城市商业中心规划与设计

城市商业中心规划与设计

——属于人们的城市、商业、生活的和谐共同体

城市商业中心是人们生活的城市客厅，是一个城市形象的代表。众所周知，没有工业化就没有城市化，而没有城市的发展也就无从谈起商业的变革。城市化是商业发展的前提和基础，反之，商业也是城市化的润滑剂和催化剂，每一种商业变革的出现，都是以一定的城市形态变化为前提。

商业是城市商业中心最活跃的元素，商业的繁荣与否直接影响到一座城市的城市化进程和城市商业中心的成败，同时商业也是一种重要的城市生活形态。因此，探索城市商业中心的规划、设计、研究与开发必然从城市入手，研究属于人们的城市、商业与生活，研究城市与商业地产、商业与城市生活之间的必然联系。

城市是人类在一定地域范围内营造的一个生存空间，是人类文明的主要组成部分。构成城市的基本要素：包括城市规模、城市功能、城市布局与城市交通等。而城市形态在这几方面所发生的变化，都必然地会对城市的商业活动带来影响，促使其发生相应的变革。但城市在历史的变革和延续过程中一直保持着城市的三大特色元素：

——自然环境

——人工环境(业态)

——人文环境

商业是城市化演变过程中的产物。在中国正进入城市化的高速发展时期，随着国外零售商业的不断涌入，商业竞争越来越激烈，传统的商业模式在新的市场经济下自然除“莠”存优，新生的及外来的商业模式不断涌现。推动了中国的商业及商业地产进入了一个快速发展的阶段。纵观国内外成功的城市商业中心，打造成功的城市商业中心所必备的以下三个特色元素：

1、历史文化的沉淀为商业中心积累更多人气。

城市商业中心除了投资外能作为一个城市的文化补充，实际首先为社会文化的开发，然后开始对新的商业业态和国际时尚的结合。每座城市都有与

其自然景观相适应的历史和人文特色已经个性。其与众不同的个性和特色，加上多年的文化沉淀，不用说本地居民对其热土有很强的认同感、归属感；外地游客除感叹优美的景观外，在精神与情感上也会产生一种落定的感觉。必然为城市商业中心积累更多的人气。

2、业态的多元化为商业中心积聚更多商气。

按照西方商业业态的发展规律与人均GDP的关系，当一个国家和地区的GDP在1100美金以下，城市化水平在25%以下时，商业处于与农业经济相匹配的原始状态；当人均GDP从1100到2000美金，城市化在45%以下时，商业形态出现第一次升级，百货商场、商业街、批发市场等传统商业取代了农业时代的庙会、地摊、集贸市场，商品为工业化下的城市生活提供基本保障；当人均GDP从2000到4400美金时，为适应城市的发展，商业形态开始出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等；当人均GDP在4400美金以上，城市化水平在70%以上时，超越商业范畴的广义商业如SHOPPINGMALL、旅游地产、商务地产、物流等综合商业开始涌现，这一代商业成为推动城市发展和区域进步的新动力。因此，业态的多元化不仅代表了一座城市的消费水平，同时也推动了城市商业中心的繁荣。

3.良好的自然景观与标志性建筑为商业中心提供更多体验。

体验商业的核心就是增加人们购物过程中的愉悦感，这实际上是人们生活水平提高后引起的消费模式，是消费需求变化带来的产物。人们最基本的生活需求满足了，就开始关注情感价值，需要感情上的愉悦享受，这就是体验。良好的自然景观、标志性建筑以及合乎尺度的建筑室内外空间是这种体验式商业所必不可少的元素。

生活形态首先是一种态度、一种方式。是人们面对生活环境表现出来的姿态与姿势。一切空间形态都是由其基本的生活行为决定的，行为表达为形态便是空间的拓扑关系。商业是一种生活形态，不可简单理解为商业地产，也不可脱离其行为表达的规律，来进行城市设计、形态设计、形象规划。希望在城市空间的构建中恢复创造生活方式的能力。

城市与商业地产

城市和商业有着天然的联系。有人指出，“城市”的提法本身就包含了两方面的含义：“城”为行政的概念，即人口的集聚地；“市”为商业的概念，即商品交换的场所。而最早的“城市”（实际应为我们现在“城镇”）就是因商品交换集聚人群后而形成的。而工业城市的出现，也同商业的变革有着直接的渊源关系。

最初城市中的工业集聚，也是为了使商品交换变得更为容易（可就地加工、就地销售）而形成的。在城市中直接加工、销售相对于将已加工好的商品拿到城市中来交换而言，则正是一种随着工业城市的出现而产生的一种商业变革。所以马克思曾在《资本论》中指出：“城市工业本身一旦和农业分离，它的产品一开始就是商品，因而它的产品的出售就需要有商业作为媒介，这是理所当然的。因此商业依赖于城市的发展，而城市的发展也要以商业为条件，这是不言而喻的”。

一、商业设施的选址离不开宏观城市系统的支持

商业设施的选址要符合城市发展规划的要求，不仅要考虑在规划地块内建立足够数量的停车位，特别重要的是城市交通系统的支撑。同时根据商业设施的定位，应有城市级或区域级市政设施作为支撑。例如在北京、上海等地建设一个市级商业中心，如果没有与之相配套的城市道路交通体系，一旦投入运营，将会为周边城市交通带来很大压力，同时，市政配套系统难以提供足够消费群体的支持，必然会影响到自身的经营发展。因此，商业设施的开发需考虑周边顾客群体支撑体系，包括周边人口规模、收入消费水平、消费习惯、职业与知识结构等。服务半径、新的交通体系、轨道交通与高速公路的衔接等都是影响商业设施的重要因素。

二、基于区域需求，合理确定商业地产规模

目前，国内众多商业地产项目中，宁波“天一广场”可以说是一个较成功的开发实例，建成后有许多城市想学习借鉴。但有的城市提出，我们的城市比宁波大三倍，城市新区里规划建设的商业中心建筑面积和中心广场尺度也应至少扩大三倍，完全没有考虑该城市已有大规模商业设施的存在，这种观点是完全错误的。商业地产的规模与规划是由城市区域性需求所决定的，而不是由城市人口规模或城市规模来确定。脱离市场的盲目攀比只能使项目面临越来越多的运营困难。

三、尊重设计规律，成比例放大商业街空间尺度

对于不同的建筑群体、商业空间，人们会产生不同的感受。目前中国处于一种经济迅猛增长的时代，许多事物往往一味强调气派，建筑设计也是如此。