2013年11月上海思南公馆、田子坊详细调研

上海思南公馆、 上海思南公馆、田子坊 调研报告2013年 2013年11月 11月思南公馆项目概况地址： 地址：浦西市中心核心区域，复兴中路与重庆 南路交接处，毗邻环境优雅的复兴公园 占地面积： 占地面积：50000余㎡ 建筑面积： 建筑面积：80000㎡ 其中需要保留保护的老建筑51幢（近3万㎡） ，新建建筑2.7万㎡及2.2万㎡地下空间。

功能区：思南公馆酒店、特色名店商业区、思 南公馆公寓和企业公馆思南公馆思南路历史思南路最早叫马斯南路，1913、1914年间 修筑，路名为纪念1912年8月在巴黎去世的法国 作曲家马斯南而起。

1943年，汪伪政府在接收 了法租界和公共租界后，马斯南路被改以陕西 省蓝田县名命名。

1946年，又改以贵州省思南 县名命名，沿用至今。

这一条路及周围街区的形成，与上海法租 界的第三次扩张有关：法租界1849年辟设，起 初不足千亩，1900年扩展到今重庆南路，面积 为两千多亩。

1914年，以同意北洋政府入界缉 拿藏匿租界的革命党人为条件，法租界实现了 它的第三次界域大扩张，面积扩大至一万五千 多亩。

思南路便是筑于这一时期。

1920年4月，法租界公董局董事会提议以立 法形式在顾家宅公园（今复兴公园）周围划定 一个只能建造西式房屋的区域，此后，该区域 内陆续建造了大量花园洋房，包括现今思南公 馆的大部分建筑。

从规划到营造、施工，让人 们看到了巴黎的霍斯曼式城市更新与改造在东 方上海的延伸。

思 南 路思南公馆人文历史思南路周边不过方圆几里地，就有张学良公馆 、孙中山故居、周恩来公馆、梅兰芳公馆、袁 世凯次子旧居、近代畅销小说《孽海花》作者 曾朴的旧居……等等 。

周 公 馆孙 中 山 故 居思南公馆改造历史思南路风貌建筑由于历史原因，早已成为密度极 大的居民区，该地区居住密度从1944年的每幢２户 发展为20世纪末的平均每幢14户，甚至有的高达17 户，违章搭建严重，居住功能和建筑本身遭受破坏 。

该项目于1999年底立项启动，后经过市区合作 ，由上海永业集团、上海城投总公司等国有企业组 建项目公司，1999年底，思南公馆立项启动，通过 协议置换保护开发历时10年，2010年竣工开放。

经专家评审和政府有关部门批准，48幢历史建 筑作原地修缮，原貌重现。

1幢的建筑构件经编号后 精心拆卸，然后作移位原貌重建。

在修缮或重建的 过程中，项目开发商尽量保留建筑的原有构件和风 貌，并提升建筑的设施和使用功能，以满足现代城 市生活所需。

思南公馆商圈分析 思南公馆北面接淮海路，1公里范围 内有上海新天地时尚文化社区、文化 广场人文艺术区、田子坊创意休闲社 区； 几个区域商业氛围各具特色，面对不 同的客群，临近而又相得益彰。

思南公馆功能规划分析 项目整体分为四个功能区——花 园式酒店区、酒店式公寓区、商 业内街区和企业公馆区。

思南公馆功能规划分析南苑 思南公馆酒店： 思南公馆酒店：思南公馆酒店 由19幢建于1920-30年代的地理花园洋房 ，1幢约于同期建成的外廊式雄伟建筑和1 幢新建会所组成。

其中15幢独立花园洋房为客房部分， 供整幢出租。

花园洋房分三层及四层两种 ；四层洋房设客用电梯。

每幢洋房均设多 功能套房四间、客厅、餐厅、厨房、管家 用房及专用车库。

部分洋房设会议厅，酒 吧、娱乐室、蒸气室及健身房等。

其余4 幢花园洋房为礼宾部、接待处、商务中心 、酒吧及中西餐厅。

外廊式建筑楼高三层 ，为酒店宴会及多功能厅，可供400-500 宾客宴会及会议之用。

新建会所设有室内 恒温游泳池、桑拿及蒸汽室、健身房、室 外花园等。

酒店可按宾客要求提供私人管 家、宴会及用车等服务。

整幢出租， 整幢出租，租金在人民币3.8 租金在人民币3.8万元 3.8万元/ 万元/晚思南公馆功能规划分析西苑 企业公馆： 企业公馆：位于思南路西侧的 10幢花园洋房为思南公馆的企业公馆区， 将出租予境内外 该等花园洋房经修缮后，将出租予境内外 企业作商务用途。

企业作商务用途。

该等花园洋房于1930年代建成，含多 种建筑风格，楼高3-4层，单幢建筑面积 单幢建筑面积 约500500-650平方米 650平方米。

平方米。

思南公馆功能规划分析东苑 至尊府邸： 至尊府邸：思南公馆东苑至尊 府邸总建筑面积约20,000平方米，提供 提供 118套全装修住宅单元 118套全装修住宅单元作出售用途。

单元 套全装修住宅单元 面积由约85平方米（一房）至350平方米 （四房）。

会所由思南公馆酒店管理，设置包括 室内恒温游泳池、桑拿及蒸气室、健身室 、室外花园等。

住户礼宾部提供24小时家 居服务。

目前二手房价在9.5 目前二手房价在9.5万 9.5万－11万元 11万元/ 万元/㎡思南公馆功能规划分析北里 特色名店： 特色名店：思南公馆的特色名店区位于项目的北端 ，由 由24幢老建筑和 24幢老建筑和5 幢老建筑和5幢新建筑组成， 幢新建筑组成，总建筑面积约20 总建筑面积约20， 20，000 平方米。

平方米。

该区的新老建筑形态丰富多姿，十多条宽窄不一的步行街 和六个大小开放空间穿插其中，尽显上海里弄街区的独特 氛围。

“名”和“特”是该区的特色。

特色名店中约 约30%为各式 30%为各式 餐饮，其中包括中外餐厅、咖啡厅、茶馆、酒吧、冰激凌 餐饮 店和糕饼甜品店等；其余为商品零售和展销。

特色名店除出售的商品别具特色外，其经营模式也有别于 一般商区。

“ “会所式” 会所式”的经营模式为顾客提供个别的售前 的经营模式 和售后服务，以满足高端客户的个性化需求。

具文化内涵 的生活艺术品是特色商品中重要的一环。

随着市民生活水 平和质量的日渐提高，家居艺术品已成为市民日常生活所 需。

思南公馆的名店将为顾客提供高质量、富特色的艺术 珍藏。

推广活动是思南公馆特色名店的另一重要组成部分。

推广 活动将糅合文化、艺术和娱乐，因此，思南公馆特色名店 区不仅是一个商区，也是一个开放式的、雅俗共赏的博览 会、大舞台。

思南公馆商业动线研究商业部分由一个东西向的主 动线和多条南北向宽窄不一 的步行街组成； 在两端及中间设置舞台或景 观节点，吸引客流。

思南公馆商业业态及品牌1:柏拉图家居、鱼藏、悦达迦世家 2：思南公馆会展中心 5c:Isalisse Jewel 22:蜜丝芭莉＆丹邸好士美容中心、思 南公馆健身会所、雅家时尚、杜梦堂 26c:橘色涮涮屋 26d：Shanghai Slim’s 32:乐泰、鮨 33：Pane e Vino、X朗姆小酒馆 34：天下一家会馆 35：晶浦会、拉普利奥－简餐·西点、 西柏丽西班牙美食美酒 5a5b：健身堂 23：龙门雅集 25：尊邸 26b:香啡缤、旗袍雅宴 26e：米伽、哈根达斯 26a：拳击猫精酿手工啤酒屋 51：高希霸魅力俱乐部、高派服装会所 55：思南公馆酒店AJM法餐厅 26f:碳酷烤鸡、欧立威希腊餐厅、Yucca酒吧 27：茶屋 、蒲蒂花馆 30：壹·火锅 31：萱庭会所·珠宝定制 28：瑞贝卡高级定制 57：慧公馆 61：O·spa PREMIER思南公馆建筑设计分析思南公馆是上海市中心唯一 壹个以成片花园洋房的保留 保护为宗旨的项目，坐拥51 栋历史悠久的花园洋房，同 事汇聚了独立式花园洋房、 联排式花园洋房、带内院独 立式花园洋房、联排式建筑 、外廊式建筑、新式里弄、 花园里弄、现代公寓等多种 建筑样式，是上海近代居住 类建筑的集中地。

历史建筑群融汇了中西设计 、现代建筑风格和Art Deco 的踪影。

思南公馆景观设计分析简单、干净道路和绿化，普 通石材有层次的组合，低调 却显奢华。

思南公馆景观设计分析转角、绿墙、宅间、廊架、 叠水景观的精细化处理。

思南公馆景观设计分析建筑里面、节点景观 设置、桌椅摆放、植 物花卉的点缀，显得 惬意自然、舒适。

田子坊项目概况地址： 地址：泰康路210弄 建筑面积： 建筑面积：20000多平米 成立时间：1998年田子坊定位：“园区、旅游区、居民区”三区何以的综合性 创意产业园区 规模： 规模：视觉艺术、工艺美术、室内设计等领域100多户 原为30年代的弄堂工厂，如今汇集了来自美国、日本 、比利时、法国等19个国家和地区的设计工作室，被 成为“上海的苏荷”（全球创意产业的发源地－苏荷 （Soho))田子坊发展历史田子坊起源于泰康路艺术街，1998年，区政府有意将泰康路打造为以画廊为主体的 艺术品一条街，街道成立了泰康路工艺品特色一条街管委会负责推动艺术街的发展。

经过一段时间的努力，形成了由1998年美籍华人、著名油画家陈逸飞为代表的39个 画廊组成的艺术品一条街。

随着租期到期，泰康路店铺业主不再出租房屋，泰康路工艺 街面临生存危机。

正在此时，上海开始了“退二进三”的产业升级，泰康路210弄内六 家工厂先后停产外迁，2万余平方米旧厂房空置。

2001年，在区政府的关心和支持下，街道把泰康路210弄田子坊内这六家小企业（ 上海人民针厂、上海食品工业机械厂、上海钟塑配厂、上海新兴皮革厂、上海纸杯厂、 上海华美无线厂）的旧厂房，建筑面积约2万平方米，通过置换，引进无污染、无噪音 的文化企业，在旧厂房的基础上，建立了文化创意产业园区。

田子坊发展历史伴随着创意产业的发展，越来越多的文化界人士进驻泰康路田子坊，包括上海美术家协会副主席王劼音、 著名摄影家尔冬强、香港陶艺家郑祎、美国陶艺家吉米、法国设计家卡洛琳、南斯拉夫摄影家龙·费伯等。

随着国内外文艺界人士的不断加盟，现有19个国家和地区的人士，120个单位，近700人在泰康路田子坊 从事文化艺术、建筑设计、广告咨询、摄影中心等文化创意工作。

一批从美国、日本、加拿大、法国、新加 坡学成的“海归派”也在此筑巢，他们的入驻和他们所从事的文化创意产业，使泰康路国际化程度有所提高 。

通过多年的努力，从当初设想的“工艺品特色街”逐步演变成现在的“文化艺术园区”。

谢谢！26。