深圳华润中心—吴向东总访谈

深圳华润中心：全新的都市综合体——华润（深圳）有限公司
总经理吴向东访谈
................................................................................... 华润臵地本刊：华润中心是一个新兴的业态——都市综合体，什么是都市综合体？这一业态相对于以前单一的商业卖场或是写字楼，有哪些优势和特点？
吴：“都市综合体”是一个国家综合经济发展到一定阶段的特定产物，随着我国城市经济的发展、城市人口的增加和城市化进程的加快，已经在我国一、二线城市陆续出现。

作为一种全新的城市形态，“都市综合体”高度集约、融合了多种城市功能，包括居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等等，并创造了一个各种物业功能高度集约、相互作用、互为价值链的空间。

与传统单一的商业卖场、写字楼不同，它包含各种城市功能，有商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、纵横交错的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能。

在一个综合规划、高度集约的建筑空间中，各种功能互相影响、互为支持，综合效应发挥到更高水平。

“都市综合体”往往产生在一个城市的商业中心（或未来的中心）区域，大规模、综合性的开发，使得它的建设、运营过程与整个城市的功能布局、交通规划息息相关。

它往往具备：高度便捷的交通可达性、建筑群体的高密度和集约性、整体功能的复合、统一性，并会对城市产生巨大的社会效应及经济价值。

在香港及西方国家，“都市综合体”已经是一个相对成熟的产业，如香港的“太古广场”、美国的洛克菲勒中心、日本的六本木等，均是集酒店、办公、商场、住宅甚至会展等众多功能于一体的代表性项目，并已成为当地城市的地标性建筑。

本刊：华润中心是分两期开发的大型投资性物业，它有哪些构成？
吴：将在2008年年中全面落成的“华润中心”这一都市综合体，其一期包含一个综合性的购物中心——华润万象城，和一个5A级的甲级写字楼——华润大厦，前者内容涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲等一站式元素；后者如今已引入40多家国际金融机构及国内外大型企业，包括汇丰银行、荷兰银行、家乐福等6家世界500强企业，出租率已近100％。

加上涵盖酒店、公寓、住宅、商业街的二期，3年之内，华润中心将能向社会提供包括住宅、酒店、写字楼、购物中心在内的更为丰富的都市生活元素，为城市居民的工作和生活提供一个完整的解决方案。

本刊：2004年12月，华润中心一期已经竣工开业，到现在，它的经营状况和各界反映如何？
吴：“华润中心”的核心部分是“万象城”，作为深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物及娱乐中心，总建筑面积达18.8万平方米，拥有6个商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店面，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，业态包罗万象、应有尽有，是真正意义的“一站式”消费中心。

“万象城”已于2004年12月9日开业，并逐渐成为深圳市民及外地游客向往的购物休闲场所。

借鉴国外购物中心的成功经验，“万象城”采用了主力店＋半主力店＋次主力店＋专门店的租户组合方式。

定位于中高档的购物中心，“万象城”凭借其独一无二的立地、营建条件及专业的商业规划，吸引了众多国际顶级、二线及国内优秀商业品牌，其中许多品牌商业在“万象城”开设了其在深
圳、华南甚至中国的旗舰店，约有三分之一的品牌是首次进入中国或深圳市场：
第一次进入中国大陆的REEL时尚生活百货、华润万家首家新概念超市OLE、深圳最大的电影城——嘉禾影城、中国第一个商业用途奥林匹克真冰滑冰场——“冰纷万象”滑冰场等4家主力店奠定了整个购物中心的商业架构。

ESPRIT、NOVO、SPORT100、IN BASE、王子饭店、DELICITY美食广场、留园、顺电等大型时尚、运动、餐饮次主力店，亦以其优质的产品、形象及服务为广大消费者提供了丰富多彩的购物、休闲选择。

Zegna、HUGOboss、Dunhill、ESCADA、KENZO、SWAROVSKI等其他近300个国内外知名品牌专门店，业态涵盖了市民生活方方面面，异彩纷呈。

整个“万象城”业态丰富、比例合理，在突出商业主题特色与文化品味的同时，力求带给消费者以全新的消费体验。

本刊：2005年12月，华润中心二期将正式开工建设，目前的规划和招商情况如何？
吴：规划中的华润中心二期将由一座超五星级酒店、酒店式公寓、商业休闲广场以及高尚住宅四大元素组成。

其中，超五星级酒店目前已经与国际著名豪华酒店管理集团之一、美国凯悦国际酒店集团达成协议，由后者负责经营管理20年。

总建筑面积约1万平方米的酒店式公寓将设在五星级酒店的顶部，届时，拥有屋顶花园的住户将能享受到金融商务区的精致景观，同时，该公寓还由已经签约进驻的君悦酒店提供超五星级的酒店式管理。

在酒店群楼及附近区域，将会建成一个2－3层的商业休闲广场，由步行街串联起来，引进世界一流的餐厅、酒吧、茶屋以及零售店铺等。

华润中心一期是一个综合购物中心，二期的商业部分则定位为一个高档的休闲娱乐中心，两者互为延续和补充。

二期中还包括超过10万平方米的住宅，基于一期成功运营带来的土地升值以及远景更大的上升空间，这部分住宅将成为深圳城市中心顶级豪宅，该住宅将拥有万象城、君悦酒店、华润大厦等难以复制的代表着深圳城市形象的高品质建筑社区。

本刊：华润集团一直注重多项业务的协同效应，都市综合体作为一种带动力很强的产品，如何与住宅开发和集团其他产业协同？
吴：华润集团是一个多元化的企业，其中，地产更是集团的主营行业。

目前，集团业务在地产行业的产业链中跨度很广：从水泥加工、钢筋采购、建筑承包、室内装修、住宅开发一直到“都市综合体”开发运营，基本涵盖了本行业各个主要价值环节。

之前，集团的地产业务主要集中在住宅开发上，较少涉及商业地产。

十数年的住宅开发，为集团的地产行业积累了大量的项目建设、开发的技术及经验，我们在全国各大主要城市，均拥有了自己的地产开发项目及团队。

这为“都市综合体”产品下一步在全国的规模化发展，奠定了扎实的基础。

“商业”与“住宅”相结合、“长期投资”与“短期收益”相结合，以“华润中心”/“万象城”的名义，在中国各大城市中心获取更为优质、相对低价的土地，进行综合性的开发，将有可能进一步提高集团在地产行业的核心竞争力，在资源获取、建设模式、投资回报等方面走出一条与众不同的路来。

此外，万家百货、华润堂以及华润代理、经营的各大服装品牌（ESPRIT、CK、DUNHILL、PAULZILERI）更是不可多得的宝贵资源。

“都市综合体”的建设与发展，是一个社会资源高度整合的专业过程，除大量的资金投入外，它还要求开发商对政策、建设技术、商户、消费市场把握等各方面社会资源有极强的掌握、整合能力。

——这一点，正是华润集团相关多元化业务平台的过人之处。

以深圳“华润中心”项目为例：在充分市场化选择的前提下，我们在使用华润自己的水泥、钢筋，由华润自己的建筑承包商进行工程建设与管理、我们拥有全城乃至全中国最漂亮、现代化的万家超市升级版——Ole’、我们的ESPRIT是全东南亚最新、最大、产品最丰富的旗舰店、我们的DUNHILL、PAULZILERI、KENZO等国际品牌均是万象城中最引人注目的亮点。

本刊：收购以后，都市综合体作为华润臵地的重要产品线之一，今后的发展规划如何？
吴：目前，“都市综合体”的建设与发展，已经成为中国各大城市讨论的热门话题，而国际上的各大发展商、投资机构也纷纷开始看好并进入中国这一市场。

凭借深圳“华润中心”一期项目的成功及良好的社会影响，我们正积极地在杭州、大连、成都、武汉、青岛、长沙等区域经济中心级城市寻找优质的土地、项目。

结合深圳项目的成功经验、华润臵地良好的融资能力，以及资本市场对“华润中心”这一产品的充分认同，我们有理由相信，在未来3－5年之内，我们将在中国各重要城市，相继落实、建成3－5个以华润中心为蓝本的“都市综合体”项目，建立集团在这一行业中的全国性产业格局，并成为本行业的领先、领导者。