仙林大学城商业及影响因素分析-A组

仙林大学城商业及影响因素分析——研讨课A组摘要：仙林大学城是一块远离南京主城区占地23.9平方公里的新市区，经过10年的发展，目前有13所大学，十二万莘莘学子，五万常住居民。

仙林大学城的发展问题成为近期比较热门的话题，而商业的发展对于仙林大学城的发展有重要的影响，研究该地区的商业发展有很大意义。

我们小组通过实地调查、问卷研究等方法获取第一手的资料并对调研结果进行量化分析，分别得到了有关城市交通对商业的影响、消费人群研究、仙林地区商业分布三个方面的结论，并针对所得结论提出了改善性意见。

关键字：仙林大学城商业交通状况消费人群商业结构一、研究背景南京仙林大学城位于南京大城东，定位于南京三个新城之一，该地区是21世纪江苏省发展高等教育产业的重点地区。

主打高档社区和科研机构错落分布，仙林大学城借鉴国外高尚人文社区的规划，以高起点，以绿色人文为主题的高发展为目标。

因此，仙林大学城商业的发展也成了研究热点，我组同学针对改问题进行了研究型分析。

在研究方法上，我们以定性分析、描述性分析为主。

在个别方面，我们通过现场问卷调查和室内统计，定量的表现了商业及其影响因素的相关性。

二、研究目的与意义对仙林大学城地区的交通线、学校、住宅区、大型商场等的分析与综合，探究仙林大学城的商业的发展情况以及某些影响因素。

从而从宏观上更好的评价与分析仙林大学城商业的发展，为以后更好的发展规划提供理论和事实基础。

三、前人研究成果1．某研究生的论文《南京市仙林大学城中心商业区业态趋势分析》中指出, “南京市仙林大学城中心商业区应是以高校经济为核心，以休闲商业为模式，倾力打造集购物、休闲、文化、娱乐、餐饮等功能为一体的多业种组合，具有现代化时尚潮流的商业步行街。

近期以大学生为主要目标消费者，经营档次定位不高，以满足学生生活消费需要为宗旨;逐步以周边居民中消费能力较高的消费者为目标，主要集中中、高档餐饮，以及美容等业态，开发建设时间略迟于学生消费区域。

”2．东南大学建筑设计研究院副院长高崧在《特定区域环境下的城市中心区——南京仙林大学城中心地块城市设计》指出“大学城的建设必须以文化特色为标志，体现网络城市的概念，在布局结构上采用‘发展走廊+组团软核网络’的模式，各组团以生态主题公园为‘软核心’，通过轨道交通，衔接成‘软核网络’。

”3．在《仙林新市区板块划分》中，仙鹤片区（大学集中区）：主要发展高等院校和配套发展居住、商业、医疗机构等公共设施。

白象片区（科技产业园）：科技产业园占地20万平方公里，以“产、学、研”一体化为特色，集中发展高新技术，实现科技成果的转化。

园区除预留的国际知名理工科大学用地和部分居住用地外，主要用来吸引以IT、IC和生物医药等为主的高新技术密集型企业的进驻，力争形成南京市重要的高新技术产业园。

麒麟片区（国际会展交流区）：国际会展交流区临近沪宁高速公路，交通极为便利，为南京举办大型的国际会展活动留下了足够的空间。

青龙片区（高尚住宅区）：高尚住宅区山水环抱，环境优美，规划为大型高品位居住社区的建设用地，建筑形态以单栋和联排别墅为主，着力营造舒适宜人和出行工作、游憩方便的风情小镇特色。

四、研究方法：1 资料文献法：通过上网查相关资料以及到图书馆翻阅有关书籍，了解到前人在此话题上的研究成果及研究的途径，同时也找到了该话题的背景资料。

2 问卷调查法：设计了一份问卷，对大学生的消费情况进行了调查，从而了解到大学生对仙林消费市场的影响。

3 数据统计分析法：发放了200份调查问卷，根据问卷的回答，统计各个选项的人数，画出统计直方图和饼状图，用数学的方法直观而又有力的为我们的研究提供了数据基础。

4 实地调查法：对仙林的某些地区，如大成名店、金鹰购物街、亚东新城区等进行了实地走访，对这些地方进行了初步观察和定位分析，为我们的研究提供了基础。

5 图形结合法：通过网上找到的仙林地区的学校分布图、住宅区分布图、商业区分布图以及地铁2号线的分布图，用MapInfo绘制出了仙林大学城的学校、居住、商业以及地铁2号线的分布图。

同时以这张图为基础，结合图形对有关内容进行研究。

五、研究内容：（一）．交通对仙林大学城商业的影响？1．回顾过去交通对仙林大学城商业区兴起的制约◆前些年，处于兴建初期的仙林大学城，交通条件极为不便，导致商业区迟迟未出现。

仙林新市区作为南京市三大副城之一，距离南京主城较远，且中间隔由玄武湖、紫金山等，早期与主城联系很不方便。

由于处于开发初期，各项基础设施还不完善，且新市区居民和多数大学尚未入驻，仅有极少数公交线路通车，区内部及对外交通都比较落后。

受交通条件及市场因素的影响，这时的仙林大学城并未形成具有一定规模的商业区。

仅有的商业点除了一家苏果超市外，基本上都是较早进驻的少数大学内部的教育超市分店，并且分布较为零散。

2．分析现在交通条件对仙林大学城商业区的影响随着近期仙林新市区开发进程的加快，仙林大学城各项基础设施逐步完善，交通条件得到了极大提高。

目前沿文苑路一线已初步形成三大商业区。

◆区内交通便利随着更多大学的入驻以及区内居民小区的兴建，仙林大学城的交通需求日益增长。

顺应这一需求，更多的交通线路逐渐开辟通车。

例如2007年底同时通车的九乡河至长途东站的165路公交和元化路至亚东新城区的区内环线166路公交，2009年九月开通的南京首条快速公交线D 1路等，都显著改善了区内的交通条件。

与此同时，为数众多的仙林大学生及居民群体产生的巨大商业需求，为商业区的形成提供了坚实的市场保障。

正是在这一背景下，仙林大学城的商业区如雨后春笋般兴起。

作为区内目前开发最成熟地区的文苑路一线，由于经过的公交线路众多，以及附近集中了南京师范大学、南京财经大学、南京邮电大学、南京师范大学附属中学、咏梅山庄等一批学校和居民小区，从而凭借得天独厚的优势初步建成了亚东商业广场、亚东地铁商业街—爱尚街区、仙林金鹰天地—大成名店等三大商业区。

经过三大商业区的部分公交线公交线路运营时间发车间隔时间路况经过的学校及住宅区D1路往元化路方向:06:40-21:00;往宁工新寓方10分钟好南京大学，南京中医药大学等等对外交通便利考虑到仙林地区目前工农业目前尚不发达，本身商品生产能力不强，难以提供较多的消费品，该区商业的发展只能从区外获得商品货源。

而仙林新市区BRT(快速公交) 等对外交通的发展则显著改善了该地区的物流运输条件，从而在仙林大学城商业区的兴起中发挥了重要作用。

仙林大道素有江苏市政道路第一路之称，宽大140米，横贯大学城东西，是仙林新市区的主干道。

近期仙林大道二期工程全线恢复通车，不仅显著改善了区内交通条件，更使仙林地区的对外通行能力增加了一倍以上。

而玄武大道快度化改造中，专门为快速公交划出了通行专用车道，快速公交的计算通行速度为60公里/小时。

这两条快读公交通道的开通，毫无疑问会加强仙林新市区与南京市其他地区尤其是主城的商品流通。

此外，仙林地区南望通往上海、苏州、无锡、常州的沪宁高速公路，北靠302国道，西邻南京绕城高速公路。

而沟通联系全市已经建成通车或在建、拟建的12条高速公路以及过境的4条国道、数条省道的交通主脉-------南京绕越公路（属于长春至深圳国家高速公路）更是从仙林中部穿过，直达长江四桥。

目前，仙林地区的高速公路、国道、省道市线干道已呈网状，这给仙林大学城商业区的兴起与发展提供了重要的外部保障。

前存在目的问题及建议但我们也应看到，目前仙林大学城内已形成的三大商业区都集中于文苑路附近，彼此之间间隔不远但未凝聚成一个大的商业区，这导致了诸多问题的日益凸显。

这种现状的形成固然有其特定的历史原因，如早期入驻仙林的大学及居民区大都集中在文苑路附近，而仙林早期为数不多的公交线也基本都经过文苑路，如此布置商业区也是考虑到当时的交通条件及市场区位。

但随着仙林新市区的进一步建设，更多的学校和居民小区进驻仙林地区其他区域，早期隐藏的矛盾也随之逐渐凸现。

一方面，这三大商业区因服务区域相互重叠，造成彼此间市场竞争激烈，无法凝聚为一个具有较强号召力的商业区，从而扩大整体影响力。

另一方面，这给离该地区相对较远的消费者购物消费带来了很大的不方便，从而对其吸引力下降。

一旦有新的商业区兴起，这部分消费者势必会转向距离其比较近的商业区，从而导致这些商业区现有顾客的大量流失。

此外，这种商业区布局本身也加剧了文苑路的交通负荷。

鉴于此，我们有理由认为，商业区的规划应具有前瞻性，充分预测到将来的区位因素的变化，而不能仅仅关注近期的收益状况，使决策的目光失于短浅。

当然，仙林金鹰天地定位于高端商业，很好的拉开了与其他商业区的消费档次差距，从而最大限度地避开了来自同类的市场竞争，也不失为一种明智之举。

（虽然目前其营业状况还比较冷淡，但随着更多消费能力较高的市民的迁入，它的经营前景应该是比较乐观的）。

此外，从消费者角度来看，商业区的布局应该能够很好地辐射到整个大学城，从而更好地服务全城的大学生与居民。

3．预测交通区位变化背景下仙林大学城商业区布局的未来发展趋势近期内，前不久地铁二号线的全线开通，给目前的商业区布局带来空前的冲击势必日益凸显。

从长远来看，随着仙林地区全面开发的推进，商业区布局也将会在交通及市场区位条件的影响下，出现比较大的格局调整。

◆预测一：现有商业区有兴有衰随着地铁的开通，以及现有商业区布局的弊端进一步显现，靠近地铁的商业区将会拥有更大的发展空间，而离地铁相对较远的商业区前景则不被看好。

当然，凭着临近学校靠近市场，以及价格具有比较优势，这些商业区很可能依然会占有一席之地，但其在整个大学城中地位的下降在所难免。

这种影响并非毫无事实根据。

事实上，随着地铁的开通，靠近学则路地铁站的学衡路商铺如亚东地铁商业街、康桥圣菲和爱尚街区人气迅速提升，而仙林近50%的已售社区商铺都在闲置，比如杉湖西路赛世香樟园、新城尚东区的社区商业基本处于空置状态。

◆预测二：新的商业区异地突起地铁在一个城市中往往起着交通大动脉的作用，地铁二号线东延段更是沿仙林大道这一仙林地区主干道而建。

一方面，仙林大学城内更多公交线路与地铁对接，比如区内首发的50路、70路、166路、177路公交的首发站都调至中心区站。

这样，经过仙林大学城的现有16条公交线，除165路107路需短距离步行外，每条都可直接到达地铁站进行换乘，地铁公交线在空间上逐渐呈“非”字型。

另一方面，大学城地铁沿线5个站点旁规划建设了5大停车场，最西端的学衡路场站和最东端的经天路场站已建成投入使用。

中心区场站、羊山公园场站和南京大学场站也已开工建设，预计7月底之前全部完工。

加之二号线的35列计划配车逐步到齐，至今年底，高峰行车间隔将缩短至5分47秒;而至明年8月份，高峰行车间隔仅为4分26秒，平峰行车间隔为7分钟，低谷行车间隔为10分钟。