房地产楼盘精选

“订金”与“定金”的债务性质完全不同，“订金”属于预付 款性质，它不起担保作用。卖方违约，买方无权要求其双倍返还， 只能得到原额。如买方决定不购买，卖方应将认购金退还；但如果 买方超过规定期限以后才决定不购买，认购金就作为对卖方保留房 号期间损失的赔偿，不退给买方，因此，“订金”有时也被称为认 购金、202诚0/10意/19 金。
《商品房销售管理办法》第二十二条：符合商品房销售条件的， 房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性 质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费应当抵作房价款；当事 人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还 所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的 解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主 合同担保的，给付定金的一方‘拒绝订立’主合同的，无权要求返 还定金；收受定金的一方‘拒绝订立’合同的，应当双倍返还定 金。”
1.2.1 《认购书》的主要内容 1.2.2 签订《认购书》应注意的事项
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1.2.1 《认购书》的主要内容 一般来说，购房者与卖方签订的商品房 《认购书》包含以下一 些主要内容； (1) 买卖双方的名称与联系地址； (2) 所订住宅的基本情况 (名称、面积、单元号等)； (3) 所订住宅的售价； (4) 所订住宅的付款方式； (5) 购买任宅需交纳的综合税费； (6) 买卖双方的违约责任； (7) 买卖双方签章。
(6) 契约公证费： 一次性或分期付款的购房者交售价的0.15%，采用银行 按揭付款的交售价的0.3%。前种付款方式可自愿公证。
(7) 抵押登记费：采用银行按揭付款的交售价的0.07%。
(8) 按揭手续费： 采用银行按揭付款的依按揭确定。由银行负责向客户 收取。
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§2 挑选楼盘
2.1 现房与期房 2.2 看楼重点 2.3 考察住宅的细节
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§1 购房的基本程序
1.1 选房 1.2 办理预订手续 1.3 办理签约手续 1.4 办理入住手续 1.5 办理产权证
1.2 办理预订手续 买卖双方在正式签约之前先行签订 《认购书》并不是购房进程 中的一个必办手续。但在发展商首次推出楼盘或举办大型商品房展 销会期间是一个颇为流行的做法。
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1.5 办理产权证 1.5.1 基本程序 1.5.2 要缴纳的税费
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1.5.1 基本程序
(1) 契约登记 发展商应在 《房地产预售契约》签订后 30 天内办理有关的合
约登记手续。内销楼，按规定在签约后30天内，将有关资料送该楼 盘所在地的房地产交易所登记备案，合约生效；不按上述规定办理 的《房地产预售契约》。不受法律保护。有关部门将不予办理产权 证。 (2) 确认产权
② 价格都能给予较大的优惠，一般为１０％左右，或者更多。房地产开发商对 于一个房屋的开发一般需要一至两年的时间，甚至更长。为了及时收回资金，对 销售期房持极大的欢迎态度。
发展商应在商品房竣工验收后30天内，凭住宅报批及验收文件， 到楼盘所在地的房地产登记所申请确定整幢物业的产权，核发该楼 的 《房地产权属证明书》
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(3) 交易监证 发展商持《房地产权属证明书》及该住宅各单元的《房地产预
售契约》到楼盘所在地的房地产交易所办理交易监证手续。经交易 监证后按每单元核发 《房地产交易监证证明书》
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第四章 楼盘精选
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土木学院 毛茂松
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主要内容
§1 购房的基本程序 §2 挑选楼盘 §3 签订购房合同 §4 楼宇按揭 §5 入住验收 §6 选购二手房
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2.1 现房与期房
商品房按交房时间来分，分为现房和期房
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2.1.1 期房的选择
(1) 优点 (2) 缺点 2.1.2 现房的选择 (1) 优点 (2) 缺点
① 先期订购，户型、位置利于选择。由于订的是未竣工的房子，销售工作刚刚 展开，开发商所能提供的所有房屋都有，朝向好的户型也在其中，购房者就有了 大量的选择余地。
2020/10/19《某楼盘的认购书》 《认购书样本》
1.2.2 签订《认购书》应注意的事项 (1) “定”改“订” (2) 绝地反击
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所谓“定金”，既是一种重要的担保方式，又是一种违约责任 的形式。是指债权债务关系中，为了担保债的履行，一方当事人在 债务未履行之前先行交付给另一方当事人一定数额的货币。如果一 方当事人不能履行规定的义务，可以定金形式承担违约责任。《民 法通则》、《合同法》和《担保法》等均有专门规定。从法律规定 的定金罚则来看，定金为解约定金，即交付定金的一方当事人不履 行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的 债务的，应当双倍返还定金。同时，定金也具有证约定金的性质， 即具有证明合同成立和存在的作用。此外，因为定金于债务履行后 可以抵作价款，所以定金也就具有预先给付的性质，这是定金与订 金的相同之处。
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1.5.2 要缴纳的税费
要缴纳的税费有八种。
(1) 房屋买契税： 交纳售价的3%。
(2) 契约印花税：交纳售价的0.03%。
(3) 交易印花税：交纳售价的0.05%，在办理交易过户时缴纳。
(4) 权证综合费：约售价的0.2%，含产权和土地使用登记费、产权勘丈费 及文件费等。
(5) 交易监证费：交纳售价的0.3%，在办理交易过户时缴纳。
(4) 转移过户 发展商会同您 (委托代办需出具经公证的委托书)携带 《房地产
权属证明书》、《房地产交易监证证明书》等证件。到楼盘所在地 的房地产登记所办理过户手续，由原经办人立案收件办理。
(5) 缮证发证 经审批同意发证的商品房，由楼盘所在地的房地产登记所缮写
《房地产证》 经校对无误后，由发证人员通知产Байду номын сангаас人前来领取 (委 托代办，由开发商统一领取，再分发给住户)。