知名物业管理公司工程项目部运作手册
某知名物业治理公司工程部运作手册
第一节治理范围
总体:工程部负责项目有:
(1)对所有设备的日常运行治理。
(2)对建筑物及所有机电设备的维护保养。
(3)对楼宇未尽人之处提出整改方案。
(4)对客户的装修工程方案审核,对施工进行监督治理。
(5)对客户进行有偿服务。
(6)为物业治理提供一切有关工程询问。
一、强电专业
1.负责整个楼宇变配电系统的日常运行、治理。
2.负责整个楼宇变配电系统的维修保养工作。
3.负责空调、冷水机组等动力电源、电机、操纵柜的维修保养。4.负责给排水专业所有动力电源、电机、操纵柜的维修保养。5.负责楼宇公共区域的照明维修。
6.负责楼宇临时供电的安排和打算。
7.负责提供节约电力的打算方案,并经批准后实施。
8.对系统不完善的地点提出整改方案,并经批准后实施。
9.负责电梯的维修、保养。
10.负责卷帘门的维修、保养。
11.为客户提供有偿服务。
二、空调专业
1.负责楼宇整个空调、采暖、通风系统的日常运行、治理
2.负责楼宇整个空调、采暖通风系统的维修保养。
3.负责空调、采暖、通风系统中,电机和操纵柜的巡视工作,发觉问题后及时报告电气维修班处理。
4.改善空调、采暖、通风系统的设计,使楼宇有一个良好舒适环境,同时最大限度节约能源。
5.为业主、客户提供有偿服务。
三、给排水专业
1.负责楼宇的供水系统、排水系统、消防给水系统、喷洒系统、雨淋系统的运行、维修、保养和故障检修。
2.负责楼宇所有卫生洁具的维修保养。
3.负责楼宇内所有机械的维修,如:手推车等。
4.负责水箱、水池及污水井、雨水井、化粪池等清理。
5.负责生活水水质处理。
6.为业主、租户提供有偿服务。
四、土建专业
1.负责楼宇内公共范围的天花、玻璃窗、墙、门等所有项目的修理、调整。
2.负责建筑结构方面的问题,例如渗漏、裂缝等修、整改。
3.负责公共范围内和物业公司的家具维修。
4.负责安排一些小五金件的维修和调整。
5.负责一些临时性的任务。
6.为业主、客户提供有偿服务。
五、弱电系统
1.负责公共应急广播系统、保安监控系统、综合布线系统、电话系统、有线电视系统、楼宇自控系统、消防自动报警系统的正常运行和维修、保养。
2.负责向业主、客户提供有偿服务。
第二节工程部人员结构
第三节工程部岗位职责
一、总工程师
1.在总经理的领导下,制定打算,执行有关工程和能源治理的方针、原则、打算、规定和制度。
2.依照公司要求为楼宇所有系统和设备建立并保持有一个全面的维修、保养打算。
3.建立工程设备的运行和操作程序,确保工程设备的正常运行。
4.全面负责工程方面的节支运行,依照楼宇运行要求预备和调整工程部运行预算,并严格操纵工程运行和维修费用。
5.跟踪、操纵所有水、电、煤气、热力等能源消耗,分析消耗缘故,担出整改方法,最大限度地节约能源。
6.负责工程部职职员作成绩的评估,并按有关规定给予奖惩。
7.负责建立健全部门培训打算,保证工程部职员掌握必须的专业技术和技能。
8.负责及时向总经理上交所有有关报告及报表。
9.认可签收部门所有文件、发票。
10.制定和执行紧急情况做出反应的打算。
11.建立工程部各岗位责任并检查落实。
12.始终把安全和消防放在第一位。
13.协调与客户的关系。
14.负责按要求对专业主管、领班工作业绩进行考核。
15.负责进行工作及人员调配。
16.分析项目报价单,组织讨论决定,对完成项目进行检查、评估和验收。
17.治理职员纪律,解决职员争吵。
18.和有关部门一起为工程部选择面试新职员。
20.督促制定工程报表。
21.巡视、检查工程设备、设施运行情况,组织有效的生产治理和技术治理,阅读审察各类技术报表和工作日记
二、专业主管
1.在总工程师领导下,主管本专业的全面工作,确保所管辖设备处在优良的技术状态下安全运行。
2.编制或审定本专业所负责设备的年、季、月、周检修打算,建定相应的维修记录档案,并监督实施。
3.熟练掌握本班组内管辖的设备设施的运行、维修和保养
4.每天检查设备运行情况和工作现场。
5.批阅运行、值班、交接班记录,及时发觉问题并采取相应措施。
6.每月定期巡检所辖设备设施的维修保养落实情况,并书面报告总工程师
7.认真完成周报告、月报告
8.检查下属的工作纪律,发觉不良,及时纠正。
9.严格要求职员按操作规程作业,遵守劳动安全的法规、法令。
10.对所有请修单位按轻重缓急分类,合理安排维修。
11.严格操纵维修材料的出库及去向,努力降低成本及能耗。
12.安排下属职员的班次,监督检查劳动纪律。
13.负责请购本专业的备品备件。
14.负责与其它班组或部门的协调合作。
15.负责本专业项目改造的打算、预算和报价。
16.负责本专业职员的培训、督导、考核、评估。
17.完成总工程师交给的其它工作。
18.书面制定本专业所有设备的安全运行规则和程序,并永久性在设备操作处和工作间明显展示。
三、领班
A.强电领班岗位责任:
1.强电运行维修领班必须认真清晰了解总体供配电情况,所辖设备的性能及操纵范围。
2.熟练掌握各配电设备、操纵柜、照明柜及发电机的操作、维修、运行规程。
3.须严格执行公司及部门所制定的各项规章制度及各项规程。
4.强电运行维修领班必须服从专业主管的领导,听从专业主管的指挥。在布置工作时,要首先考虑消防安全和劳动爱护。
5.每天检查各班运行记录,并对所有记录数据及内容负责。
6.必须每天巡视所有变配电室及变配电系统,并及时处理变配电系统设备的故障,保证本系统正常运行,对巡查记录负责。
7.必须对强电运行人职员作时刻内的一切行为负责。
8.强电领班必须定期培训所属职员之操作技能,并由专业主管进行考核,
9.强电领班必须认真听取上级电站之运行指令,并应立即汇报专业主管,在得到专业主管命令,并办理有关手续后方可执行操作。
10.必须带领本班人员严格执行本专业主管所制定的维护保养打算,并认真做好相应保养记录。
11.必须每天巡查配电室以外的所有配电设备一次,并随时处理各类故障,并对巡检记录负责。
12.必须定期(每3个月一次)培训所属职员的维修技能,并由专业主管进行考核,
13.正确治理安排维修单,对未能按规定完成的维修单要有缘故,上报专业主管后,交文员经行登记。
B.弱电领班岗位责任:
1.弱电维修领班必须清晰了解消防报警系统、消防联动系统、楼宇自控系统、保安监控系统、电话系统、综合布线系统、有线电视系统之配置、运行及设备状态等情况。
2.必须熟练掌握各弱电系统的操作、运行、维修保养规程。
3.必须严格执行公司及部门所制定的各项规章制度及各项规程,以身作则。
4.必须每天检查各弱电系统运行记录、巡检记录,并对所有记录数据及内容负责。必须每天巡视所有弱电系统一遍,并及时处理各类故障,保证各系统运行正常。
5.必须对所属弱电维修人职员作时刻内之一切行为负责。
6.必须定期(每3个月一次)培训所属职员之操作、维修、保养技能,并由专业主管进行考核。
7.所有弱电系统的维修保养,必须在领班的带领下,严格按照专业主管所制定的维修保养打算进行,并认真做好相应保养记录。如需停机保养时,必须提早三天通知总工程师,以便做好相应安排。
8.弱电维修领班必须服从专业主管的领导及指挥。
9.在布置工作时,要首先考虑消防安全和劳动爱护。
10.正确治理安排维修单,对未能按规定完成的维修单要有缘故,上报专业主管后交文员登记。
四、文员
1.负责翻译、中英文打印,各类文件的复印及收发。各种文件、资料、材料的存档,文具用品的分发。
2.对楼宇全部图纸、资料分类保管、编排目录、日常借阅和确保完整无损,每年核对补缺。
3.负责采购单的报批、跟踪、存档及现金报销、支票申请。
4.负责工程部布告栏的定期公布、更换,确保所有信息及时转达到职员。
5.负责会议记录,整理会议纪要并打印、发送。
6.对各部门或客人来工程部联系工作人员要热情接待。
7.迅速、热情应答来往电话,详细记录所有信息。
8.负责工程部考勤记录和整理,上报有关部门。
9.为总工程师收集过去24小时的报表和其它报表。
10.建立备品部件和易损件的清单,并按要求执行最高、最低储备标准,当储备接近或达到最低标准时,及时提出申请购买打算单。
11.严格执行物品验收入库制度和领料单制度,做好备品备件和公用工具的治理制度。
12.做好仓库的帐、卡、物等治理工作,要求帐、卡、物必须相符,物品堆放整齐清洁。
13.每月必须对库存情况进行一次清查盘点,对盘亏、盘盈情况及时向有关上级汇报。
14.按时、按质地完成每月财务要求的备品、备件、材料消耗和库存情况等的报表。
15.易燃、易爆、有毒物品必须单独储放。室内禁止一切烟火,必须每天去巡查二次。
16.负责工程部工服的发放、整理。
17.完成领导交给的其它工作。
五、技工
通则:
1.服从指挥,严格遵守各项操作规程及各项规章制度。
2.把安全消防意识贯彻到工作中。
3.无专门缘故或理由,请修单不得积压,做好维修记录。
4.服务中做到客户至上,微笑服务。
5.做好运行记录,认真履行值班制度。
6.爱护工具,不得人为损坏工具。
7.认真学习本专业的各项技术,熟练掌握各种设备的开闭方法和性能,掌握专业技能。
8.加强责任心,在工作中要时刻注意各种设备的工作状态是否正常,不论是本专依旧其它专业,及时处理及时报告。
9.保持机房、休息室及工作场所的卫生。
10.未经专业主管许可,不得私自更改、调整、移动线路、管路设备。
A.值班电工岗位责任
1.值班人员必须清晰了解供电系统情况,所辖设备的性能及操纵范围。熟练掌握各配电设备及发电机的运行、操作、维修规程。必须服从领班及专业主管的领导和指挥。
2.认真进行交接班工作,交班人员必须认真讲解本班工作情况,并认真做好交接班记录。接班人员必须清晰了解上一班工作内容,认真查看交接班记录。交接班记录必须由值班电工本人签字,不得代签。
3.认真清点工具,保持良好工作状态,工具使用完毕后,必须擦拭洁净,放回原处。
4.按时、按数抄录各类计量仪表,不得伪造数据。
5.按时认真检查所辖各类设备,并认真做好检查记录,不得伪造检查结果。
6.所有记录必须做到字迹工整、清晰、全面,记录单据必须保持清洁完整,不得损毁。
7.各类高、低压操作必须按照电工操作规程进行,以保证人身及设备安全。
8.负责保持配电室内所有供电设备功能正常,各配电柜、开关、仪表等如有损坏,须立即修复,如需停电处理,须立即报告领班或专业主管,获得批准后方可进行。
9.必须保持配电室、值班室及所辖设备的清洁,每班两次清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处。依照上级安排,定期清洁设备内部。值班室内与工作有关之物品必须摆放整齐,不得存放与工作无关之物品,配电室内严禁存放杂物。
10.值班人员不得在值班室、配电室及其他机房会见客人,须坚守岗位,不得擅自离岗、串岗,需临时离岗时,必须报告领班或专业主管离岗缘故、去向及时刻,获得批准后方可离岗。
11.本班工作未完成时,须在接班人员的协助下,加班完成,不得移交给接班人员,接班人员必须协助交班人员完成工作后进行交接班。
12.交班人员如发觉接班人员酗酒或精神状态不良时,不得进行交班,并须立即报告领班或专业主管,在领班或专业主管未做出具体安排之前,交班人员不得离岗。
13.值班班人员严禁睡觉、赌博、酗酒及任何游戏,配电室内严禁吸烟。
B.维修电工:
1.维修电工必须熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。必须服从领班及专业主管的领导和指挥。
2.每日须按时到岗,更换工服,清点工具,须在十五分钟内做好一切预备工作。
3.接到维修通知后,必须十分钟内到达现场处理,服从工作安排。
4.处理各类电气故障须及时、准确,保证人身及设备安全,工作完毕须认真清理现场。并将处理结果报告领班或专业主管。
5.维修操作必须严格执行电工工艺规范,各接点必须牢固接实,绝缘及防水处理必须可靠,不得疏忽大意。
6.每天巡视大厦所有公共供电设备及公共照明(包括各电缆井)一遍,发觉问题须立即报告维修领班或系统工程师,并及时修复,做好巡视记录。
7.配电箱、电缆井等不得有存水、尘土及杂物,各配电箱的箱体、合叶、箱门、锁具等必须保持功能正常,无锈蚀,并保持锁好。电缆井内的电缆必须放置于电缆桥架内,并盖好扣板。
8.配电箱内各开关及各电器元件、线路等不得有噪音、过热及其它故障,各接点必须牢固接实。
9.室外围墙、挑檐及草地灯必须保持使用正常,随坏随修,不得拖延至第二天晚上开灯之时。
10.各类临时用电,必须接入漏电开关,并保证漏电开关灵敏有效。
11.维修人职员作完毕后,须立即回到指定地点休息待命,除工作需要外,不得在大厦内随意走动,不得进入任何草坪绿地。
12.维修人员不得在大厦范围内高声喧哗,随地吐痰,乱扔废弃物。
13.维修人员进入客户区域维修时,必须敲门,在获得同意后方可进入,必须着装整洁,态度礼貌,保持安静,不得在客户单元内吸烟、喝水,不得以任何方式猎取酬劳、小费及物品,不得动用客户单元内任何物品用于维修,需要移动物品时必须征得同意。
C.弱电技工:
1.对所辖各弱电系统及其所有设备,必须清晰了解其性能,检查方法,操纵范围及运行状况。必须服从专业主管的领导和指挥。
2.每日巡查所有弱电系统一遍,并做好巡查记录。
3.发觉故障须立即排除,保证各系统正常运行,保证人身及财产安全。
4.排除故障时如对总体系统运行产生阻碍,须立即通知专业主管,得到批准后方可进行。
5.如出现重大故障,自己无能力排除时,须立即通知专业主管。
6.接到维修通知后,十分钟内须赶到现场处理。工作完成后必须认真清理现场,并须将处理结果及时报告专业主管。
7.维修操作时,各接线、接点务必接实;各镙丝、镙母务必拧紧,各设备安装必须牢固可靠。
8.每周巡查弱电井一次,井道内须保持无杂物、无存水,各类电缆均应放置于电缆桥架内,并盖好盖板,做好检查记录。
9.对所辖设备须保持清洁、整齐,各连接线、接点必须保证接触良好。
10.维修人职员作完毕后,须立即回到指定地点休息待命,除工作需要外,不得随意走动,不得进入任何草坪绿地。
11.维修人员不得在大厦范围内高声喧哗,随地吐痰,乱扔废弃物。
12.维修人员进入客户区域维修时,必须敲门,在获得同意后方可进入,必须着装整洁,态度礼貌,保持安静,不得在客户区域内吸烟、喝水,不得以任何方式猎取酬劳、小费及物品,不得动用客户任何物品,需要移动物品时必须征得同意。
D.设备运行技工:
写字楼物业装修管理手册.
1、设计与装修协调会 ?在签署租赁合同后,金茂大厦与“租户、租户设计单位、租户装修单位等”召开设计、装修协调会,向租户提供场地租赁条件图及装修指引等资料。 ?金茂物业对装修涉及的资料和程序进行说明及口头答疑,包括图纸设计、装修进场程序、装修进场需提供资料、消防报审报验、金茂物业相关部门职能等事宜的沟通。 2、设计图纸审批 ?租户提交的方案设计图应至少包括下列内容: ü效果图(至少包括表达室内装修的两个视角)。 ü平面布置图。 ü天花吊顶平面图。 ü地面铺装图。 ü立面图、剖面图 ü主要材料及颜色的样板。 ?租户应尽早(距交付日不少于30天)向金茂物业提交包含有效果图的方案设计图(一般比例为1:50)打印稿1套(A3)及其电子文件(须同时提供PDF及CAD格式)。?在收到方案设计图的5~10个工作日之内,金茂物业提出审核意见。如未获金茂物业批准,或金茂物业提出修改方案,租户需在5工作日之内重新提交新方案,金茂物业在5个工作日内提出复审意见,直到最终通过方案。 3、装修施工图纸审批 ?租户提交的施工图纸应至少包括下列内容: ü效果图 ü平面布置图
ü天花布置图 ü立面图、剖面图 ü地面铺装图 ü空调施工图(包括设计说明、水管图、风管图) ü电气图(包括接线系统图、照明线路图、插座线路图) ü弱电系统施工图(含网络、电话、CCTV、音响等) ü给、排(污)水施工图(租区内如有卫生间、茶水间、洗手盆等设计) ü套有专业消防公司设计图框的消防系统施工图(包括消防喷淋布置图、消防报警布置图、消防排烟布置图) ?餐饮类租户另须增加以下图纸 ü厨房排油烟施工图 ü给、排(污)水施工图 ü燃气管道及报警装置布置图(政府指定专业施工单位出具) 4、消防报审 ?金茂物业会告知租户向相关政府部门(如消防局)申报装修施工图,以便办理相关证照(如《建设工程消防设计备案受理凭证》),消防审批合格后方可进场装修。 ?租户应自行支付相关费用,因租户的原因造成图纸审核或装修工作延迟,由租户自行负责。如因特殊原因未能及时回复租户审核结果,金茂物业应向租户说明。 5、场地移交 ?金茂大厦提供场地符合合同约定标准。 ?金茂大厦在合同约定的场地移交时间内与租户进行现场交接手续,双方签订移交凭据《金茂大厦租户接场验收登记表》(详见附件1),登载场地硬件情况及移交日期等信
2018万科房地产公司项目工程师全装修质量管理手册汇编 完整版
上海万科 项目工程师全装修质量管理手册 (试行版) 上海万科房地产有限公司
《项目工程师全装修质量管理手册》 目录 一、全装修质量保证体系 (3) 二、全装修技术管理要点 (10) 三、全装修质量控制要点 (14) 四、全装修材料检验方法 (24) 五、全装修验收管理制度 (26) 六、全装修成品保护措施 (45)
一、全装修质量保证体系 1. 全装修质量保证体系的目的: 1.1 确保各工序严格按合同及规范的要求进行施工、安装和维修工作,符合工程 质量、安全健康及环保的要求。 1.2 确保所有影响质量、安全健康及环保的施工和安装工序处于受控状态。 1.3 对每个工序进行监督、检查和检验,并建立质量的可追溯性控制系统。 1.4 确保用于工程上的物资(包括甲供物资)符合有关规范及合同的要求。 1.5 确保施工数据的准确性。 2. 范围: 2.1 适用于本公司开发的所有全装修项目。 2.2 由全装修施工单位接收项目开始,直至全装修完工并将工程项目移交给小业 主的整个过程。 3. 术语和定义: 3.1 质量交底卡 3.1.1 由总包或装修单位发出,经监理审核和项目部批准,使参与施工和管理的 项目工程师、监理单位、分包商及操作工人等人员能够充分掌握该分项工程施工所用的材料情况、工艺操作程序以及该项工程质量要达到的标准及其验收方法。使项目质量管理有章可循,做到事先清楚明白、事中有章可循,事后有据可查。 3.1.2 控制质量要把好“三关”,即材料关、操作关、检查验收关。 质量交底卡应写明“三关”的具体内容。 3.1.2.1 材料 材料应写明该分项工程所用的材料供应方式、名称、品牌、来源地、规 格、包装情况、使用中注意事项(指腐蚀性、易燃等),避免操作过程中 用料不当而造成浪费,阻止少数分包商以次充好。 3.1.2.2 操作 图纸:应标明使用的图纸编号,如设计修改应及时调整。 操作工艺:应写明本工艺的施工程序及方法,工序间相关联的质量因果 关系,保证质量的措施。施工中常出现的质量问题更应强调 说明。
2021物业工程部设备运行管理制度
2021物业工程部设备运行管理 制度 Safety management is an important part of enterprise production management. The object is the state management and control of all people, objects and environments in production. ( 安全管理 ) 单位:______________________ 姓名:______________________ 日期:______________________ 编号:AQ-SN-0353
2021物业工程部设备运行管理制度 物业工程部设备运行管理制度:安全用电 1)严禁各部门私接或移动电气设备和设施。确因生产或改善服务质量需要,应经所在部门经理批准,报请工程部核实,并由工程部登记注册;各部门需架设临时线,应由工程部派电工安装。使用结束后应立即通知工程部拆除。临时线路应符合"低规"要求,时间一般不超过一星期。如使用后确需长期固定,在安全和不损害美观条件下,由工程部派电工正式安装,并登记备案。 物业强电系统维修时,应该根据不同的危险程度,分为全部停电、部分停电和不停电工作三类。电气检修人员工作时,应遵循下列三项要求: a)根据工作内容和需要,填写工作票。
b)除特殊情况外,原则上应有两人或两人以上在一起工作。 c)应有完成保证工作人员安全的组织措施和技术措施。 2)安全技术措施 在全部停电或部分停电的电气设备上工作时,必须完成下列保证安全的技术措施: a)断开电源。在工作场所必须断开电源的设备,包括需检修设备的带电部分的电源、工作范围安全距离小于0.7m(10Kv)的带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏或其他可行安全措施的带电部分。在断开电源时,必须使检修设备至少有一个明显的断开点,高压柜的手动机均处于断开位置时,都应用锁锁住。 b)验电。检验电气设备上有无电压时,必须使用合格的验电器,验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。 c)装设接地线。将检修设备的三相短路并接,可以放掉检修设备的剩余电荷,这也是防止突然来电,保护工作人员安全的唯一可行安全措施。装、拆接地线必须由两人进行,若仅有单人值班,则只允许用接地开关接地。
物业工程部管理方案
物业工程部管理方案 一、概述 物业服务是随着房地产综合开发的发展而衍生出来的产物,它作为房地产品的消费环节,是房地产综合开发的延续和完善。追求舒适、安宁、祥和、优雅的居家环境和便捷的生活、商务空间,也已成为二十一世纪现代城市人物质文明和精神文明需求的基本标志,同时成为各辖区花园的物业服务所必须达到的基本要求。 我们将在“科学管理,挚诚服务;专业呵护,激情超越”的质量方针指导下,力求从各个区域由接管开始,对各项工作精细化、规范化管理,为公司品牌建设和延续打下坚实基础,并为房产销售提供有力支持,以促进楼宇的进一步销售。我们将以最大限度的为地产销售做好物业服务支持为己任,加强品质监控,用良好的管理与真诚的服务,合理解决微利润与高标准之间的矛盾,争取做到兼顾的同时,达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益的双赢。另一方面着手现在、放眼将来。不仅仅把接管项目作为我们物业服务规范化、精细化的重要开始,更看重的是将来更深层次、更长远、更广泛的品质提升。我们殷切的希望通过我们的不断沟通与携手努力,共同来打造和维护企业品牌,树立企业形象。希望能够依托公司良好的品牌优势和社会影响力,使我司品牌能够得到提升和发展。 二、物业工程部内部统筹管理: 1)负责工程设备及人员的管辖和调配,培养、巩固骨干队伍,切实保障设施设 备的安全运行与装修设施的完好; 2)深入现场,掌握人员和设备状况,坚持每天检查; 3)编制培训计划,定期对员工进行培训,提高专业技术水平; 4)制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度,并督导实施;
5)制订部门工作计划; 6)主持召开班级别以上部门工作会议,落实层级管理,责任到人管理模式; 7)每月总结工程维修质量,分析原因,落实解决措施; 8)审核部门报表、请示和报告; 9)制定工作计划,对部门基层管理员工作质量进行检查,并做出评估; 10)整理上报部门合理化建议; 11)组织部门创新活动; 12)处理下级上报的各类问题; 13)处理突发事件; 14)组织本部门评优活动。 3、协作其它部门 (1)协助保安部做好安全防范及跟踪落实工作; (2)协作人力资源部做好人员培训、员工生活工作; (3)协调外部门对维修部提出的其他工作要求。 4、对客服务管理 (1)及时处理业主提出的问题; (2)处理突发事件。 5、自我管理 (1)根据公司要求制定个人年度、月度学习计划; (2)按照计划和实际工作要求参加公司组织的相关培训; (3)听取各层级管理方面意见,并逐条落实; (4)定期自我总结,总结管理中的不足。
万科工程标准化管理手册_296页
万科有限公司 工程管理手册
前言 根据集团设计工程部对一线公司进行“规、监控、支持、引导”的要求和公司工程管理步入正轨的需要,本着“部门职能专业化”和“业务流程规化”的组织建设原则,编制出本管理手册,期望工程建设在公司管理规化,最大程度地实现资源共享,在业务操作上充分体现出规化、透明化管理,完善沟通渠道,提高工作效率,提高工程质量,让我们的工程更好的满足业主的要求。 因公司目前只有一个项目,未设立项目部,故《项目经理部设立与撤消程序》、《对供应商的评估管理规》、《工程技术委员会管理规》及其它有关项目部的管理制度再作增定。 报批报建、设计变更、现场签证、付款审批等管理规见项目发展部、设计部、成本部、财务部相关管理规。 本手册在编制过程中,得到了集团及上海公司领导、工程管理人员的大力支持与帮助,在此深表感。由于时间仓促,《廉政管理制度》、《勘察、施工、监理、材料、设备考察管理制度》、《细部检查管理程序》、《住宅交付使用管理程序》等将在实施过程中予以增定。因编制人员水平有限,不妥之处在所难免,敬请批评指正,并在将来升级版中修正。 工程部
工程管理规目录 一、前言 二、公司与集团项目工程业务接口界面 2.1 公司与集团项目工程业务对接关系……..BBGC01-00………….1页 2.2 工程部职责………………………………..BBGC01-01-001……..3页 三、工程管理程序 3.1 工程招投标管理程序……………………..BBGC01-01………...13页 3.2 项目施工过程管理流程………...………...BBGC01-02………...19页 3.3 工程部工地检查管理程序………………..BBGC01-03………...29页 3.4 施工图审查管理程序……………………..BBGC01-04………...31页 3.5 工程质量检查管理程序……………….….BBGC01-05………...33页 3.6 工程进度检查管理程序…………………..BBGC01-06………...41页 3.7 工程安全、文明施工检查管理程序……..BBGC01-07………...44页 3.8 工程物资采购管理程序…………………..BBGC01-08 ………..46页 3.9 工程验收管理程序………………………..BBGC01-09………...54页 3.10 工程档案管理程序………………………..BBGC01-10………...58页 3.11 住宅质量问题处理程序…………………..BBGC01-11…………65页 四、工程施工过程管理制度 4.1 施工总进度计划编制要点………….…….BBGC01-02-001……67页 4.2 施工图会审管理制度….………………….BBGC01-02-002……71页 4.3 施工组织设计审查要点…………………..BBGC01-02-003……75页 4.4 工程部例会制度…………………………..BBGC01-02-004……78页 4.5 工程文件管理制度………………………..BBGC01-02-005……81页 4.6 工程技术咨询管理制度…………………..BBGC01-02-006……83页 4.7 工程监理管理要点………………………..BBGC01-02-007……87页 五、施工图审查要点 5.1 结构图设计检查要点……………………..BBGC01-04-001……92页 5.2 给排水图设计检查要点…………………..BBGC01-04-002……97页
物业公司项目工程管理部各岗位工作职责
物业公司项目工程管理部各岗位工作职责 物业公司项目工程管理部各岗位职责 (一)工程处经理 1、在公司总经理的领导下,全面负责工程处的各项工作。 2、负责公司所辖房屋建筑,公共设施,机电设备、消防设备等技术和管理工作; 3、负责制定本部门的各项管理制度及应急措施,确保质量管理体系在本部门有效运行; 4、负责向经营户及消费者提供日常维修、保安、保洁、仓储维修等服务。 5、负责对本部门各班组的工作进行检查,指导; 6、负责经营户及消费者装修申请、审批工作及较大规模的装修验收工作; 7、负责参与楼宇工程验收交接工作及制定楼宇工程验收实施计划。负责组织新接物业的机电设备运行调试工作; 8、负责对本部门发生的重大事故,组织调查分析及处理工作; 9、对采购物资和提供服务的供方进行评价; 10、负责审核本部门提交的物品申购报告,交主管领导审核的并报总经理批准; 11、负责本部门水、电等各专业技工的工作技能的培训及考核计划的制定,并配合工程处组织实施;确保其正常运行。 12、监督、组织实施与物业管理有关的计量检测设备的定期校准工作。 13、全面规划公司服务设施、消防设施的添置、安装、调试、运转和维修等工作,为质量管理体系的正常运作提供保障; 14、负责收集设施、设备运行原始记录,并进行统计分析,为提高运行质量提供依据。 15、组织领导工程技术人员的岗位培训。 (二)设施设备组组长 1、在工程处经理的领导下,全面负责设施设备组的各项工作。 2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。 3、监督执行部门的工作指令。 4、负责跟踪工作单的作业情况。 5、定期组织班组员工进行技术和安全生产等业务知识交流。 6、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录的管理与存档。 7、负责监督、跟踪相关外委项目的进展情况。 8、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。 9、负责公司维修设备、材料的采购。 10、负责本小组的劳动纪律考核,并每月上报工程处。 (三)强、弱电维修员 1、在设施设备组组长的领导下,管理强、弱电系统所辖设备。 2、制订并监督执行强、弱电系统的设备定期保养规定及技改项目方案。 3、填写本系统的操作要求和工作指令。 4、提出本系统的备料计划,协助采购专业性较强的工具或零件。 5、负责本系统的外委项目(含外委工程、代维修工程以及仪器、仪表、工具送检)的洽谈审定,监督并验收。 6、负责与相关业务主管部门进行业务联系。 7、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。 8、负责管辖范围内弱电系统(包括消防系统和通讯系统)的日常运行、保养、维修。9、负责配合电信部门对直线电话、专线电话的开通及维修联系。
物业工程部管理制度
物业工程部管理制度 一、工程部每天工作事项 1、每天按时交接班后,首先做好各自区域内的卫生,保证所有办公区域、设备操作间的卫生整洁。 2、工程部人员每日对所管辖的各种设备、设施进行认真的巡回检查,并做好相关记录, 对所发现的问题要及时处理,及时上报相关领导。 3、工程部人员每日必须严格遵守各项规章制度,对所操作的设备运行情况要认真填写清楚,并对在运行中所发现的问题要及时上报有关领导。 4、工程部配电室人员每天必须严格遵守各项规章制度,并对所有设备的每日耗能、容量详细记录,保证正常供电。 5、工程部每日必须保证有人接听报修电话,保证维修工及时维修率为栋办公楼的 100 %,保证整 正常工作。 6、工程部经理每日必须对所管辖的所有区域进行检查、督促各工种人员的工作,对所发现的问题,要及时给予纠正并帮其改正 7、工程部值夜班人员必须在十一点以前对所有设备、设施检查无误后,方可休息,运行工每日必须早上7点半开启制冷机组,下午6点关闭运行设备。 8、工程部各班组负责人必须在每日下午6点集中开碰头会,把每日所做的工作和发现 的问题做出总结,并安排好第二天工作安排后方可下班。 二、工程部礼貌用语规范 1、接报维修电话服务用语:接到报修电话时,首先问“您好!工程部,您有什么需要帮助的吗?”在报修人员讲明需维修的事项时,做好记录(如:报修事项、报修地址、报修人姓名及电话),在记录做好后说“好的,我们会尽快派维修工赶到现场给您维修,您还有什么需要帮助的吗?”再问清没有其它事项后,说“再见” 2、维修工服务用语:在接到维修通知单后,及时赶到维修现场,如进办公场所时,首先敲门,经同意后方可进入。进入后说“您好!我是工程部维修工,是您需要帮助吗?”在落实清楚说“好的,让我先帮您检查一下。”在检查完毕后,发现问题及时维修。维修完毕 后说“您好!现在已修好了,您可以使用了,您还有什么需要帮助的吗?”在报修人员没有其它事情后说“再见”。 3、操作工服务用语:设备操作运行工如在设备间遇到检查人员或参观人员说“您好! 您有什么需要帮助的吗?” 再问清来由后说“请您稍等一会儿,我通知我们工程部主管一下。”
物业工程部维修管理制度及岗位职责.doc
物业工程部维修管理制度及岗位职责1 目录 物业工程部维修管理制度(含水电) (1) 维修电工岗位职责(1) 值班电工岗位职责(1) 配电房管理规定/配电房安全操作规程(2) 配电房安全操作规程(2) 工程部岗位职责和考核细则(3) 一、工程部各工作岗位职责(3) 二、设备管理班组工作范围(4) 三、工程部各班组工作细则(5) 二次供水管理规程(6) 工程值班管理规定(7) 工程部运作程序(7) 工程部职责(8) 机电设备的维修保养与更新改造(9) 日常点检由操作人员进行(10)
主要内容:(10) 高压室送电操作规程(11) 弱电系统维修保养规程(11) 建筑物易漏水部份及其原因(12)高压运行工岗位职责(12) 工程部考核细则(13) 临时用水、用电管理规定(15)☆水电维修岗位职责☆(16) 设施设备保养大全(17) 干式变压器保养(17) 油浸式变压器保养(18) 风机的保养(19) 水泵定期保养(19) 柴油发电机定期保养(20) 公共天线系统的维修保养(21)防盗监控系统的维修和保养(21)气体自动灭火系统的保养(22)
对讲、防盗报警系统的保养(22) 疏散出口指示灯保养(23) 烟温感系统的保养(23) 消火栓的保养(23) 防火卷帘门的保养(23) 自动喷水灭火系统的保养(24) 空调设备的保养(25) 自动喷水灭火系统的保养(26) 火灾报警控制系统的保养(26) 物业工程部工具及材料管理制度(27)项目物业工程部材料管理制度(28)物业工程部维修人员奖惩制度(28)物业工程部档案管理制度(29) 物业工程部安全管理制度(30) 重要机房门禁制度(30) 物业工程部日常安全管理制度(31)高空及外墙擦洗工作(31)
万科全套管理制度及流程
万科房地产开发有限公司管理制度 目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构(P10) 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书(P22) 1. 高层管理类 (1)总经理职位说明书 (2)副总经理(分管经营)职位说明书 (3)副总经理(分管营销)职位说明书 (4)总工程师职位说明书 2.项目前期部 (1)项目前期部经理职位说明书 (2)投资发展主管职位说明书 (3)项目开发主管职位说明书 (4)项目规划主管职位说明书
3.设计管理部 (1)设计管理部经理职位说明书(2)结构设计师职位说明书(3)图纸审核员职位说明书(4)资料管理员职位说明书 4. 商务部 (1)商务部经理职位说明书(2)造价工程师职位说明书(3)合同主管职位说明书 5. 工程管理部 (1)工程管理部经理职位说明书(2)土建工程师职位说明书(3)水电工程师职位说明书(4)市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 (1)办公室主任职位说明书(2)人力资源主管职位说明书(3)行政主管职位说明书 (4)档案主管职位说明书
三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理(P60) 1、项目投资与开发管理制度设计 (1)企业项目投资管理制度 (2)企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 (1)项目阶段投资回收分析表 (2)企业年度总体经营计划书 (3)投资项目竞争分析调研表 (4)项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 (1)企业经营决策管理流程 (2)年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 (1)年度经营计划方案 (2)项目投资分析方案 (3)项目拆迁安置方案 四.万科房地产开发有限公司设计管理(P90) 1.设计管理制度设计 (1)工程设计管理制度 (2)设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 (1)工程项目设计任务单
大厦物业工程部工具管理制度
大厦物业工程部工具管理制度 1) 本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分。工具保管人必须认真建立工具台帐,做到工具与台帐相符。 2) 公用工具归库管员负责保管及借出,各种电动工具原则上由工具仓库统一保管,凭工具借用牌借用。 3) 专业自用工具由系统工程师负责保管及使用,机房值班用工具,应放在固定的工具箱内并排列整齐,工具箱应作为交接班内容之一。 4) 根据工种的不同,检修技工的常用工具,可由个人保管使用。电焊、气焊机等配套工具一般由电、气焊工保管。 5) 所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具,每月一次,以保证各类机具的正常使用。 6) 公用工具的借用,必须执行公用工具的临时借用程序,借用人必须认真填写工具借用记录单,工具借用最长时间为三天,如因工作原因,需再继续使用时,必须重新办理借用手续,工具用完后立即主动归还,不得拖延。 7) 借用公用工具归还时,须由库管员和使用人共同进行检验,如有遗失或损坏,须由使用人负责照价赔偿,如借用工具时未按规定填写公用工具借用记录单,或无法确定使用人时,造成公用工具的遗失或损坏,由库管员负责照价赔偿。 8) 专业自用工具必须由系统工程师进行每日清点,并保持完
好,特别是常用小型工具,不得遗失或损坏,如有遗失或损坏,须由使用人照价赔偿,如未能确定使用人,则由系统工程师照价赔偿。 9)全体员工必须爱护工具,必须正确使用工具,凡不正确使用工具、不爱护工具并因此造成工具损坏者,将按工具原价赔偿。凡属人为的工具损坏,均应酌情予以经济赔偿。 10)所有工具一律不得外借,如因情况特殊,必须经工程师批准后方可借出,员工擅自外借、带出,经查实要严肃处理。不得用工具干私活。 11)所有工具要爱惜使用。工具按规定的使用年限到期时,无论公用工具还是个人领用工具,一律以旧换新。
工程部工具管理规程
工程部工具管理规程 [GT-ZC-7.5.9-09] 1.0目的 规范工程维修工具管理,确保工程维修工具完整及各项性能完好。 2.0适用范围 适用于绿城物业服务集团有限公司管理区域工程维修工具的管理。 3.0职责 3.1工程主管负责检查和管理维修工具的工作并负责维修工具的申购。 3.2工具间责任人负责工具的簿记盘点工作。 4.0程序要点 4.1管理区域工程维修工具年度采购计划的制定 4.2每年的12月15日之前,由工程主管组织部门一起制定下一年度《工程部工具年度采购计划》并上报服务中心经理审批,以便服务中心经理统筹考虑费用支出。 4.3采购计划应包括:所需工具的名称、型号及规格、数量、产地,预计费用,购买时间,用途。 4.4工程维修工具分成两类:一类是个人使用维修工具,另一类是分公用维修工具。个人使用维修工具由个人领用并负责保管,公用维修工具由主管领用并负责保管,工具间责任人将所领用维修工具记录在《工具卡》内。 4.5个人使用维修工具和公用维修工具统一填写《领料单》,经服务中心经理批准后,由主管到仓库领取。 4.6个人使用维修工具管理 4.6.1工程部门员工正式上岗时,由员工填写《领料单》经工程部主管批准后,在工具间责任人处领取一套个人使用维修工具,工程部门员工个人维修工具每年只能补领一次,工具间责任人应对员工所领维修工具登记在《工具卡》内。 4.6.2个人使用维修工具使用注意事项: (1)不准乱打乱撬; (2)用力应适度; (3)测量不同的参数时注意正确换档(如万用表); (4)注意工具的作用条件(如额定电压、额定电流或承载能力等); (5)用后擦拭干净,保持维修工具完好整洁。 4.6.3工程部门员工个人使用维修工具属公司财产,严禁用作私人用途。 4.6.4工程部门员工个人使用维修工具丢失或人为损坏,则应由员工个人立即补上同规格同品质的维修工具;如属正常使用损坏则可以经工程主管批准后在在工具间责任人处以旧换新,工具间责任人应做好登记。
物业工程部管理制度
物业工程部管理制度标准化文件发布号:(9312-EUATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-
物业工程部管理制度 一,维修班工具使用管理办法 为贯彻执行公司物品妥善保管,合理使用,有效控制的方针,特制定本办法。 工程维修部使用工具分为:共用工具与私用工具。所谓共用工具是指较大件工具(如切割机、电烙铁、套钳、电钻之类)私用工具是指发放给个人的小件常用维修工具。 (1)共用工具使用管理: 共用工具由工程部主管保管,只允许公司内部使用,不得以个人名义转借他人使用,如有特别情况须由主管以上人员同意,方能借出。 当值班人员下班时,须在交接班记录表上注明工具使用情况,并由接班人员清点检查工具使用情况确认后签收。 所有使用工具的人必须爱惜工具,遵守谁损坏谁赔偿的原则,由值班人员监督。 (2)私用工具使用管理 发放给个人的工具由个人妥善保管,并由个人在工具领用表上签收,离职时交还给公司。 个人所领取的工具,自己必须爱惜,人为损坏由个人赔偿。 个人所领工具属常规性磨损折旧,日久不能使用的,可申请换取新的工具,但必须旧件。 二、工程部每天工作事项 1、每天按时交接班后,首先做好各自区设备房卫生,保证所有办公区域、 设备操作间的卫生整洁。 2、工程部人员每日对所管辖的各种设备、设施进行认真的巡回检查,并做好 相关记录,对所发现的问题要及时处理,及时上报相关领导。 3、工程部人员每日必须严格遵守各项规章制度,对所操作的设备运行情况要 认真填写清楚,并对在运行中所发现的问题要及时上报有关领导。 4、工程部值班配电室人员每天必须严格遵守各项规章制度,并对所有设备的 每日耗能、容量详细记录,保证正常供电。 6、工程部主管每周必须对所管辖的所有区域进行大检查、督促各员工的工作情况,对所发现的问题,要及时给予纠正并帮其改正。 7、工程部值夜班人员必须在十二点以前对所有运行设备、设施,电箱检查无 误后,方可休息,。
万科房地产集团公司管理制度及流程汇编 完整版
万科房地产开发有限公司管理制度
目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 (1)总经理职位说明书 (2)副总经理(分管经营)职位说明书 (3)副总经理(分管营销)职位说明书 (4)总工程师职位说明书 2.项目前期部 (1)项目前期部经理职位说明书 (2)投资发展主管职位说明书 (3)项目开发主管职位说明书 (4)项目规划主管职位说明书 3.设计管理部
(1)设计管理部经理职位说明书(2)结构设计师职位说明书(3)图纸审核员职位说明书(4)资料管理员职位说明书4. 商务部 (1)商务部经理职位说明书(2)造价工程师职位说明书(3)合同主管职位说明书 5. 工程管理部 (1)工程管理部经理职位说明书(2)土建工程师职位说明书(3)水电工程师职位说明书(4)市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 (1)办公室主任职位说明书(2)人力资源主管职位说明书(3)行政主管职位说明书 (4)档案主管职位说明书
三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理 1、项目投资与开发管理制度设计 (1)企业项目投资管理制度 (2)企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 (1)项目阶段投资回收分析表 (2)企业年度总体经营计划书 (3)投资项目竞争分析调研表 (4)项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 (1)企业经营决策管理流程 (2)年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 (1)年度经营计划方案 (2)项目投资分析方案 (3)项目拆迁安置方案 四.万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 (1)工程设计管理制度 (2)设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 (1)工程项目设计任务单
物业工程部管理制度最新版本
工程部管理制度 一,维修班工具使用管理办法 为贯彻执行公司物品妥善保管,合理使用,有效控制的方针,特制定本办法。 工程维修部使用工具分为:共用工具与私用工具。所谓共用工具是指较大件工具(如切割机、电烙铁、套钳、电钻之类)私用工具是指发放给个人的小件常用维修工具。 (1)共用工具使用管理: 共用工具由工程部主管保管,只允许公司内部使用,不得以个人名义转借他人使用,如有特别情况须由主管以上人员同意,方能借出。当值班人员下班时,须在交接班记录表上注明工具使用情况,并由接班人员清点检查工具使用情况确认后签收。所有使用工具的人必须爱惜工具,遵守谁损坏谁赔偿的原则,由值班人员监督。 (2)私用工具使用管理 发放给个人的工具由个人妥善保管,并由个人在工具领用表收,离职时交还给公司。 个人所领取的工具,自己必须爱惜,人为损坏由个人赔偿。 个人所领工具属常规性磨损折旧,日久不能使用的,可申请换 取新的工具,但必须旧件返还。 二、工程部每天工作事项
1、每天按时交接班后,首先做好各自区设备房卫生,保证所有办 公区域、设备操作间的卫生整洁。 2、工程部人员每日对所管辖的各种设备、设施进行认真的巡回检 查,并做好相关记录,对所发现的问题要及时处理,及时上报相关领导。 3、工程部人员每日必须严格遵守各项规章制度,对所操作的设备运行情况要认真填写清楚,并对在运行中所发现的问题要及时上报有关领导。 4、工程部值班配电室人员每天必须严格遵守各项规章制度,并对 所有设备的每日耗能、容量详细记录,保证正常供电。 5、工程部每日必须保证有人接听报修电话或通知电话,保证维修 工及时维修率为100%,保证整栋办公楼的正常工作。 6、工程部主管每周必须对所管辖的所有区域进行大检查、督促各 员工的工作情况,对所发现的问题,要及时给予纠正并帮其改正。 7、工程部值夜班人员必须在十二点以前对所有运行设备、设施, 电箱检查无误后,方可休息。 三、工程部礼貌用语规范 1、接报维修电话服务用语:接到报修电话时,首先问“您好!工程部,您有什么需要帮助的吗?”在报修人员讲明需维修的事项时,做好记录(如:报修事项、报修地址、报修人姓名及电话),在记录做好后说
物业工程部管理方案
物业工程部管理方案 一、工程部编制 二、部门职位说明书 三、物业工程部内部管理: 1)负责东太湖生态园设施设备的安全运行与设施的维修; 2)深入现场,掌握设备状况,做到每天检查; 3)编制培训计划,定期对员工进行培训,提高专业技术水平; 4)制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度,并督导实施; 5)制订部门工作计划; 6)每月总结工程维修质量,分析原因,落实解决措施; 7)整理上报合理化建议; 8)处理突发事件; 三、东太湖生态园设备设施维护巡查计划和规范要求: 1. 设备机房 1)每月清洁1 次,室内无杂物。 2)在明显易取位置配备消防器材,每月检查1 次消防器材,确保完好有效。3)设施设备标志、标牌齐全。 4)在显着位置张贴或悬挂相关制度、证书。
5)交接班记录、运行日志等齐全、完整。 2. 共用部位: a、建筑部件 1)每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。 2)每月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。 3)每月检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面等。 4)每年多雨季节和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。 b、附属构筑物 1)每月巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。 2)每季度检查1 次雨、污水管井等。 3)每月巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。 4)每年检测1 次防雷装置。 二次供水设施 1 每月检修水泵一次,每天每班次巡视生活水泵房不少于2次,并填写运行记录; 2 生活水池(水箱)每年消毒次数不少于2次;并有消毒处理记录; 3 机房需人走上锁。 排水系统 1 排水设施 每月对排水系统进行检查,组织清理、疏通,确保畅通。每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。 2 污水泵 汛期每日巡视 2 次,平时每日巡视1 次,检查设备运行状态;每周进行 1 次手动启动测试;每季度养护 1 次。 3 化粪池 每一年检查 1 次化粪池;组织安排清掏。
万科集团工程管理手册 2017.4,17
目录 万科集团工程管理 管理1234战略 落地实施:精细化管理10要素工程管控标准化动作和考评机制质量管控 一级管控动作10项 二级管控动作16项 三级管控动作108项 进度管控 重点管控动作3项 工程施工工艺技术标准化手册 安全文明施工管理标准
进度控制手段线下管理: 线上平台管理: 示例:
一级管控节点 基于总控计划,梳理里程碑节点,制定对应关 键节点的相应计划。 项目一级进度管控节点计划【重在管控】 计划编制依据: 设计部门提供的扩初设计方案或单体报建方案、销售部门提供的销售分期方案和销售开盘计 划、成本采购部门提供的成本控制及招标采购要求 计划编制责任部门: 已确定的项目工程部经理或企业工程管理部、相关配合保障业务部门。 计划编制深度要求(应包括的基本内容): 1、划分施工流向、划分施工段和施工层 2、分解施工过程、确定施工工序顺序 3、估算工程量、确定各项工序所需时间 4、确定各项工序的关键关系,进行工序优化 5、分析关键线路、关键节点 6、分析甲分包、甲供货进场作业要求及工期
二级进度管控节点【管控与落地结合】 《投资立项通知书》 、召开项目启动会、《项目主项计划》通过集团审批并上线(一级节点及一、二、三阶段计划)、项目公司成立、初步产品建议、建筑方案设计单位确定、初勘、精装方案及施工图设计单位确定、景观方案及施工图设计单位确定(含示范区)、《项目主项计划》通过集团审批并上线(整体)、招标计划确定、示范区立项、示范区建筑方案确定、样板间精装方案及软装概念方案确定、土方工程、地库结构工程、首开施工达到预售条件、砌筑工程、完成抹灰工程、外窗安装、外装工程、红线内市政工程、完成高低变配电房、完成室外景观工程、公共区域内装、机电综合调试、人防验收、质检验收、消防验收、规划验收。 节点计划编制目的: 指导施工单位施工,保障施工的前置条件,约定关键工序、关键线路、关键节点控制要求 计划编制时间: 施工图出图后(可不必完成施工图强审) 计划编制依据: 施工图及项目工程总控计划、一级管控节点 计划编制责任部门: 项目工程部、相关配合保障业务部门。 计划编制深度要求(应包括的基本内容): 1、按层、按工序、按工种确定施工顺序 2、明确技术方案先行、工程样板、总分包工序交接、 隐蔽工序验收等企业工程管理要求(注:质量管控详细明确)
物业工程部维修管理制度(含水电)
物业工程部维修管理制度(含水电) 维修班工具使用管理办法、维修电工岗位职责、值班电工岗位职责 维修班工具使用管理办法 维修班工具使用管理办法 为贯彻执行公司物品妥善保管,合理使用,有效控制的方针,特制定本办法。 维修班工程维修使用工具分为:共用工具与私用工具。所谓共用工具是指较大件工具(如切割机、电焊机、台钳、电钻之类)私用工具是指发放给个人的小件常用维修工具。 共用工具使用管理: 1. 共用工具由值班人员保管,只允许公司内部使用,不得以个人名义转借他人使用,如有特别情况须由主管以上人员同意,方能借出。 2. 当值班人员下班时,须在交接班记录表上注明工具使用情况,并由接班人员清点检查工具使用情况确认后签收。 3. 所有使用工具的人必须爱惜工具,遵守谁损坏谁赔偿的原则,由值班人员监督。 私用工具使用管理 1. 发放给个人的工具由个人妥善保管,并由个人在工具领用表上签收,离职时交还给公司。 2. 个人所领取的工具,自己必须爱惜,人为损坏由个人赔偿。 3. 个人所领工具属常规性磨损折旧,https://www.360docs.net/doc/5516809628.html,日久不能使用的,可申请换取新的工具,但必须提供旧件。
维修电工岗位职责 1. 严格遵守公司各项规章制度,服从领导安排,除完成日常维修任务外,有计划地承担其它工作任务。 2. 努力学习技术,熟练掌握大厦强弱电设备,工作原理及实操作与维修保养。 3. 执行所管辖设备检修计划,按时按量完成,并填好记录表。 4. 积极配合值班电工工作,出现故障时无条件迅速返回机房配合工作。 5. 严格执行设备管理制度,做好交接班工作。 6. 交班时发生故障,上班必须协同下班工作,排除故障后才能离去。 7. 维修人员外出巡查或维修,必须随身携带对讲机,随时随地与部门人员保持联系。 8. 在巡查过程中,发现不正常现象,应及时进行处理,处理不了的应做好记录,不得隐瞒故障现象。 9. 做好值班室清洁工作,填好工作记录表。 10. 完成领导交办的其它工作。 值班电工岗位职责 1. 严格遵守公司各项规章制度。 2. 努力学习技术,熟练掌握本大厦供电供水方式,线路管道走向反设备的原理,技术性能及实操作。 3. 努力做好设备保养维修工作,做好防小动物工作,确保安全运行。 4. 坚守岗位,定时巡视配电设备,密切监视各仪表工作情况,准确抄录各项数据并填好设备运行记录表。
知名物业管理公司工程项目部运作管理手册
当前文档修改密码:8362839 某知名物业治理公司工程部运作手册 第一节治理范围 总体:工程部负责项目有: (1)对所有设备的日常运行治理。 (2)对建筑物及所有机电设备的维护保养。 (3)对楼宇未尽人之处提出整改方案。 (4)对客户的装修工程方案审核,对施工进行监督治理。
(5)对客户进行有偿服务。 (6)为物业治理提供一切有关工程询问。 一、强电专业 1.负责整个楼宇变配电系统的日常运行、治理。 2.负责整个楼宇变配电系统的维修保养工作。 3.负责空调、冷水机组等动力电源、电机、操纵柜的维修保养。 4.负责给排水专业所有动力电源、电机、操纵柜的维修保养。 5.负责楼宇公共区域的照明维修。 6.负责楼宇临时供电的安排和打算。 7.负责提供节约电力的打算方案,并经批准后实施。 8.对系统不完善的地点提出整改方案,并经批准后实施。 9.负责电梯的维修、保养。
10.负责卷帘门的维修、保养。 11.为客户提供有偿服务。 二、空调专业 1.负责楼宇整个空调、采暖、通风系统的日常运行、治理2.负责楼宇整个空调、采暖通风系统的维修保养。 3.负责空调、采暖、通风系统中,电机和操纵柜的巡视工作,发觉问题后及时报告电气维修班处理。 4.改善空调、采暖、通风系统的设计,使楼宇有一个良好舒适环境,同时最大限度节约能源。 5.为业主、客户提供有偿服务。 三、给排水专业 1.负责楼宇的供水系统、排水系统、消防给水系统、喷洒系统、雨淋系统的运行、维修、保养和故障检修。 2.负责楼宇所有卫生洁具的维修保养。
3.负责楼宇内所有机械的维修,如:手推车等。 4.负责水箱、水池及污水井、雨水井、化粪池等清理。 5.负责生活水水质处理。 6.为业主、租户提供有偿服务。 四、土建专业 1.负责楼宇内公共范围的天花、玻璃窗、墙、门等所有项目的修理、调整。 2.负责建筑结构方面的问题,例如渗漏、裂缝等修、整改。 3.负责公共范围内和物业公司的家具维修。 4.负责安排一些小五金件的维修和调整。 5.负责一些临时性的任务。 6.为业主、客户提供有偿服务。 五、弱电系统
项目物业工程部基础管理措施
项目物业工程部基础管理措施 项目物业工程部基础管理措施 1、用户报修及投诉处理 1)报修及投诉渠道 没有用户的投诉是最理想的,但是任何物业管理公司都做不到这一点。我们一方面要减少投诉,另一方面又应为用户提供方便的设备故障投诉渠道。一般地讲,有关设备方面的投诉应向物业部提出,但实践中仅这一条还不够。有的客人往往会直接打电话到工程部,或是将电话打到经营部或别的地方。因此,公司建立报修投诉内部联网制度是十分必要的,用户可以向物业部提出,也可以向经营部、总服务台、工程部、项目经理办公室或其他任何一个部门提出。任何一个部门接到报修或投诉,应负责立即将此报修或投诉转告物业部,由物业部发出维修单到工程部,并记录备案;认为必要时可将情况向项目经理报告。要防止推托现象:客人向某部门提出问题,某部门推给另外一个部门,让用户转来转去解决不了问题,这是服务质量低劣的表现。 工程部当班员工在接到故障投诉后应该在XX分钟之内到达现场,属一般故障应该立即排除,复杂的故障应立即向上司汇报,由上司判断并组织力量排除。在现实中,许多客人有意见不是因为设备有了故障,而是因为有了故障不能及时解决。他们也知道,故障总是难免的,但是有了故障无处投诉或投诉多次仍不能解决,这就使他们难以忍受了。 2)处理复杂故障 所谓复杂故障是指难于马上解决的设备问题。往往有多种情况:第一种是设备比较复杂,一次或多次修复仍达不到原来的状况;第二种是设备本身的工作参数达不到设计标准,一般是产品质量问题;第三种是设备运转正常,达到了设计标准却达不到客人的要求。属于第一种情况,应该下大力气认真修复,使客人满意,第二种情况应向客人说明真情,表示歉意,并表示将尽快向生产厂联系,解决问题。第三种情况最难处理,如空调运转正常,某位客人却偏偏说冷或热,进行投诉,当班员工急急忙忙赶到现场却发现一切正常,这时候员工往往会带点情绪,容易造成双方不愉快。我们应教育员工,遇到这种情况应保持规范的礼貌服务,进行友好的解释,切忌用生硬的口气回答,如”没有办法”,”就是这样”等等。 3)进户维修服务规范 用户的每间房间都有设备,有设备就有检查、保养和维修工作。员工如何按照服务规范进户工作,这不仅是一个技术问题,而且有礼仪礼貌、劳动纪律等多方面问题,弄不好会引起用户的反感,造成不好的影响。因此凡进户工作的员工必须有较强的服务意识,要将进户工作的全过程作为体现自己技术水平和服务水准的过程。 4)工作单的流程 A.各种请修单均应统一送达工程部特设的调度员,由调度员统一接单。请修单上内容必须填写清楚调度员记录接单时间。 B.调度员根据轻重缓急和工种不同,将请修单派往各专业工程师,由各专业工程师或领班安排实施。 C.维修人员接单后准备相应工具进行修理。完成后注明维修时间和所消耗材料,并请客户签字认可后带回交给专业主管。 D.工程师审核后交还调度员备案,并向有关部门返单。 E.工程部一般情况不接受电话请修,如有特殊情况,事后应补工作单。 F.所有正常的维修保养计划,应根据工程经理的指示填写工作单后方可进行。 G.工作单按如下顺序分列优先安排: a)人身安全、消防安全。