建设项目规划条件
概述
建设项目规划条件：
规划条件是城乡规划主管部门依据控制性详细规划、专项规划、城市设计等上位规划，对建设项目提出的规划建设要求，是政府出让国有土地使用权的约定条件，是编制修建性详细规划、建设项目总平面图、建筑单体设计方案和实施建设项目竣工验收规划核实的依据。
应先办理选址，再由规划建设部门出具规划红线图和规划设计条件。
规划条件是城乡规划主管部门依据控制性详细规划，对建设用地以及建设工程提出的引导和控制依据规划进行建设的规定性和指导性意见。
规划条件是城乡规划主管部门对建设项目提出的规划建设要求，是修建性详细规划编制和审批的重要依据。
建设单位或个人应当按照城乡规划主管部门确定的规划条件进行开发建设。任何单位和个人不得擅自变更城乡规划主管部门确定的规划条件。
规划条件是直接导控建设用地和建设工程设计的法定规划依据，是规划编制单位和设计单位进行规划方案设计和城乡规划主管部门对方案进行审定的依据和应当遵循的准则。
规划条件强化了城乡规划主管部门对国有土地使用和各项建设活动的引导和控制，有利于促进土地利用和各项建设工程符合规划所确定的发展目标和基本要求，从而为实现城乡统筹、合理布局、节约土地、集约和可持续发展提供保障。
法律依据：
《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条规定：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。
规划条件的内容：
规划条件一般包括规定性(限制性)条件，如地块位置、用地性质、开发强度(建筑密度、建筑控制高度、容积率、绿地率等)、主要交通出入口方位、停车场泊位及其他需要配置的基础设施和公共设施控制指标等；指导性条件，如人口容量、建筑形式与风格、历史文化保护和环境保护要求等。
规划条件落实的法律规定：
规划条件是城乡规划管理部门实施规划管理的依据，建设项目的实施必须严格遵守规划条件。《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条、第三十九条、第三十九条对规划条件的落实做了明确规定：
1、规划条件是国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。
2、
城市、县人民政府城乡规划主管部门颁发《建设用地规划许可证》时，不得擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
3、建设单位应当按照规划条件的要求进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。
规划设计条件是什么？
一、用地情况
（一）规划建设用地位置、范围：人民大道以西，体育北路以南，体育南路以北。
（二）规划建设用地面积：332773.8㎡。其中：属城市道路用地面积约22415㎡。规划文中路西侧用地为九年一贯制学校用地，用地面积约32954㎡。
二、用地使用性质
使用性质： 居住、商业、办公及配套中、小学用地。
三、用地使用强度
（一）临人民大道进深约150米宽用地为商业办公规划设计条件是什么？用地,面积约34489㎡，容积率：5.5,建筑密度：35 %（临人民大道商业办公用地规模及界线可根据实际情况作适当调整，但不得增加商业办公用地面积且必须保证临人民大道第一排建筑为商业办公建筑。商业办公用地部份调整为居住用地后，其容积率等指标按居住用地指标执行）。
（二）临体育南路进深约100米宽用地为商业办公用地，面积约45563㎡，容积率：5.0,建筑密度：30 %。该用地可兼容住宅，但商业办公建筑面积不得少于30%。
（三）居住用地面积约197352.8㎡，容积率3.1，建筑密度 22%。
（四）用地范围内的城市道路用地、九年一贯制学校用地不得纳入用地建筑密度和容积率指标计算。
四、规划设计要求
（一）建筑高度： 满足湛江民航机场净空控制要求。
（二）建筑层数：地上 层,地下经批准可建2 层地下室用作停车及其它配套附属用房。
（三）建筑退让距离：
1、体育北路道路红线宽度 60 m，道路中心线控制点坐标及控制高程为：X：52043.984，Y：35277.230；X：51817.600，Y： 34954.700，高程13.1；X：51691.900，Y：34594.700，高程14.5；X：51710.30，Y：34181.100。道路南侧设20米宽绿化隔离带，建筑后退体育北路绿化带边线不少于7米 。
2、用地南侧临体育南路，体育南路道路红线宽度 60 m，道路中心线控制点坐标及控制高程为：X：51130.400，Y： 34693.700，高程31.10；X：51347.400，Y：35124.700，高程25.97。建筑后退体育南路道路红线，裙楼≥15 m，主楼≥20 m。
3、用地中部南北向规划文中路，文中路道路红线宽度28 m，道路中心线控制点坐标为：X：51691.900，Y：34594.700；X： 51313.300，Y：34624.500；X：51130.400，Y：34693.700。建筑后退文中路道路红线，裙楼≥15 m，主楼≥20 m。
4、用地临规划庶文路，庶文路规划红线宽度 28 m。道路中心线控制点坐标为：X：51817.600，Y：34954.70
0；X：51486.600，Y：35074.500；X：51347.400，Y：35124.700。建筑后退庶文路道路红线,裙楼≥15 m，主楼≥20 m。建筑后退用地边界线为建筑间距要求的一半，且与现状建筑符合建筑间距的规定。
5、地下室边线后退城市道路红线≥ 5 m；后退用地边界线≥ 3 m。
6、其它退缩要求：建筑退缩体育南路北侧110KV电榄通道应符合相关规定要求。
（四）建筑间距：
应符合《湛江市城市规划管理办法》第十条的规定。其中高层建筑山墙之间间距≥ 15 m，高层建筑纵墙之间距离≥ 30 m，高层与多层建筑之间距规划设计条件是什么？离≥ 25 m。
（五）交通规划设计：
1、交通主要出入口方位：按批准的设计方案定。
2、配套车位：
汽车：商业办公楼每100㎡建筑配套1个汽车位，住宅楼每户配套0.5个汽车位。配套停车位宜集中设置在地下室，来访停车泊位按居住建筑停车位的10%在地上设置。
自行车：每100㎡商业办公及住宅建筑配套1个自行车位。
3、交通组织方式：合理组织人流、车流交通 、实现人车分流 。
（六）绿化规划设计：
1、绿地率：≥ 35 %；
2、集中绿地布置：在小区中部，面积不少于16000㎡。
3、临体育北路设一条宽度20米绿化带。
（七）城市设计：
建筑体量、高度、材料、色彩应体现滨海城市风貌，并与周围环境相协调，同时要重视第五立面（屋顶）的设计，以满足周围高层建筑的俯视效果。
五、配套要求
（一）配套项目：文中路以西，体育北路以南32954平方米用地（含体育北路绿化带2599㎡用地），为九年一贯制学校用地，班数为54班，建筑面积≥ 18000 ㎡；由开发商按学校建设有关规范、规定要求实施建设，经教育等有关部门验收合格后，无偿交付市政府。如小区分期建设，学校必须与第一期建设同步实施，具体建设要求和交付方式按与湛江市教育局签订的相关协议执行。
（二）配套18班幼儿园1所(独立设置)，用地规模≥5400㎡，建筑面积≥4300 ㎡。
（三）垃圾转运站一座，建筑面积≥300㎡。
（四）开闭所1座，用地面积≥500㎡，建筑面积≥300㎡（独自设置）。
（五）配套社区居委会办公用房≥100㎡，由开发商无偿提供给社区居委会使用。
（六）穿越用地范围内的规划文中路、庶文路（体育北路至体育南路段）及其路灯、道路绿化、排水、排污等道路附属设施按城市规划要求及市政府有关部门审定的设计方案由开发商同步实施建设（上述道路用地由市政府提供）。
（七）其它设施配套按国家、广东省有关规范、规定要求设置。
六、其它控制要求
根据建设部、广东省建设厅有关规定，本项目应作为建筑节能示范小区，所有住宅
建筑和商业办公等公共建筑应统一采用太阳能热水器及其它节能措施，并与建筑一体化设计。规划方案报批时应一并提出建筑节能综合方案送审。
七、附加说明
（一）上述容积率和建筑密度指标均属允许的最大限值，绿地率为最小限值。
（二）地下停车场库及建筑架空层、骑楼等向公众开放的部分的建筑面积可不计入容积率。地下室用作车库、设备用房、交通用房以外其它性质使用的，均应计入容积率指标。
（三）建筑间距为相邻两栋建（构）筑物外墙面最窄处的距离。
（四）场地标高由竖向规划确定，竖向设计应尽量保留原有地形地貌，精心设计，以创造丰富宜人的空间环境。一般室内±0.00标高高出周边道路标高0.3-0.5米。
（五）本设计条件书是建设用地规划许可证的附件，与《建设用地规划许可证》具有同等法律效力，建设单位及设计单位必须严格按规划设计条件要求编制规划设计方案报我局审批。
（六）本设计条件书有效期一年（自发出之日起至土地拍卖成交前），逾期失效。
八、其它遵守事项
（一）持本设计条件书委托具有符合承担本工程规划设计资格及业务范围的规划设计单位进行方案设计。报审方案必须符合建设部颁发的《城市规划编制办法》规定的修建性详细规划编制深度要求。
（二）本设计条件书是我局审批规划设计方案的依据，报送的规划设计方案除满足本设计条件书所列设计条件外，还应满足国家、广东省和湛江市制定的相关技术规范、规定，满足环保、消防、人防、交通、园林、市政等各项相关法规、规章、规范、规定的要求。
（三）规划设计方案报批前，应在项目所在用地明显位置进行公示，征求公众意见。规划方案评审及报批时，须一并提供公众反馈意见。
（四）因涉及 机场净空控制 问题，在申报规划设计方案前，就建筑高度控制应取得 民航 部门的审查意见。规划设计条件是什么？
（五）本工程为重要项目，规划设计方案报审前，必须经市城市规划部门审核符合规划要求后，由市规划部门组织专家评审，（参与评审的专家及部门由规划部门审定，参与评审的专家原则上在湛江市建筑与环境艺术专业委员会委员中选定），并按照评审意见对规划方案进行修改完善后再行申报。
（六）如设计方案在用地使用性质、用地使用强度指标、建筑控制高度等方面超出本条件书要求时，应进行专题论证，待批准后再行申报。
（七）报审规划设计方案图纸装订成A3规格，一式四份。