万达楚河汉街商业规划

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2016年武汉楚河汉街调研报告_项目规划业态分析

楚河汉街调研报告
郑州富田商业管理有限公司-招商中心制
目录
一、项目概况二、项目规划三、业态分析四、总结借鉴
项目概况
外部规划
区位交通
项目位于武汉武昌区，东湖和沙湖之间
东起水果湖边东湖路西至沙湖边烟霞路
北临连通东湖和沙湖的楚河城市主干道：中北路，二环线
城市次干道：沙湖大道、楚汉路、白鹭街、公正路公交系统：周家大湾站，白鹭街站，高王村站，东湖路楚河汉街站，共计26条公交线路轨道交通：地铁四号线-楚河汉街站地铁二号线-洪山广场站
A区：品味生活（共48个品牌）代表品牌有体验服务：薇拉摄影、椰岛造型（5）黄金珠宝：周大福、周生生、浪琴、 I do、通灵、Bloves（6）甜品饮品：星巴克、许留山、满记、仟吉、歌帝梵（8）体验零售：无印良品、悦诗风吟、莎莎（13）餐饮：稻香、翠华、红鼎豆捞、秀玉、俏立方、百艳青花、西提厚牛排、必胜客、肯德基、麦当劳（16）
C区：个性潮流（共47个品牌）代表品牌有潮流服饰：GXG、卡宾、ME city、 Cache（4）体验零售：屈臣氏、孩子王（9）甜品：仟吉（4）配套：工商银行（5）特色餐饮：蓉李记、陶乡精致料理、青花元年、老街烧烤（14）酒吧：A+（4）地方小吃：周黑鸭、老汉口牛肉粉（7）
B区：国际时尚（共54个品牌）代表品牌有快时尚：M&S、C&A、 PILL&BEAR、UNIQLO、ZARA、 GAP、UR、SPAO、 H&M 、 BERSHKA（10）潮流服饰：Only、杰克琼斯、太平鸟、Dazzle、欧时力、5+（12）体验零售：爱来魔像艺术馆、丝芙兰（18）运动集合店：阿迪、耐克、NB（3）甜品饮品：星巴克、DQ、Lady7、哈根达斯（11）

武汉楚河汉街规划

武汉相关部门解读“楚河汉街”规划“楚河汉街”建在哪儿规划建设的“楚河汉街”，是武汉大东湖水网连通的启动工程，以明渠方式连通两大城中湖——东湖和沙湖。

它东临东湖，西抵沙湖，南至公正路白鹭街，北到武汉重型机床厂，规划总用地面积约1.7平方公里。

其中规划拆迁建筑面积约100万平方米。

新建的楚河总长度1700米，起于水果湖，经过武重宿舍、中北路，从安顺星苑北侧进入沙湖，最大宽度70米，最小宽度20米。

平均宽度25米，面积5.3公顷。

按照走向，楚河几乎与即将开建的沙湖大桥通道并行。

规划布局五大功能“楚河汉街”划分五大功能区，分别为东沙文化区、2个高尚居住区、办公综合区、科教医疗区。

其中位于中段武重宿舍附近的东沙文化区为重点建设区域；2个高尚居住区分别在水果湖边和沙湖边；科教医疗区即现在的中南医院和武汉大学医学部区域；办公综合区则位于最西端（中山北路和沙湖环湖路之间）。

“汉街”建成啥模样汉街依楚河两岸而生，长1500米。

在高楼大厦的背景下，青砖黑瓦木栏杆的楚地建筑形成了沿河一条街。

它东起水果湖，西止沙湖一路，设计了三个主题和十个景点。

东段布局省老年大学、省老干活动中心、特色餐饮等，有展云阁等景点。

中段以南，即现在白鹭街泰华大厦一侧，为高端精品旗舰店、咖啡休闲、千湖馆、楚韵会馆、民俗文化馆、地下超市等，设涌月台、东沙人家、洲前草色等景点；楚河以北（即武商量贩东湖店一侧），设创意文化园、艺术沙龙。

中北路以西段，为文化、公共活动为主，设民间美术馆、健身会所、主题餐厅，有浪花无影、映晴阁、河上梅花等景点。

“楚河汉街”交通慢行相比起其他区域的快速交通系统，“楚河汉街”则规划设计了内部和公共三条慢行交通系统，以突出人们的舒适出行。

第一条慢行交通系统为楚河上的水上游船，游船可以从水果湖出发，慢悠悠划过中北路、沙湖路和环湖路，一直划到沙湖。

沿河设置7处游船码头，供游人上下船。

第二条慢行交通为穿越“汉街”的公共慢行系统，以滨水步行道为主，弯弯曲曲连通两湖，长约5公里。

王健林：一个武汉和五座万达

王战峰和张百钢这几天正在忙着筹备汉街万达广场的开业。这家据称会有几乎所有一线大牌进驻的高端精品购物中心，将会给中央文化区带去另一批消费能力更强的客群。
与此前跟随菱角湖万达广场来到武汉的ZARA和H&M类似，更多的品牌也想借助万达对人流的吸引能力，将门店布局到武汉。
华润万家旗下的高端超市品牌Ole"成为了汉街万达广场的超市主力店。“我们在第一次进入某座城市时，选址上总会首先考虑在当地有指标意义的城市综合体。这能让我们通过第一家店就占领到当地供应链和品牌的制高点，在刚进入市场就一炮而红。”Ole"超市南区营运总经理吴杰说。
住在武昌区的大学老师雷蕾和她的家人现在几乎只逛汉街，中段的那些快时尚品牌是主要目的地。雷蕾三年前从法国留学回国，对于她来说，汉街把那些原本散落在武汉各地商场中的快时尚品牌集合在了一起，同时这些旗舰店里还有童装，她也能给一岁半的儿子找到合适的衣服，逛起来效率很高。
但在几年前，武汉人还很少有这样的购物习惯。
这是万达在武汉的第五个项目。在此之前，万达已经分别在江汉路、菱角湖和沌口经济开发区建造了3座万达广场，并在积玉桥推出了以酒店和写字楼为主的万达中心项目。目前，拥有5个万达项目的武汉与上海并列为万达项目数最多的城市之一。
万达地产项目进入的中国“新一线”城市（点击查看大图）2
万达地产项目进入的中国“新一线”城市（点击查看大图）
王健林给他在武汉最大的项目起了一个有野心的名字—“中央文化区”，甚至都没有冠上“万达”作为前缀。
这个中央文化区目前还在建造之中。如果一切顺利，在2017年全部完工后，这片位于武汉武昌区沙湖与东湖之间，总面积1.8平方公里的区域上会出现一条商业街、一座奢侈品购物中心、一座影城、一个剧场、一个电影科技乐园，还有6个酒店、8栋写字楼和155万平方米定位为豪宅的住宅群。万达号称将为这个总建筑面积340万平方米的项目投资500亿元。

专题案例-商业综合体滨海-合富辉煌-全国典型滨江商业综合体案例分析

极地馆体验——建筑面积351.9万m2，占地面积1.4万m2，年游客量达 150万人次，主体三层，局部四层，分为6大部分。
极地动物展示:展示南极、北极的海洋动物极地体验:真冰真雪的极地环境中体验寒冷、体验极光，触摸北极熊和驯鹿，体验爱斯基摩人的感受; 科普教育区:观赏鲸章搏斗的精彩场面，无水的海底世界，还有可以供游人亲自操作的电脑平台; 神秘的海底世界:屯水量为世界最大的鲨鱼展示池,可观赏到几十个品种、三百余条鲨鱼，几千尾鱼类的展示; 海洋动物表演场:大型的海洋哺乳类动物的表演剧场，可容纳二千多名观众游客配套的服务功能区:面积近2000平方米的中餐厅、400平方米的快餐厅、300平方米的旅游纪念品商场;
务客人、游客消费的“高尚休闲商业区”
建筑特色——南京1912整体风格保留民国建筑的风貌
• 南京１９１２”的设计风格与总统府遗址建筑群总体风貌保持一致。总统府是南京民国建筑风貌的集中地
• １７幢建筑，其中５幢是原有的民国建筑，最高的只有三层楼，大多数建筑是两层楼甚至是平房
青灰色与砖红色相间的建筑群，风格古朴精巧，错落有致、呈Ｌ形环绕”总统府”
时尚品牌类
餐饮娱乐类
美容保健类
建筑特色——建筑外形分为3大类，根据不同的建筑类型来引进不同的国际品牌店，赋予项目特色。
名品街的建筑群多为2-3层相对独立的连排建筑，一般底层进深都在10米左右，每个开间大约3.5-4米，而一个品牌门店通常占用2-5个开间，同时每个门店均使用自下而上相对独立的建筑空间。名品街的建筑外形基本分为以下三类：
汉街：入驻品牌均为国际及国内一线品牌。
汉街：世界30大品牌将中国旗舰店开在汉街，120多家商户将如期开业。服饰类：ZARA、H&M、GAP、MUJI、M&S、 UNIQLO、C&A、MAP、UR、依恋TT馆等十大快时尚品牌，其次，MORGAN、DAZZLE、欧时力、PAGE ONE、Cache Cache、 NIKE全球第三家概念店；特色餐饮、酒吧类：星巴克的亚太旗舰店、哈根达斯、麦当劳、香港第一茶餐厅翠华、意大利知名浓缩咖啡品牌LAVAZA、Jamica blue、著名的辉哥火锅、汤城小厨、湘鄂情、广州著名餐饮品牌中森名菜（红馆、澳门街、燕窝粥）、四季恋、俏丽方、苏荷酒吧、法朵、黄记煌、蓉李记、汉街酒号、鹿港小镇、青花元年等餐饮品牌；生活精品类：周大福集合店、HAMMAN音像、柏斯琴行、90+红酒、论道生活馆等生活精品类品牌也是首次亮相，带给人们全新选择。文华书城、迪士尼、意大利著名设计师时尚家居品牌 KARTELL、Godiva的巧克力、Bean bar、BessANGE、 Bloves、大芬美术馆等三十余品牌商家在汉街开出中国的旗舰店。

武汉楚河汉界

基本简介武汉中央文化区位于武汉市核心地段，武昌区东湖和沙湖之间，夜景地理位置相当于武汉市的几何中心。

项目规划面积1.8平方公里，总建筑面积340万平方米，是万达集团投资500亿元人民币，倾力打造的以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游项目。

项目整体规划由万达商业规划院牵头，联合国内外各行业顶尖设计公司参与完成设计。

武汉中央文化区一期楚河汉街是整个项目的重要内容，也是武汉市大东湖生态水网构建工程的启动工程、纪念辛亥革命100周年的核心项目。

2011年9月30日，楚河汉街开业，项目总建筑面积21万平方米，从开工到开业仅用8个月时间，建设速度创造业内纪录，而且建筑品质、招商品牌全国领先，受到湖北省、武汉市各级领导高度赞扬，获得社会各界广泛认可，在全国产生轰动效应。

楚河汉街开业后，国庆假期吸引客流超过200楚河汉街夜景万人，成为全国假期人流排名前三的热点区域。

楚河汉街绘就现代“清明上河图”。

楚河汉街不仅是商业，更是城市历史文化和生态景观工程，经济社会综合效应十分显著。

“楚河”贯穿武汉中央文化区东西，是文化区的灵魂。

楚河”全长2.2公里，连通东湖和沙湖，是国务院批准的武汉市“六湖连通水网治理工程”的首个工程。

水面宽度40至70米，加上滨河绿化及道路宽度达到150米。

滨河景观带绿树成荫、步移景换，为武汉市民提供优美的休闲场所。

万达集团重金打造五艘豪华、低噪音、零排放的环保游船，用于武汉东湖、沙湖、楚河的水上旅游观光。

汉街以民国风格建筑为主体，极具时尚元素的现代建筑和欧式建筑穿插其中，传统与现代和谐统一。

针对武汉市楚河汉街的规划设计研究

针对武汉市楚河汉街的规划设计研究作者：宋勇来源：《科技与创新》2016年第11期摘要：楚河汉街又称“汉街”，是武汉市中央文化区一期项目的重要内容，其建设目的在于打造城市历史文化和生态景观相结合的综合工程。

楚河汉街以8个月完工的高建设效率和全国领先的建筑品质及招商品牌获得了社会各界的广泛认可，并成为极具人气的商业文化步行街，但在后期发展中也暴露出规划建设和定位上的不足。

针对楚河汉街的规划设计进行了研究、分析，试图发现其中的问题，希望能对其他商业街的规划建设有所帮助。

关键词：楚河汉街；商业文化街；规划设计；景观设计中图分类号：TU984.2 文献标识码：A DOI：10.15913/ki.kjycx.2016.11.036文章编号：2095-6835（2016）11-0036-02商业街是当下城市中常见的商业活动组织形式，它不仅能满足城市生活的需求，还能促进区域经济的发展，而通过将地域文化特色与商业相结合形成的商业文化街更具有吸引力。

在进行商业文化街的规划设计时，要充分考虑人口、经济等方面的状况，同时把控好商业与文化之间的关系，合理的定位是商业文化街成功的必要条件。

1 楚河汉街概况1.1 楚河汉街的背景项目楚河汉街是武汉中央文化区一期项目的重要部分，是大项目中的小核心部分。

武汉中央文化区是由万达集团打造的以文化为核心，兼具旅游、商业、商务和居住功能的世界级文化旅游项目。

该项目的规划设计定位是将其建设成“中国第一，世界一流，业内朝拜之地”，打造世界文化新品牌。

项目规划包括楚河汉街、万达广场、汉秀剧场、电影乐园、星级酒店、高级写字楼和高档住宅楼群。

楚河汉街作为其中的重要部分，是整个项目的文化内涵所在。

1.2 研究楚河汉街的角度建成之初，楚河汉街就赢得了广泛的关注和旺盛的人气，而人们也习惯仅从独立商业文化街的角度去审视其规划设计和定位。

但实际上，楚河汉街作为商业集团投资项目的一部分，其规划及定位必然服从整体利益。

武汉商业项目考察报告

万Fra bibliotek第二代产品：组合店
万达第二代产品主要以购物中心（Mall）的形式出现，面积在 15万平米左右，业态有百货、超市、影院等五六个主力店，整体属于纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等别的业态。同时，零售类比例仍偏大，占总经营面积 80％以上。盈利模式主要为若干个没有散售的购物中心整体出售，溢价变现。案例：成都财富中心、王府井、伊藤洋华堂等纯商业购物中心
万达第三代产品：综合体
城市综合体内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，面积在50-100万平米。盈利模式为核心商业部分只租不售，但占大型综合体项目整体 40%左右的住宅与小型商业、写字楼采取销售的方式，有效解决了资金支持问题。案例：万达广场、龙湖天街系列、华润万象城系列等城市综合体
由于总体用地较大，设计中不得不用多条内街来使得商业能够划分为小铺面，设置了一个尺度较大的中庭作为这个综合体的中心，并有其他的一些小中庭。总体而言，商业效果和人气一般。这个项目对我们的可借鉴性较小。
项目概况
在光谷步行街内部还有一个已经建成的西班牙风情街，后期还有德式风情街和法式风情街（在建）。这是一个纯室外的商业步行街，商业布局采用内廊和外廊相结合的形式，形成多变的商业街道空间。商业街区通过三个广场串联其整个商业街区。
古典与现代的结合
建筑细部
总体而言，除了建筑外立面的线条外，建筑的细部不多，且重复率较高，如欧式门头、砖砌的凹凸线条等。
砖砌的凹凸线条
精致的入口
精致的入口
精致的入口
商业模式：商业布局考虑为独栋式，采用整租整售的形式，即建筑一至顶层为一个商户。这样避免了二层三层的室外走廊的出现，建筑立面更为干净，且利于建筑风格的营造。街道尺度：建筑高度多为2-3层，局部为45层。街道尺度约在1:1—1:2之间，这样就提供了较为宽阔的街道尺度，餐饮可以自由的摆放外摆区桌椅。

一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析

一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析（组图）近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。

本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉（目前已开业5个万达，江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街，未来预计要开10个万达），二三四代万达均有开业运营的项目，全国独有。

长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。

第一代万达：长沙解放西路万达（悦荟广场）说到第一代万达，有一段往事不可回避。

2005年前后，正是万达大力扩张的时期，万达计划赴港发行Reits上市却未果。

澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。

麦格理通过贷款，向万达购买了9座万达广场（项目招商信息）（分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连）。

2005年的万达正是大力发展急需血液的时候，资本市场筹资无果，加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场，资金压力巨大。

与麦格理达成协议，并借此套现31亿。

在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后，双方协议分手。

上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。

现在来看，这9个万达广场，全部位于城市最核心的商圈，目前估值应该远超当年的31亿。

不过话说回来，正是凭借当年的31亿现金，万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。

第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈，黄兴南路步行街和解放西路交汇处，紧邻长沙黄兴路步行街，交通线路纵横交错，人流如织。

项目占地1.8万平方米，总建筑面积约5万平方米。

所谓第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”。

单层面积5000-10000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等，一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为万达影院+大玩家电玩，加上部分餐饮。

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九省通衢、中国最中心城市常住人口1000万、流动人口近400万全国商业最达、商业消费最尖端城市全国19个省级排名第6 中国中部航空枢纽全国四大铁路枢纽长江中游航运中心“中国经济第一航” 东西南北以武汉为圆心，形成“中国4小时经济生活圈”。
武汉商圈
武汉商业网点达19万个，3家零售企业跻身全国连锁30强，武商集团、中商集团、汉商集团、中百集团、大洋百货、新世界百货、华联、王府井等知名企业，沃尔玛、家乐福、麦德龙等世界500强企业入驻江城。汉口大商圈：武汉市规模最大、高档百货最扎堆、中高档消费水平各种零售最集中的商圈，包括武汉国际广场、武汉广场、世贸广场、新德丽广场、江汉路步行街、汉正街商品市场。武昌大商圈：项目所在商圈，近年发展最快、前景最好的商业核心商圈，包括群光广场、徐东平价、亚贸广场、中南商场、销品茂、光谷商业中心、万达楚河汉街。汉阳大商圈：钟家村商圈。
万达楚河汉街商业规划
招商部
武汉概况
武汉市简称汉，楚文化发祥地之一，有江城黄鹤故乡的美名。是湖北省省会，全市总面积 8494平方公里，华中地区最大的城市，长江中下游特大组团式城市。长江及其最长支流汉江横贯市区，将武汉市区一分为三，形成武昌、汉口、汉阳隔江鼎立的格局。2011年GKP6756 亿，同比12.5%；社会消费品零售总额2959亿；人均可支配收入23738元，同比14.1%；财政收入673.26亿元，同比40%。目前，武汉三镇已基本形成汉口商业贸易、武昌文化教育和汉阳工业制造的功能格局。
服饰
优衣库欧时力 ONLY NIKE ELAND
儿童
宝大祥迪士尼
数码
美承
银行
工商华夏
妆品
丝芙兰
饰品
周大福
莎莎
黄记煌
武汉小吃城一茶一座骏德酒业
翠华餐厅
星巴克 90红酒屋四季恋
周黑鸭
ZARA
HM GAP
项目亮点
• • 规划设计定位是“中国第一，世界一流，业内朝拜之地”，将打造成世界文化新品牌。实景版“清明上河图：汉街商业步行街，是武汉中央文化区的重要内容，位于楚河南岸，总长1500米。整条汉街将囊括商业、美食、休闲、娱乐等多种业态，集合200多个国内外一流商家。汉秀剧场恰似一个“红灯笼”：位于汉街东端，由马克· 菲舍尔设计，建筑外形灵感来自中国传统红灯笼造型。 “电影文化主题公园”全球唯一：在汉街西端，将建造全球唯一的电影文化主题公园。 “楚河”再现：贯穿项目东西的楚河全长2.2公里，连通东湖和沙湖。万达集团将重金打造5艘豪华、低噪音、零排放的环保游船，用于东湖、沙湖、楚河之间水上旅游观光。名人广场弘扬“楚汉文化”：在武汉中央文化区，规划打造5个名人广场，分别是屈原广场、昭君广场、李白广场、岳飞广场、张之洞广场，以此纪念湖北历史文化名人，提高楚汉文化的影响力。
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启示借鉴
• • • • • • • 选址是项目成败的关键认真解读城市规划结合商圈分析确定项目定位确定商业开发模式制定项目开发融资策略规划招商先行整合设计资源为运营服务
谢谢聆听！ THANKS
万达集团
万达汉街
定位及特色
业态规划
品味生活
个性潮流国际时尚
各区品牌
餐厅
鹿港小镇青花元年苏荷酒吧法朵汤臣小厨湘鄂情巴适摩根地素宾达咖啡哈根达斯汉街酒号辉哥俏立方秀玉红茶坊麦当劳易记酸辣粉论道生活馆老汉口牛肉粉都可茶饮快乐柠檬热风 GXG LEE 马克华菲 A+ 杰之行 ME&CITY