买卖不破租赁原则释疑
(买卖合同)“买卖不破租赁”的例外本月修正版
(买卖合同)“买卖不破租赁”的例外(买卖合同)“买卖不破租赁”的例外引言在商业交易中，买卖合同的签订是一项重要的法律行为。
在某些情况下，买卖合同的签订可能会涉及到租赁合同。
一般情况下，买卖合同的签订并不会影响租赁合同的有效性，即所谓的“买卖不破租赁”原则。
然而，在某些特殊情况下，买卖合同可能会对租赁合同产生影响并导致其失效。
本文将讨论买卖合同中“买卖不破租赁”的例外情况。
1. 双方协议约定的买卖不破租赁原则例外在一些特殊情况下，买卖合同的当事人可能会双方协议约定买卖行为会破坏租赁合同的效力。
双方可能在买卖合同中明确表达他们的意愿，即买卖合同的签订将导致租赁合同的终止或中止。
这样的约定一般会写明在何种情况下买卖合同会破坏租赁合同，并对双方的权益进行约定和保护。
2. 必要的法律程序例外根据相关法律规定，当房屋或土地作为买卖交易的对象时，买卖合同的签订不会破坏租赁合同的效力。
然而，在某些特殊情况下，买卖合同可能涉及到相关的法律程序，这可能会导致租赁合同的终止或变更。
例如，在征收土地的情况下，土地的原租赁合同可能会被解除，因为征收土地的法律程序可能会导致原租赁合同的无效。
在这种情况下，买卖合同的签订将导致原租赁合同的终止。
3. 法律法规的规定例外根据法律法规的规定，买卖合同的签订通常不会破坏租赁合同的效力。
然而，在特定的法律规定下，买卖合同的签订可能会对租赁合同产生影响。
在某些国家或地区的特定法律条款下，如果房屋或土地的买卖行为会导致既有租赁合同无效，这种情况下买卖合同将破坏租赁合同的效力。
4. 司法决定例外在某些特殊案例中，法院的司法决定可能会导致买卖合同破坏租赁合同。
例如，如果法院判决房屋被强制执行或拍卖，这将导致租赁合同的终止。
司法决定可能基于特定案件的具体情况，考虑公平和正义原则对买卖合同和租赁合同进行综合评估。
如果法院判断买卖合同的签订会对租赁合同的效力产生不利影响，那么买卖合同可能会被认定为破坏租赁合同。
什么是“买卖不破租赁”原则其效力如何？
什么是“买卖不破租赁”原则其效力如
何？
所谓“买卖不破租赁”是指租赁关系不因租赁物的买卖而改变，《合同法》第229条规定的“买卖不破租赁”是指：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
租赁权仍是一种债权，但法律强化其效力，赋予租赁权以一定的物权的效力，例如对抗力、处分性等。
所谓“买卖不破租赁”是指租赁关系不因租赁物的买卖而改变，《合同法》第229条规定的“买卖不破租赁”是指：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
租赁权仍是一种债权，但法律强化其效力，赋予租赁权以一定的物权的效力，例如对抗力、处分性等。
“买卖不破租赁”便是租赁权的物权化的一种表现。
即法律为保护承租人的利益，对出租人转让财产予以一定限制，在出租人将租赁物转让后，该租赁物的转让并不影响租赁合同的效力，租赁合同对租赁物的新的所有权人仍然有效，租赁关系在合同约定的租赁期限内存在于承租人与新的所有人之间。
我国合同法规定承租人享有的物权性质的租赁权不仅限于不动产租赁，也适用于动产租赁。
承租人依其租赁使用权，可以对抗他人，其中包括作为出租人的所有人。
在出租物买卖的情况下，租赁合同不受影响，买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状，也就是说，须取代原所有人地位而成为新的出租人，除非承租人解除租赁合同。
如果出租人出卖租赁物，承租人有优先购买权。
《合同法》作出此规定是为了更好
保护承租人在租赁期间内，顺利、安全地对租赁物使用收益。
引用法条该文中引用法条，自2021年1月1日《民法典》生效后，更改为：[1] 《民法典》第七百二十五条。
房屋租赁合同买卖不破租赁
房屋租赁合同买卖不破租赁背景介绍在现代社会，房屋租赁是人们生活中不可或缺的一部分。
人们常常会在租房子时签订合同，保障彼此的权益。
然而，在某些情况下，合同中的租赁条款可能会受到其他因素的影响，如房屋出售等。
本文将对房屋租赁合同买卖不破租赁问题进行探讨。
什么是房屋租赁合同买卖不破租赁房屋租赁合同买卖不破租赁是指在签订租赁合同后，即使房屋产权发生变化，租赁关系仍应保持不变，租赁合同仍应有效。
一般来说，房屋买卖不影响租赁合同，租赁合同也不应成为买卖合同中的附带内容。
房屋租赁合同买卖不破租赁的法律依据在法律层面，我国《合同法》第十条规定：“合同的订立、履行，应当遵循自愿、平等、诚信、公平、公开的原则。
”根据这一原则，租赁双方在签订合同时应当自愿、平等地达成协议，同时以诚信、公平的态度保护彼此的合法权益。
此外，我国《民法典》第五百零二条规定：“不动产的转让不影响与该不动产有关的租赁合同，继续存续，并由新的不动产权人承受租赁权人的权利和义务。
”该条规定在法律层面明确了房屋买卖不破租赁的原则。
综合来看，房屋租赁合同买卖不破租赁已经在法律上得到充分的保障。
房屋租赁合同买卖不破租赁和合同终止的问题房屋买卖不影响租赁合同，但租赁合同仍然可能因其他原因终止，例如合同期满、一方违约等。
在此情况下，租赁关系和买卖关系并不会互相影响。
如果买卖双方希望终止租赁合同，则需要在租赁合同中加入解除条款。
此时，租赁关系和买卖关系可以同时终止。
房屋租赁合同买卖不破租赁的实际操作虽然法律上已经保障了房屋租赁合同买卖不破租赁的原则，但实际操作中常常会出现一些问题。
首先是房屋买卖方的原始合同中是否包含租赁条款。
如果原始合同中没有租赁条款，则可能需要与租赁方另行签订租赁合同。
其次是在交易过程中如何保障租赁方的权益。
一些房屋买卖方可能会试图以房屋买卖为由强制终止租赁合同，这会给租赁方带来损失。
在此情况下，租赁方可以通过法律手段来维护自身权益。
最后，如果出现纠纷，当事人应该如何处理。
2024年买卖不破租赁”与租赁合同（二篇）
2024年买卖不破租赁”与租赁合同目前听到很多的同事跟我咨询：某某在售房屋附有租约，而客户却不愿意承接该租赁关系，如果业主必须解除现存的租赁合同才能成就买卖合同，请问这种租赁合同到底可不可以解除如果解除了是否违背了“买卖不破租赁”的原则首先，这个问题的探讨有个前提：我们这里所说的租赁合同必须是“合法，有效，现存”的租赁合同。
即合法目的不能违法，例如租赁标的物业来从事违法犯罪活动，须在法律范围内进行约定，例如租赁期限不能超过20年，超过部分无效，合同期限尚未届满。
以下探讨是在此前提下进行。
关于租赁合同的解除问题是个比较有争议的问题，一部分人认为房子是业主的，业主想怎么处理就怎么处理，关租客什么事所以可以解除(在这里有必要解释一下，是“业主的”法律的表叙是业主对该房屋享有所有权，而有所权是一种对世的，绝对的权利，即所有其他人都不得侵犯该权利)。
另一部分人认为，“买卖不破租赁”，租客是基于合同关系合法取得租赁权利的，应该受法律保护，所以不能解除。
现在就想对上叙观点表达一下自己的看法。
本人认为这两种观点都有一定的道理，但都不完全正确。
前一个观点是以所有权否定租赁权，以绝对权否定相对权是没有道理的。
两种权利只要合法都应该受法律保护。
业主要出售租客承租的房屋，就与租客有很大的关系!那么，后一个观点就正确了吗不完全正确!如前所叙：“合法租赁合同应该受法律保护”是正确的，所以合同能否解除要看具体情况。
在此要分两类情况：如果合同约定了解除合同的条件(主要为违约责任，解除合同所造成的损失赔偿及通知等附随义务)，那么合同就是可以解除的：如果合同没有约定任何的违约责任，尤其是明确约定合同期限内不能解除合同的。
如果是前一类合同，又怎么解除合同业主应该根据合同的约定条件就可以解除了，视具体情况而定。
而“买卖不破租赁”主要指一种租赁关系的承接，租赁标的出售后，原租赁合同对买受人句许生效。
这与承接前后者承接后租赁关系的接触并不冲突。
买卖不破租赁规则之法律思考
买卖不破租赁规则之法律思考买卖不破租赁规则是租赁法律制度中的重要原则，旨在保护承租人的租赁权益不受租赁物所有权变动的影响。
然而，在实际运用中，这一规则的存在和适用范围常常引发争议和混淆。
本文将从法律规定的角度出发，通过案例回顾和法律思考，对买卖不破租赁规则进行深入探讨。
买卖不破租赁规则起源于罗马法，称为“万民法”。
其基本含义为：在租赁期间，即使租赁物所有权的转让，承租人的租赁权也不受影响。
出租人无权终止租赁合同，买受人也不得拒绝履行该租赁合同。
这一规则的目的在于保护承租人生产经营和生活上的稳定，防止因租赁物所有权的变更而遭受不必要的损失。
在我国的《合同法》和《民法典》中，也明确规定了买卖不破租赁规则。
根据相关法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
买受人应当履行原租赁合同，承担出租人原有的权利和义务。
在实际案例中，买卖不破租赁规则的运用并不总是一帆风顺。
例如，有一起案件中，甲将自己名下的房屋出租给乙使用，乙与甲签订了5年的租赁合同。
不久后，甲将房屋卖给了丙，丙成为了新的房屋所有权人。
丙以乙拖欠租金为由，要求解除与乙的租赁合同。
乙则以买卖不破租赁规则为由，主张自己的租赁权不应受到影响。
在这一案件中，法院认为甲乙之间的租赁合同有效，且在租赁期间，房屋所有权发生变动的，不影响乙的租赁权。
丙作为新的房屋所有权人，应当尊重并履行甲乙之间的租赁合同。
最终，法院判决丙无权解除与乙的租赁合同。
从上述法律规定和案例中可以看出，买卖不破租赁规则是租赁法律制度的重要组成部分。
然而，在实践中，这一规则的适用并非总是一致和明确的。
为了更好地理解和适用这一规则，我们需要从以下方面进行法律思考：要明确买卖不破租赁规则的适用条件。
根据法律规定，该规则仅在租赁期间发生租赁物所有权变动时才适用。
如果租赁物所有权的变动不在租赁期间发生，或者租赁合同已经到期未续签的，该规则将不适用。
因此，我们需要认真审查案件的具体情况，判断是否符合这一规则的适用条件。
(买卖合同)买卖不破租赁”与租赁合同
(买卖合同)买卖不破租赁”与租赁合同 (买卖合同)买卖不破租赁”与租赁合同一、背景介绍在商业领域，买卖合同和租赁合同是常见的合同类型，它们分别规范了买卖双方和租赁双方的权利义务。
然而，在某些情况下，买卖合同与租赁合同之间可能存在关联，即买卖不破租赁的原则。
本文将对“买卖不破租赁”与租赁合同的关系进行探讨和分析。
二、买卖合同与租赁合同的关系1. 买卖合同买卖合同是指买卖双方在一定条件下达成的意愿，约定出售物权的关系。
买卖合同一般包括买卖标的、价格、交付方式等重要条款。
在买卖合同中，买方要支付货款，卖方则要交付物品。
2. 租赁合同租赁合同是指出租人和承租人之间关于租赁物的使用权利和义务的协议。
租赁合同一般包括租赁物的描述、租金、使用期限等重要内容。
在租赁合同中，承租人支付租金，出租人则让渡租赁物的使用权。
3. “买卖不破租赁”原则“买卖不破租赁”原则是指在买卖合同的标的物有租赁合同的情况下，买卖合同的成立不影响租赁合同的有效性。
也就是说，即使物品的所有权发生变化，租赁合同仍然保持有效，承租人可以继续使用租赁物。
三、买卖合同与租赁合同的并存问题在实际商务活动中，买卖合同与租赁合同有时会并存。
例如，某商铺的业主将商铺出售给购买方，但商铺内的部分区域已经与其他商家签订了租赁合同。
这种情况下，“买卖不破租赁”原则就会发挥作用，保障了承租人的权益。
四、买卖不破租赁条款的设置为了明确“买卖不破租赁”原则，有些买卖合同会在条款中明确规定：“买卖不破租赁”。
这种条款的设置可以在法律上加强“买卖不破租赁”原则的约束力，保障了租赁合同的有效性。
五、总结“买卖不破租赁”是指在买卖合同成立后，租赁合同仍然有效的原则。
这一原则保护了租赁双方的合法权益，同时也为商业活动提供了更大的灵活性和保障。
在签订买卖合同和租赁合同时，双方需注意“买卖不破租赁”原则的适用，以确保合同的有效性和生效。
以上是关于“(买卖合同)买卖不破租赁”与租赁合同的文档介绍，希望对您有所帮助。
买卖合同“买卖不破租赁”的例外
买卖合同“买卖不破租赁”的例外在买卖合同中，通常会有“买卖不破租赁”这样的条款，也就是说在租赁合同还未到期的情况下，房屋的所有权发生转移，但租赁合同仍然有效。
这是一种比较常见的情况，既可以保护买卖双方的权益，又可以保证租户的合法权益。
然而，也有一些例外情况，在这些情况下，买卖合同“买卖不破租赁”的条款可能会被例外。
本文将会介绍几种这样的例外情况。
租赁合同中的解除条款在一些租赁合同中，可能会规定在某些情况下，房东可以选择解除租赁合同，如租户违反合同规定或者合同中约定的期限到期等情况。
如果在这种情况下，买卖合同“买卖不破租赁”的条款可能会被例外。
例如，如果房东在买卖合同生效之前就解除了租赁合同，并且在买卖合同生效之后，新的买家不能再次签订租赁合同，这时买卖“不破租赁”的条款就会被例外。
因为在这种情况下，租赁合同已经失效了，新的买家无法再次租用这个房屋。
房屋被强制征收或者拆除在一些情况下，政府可能会对某些房屋进行强制征收或者拆除，这时候买卖合同“买卖不破租赁”的条款也会被例外。
因为在这种情况下，原先的租赁合同已经无法继续履行，新的买家也无法继续租用这个房屋。
法律规定的例外情况在某些特定的地区，可能会有一些特殊的法律规定，这些规定可能会对买卖合同“买卖不破租赁”的条款进行例外。
例如在法国，法律规定买卖房产的时候需要等待租赁合同到期之后再进行，因此在法国的买卖合同中，“买卖不破租赁”的条款就不适用于租赁合同还未到期的情况。
总结买卖合同“买卖不破租赁”的条款可以有效保护买卖双方的权益，并且保障租户的合法权益，但是也有一些例外情况，这时候这个条款可能会被例外。
在签订买卖合同之前，双方需要了解地方法律法规的规定以及租赁合同中的条款，以免在发生意外情况时出现纠纷。
关于买卖不破租赁相关法律问题分析
买卖不破租赁相关法律问题分析随着城市化的不断发展，房屋租赁业也随之繁荣。
在租房的过程中，买卖不破租赁合同成为许多人关注的问题。
那么买卖不破租赁的具体含义是什么？在租赁过程中存在哪些涉及到法律问题的风险？下面将对此进行分析。
1. 买卖不破的定义买卖不破是指，当房屋出售时，租赁合同不会因此而终止。
租赁合同在履行期限内仍然有效。
此时，新的房主要承认租赁合同，并继续履行合同内容。
2. 相关法律问题的风险在租房的过程中，存在一些相关的法律问题，需要租房人提高警惕。
这些问题通常包括以下几点：2.1 前房主未认可租赁合同前房主未认可租赁合同，是造成租房人维权困难的主要原因之一。
如果前房主不认可租赁合同或未与新的房主协商，新房主可能无法承认租赁合同。
此时，租房人的维权途径会受到一定的影响。
2.2 新房主要求解除租赁合同在买卖不破的情况下，新房主不能单方面解除租赁合同。
否则，将构成违约行为，租房人有权进行维权。
2.3 关于房租质量、租赁期限等约定在租赁过程中，双方还会约定一些涉及到房租质量、租赁期限等具体内容的约定。
这些约定可能会因各种原因而发生变动，租房人需要及时调整合同内容，以保障自己的合法权益。
3. 案例分析以上讨论过程中，接下来将通过三个案例，深入了解买卖不破的相关法律问题。
3.1 案例一张先生租住的房子被卖给了新房主，但新房主不认可租赁合同，要求张先生搬离。
解析：在买卖不破的情况下，新房主不能单方面解除租赁合同。
如果新房主不承认租赁合同，租房人可以通过法律诉讼等方式进行维权。
3.2 案例二小王租赁的房子在合同期内被出售，但新房主要求小王在合同还有三个月到期时即搬走。
解析：在买卖不破的情况下，新房主不能单方面解除租赁合同。
如果新房主要求小王在合同还有三个月到期时搬走，将构成违约行为，小王有权进行维权。
3.3 案例三小张租赁的房子在合同期内被出售，新房主表示愿意承认原租赁合同。
解析：在买卖不破的情况下，新房主要承认租赁合同，并继续履行合同内容。
民法典有关“买卖不破租赁”的重要变化
民法典有关“买卖不破租赁”的重要变化
什么是买卖不破租赁
“买卖不破租赁”是指在租赁关系存续期间，租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力。
由于在抵押权实现时，租赁物的所有权自会因拍卖、变卖、折价等实现行为而发生变动，所以抵押权与租赁权的关系也应当遵循“买卖不破租赁”规则。
原合同法第二百二十九条规定：租赁物在“租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
而民法典第七百二十五条则修改为：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
民法典将原合同法规定的“在租赁期间”，改成了“在承租人
按照租赁合同占有期限内”。
原物权法第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
修订后的民法典第四百零五条规定：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
这种变化应当注意的是什么呢？
就租赁关系而言，在民法典的规定下，只凭租赁合同并不能适用“买卖不破租赁”的规定，还必须“占有”租赁物才可以。
同样的，对于抵押权的关系而言，原《物权法》规定的是“订立抵押合同前”，民法典规定的是“抵押权设立前”，同样的，只凭抵押合同并不能适用“买卖不破租赁”的规定，必须办理抵押登记才可以。
民法典的这种变化无疑更具有合理性，如果按民法典之前的规定，仅凭租赁合同就可以对抗买卖关系，这无疑会给买受人带来一些不确定性的风险；同样的道理，如果仅凭抵押合同而不考虑是否办理抵押登记，买受人同样也会面临不确定的风险。
2025年二手房交易不忘买卖不破租赁合同
二手房交易不忘买卖不破租赁合同在二手房交易过程中，买家和卖家之间需要签订购买合同，以确认房屋的买卖双方达成一致，并规范双方的权利义务。
然而，很多人忽略了租赁合同与房屋买卖合同的关系，当房屋租赁合同与房屋买卖合同不一致时，就会出现一系列的问题。
所以在二手房交易过程中，不仅需要关注房屋买卖合同的签订，还需要研究租赁合同的内容。
租赁合同中需要注意的事项合同期限在签订租赁合同时，需要明确合同期限。
大部分租赁合同的期限为一年或者两年。
一旦租赁合同期限到期，双方可以根据合同约定进行续签或者解除。
在二手房交易时，买家需要了解房屋租赁合同期限是否已过，并与房东确认是否可以进行买卖交易。
租金和押金在签订租赁合同时，需要确定租金和押金的数额和支付方式。
租金和押金是租赁合同中最主要的条款。
租金一般是按月支付，押金则是押一付三或押一付二。
在二手房交易中，买家需要了解房屋租金和押金是否已支付，并确认是否需要退还。
房屋状况房屋状况是租赁合同中另一个重要的内容。
房屋状况包括房屋的设施、电气设备、卫生设备、防火设备等。
在二手房交易中，买家需要了解房屋状况是否符合租赁合同的约定，并确认是否需要进行维修。
租赁合同与房屋买卖合同的关系当买家想要购买一套已经租出去的房屋时，需要了解租赁合同对房屋买卖合同的影响。
如果房屋租赁合同期限已到期，且双方无意再行续签租赁合同，则此时购买该房屋不会有任何问题。
但是，如果房屋租赁合同尚未结束，或者房屋租赁合同中约定了续签选项，则需要在购买过程中需要结合租赁合同条款进行分析。
一般情况下，如果租赁合同中规定房东不得终止租赁合同，或者终止后需要给予承租人一定的赔偿，则购房者需要在房屋买卖合同上注明租赁合同的期限和租金等内容，以确保购房者能够获得符合租赁合同约定的权益。
同样的，如果买家并不想继续承租现有租户，则需要在与卖家谈判时将此事提前告知卖家，并在房屋买卖合同上注明此事项。
这样会给房东带来额外的负担，可能会影响到房屋的买卖交易。
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出租人， 乙为承租人， 丙为 A 房新所有权人， 甲是不是 A 房的 所有权人， 根本不会影响甲乙之间的租赁合同的效力， 最多 甲在不能按期履行的情形下承担损害赔偿责任， 但损害赔偿 责任本来就是租赁合同关系的原有内容。 其实， “ 买卖不破租赁” 绝对不能简单地理解为买卖 “不 影响租赁合同” ， 真实的情况恰恰是， “买卖不破租赁” 条款就 是要 “影响” 租赁合同， 即要在本来没有法律关系的双方当事 人 （承租人与租赁物新所有权人） 之间基于法律强制而形成
第 21 卷 第 6 期
2013 年 6 月
HENAN SOCIAL SCIENCES
河南社会ห้องสมุดไป่ตู้学
Vol.21 No.6
Jun.， 2013
“买卖不破租赁” 原则释疑
朱志峰 （吉林省社会科学院， 吉林 长春 130033）
摘 要： 我国 《合同法》 第二百二十九条是关于 “买卖不破租赁” 的规定。该条过度倾斜保护承租人的利 益， 对租赁物新的所有权人不公平， 不利于建立安全便捷的交易环境。应当以租赁物新的所有权人的恶意 为兜底条款， 区分中短期租赁与长期租赁， 分别补充规定 “买卖不破租赁” 的法律构成要件。 关键词： 买卖不破租赁； 利益冲突； 公示要件 中图分类号： D9 文献标志码： A 文章编号： 1007－905X （2013） 06－0008－04
一、 “买卖不破租赁” 传统认识的误区 包括我国在内的许多大陆法系国家都规定了 “买卖不破 租赁” 这一制度， 该项制度的意义在于为解决承租人与租赁物 的受让人之间的利益冲突提供解决的规则。在物出租以后， 由 于承租人的权利一般是依据合同约定形成的债权， 因此物的所 有权人处分该物的权利并未受到影响， 依然可以转移该物所有 权。如果所有权人转让该物的所有权， 那么租赁物的买受人一 旦满足了物权变动的要件， 就将取得租赁物的所有权。如果按 照物权效力优先原则， 受让人作为租赁物新所有权人应当可以 据此对抗承租人的权利。而 “买卖不破租赁” 恰恰是反向的规 定， 原租赁合同的效力不受所有权变动的影响， 依然有效， 因 此， 它经常是被当作物权优先性的例外。可是问题也就跟着出 来了， 本来 “买卖不破租赁” 是用来解决承租人与受让人之间利 益冲突的一整套规则， 但是由于其最具有代表性的一点就是受 让人的所有权不能影响承租人的权利， 因此人们常常用形象的 “买卖不破租赁” 来概括这一整套规则， 从而忽略了其他 “买卖 可破租赁” 的情形， 犯了以偏概全的错误。我国 《合同法》 的规 定就是这种习焉不察思维定式的产物， 本文就是针对这种理解 上的偏颇， 还该制度以全貌。 我国 《合同法》 第二百二十九条规定： “ 租赁物在租赁期 间发生所有权变动的， 不影响租赁合同的效力。 ” 这是我国 “买卖不破租赁” 条款的规定。该条款在大陆法系国家民法 典上已经普遍规定， 被称为 “买卖不破租赁” 原则。然而名同 实异， 大陆法系各国民法关于买卖不破租赁的具体规定， 不 仅文字表达各异， 而且各自的调整对象、 法律构成要件以及 法律效果也存在不小的差异。如果遵循利益法学流派的立 场， 一切私法规则不过是利益冲突的取舍， 即德国法学家菲 利普黑克所说的 “为保护特定社会上的利益， 而牺牲其他利
③
（四） 基于债权的有权占有说 该说认为， 承租人本来就可以凭借基于租赁合同的有权 占有人地位， 对抗租赁物新所有权人； 而合同法根本不用赋 予租赁权对抗效力或者规定租赁合同关系的法定移转， 也不 《物权法》 没有将租赁权规定为用益物权， 并按照该法规定的 物权法定原则， 除非修改立法， 租赁权不可能成为物权， 所 以， “ 物权效力优先说” 破产。其次， “ 租赁权物权化说” 虽然 是我国学界通说， 但是笔者认为该说有隐藏的缺陷， 即该说 仅解释了租赁物出让后承租人的法律地位， 而没有把租赁物 新所有权人的法律地位解释清楚。这就产生了以下问题： 新 所有权人如何获得出租人地位？如何请求支付租金？如何 请求合法地提高租金？如何在法定情况下行使租赁合同解 除权 （例如承租人若存在滥用租赁物或者不合法转租等情 况） ？仅仅按照 “租赁权物权化说” ， 这些问题是很难解释清 楚的。再次， 虽然某些德国学者也认为， “人们可以将德国民
① 益” ， 那么， 各国不同的 “买卖不破租赁” 条款也是立法者对相
互矛盾的社会生活利益进行的各自界定。在分析这些不同 的利益冲突规则之前， 首先要做的是， 应该确定买卖不破租 赁条款调整的是谁与谁之间的利益， 也即买卖不破租赁条款 的调整对象是什么。 由于租赁权是一种特殊物权化的债权关系， 所以 《合同 法》 第十三章租赁合同调整的法律关系可以分为两个部分： 一是出租人与承租人之间的法律关系， 即原来的租赁法律关 系， 通常基于意思自治而形成； 二是承租人与租赁物新所有 权人之间的法律关系， 即法定的租赁法律关系， 通常基于法 律强制而形成。而后者就是买卖不破租赁条款的调整对象。 我们看到， 《合同法》 第二百二十九条后半句 “不影响租 赁合同的效力” 的表述过于简单了， 甚至会导致错误的解 释。因为如果租赁合同的效力不受影响的话， 第二种法律关 系就无法形成， 那么依据买卖不破租赁只好去调整第一种法 律关系， 即原来的租赁合同关系， 而租赁合同关系， 根据其相 对性和请求权性质， 本来就不会因为标的物所有权是否属于 出租人所有而受到影响。举例来说， 假设租赁物为 A 房， 甲为
收稿日期： 2013-03-11 作者简介： 朱志峰 （1967— ） ， 男， 吉林白城人， 吉林省社会科学院副研究员， 社会科学战线杂志社法学编辑， 东北师范大学教 育学部博士研究生。
㊃8㊃
一种法律关系， 即承租人有权占有本已属于新所有权人所有 的租赁物。从买卖不破租赁原则的首创国家——德国的法 律规定以及相关理论来看， 这种法律关系的形成是一种租赁 债权债务的法定移转 ② 。但是， 由于我国 《合同法》 关于买卖 不破租赁原则仅有第二百二十九条规定， 规定过少且表述不 规范， 所以， 关于承租人与租赁物新所有权人之间的法律关 系性质和内容， 学界一直争论不休， 莫衷一是。关于承租人 与租赁物新所有权人之间的法律关系性质， 笔者将学界观点 及立法例大致分为以下四种。 （一） 物权效力优先说 在我国， 相当一部分学者认为， 租赁权是一种物权 ， 或