抵押权、承租权
民法典抵押权和承租权是如何规定的
民法典抵押权和承租权是如何规定的抵押权是指债权⼈对抵押物享有的权利，抵押权设⽴后，债权⼈取得抵押权。
⽽承租权是指承租⼈对租赁物享有使⽤、占⽤和收益的权利，那么民法典抵押权承租权要怎样进⾏规定?店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。
⼀、民法典抵押权和承租权是如何规定租赁物设⽴抵押权的，如果抵押权在出租前设⽴的，抵押权可以对抗承租权。
如果承租物在出租后抵押的，抵押权不能对抗承租权。
《中华⼈民共和国民法典》第四百零五条【抵押权与租赁权的关系】抵押权设⽴前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
⼆、实现抵押权需要什么条件抵押权的实现须具备⼀定的条件，在我国抵押权的实现须具备以下条件：(⼀)存在有效的抵押权。
抵押权的实现⾸先应以抵押权存在为前提，当事⼈只有享有抵押权时，才可以实现抵押权。
其次，抵押权必须合法有效。
抵押权是对物的价值的⽀配权，如果不能合法存在，则不享有⽀配权，也就谈不上优先受偿了。
(⼆)债权已届清偿期⽽未受清偿。
抵押权的⽬的在于担保债权受偿。
若债权⼈的债权未届清偿期⽽允许抵押权⼈⾏使抵押权，将损害债务⼈依法应当享有的期限利益。
因此，抵押权⼈⾏使抵押权以债权已届清偿期⽽未受清偿为要件。
但对于未届清偿期的债权，若因法定原因或者约定原因，使债务⼈丧失期限利益时，债权⼈得即时请求债务⼈履⾏债务。
债权受抵押担保，因债务⼈丧失期限利益，债权⼈因此亦可⾏使抵押权。
(三)债务⼈不履⾏债务。
倘债务已届履⾏期，但债务⼈履⾏债务，债权⼈的债权受清偿，抵押权即消灭，⾃⽆抵押权实现。
(四)债务的未清偿不是因为债权⼈的原因所造成的。
债务不履⾏的原因是多⽅⾯的，有不可抗⼒的原因;有债权⼈的原因;有债务⼈的原因。
“只有在因债务⼈⽅⾯的原因未清偿债务时，抵押权⼈才可以实现抵押权;如因其他原因致使债务不履⾏的，抵押权⼈不能实现抵押权。
”通过上述分析知道，依据《民法典》的规定，抵押权设⽴前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
先抵押后租赁的法律规定(3篇)
第1篇在我国的法律体系中，抵押权和租赁权是两种重要的物权形式。
抵押权是指债务人或者第三人不转移对某项财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
租赁权是指承租人支付租金，对他人所有的不动产或者动产享有占有、使用的权利。
当抵押权和租赁权在同一物上并存时，如何处理两者的关系，就成为了一个重要的法律问题。
本文将重点分析先抵押后租赁的法律规定。
一、先抵押后租赁的基本概念1. 定义先抵押后租赁，是指抵押权设立后，抵押财产被抵押人出租给他人使用的情况。
在这种情形下，抵押权人、抵押人和承租人之间的权利义务关系如何确定，是法律需要明确的问题。
2. 特征（1）抵押权设立在先：在先抵押后租赁的情况下，抵押权设立在租赁关系成立之前。
（2）抵押财产被出租：抵押人将抵押财产出租给他人使用，但并未转移抵押财产的所有权。
（3）租赁权设立在后：租赁权是在抵押权设立之后产生的。
二、先抵押后租赁的法律关系1. 抵押权人的权利（1）抵押权优先受偿权：在抵押财产被出租的情况下，抵押权人的债权优先于租赁权人的债权受偿。
（2）抵押财产的占有权：抵押权人有权占有抵押财产，但在租赁期限内，抵押财产的使用权归承租人享有。
（3）抵押财产的处分权：抵押权人有权处分抵押财产，但需遵守相关法律法规的规定。
2. 抵押人的义务（1）保证抵押权实现：抵押人应当保证抵押权人在租赁期限内实现抵押权。
（2）不得损害抵押权：抵押人不得损害抵押权人的利益，包括不得擅自处分抵押财产。
（3）租赁合同备案：抵押人应当将租赁合同向抵押权人备案。
3. 承租人的权利（1）占有使用权：承租人在租赁期限内有权占有、使用抵押财产。
（2）优先购买权：在抵押权实现时，承租人享有优先购买抵押财产的权利。
（3）租赁合同解除权：在抵押权实现时，承租人有权解除租赁合同。
4. 法律责任（1）抵押权人违反义务：抵押权人违反上述义务的，应当承担相应的法律责任。
租赁的11种形式
一、按照租赁的墓地和投资回收方式为划分标准分为：融资租赁、经营租赁（最常见的分类方法）融资性租赁又称为金融租赁。
指租赁的当事人约定，由出租人根据承租人的决定向承租人选定的第三者（供货人）购买承租人选定的设备，以承租人支付租金为条件，将该物件的使用权转让给承租人，并在一个不间断的长期租赁期间内，通过收取租金的方式，收回全部或大部分投资。
经营性租赁是指一种短期租赁形式，是指出租人向承租人短期出租设备，并提供设备保养维修服务，租赁合同可中途解约，出租人需向不同承租人反复出租才可收回对租赁设备的投资。
二、从征税的的角度对租赁种类进行划分为：节税租赁、非节税（销售式）租赁节税租赁：可以享受税收优惠的租赁称之为节税租赁，也叫真实租赁。
反之为非节税租赁。
这种租赁是通过政府设置的节税条件而划分的，感兴趣的读者去网上搜搜啦，主要在美国。
三、以租赁中出资比例为标准划分为：单一投资租赁、杠杆租赁单一投资租赁：指出租人负责承担购买租赁设备的全部投资金额的租赁，这是一种传统的租赁方式。
杠杆租赁：出租人一般只需提供全部设备金额的20%-40%的投资，即可获得设备所有权，享受百分之百的设备投资优惠。
设备成本60%~80%的资金可以以设备为抵押向银行和其他金融机构贷款。
贷款可以以设备本身和租赁费为保证，同时需出租人以设备第一抵押权，租赁合同收取租金的受让权为该贷款的担保。
由于可以享受税收好处、操作规范、综合效益好、租金回收安全、费用低，一般用于飞机、轮船、通讯设备和大型成套设备的融资租赁。
补充知识：第一抵押权：第一抵押权的意思是在抵押顺序里面位列第一位。
当债权实现时，优先清偿。
受让权：简单说来就是在同等条件下可以优先获得租金的权利，是一种保护其他出资人或机构收回资金的权利。
So，其他林林总总花样百出的租赁名目，就不要再和上面的大类搞混淆啦~下面介绍的这些统称为融资租赁的运作模式。
搞不清楚肿么办？不要担心，牢记上面几种分类的概念，自然就可以明白他们不是一个分类层次了呦！1．直接融资租赁（又叫：简单融资租赁）直接融资租赁，是指由承租人选择需要购买的租赁物件，出租人通过对租赁项目风险评估后出租租赁物件给承租人使用。
抵押物管理中存在的租赁风险与防范
抵押物管理中存在的租赁风险与防范由于目前经济处于下行期，已经出现了不少抵押物恶意租赁的案件，让银行无法实现抵押权，造成信贷资金损失。
一、抵押权与租赁权相关法律规定1、《担保法》第48条规定：“抵押人将已租赁的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。
本款主要规定，抵押人为告知主体，而现实操作中由银行进行告知，同时抵押前设定的租赁权不受抵押特权设定的影响。
2、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条规定：“抵押人将已租赁的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。
抵押权人在实现抵押物权后，抵押前设定的租赁权可以执行到租赁合同约定的租赁到期日，不受担保物权变化影响。
3、《物权法》第190条规定“订立抵押合同前抵押财产已租赁的，原租赁关系不受该抵押权的影响,抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
”二、恶意租赁的类型1、设定抵押登记前已将抵押物租赁而未告知银行，误导银行放贷；2、抵押物设定抵押登记后租赁，取得巨额租金，租期长，悬空抵押权；3、抵押物设定抵押权后，为套取巨额租金，倒签租赁合同，规避法律。
三、恶意租赁对实现抵押权存在的难题1、抵押登记前已租赁的，租赁合同有效。
根据现行《担保法》和《物权法》相关规定，抵押权无法对抗租赁权，即“买卖不破租赁”。
但租赁权的长期存在，抵押权形同虚设：一是承租人可主张优先购买权，二是抵押物拍卖难度加大，很少有买受人愿意购买租赁多年的资产；三是抵押物的价值会大打折扣。
2、抵押登记后租赁的，租赁合同抵押期限内有效，失效部分损失应当赔偿。
《物权法》第190条规定：“抵押权设立后抵押财产租赁的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。
应该说与银行的抵押权不相冲突，虽然承租人也知道，抵押人办理抵押登记后租赁的，租赁合同对于受让人没有约束力，租赁合同失效。
但是承租人也有对抗的理由，一是承租人是善意，假装不知道租赁的资产设定了抵押；二是有偿承租，合同失效则租金返还及损失赔偿；三是租赁人逃匿或无其他资产。
_抵押权
《物权法》规定的抵押权的时效期间与主债权诉讼 时效期间相同，《担保法解释》规定担保物权的时 效期间为主债权诉讼时效结束后的2年，《担保法解 释》与《物权法》的规定不一致，以《物权法》为 准。
练习
甲公司向乙银行贷款1000万元，约定2005年12月2日一 次性还本付息。丙公司以自己的一栋房屋作抵押。甲到 期没有清偿债务，乙银行每个月都向其催收，均无效果， 最后一次催收的时间是2007年3月6日。乙银行在下列哪 一时间前行使抵押权，才能得到法院的保护？（20073-13） A．2007年12月2日 B．2009年12月2日 C．2009年3月6日 D．2011年3月6日
A.甲银行100万元、乙银行300万元、丙银行200万元 B.甲银行得不到清偿、乙银行100万元、丙银行500万元 C.甲银行得不到清偿、乙银行300万元、丙银行300万元 D.甲银行100万元、乙银行200万元、丙银行300万元
抵押财产孳息的收取a.197
原则上无收取权 例外情形下的收取，“收取”的含义是占有而非所 有； 收取的孳息有三用： 冲抵收取费用 用于清偿债务 余者返还给抵押人
审理中的三种不同意见：
学校教育关系到社会公共利益，一旦实现抵押权，学 校财产将难以维持其原有的用途，因此学校的奥迪轿 车不得用于抵押。 学校的教育设施不得用于抵押，但教育设施以外的财 产可用于抵押。校长用的轿车不属于教育设施，因此 可用以抵押。 民办学校一般以营利为目的，因此民办学校包括教育 设施在内的所有财产都可以用以抵押，但公办学校的 财产不能用于抵押。
押财产已出租的（抵押出租财产），原租赁关系 不受该抵押权的影响。”《担保法司法解释》第 65条：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权 实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人 继续有效。” 即先租赁，后抵押的，抵押权实现后，适用“买 卖不破租赁”规则，D无权终止租赁合同并要求B 搬出。
【涉税相关法律讲义】55抵押权(3)、动产质权
3月6日，甲向乙借款10万元，借款3个月，以其自有轿车1辆为乙设立抵押权，双方签订抵押合同。
3月16日完成抵押登记，且双方约定抵押期间甲不得将轿车让与他人。
4月5日，甲将该轿车卖给丙并完成交付。
根据《民法典》相关规定，下列关于甲丙间买卖合同效力及轿车物权变动的说法中，正确的是（）。
A.因甲乙约定“抵押期间甲不得将轿车让与他人”，故丙不能取得轿车所有权B.4月5日，丙受让取得轿车所有权C.3月16日，乙对轿车的抵押权设立D.甲丙间买卖合同因违反“抵押期间甲不得将轿车让与他人”约定而无效【【答案】B解析】（1）选项AD：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。
当事人约定，，5月5日，珠宝经销商甲向乙借款5万元，借期2个月，以其店内价值6万元的“海蓝之密珠宝”为乙设定抵押权，并于同日签订书面抵押合同。
5月10日办理了抵押登记。
6月5日，丙到甲的店铺选购珠宝，看中“海蓝之密珠宝”，并以6万元的价格购得。
7月5日，因甲拒绝偿还借款，乙遂向丙主张行使抵押权，被丙拒绝。
根据《民法典》相关规定，下列关于乙之抵押权设立及效力的说法中，正确的有（）。
A.乙对“海蓝之密珠宝”的抵押权于5月10日完成抵押登记时设立B.乙可基于物权的追及效力向丙主张行使对“海蓝之密珠宝”的抵押权C.乙对“海蓝之密珠宝”的抵押权不能对抗丙D.乙对“海蓝之密珠宝”的抵押权于5月5日抵押合同生效时设立E.乙对“海蓝之密珠宝”的抵押权自5月10日起可以对抗善意第三人【答案】CDE【解析】（1）选项ADE ：以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
（2）选项B ：第三人善意取得抵押财产的，可以阻断抵押权的追及效力。
（3）选项C ：以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
甲因急需用钱，以其价值15000元的相机作抵押，分别向乙借款6000元、向丙借款4000元。
融资租赁中的抵押合同要点
融资租赁中的抵押合同要点一、融资租赁中的抵押合同概述融资租赁中的抵押合同是融资租赁合同的重要组成部分，它是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。
抵押合同是担保的一种方式，其目的是为了保障出租人的利益。
在融资租赁中，出租人作为债权人，通过抵押合同，将其对承租人的债权作为担保，以防止承租人不履行合同义务导致出租人的损失。
二、抵押合同的要素1.合同主体抵押合同的主体包括出租人、承租人和抵押人。
出租人是债权人，承租人是债务人，抵押人是担保人。
2.标的物抵押合同的标的物是指租赁物，即出租人根据承租人的选择向出卖人购买的财产。
标的物的种类、数量、质量、价格等应当在合同中明确约定。
3.抵押物登记在融资租赁中，抵押物需要进行登记，以便出租人和抵押人共同享有对该物的所有权和优先受偿权。
抵押物登记的机关和程序应当根据当地法律法规的规定进行。
4.抵押担保的范围抵押合同应当明确抵押担保的范围，包括租金、违约金、损害赔偿金等承租人应当承担的债务。
5.抵押权的实现方式抵押权是指出租人在承租人不履行合同义务时，可以要求抵押人以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿的权利。
抵押权的实现方式应当在合同中明确约定。
三、其他要点1.合同的变更和解除抵押合同签订后，在履行过程中，如果当事人双方协商一致，可以变更或解除合同。
但是，变更或解除合同应当以不损害国家利益和社会公共利益为前提。
2.违约责任承租人应当按照合同约定支付租金，否则构成违约。
出租人有权要求承租人支付违约金、赔偿损失等。
抵押人应当按照合同约定履行担保责任，否则也应当承担违约责任。
3.争议解决方式抵押合同应当约定争议解决方式，可以选择仲裁或者诉讼。
如果选择仲裁，则应当在合同中约定仲裁机构和仲裁规则；如果选择诉讼，则应当根据我国法律解决争议。
4.其他注意事项在签订抵押合同时，当事人应当仔细阅读合同条款，充分了解自己的权利和义务。
【管理制度)海南省经济特区房地产管理条例
（管理制度）海南省经济特区房地产管理条例海南省经济特区房地产管理条例第壹章总则第壹条为加强土地管理，保护土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，改善生态环境，促进社会经济的可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，结合海南经济特区实际，制定本条例。
第二条国有土地使用权能够依法出让、划拨、租赁、转让、承包、抵押和继承。
集体所有土地使用权能够依法出让、转让或者承包用于种植业、林业、畜牧业、渔业生产，也能够依法由农村集体经济组织兴办企业，或者和他人联合举办企业，用于非农业建设。
集体所有土地使用权能够依法抵押、继承。
第三条实行土地用途管理制度。
严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对非农业建设占用耕地实行占补平衡，对生态公益林地实行特殊保护。
第四条省、市、县、自治县土地行政主管部门负责本行政区域内土地统壹管理和监督工作。
省土地行政主管部门设立土地管理派出机构，实行垂直管理，负责农垦企事业单位使用的国有划拨土地的管理工作，其派出机构的职责由省土地行政主管部门确定。
市、县、自治县土地行政管理部门能够于市辖区或者乡镇设立土地管理派出机构，实行垂直管理，负责市辖区或者乡镇的土地管理工作。
第二章土地所有权、使用权和土地登记第五条实行土地登记发证制度。
经依法登记的土地所有权、使用权及他项权受法律保护。
本条例所称土地他项权利，是指土地所有权和土地使用权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。
第六条省、市、县、自治县土地行政主管部门负责本行政区域内城乡地政、地籍的统壹管理工作。
农民集体所有的土地，由市、县、自治县人民政府登记造册，依法核发证书。
国有土地使用权由县级之上人民政府办理土地登记，核发土地使用权证书。
未确定使用权的国有土地，由土地所于市、县、自治县人民政府登记造册，负责保护管理。
土地他项权利由相应的土地使用权登记机关进行登记，且核发土地他项权利证明书。
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抵押权与承租权
案由：赵先生反映，2003年12月15日，他与王女士签订了一份房屋租赁合同，合同约定王女士将自己的一处门市房出租给赵先生开饭店使用，租期一年，今年12月15日期满。
今年4月，银行将此门市房进行拍卖，原因是王女士在2002年11月份向银行借款30万元，以此门市房向银行做了抵押担保，由于到了合同约定的还款期限，王女士没有履行还款义务，银行为此申请法院对此房屋进行了拍卖。
对此，赵先生说：“我的房屋租赁合同合法有效，银行不能对房屋进行拍卖。
”为此，双方发生了纠纷。
根据《中华人民共和国担保法若干问题的解释》第65条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
”《解释》第66条第1款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
”从两条解释可以看出，如果抵押权设定在先，租赁权设定在后，那么当两项权利发生冲突时，抵押权的效力将优先于承租权的效力，反之亦同。
即认定两项权利哪个更具优先效力，关键要看权利在设定的时间先后上。
本案中赵先生与王女士的租赁合同签订于2003年12月15日，而银行与王女士的抵押担保合同签订于2002年10月份，很明显，抵押权设定在先，租赁权设定在后，银行行使抵押权的行为合法有效，赵先生无权阻挠。
那么赵先生的权利如何得到救济呢？《解释》第66条第2款的规定：“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面通知承租人该财产已经抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任，如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
”而本案中，赵先生是否有主张损害赔偿的权利，关键要看其在承租该房屋时是否知道该房屋已被抵押的事实，而事实的澄清又直接取决于王女士是否履行了告知义务。
赵先生说，王女士在签订合同时曾口头提起过该房屋已抵押的事实。
根据司法解释相关规定，王女士应以书面形式告知赵先生房屋已被抵押，而王女士只是以口头的形式提出，赵先生可以以此为由向王女士主张损害赔偿。
（生活报）。