu Tower
中国建筑工程总公司优秀工程设计一等奖 | 建设部优秀勘察设计三等奖 | 中华 人民共和国建国六十周年-建筑创作大奖入围奖
杭州和家园 Hangzhou Harmony Garden
全国人居经典建筑规划设计方案竞赛- 建筑金奖 | 华人住宅与住区生态住宅设 计奖 | 广东省注册建筑师协会第四次优秀建筑创作--佳作奖
施工与使用阶段 Construction & PostConstruction Phase
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NO.4. 深圳万象城
3
住宅区通过打造小环境，营造出相对独立的居住环境
商业设计特色及连接：购物中心自中至南，也从 室内购物的单一形式，发展为南区的开敞购物 空间。与北、中区的沟通廊桥相同，中、南区 以廊桥，沟通了室内、室外的二层购物空间， 横跨宝安南路的廊桥，以楼梯或自动扶梯相连， 错落有致。二层的购物设计，特别配合周边商 店、公寓及酒店特色，为室内提供延续的庭院 或广场环境，既与繁华的商业区融为一体，又 提供了相对悠闲、安静的空间。
NO.4. 深圳万象城 建设与经营模式
二期总投资22亿港元
万象城建设 写字楼
君悦酒店 住宅，未开始销售，定位城市顶级豪宅 持有运营，高租金回报 持有运营，搞租金回报
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
综合体建设期
综合体营运期
二期启动建设
综合体成熟期
投资 建设模式
经营模式
A 幸福里高端住宅 B 君悦酒店 C 万象城 D 华润大厦
华润中心二期总投资22亿港元，总建筑面积26万平方米，由超五星级酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场、 高尚住宅四个元素组成 君悦酒店：华润中心二期超五星级酒店是“君悦酒店”，酒店塔楼高170米总建筑面积超10万多平米，酒店 式公寓位于酒店顶层。 国际商业休闲广场：在酒店下面，为一个2-3层的商业休闲广场，由步行街串联起来，引进世界一流的餐厅、 酒吧、茶屋以及零售店铺等。 住宅：3栋49层超高层住宅，深圳城市中心的顶级豪宅，建筑面积约10万多平方米
5
区域历史背景：
罗湖已形成的金融 中心和财富圈层，但成 熟后区域的发展空间受 到限制以及新区竞争。
项目区位： 深圳金融中心区，与
地
项目使命： 作为隆重登场的华润
集团，作为如此大规模的 项目开发， 必须由受区域 发展限制的框框中跳出来， 领导区域发展、创造市场
NO.4. 深圳万象城
NO.4. 深圳万象城
1
深圳•华润中心（City Crossing） ——集商业、办公、酒店、居住于一体的大规模综合体
华润集团在深圳投资开发的“华润中心”，是集零 售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体 的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑 群。
万象城是深圳著名的购物、休镕、娱乐场所之 一，出租率达到97%，接待顾客已超过2000万 人次；华润大厦已与40多家国际金融机构及国 内外大型企业签署合约，其中包括6家世界500 强企业，出租率接近100%。
•40亿人民币 •十家国际知名合作单位参与设计和包装；包括设计、建筑、 景观、营销、招商、广告等相关行业 •华润总部进驻，为华润面向全国的形象典范； •直接在海外进行招商，且国际招商与项目建设同步完成; • 50%的国际一线品牌;30%的亚洲一线品牌,20%的国际二、 三线品牌及国内一线品牌. •全部只租不售，长期经营。 •成熟商业地产的并购
位置
深 南
地王大厦
外立面
大 道
万象城
NO.4. 深圳万象城
2
深圳•华润中心（City Crossing）
二期
二期由超五星级酒店、酒店式公寓、国际商 业休闲广场、高尚住宅组成
一期
首期项目包括超大规模室内购物及娱乐中心的‘万象 城’、国际标准5A甲级写字楼‘华润大厦’，均于 2004年12月竣工开业。
6
效果图
规划图
南区
中区
北区
居住氛围营造：通过小而精的广场、 公园、喷水池、林荫步行街成衬托居住 环境。
NO.4. 深圳万象城
4
项目以商业为核心驱动发展模式，并在一期启动
规划与功能比例
一期：
甲级写字楼
9%
万象城
39%
二期： 君悦酒店、服务
29% 式公寓及配套
建面4.2万 ㎡ 18.8万㎡
约12万㎡
城市豪宅
11万㎡
23% 768户
经济型 ：90- 95㎡ 注重在既定面积下的功能需求，体现都市特色、创 新感。特点是观景小阳台，双卫，主卧带卫生间，追求实用率。
舒适型： 140-145㎡ 注重在既定功能下的空间品质感，特点是10㎡空 中花园，大厅大主卧小房。
豪华型 ：180㎡以上 注重在既定功能及空间品质下的差异感，特点是 15㎡空中内庭园，中、西厨设计，带工人房等。
高度为139米，其中1-3层为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶 花园，5-28层为写字楼，顶层为多功能厅
大型综合性购物及娱乐中心，包含零售、餐饮、娱乐休闲、 文化、康体等诸多消费元素，由超级市场、大型百货商店、 时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场及各类餐饮等近300家 零售店面组成。
170高，400间豪华客房，预计09年营业 酒店式公寓位于超五星级酒店顶部，该公寓还由已经签约进驻的君悦 酒店提供超五星级的酒店式管理 。