酒店式公寓案例(区位图)
上海酒店式公寓报告(上)
上海酒店式公寓研究报告（上）前言[一] 研究背景酒店式公寓自九十年代初从港、台传入上海以来，目前正处于稳定上升的阶段。
由于具备“酒店式服务、公寓化管理”的特点，酒店式公寓非常适合中短期居住，因此倍受外籍来沪人员及高级白领人士的青睐，同时，酒店式公寓又以其出色的市场表现，可观的回报，成为广大投资者的新宠。
尽管酒店式公寓是一种极富发展潜力的物业，但其在上海尚处于探索阶段，在市场预测、社区形态、建筑设计、服务设施的配套、服务功能的开发与管理等方面都缺乏经验。
它至少要五到七年的发展期或成长期，才能逐步进入成熟期。
本文旨对酒店式公寓这一物业业态进行研究，致力于分析归纳酒店式公寓的主要影响因素，探求不同类别酒店式公寓的成功模式，并对未来发展趋势进行预测，以求有助于对酒店式公寓的定位开发。
[二]、主要研究内容本报告主要就酒店式公寓的地段、供需状况和价格进行市场分析，并围绕酒店式公寓的客户资源、设备配臵和管理服务等几大基本因素进行产品研究。
包括以下内容：第一章，概论。
主要分析酒店式公寓的发展进程，主要特点和竞争分析。
第二章，酒店式公寓市场状况。
研究酒店式公寓分类、区域分布特点、供需状况以及价格走势。
第三章，酒店式公寓产品分析。
结合客源状况、产品特色和经营管理三方面进行研究。
第四章，前景展望。
本章主要对未来市场状况和产品发展趋势进行展望，预测酒店式公寓的发展前景。
一、概论[一] 酒店式公寓的市场形成酒店式公寓最早出现在欧洲，当时指旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的管理公司统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住宅”，这种物业就是酒店式公寓的雏形.在我国大陆，酒店式公寓最早出现在深圳，随后在上海、北京等中心城市陆续出现。
1990年，上海最早的酒店式公寓——上海商城的建成，标志着上海酒店式公寓的兴起，到2003年，上海共有酒店式公寓75家（本报告选取有代表性的52家进行分析），预计到年底，其总面积可达到140万平方米。
世联国内外酒店式公寓案例调查研究20P
•产品面积较大、顶级高端公寓以大户型为主
世联国内外酒店式公寓案例调查研究 20P
•北京
•世界城
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•规模：总占地1.4万，总建面7.9万，容积率5.5，公寓建面 61130平，共719套 •运营模式：对外发售 •管理公司：第一太平洋戴维斯 •价格：27000,带精装修 •主力客户：90％为活跃投资客 •产品面积：一房：55 、 一房一厅：86、总裁级官邸豪宅： 363 •溢价因素：朝外商圈、建国门商圈和国贸商圈三大商圈交汇
•租金：900－9999元/天；12000－99999元/月，一般都有折
扣。最多8折 ，带精装修
•主要租户：外籍跨国公司（有通勤车接送）租客为主（70－
80 ％）， 分布较广，蛇口周边写字楼、关外（宝安、龙
岗外企），散客以南山为主
•出租情况：目前出租情况较好，近7成，以长租客为主
•产品面积：单房：35-113、两房：147-171、三房：198-286
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世联国内外酒店式公寓案例调查研究 20P
•北京
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•柏悦居
•规模： 总占地3.13万，总建面35万，容积率8，7-33层柏悦居
•昆仑公寓
•美国曼哈顿
•Manhattan House •455 Central Park West
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•深圳
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•泰格公寓
•规模：34000平米，7栋，4-25层，232套公寓
•运营模式：产权长期持有，只租不售
•管理公司：FRASER (新加坡) 专业管理公司
CRIC 上海 华丽家族 汇景天地 产品案例
A户型为三室二厅二卫户型，整个户型出卧室为封闭空间，其它都为敞开式空间设计。 弧线观景使使观景视野更为开阔，本户型基本为全明户型，通透感强增加居住的而舒适度。 用家具饰品作为空间布局的分割，即增加了面积的使用感，空间又可灵活的自由使用增加了生活的情趣性。
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户型分析/户型分析 户型B建筑面积87㎡
汇景天地 Art Deco 装饰艺术风格， 独特内街设计，将艺术经典演化成时 代风尚，创造出独树一帜的新都会主 义的生活体验。 集合精装御景大宅、行政公馆、精 品商铺为一体，是上海首个的3+1“ 滨江国际综合社区”。 地铁四号线鲁班路站连接汇景天地 地下商场。 两幢30层和31层囿形全景高层建筑， 并可永丽珍藏黄浦江畔魅力江景顶层， 270度的阔景“御览庨”，从容壮阔， 令人叹为观止。
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户型分析/分析总结
项目特色——全明设计理念
充分利用区位景观资源作为设计核心理念做到景观和空间资源的最大共
享化：
弧形观景设计达到视觉观景的最大化的效果，按照建筑设计尽量使每一户的外窗都设 计有一定的觊度，增加观景面。 户型设计采用敞开式的设计理念，使房间的通透性更强，增加了居住的舒适度。
丌足之处：
规划分析/规划总结和规划分析示意
规划总结：
本项目位于上海市卢湾区，毗邻黄浦江滨江地区，为上海的黄金地段土地资源稀缺。项目根据自身体量
较小周围资源丰富的特点，用下沉式商业街的设计使整个项目居住和商业产品产生空间分割的效果。 两幢30层和31层圆形全景高层建筑为项目的核心点，精品商铺和行政御所不之相连构成项目的主体建 筑。 下沉式商业街的设计使项目产生了更多的视觉层面，尽可能的减少了项目体量较小给人带来的狭小的视觉 感受。更增加了产品的多样性，是产品产生更多的溢价空间。
商业案例分析(太古汇、欢乐海岸、绿地中央广场、深圳万科风情街)
（4）开发规模原则：应以新开发小区及周边1公里范围内的住宅规模为商业开 发辐射半径，因地制
宜，选择相适应的商业开发体量，以满足供求平衡 关系。 2、商业业态规划表：
深圳万科风情商业街
项目总体规划图
深圳万科风情商业街
鸟瞰图
深圳万科风情商业街
SWOT分析
优势： 1、万科强大品牌号召力。 2、精细化的操作提升项目品质 3、超大型社区，本体配套及功能完善。 4、项目别据一格的西班牙建筑风格与户型设计优 势（退台设计）。 5、亲地概念的煸动力 6、项目紧临九年一惯制小学 机会： 1、万科在坂田区前瞻性的战略布局，使项目升值 潜力巨大。 2、撤关使深圳一体化对项目房价的支撑。 3、龙华的建区及政府对北部的开发推进，使北部 未来充满生机。 劣势： 1、周边环境差，治安状况令人担忧，近一两年不 会有明显改观。 2、周边配套较为匮乏，距离中心城区距离较远。 3、梅林关口的交通瓶颈目前未解决。 4、项目物业形态复杂，高端客群很难找到高档社 区的归属感。
100—800平米 50—100平米 300—500平米 80—100平米 80—120平米 50—100平米 8—12平米 30-50平米 50—150平米 30—100平米
应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位
应预留卫生间上下水、空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、 招牌位
案例+酒店式公寓-天津国际大厦
天津国际大厦
三、会馆设施 康体娱乐 由于大厦建成时间较早，会所的设施比较 陈旧，许多现代的健身娱乐设施没有设计， 如室内泳池。大厦三层为康乐中心，设有 桑拿浴、健身房、麻将房、弹子房，向客 户提供免费服务，客户可以免费使用沃特 酒店的泳池。
天津国际大厦
餐饮 大厦一、二层设有星巴克咖啡厅、西餐厅， 及三家中餐厅：江南春酒家、富丽娜餐厅、 食为天美食坊。国际大厦还针对日本客户 居多的特点设置了日本餐厅和日式烧烤， 受到日本客户的喜爱。
天津国际大厦
一、酒店式公寓 户型及面积
国际大厦酒店式公寓设在大厦的26-36层，共10层，除35层8户外， 其余每层12户，共116套公寓。公寓有独立入口，位于写字楼入口东 侧。公寓入口大堂面积约30平米左右，装修典雅，由物业人员24小 时值班，类似于酒店的管理。设置两部电梯。 大厦公寓面积在78-220平米，层高约3米。标准层面积在80-150平 米之间，房型为一室一厅一卫一厨（78、86、96、103平米），一 室一厅一书房一卫一厨（107、129、132平米）。35层公寓的面积 较大，面积在90-220平米之间，户型最大的是三室两厅两卫两厨 （面积195、220平米）。公寓内一般设开放式厨房，只有少量的大 面积公寓内设置封闭式厨房。对于较大面积的公寓内，还设计了储 物室。由于公寓与写字楼的空间结构基本一致，因此公寓的空间分 割组合比较灵活，但也存在不足之处，如开窗面积过小，房间内有 柱子等。
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案例 酒店式公寓-天津国际大厦
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商业商务案例之东京中城Tokyo Midtown
3 艺术设计
东京中城在艺术、设计的推广方面可谓不遗余力，主要有 三得利美术馆、21_21 DESIGN SIGHT、Design Hub（东 京中城设计中心）、富士Xerox艺术空间（Midtown West 地下），东京中城中还装点着20件公共艺术作品
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业态篇
4 商业
Tower
商业分布 ➢Galleria：拱廊街，购物中心。全长150米，高约25米， 地上四层、地下一层。地下主要是餐厅、咖啡饮品店、超市； 一、二楼为时装店；三楼为设计、家居用品店；四楼是 Billboard live Tokyo ➢Plaza：广场，巨大的圆拱形网状天幕Big Canopy，设有 大型电子屏幕，FM现场广播中心，周围有星巴克咖啡和 TSUTAYA书店的复合店 ➢Garden Terrace：圆形的玻璃建筑，餐饮中心。集中了 日本国内外的高级餐厅
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设施篇
Suntory Museum of Art（三得利美术馆）由隈研吾 设计，美术馆外墙排列精美的白瓷竖百页，充满日本风 味，展品以“生活中的美”为主题，主要展示绘画、漆 器、陶瓷、玻璃、织染等日本的工艺美术。
THE RITZ-CARLTON TOKYO（东京丽嘉酒店） 位于45楼至53楼，其中47-53楼为客房区，共248间客房 (其中套房36间)，面积均达52平方米以上，可以眺望富士 山和东京塔。52楼和53楼设有“丽嘉酒店俱乐部”。餐厅 有45楼的国际餐厅 forty five、日本料理 HINOKIZAKA 、 休息室 & 酒吧 及1楼的丽嘉咖啡厅。拥有全东京最大（面 积560平方英尺？）与最贵（16300美元一晚的丽嘉套房） 的客房
福州仓山万达案例分析
福州仓山万达广场
交通概况：
地址：福州市仓山区浦上大道尤溪州大桥往南下桥200米
公交站
公交线路：42、82、89、98、99、117、133、125、315、321、507、513
综合体功能布局
A区的商业综合体由购物中心、 商务酒店、甲级写字楼、室外步行 街组成。室外步行街地上两ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ店铺，酒
店部分共3层，商务酒店10层位于步行 街店铺上方，购物中心地上3—6层，2 栋甲级写字楼位于综合体之上，共21层。 其中购物中心建筑面积10.7万平米。商 务酒店0.75万平米。甲级写字楼4.20万 平方米。
服务空间包括休息空间，卫生间， 吸烟室，走道，楼梯间等。其位置可 在营业空间中部，并可以结合中庭设 置，以便于使用
中庭的出现使营业空间的水平流线更为清晰，能 有效避免死角和遗漏。中庭的设置不仅丰富室内空间 环境，也有助于商业气氛的创造。许多商家利用中庭 作为举办各种促销活动的场所，尽管牺牲了少量建筑 面积，但却改善了购物环境，吸引了大量客流.
平面布局分析
商业平面功能布局分析
地下一层平面图
二层平面图
一层平面图
三层平面图
空间设计
无障碍设计是商业建筑设计中的 一个重要内容，由于门口直接与营业 厅相连，所以在入口处不设高差。
中庭的出现使室内核心空间得到强化。营业空间 围绕中庭设置，便于确定购物方向。当处在远离中庭 的其他空间时，也能通过对中庭方位的判断而决定下 一步的行动路线。
良好的流线组织可以使商场每 一寸营业空间都能充分发挥其最大 功效，并创造出良好的购物环境， 也能使购物者方便快捷地完成购物
城市综合体 (HOPSC
CITY COMPLEX
A)
1.国内主流模式： 万达模式、红星美凯龙 模式、宝龙模式 2.国际知名品牌及设计
酒店式公寓100强名单
中国酒店式公寓100强名单名次 项目名称开发商得分1雅诗阁 雅诗阁国际管理有限公司91.55 2贡院六号 北京绿都源房地产开发有限公司91.51 3棕榈泉国际公寓 北京世纪朝阳房地产开发有限公司 91.07 4碧云108 上海东渡房地产开发有限责任公司91.06 5易墅殿堂 北京凯迪宝房地产开发有限公司91.01 6新梅万豪行政公寓 上海兴盛集团·万豪国际集团 90.99 7旺座中心 北京天亚物业开发有限公司90.98 8莫奈印象 上海绿地(集团)有限公司90.97 9元嘉国际公寓 北京三元嘉铭房地产开发有限公司 90.94 10衡山路41号 上海汇发房地产有限公司 90.91 11锦麟天地 上海华丽房地产发展有限公司90.19 12海河之子·港湾中心 天津海贸物业发展有限公司90.15 13嘉里公寓 北京嘉奥房地产开发有限公司89.99 14高新·水晶岛 西安高新技术产业开发区房地产开发公司89.84 15第一城 中信国安第一城国际会议展览有限公司89.81 16昆泰国际中心 北京昆泰嘉华房地产开发有限公司89.74 17官邸Double 厦门福康经济发展有限公司89.08 18深圳大梅沙海景公寓 深圳市桂祺实业发展有限公司 89.02 19锦骏华庭 广州百嘉信集团有限公司88.99 20东方瑞景国际公寓 北京峻成房地产开发有限公司88.96 21国际明佳城 上海明佳房产经营开发有限公司88.83 22世豪国际酒店公寓北京世豪臵业投资集团有限公司88.65 23绿洲仕格维花园 上海绿洲仕格维花园酒店公寓有限公司87.43 24雅地天际 重庆共创臵业有限公司 87.43 25万泉新新国际公寓 万泉花园物业开发有限公司 87.42 26钛度元嘉国际公寓 北京三元嘉铭房地产公司87.4 27巴黎时光上海淞南商业公司28新世界太华公寓北京崇裕房地产开发有限公司87.27 29东方云顶广场 昆山红枫房地产有限公司87.26 30银珠公寓 天津凯成房地产咨询有限公司87.25 31和乔丽晶公寓北京将军苑房地产公司 87.24 32丽高国际公寓 北京丽高房地产开发公司87.23 33康桥水郡 北京信远万柳房地产公司87.2 34金陵王府南京市建邺房地产开发公司87.19 35睿园 上海兴谊房地产有限公司87.16 36月亮城堡 东润集团 87.12 37时代豪苑公寓 龙庆物业发展公司87.1 38金色假日 深圳市津联泰投资有限公司87.07 39世纪金源国际公寓 北京金源鸿大房地产有限公司86.51 40世福汇外滩中福现代城 上海金福外滩臵业有限公司86.49 41恋日国际 北京华野投资管理有限公司86.48 42钻石年代 重庆江山物业发展有限公司86.47 43兆丰苑酒店式公寓 上海裕隆房产发展有限公司86.43 44通用时代 北京通润房地产开发有限公司86.42 45海晟·名苑 北京海晟房地产开发有限公司86.36 46阳光上东 北京星泰房地产开发有限公司86.34 47明城花苑酒店式公寓 上海明城花苑管理有限公司 86.33 48新世界酒店式公寓 新世界中国有限公司86.31 49丹枫白露酒店公寓 深圳市三九房地产集团86.29 50珠江骏景北京珠江房地产开发有限公司86.24 51里昂花园 上海浦江发展有限公司86.23 52阳光·新天地新天地房地产开发（武汉）公司86.11 53万源晶典 上海源鸿臵业有限公司86.1 54富顿中心 北京昆泰嘉业房地产公司86.09 55西屋国际公寓 北京嘉海房地产开发公司86.08 56摩登时代安天大厦 上海安天臵业有限公司86.06 57远洋新干线 中远房地产开发有限公司86.05 58爱丽轩 仁信发展（上海）有限公司 86.01 59中信广场熊谷蚬壳（广州）有限公司85.95 60绿城. 深蓝广场 杭州中山房地产有限公司85.94 61协和丽豪 协和建设有限公司85.93 62丽晶国际 江苏建坤臵业有限公司85.2863炫特区 北京广厦京都臵业有限公司 85.22 64云鼎国际公寓重庆恒通房地产发展有限公司84.19 65金桥国际公寓北京新润房地产开发有限公司83.41 66亨纳斯酒店公寓上海永阳房地产有限公司83.36 67恒升半岛国际中心 上海东方房产投资发展有限公司83.19 68同济佳苑上海同恒臵业有限公司83.17 69温莎公寓 温莎臵业（上海）有限公司82.96 70爱都公寓 上海鹏飞房地产开发有限公司82.91 71远中悦莱 北京远中房地产开发有限公司 82.42 72金茂礼都深圳市大富铭投资发展有限公司82.4 73金丰世家 上海万都房地产有限公司82.34 74东环广场酒店式公寓 北京华建房产开发公司81.97 75金桥凤凰酒店公寓上海诚至臵业有限公司81.94 76光彩国际公寓 北京光彩臵业有限公司81.32 77财智公馆 北京建房房地产开发公司81.31 78美华大厦 天津美通发展有限公司81.2 79东华经典 北京市宣武区房地产公司81.13 80新黄浦酒店公寓上海海浦中心房地产公司81.08 81钱塘·沁园 杭州钱塘房地产开发集团81.02 82海上花园上海上科实业有限公司80.43 83夏都盈座北京夏都房地产发展公司79.42 84金隆海悦 上海金隆臵地有限公司79.41 85独立年代南京建宇房地产开发公司79.35 86康斯丹郡 北京和祥恒房地产公司 79.34 87森林高尔夫·公寓 北京先锋臵业股份有限公司79.33 88领地国际公寓领地集团79.14 89都会国际 北京京港物业发展有限公司79.09 90金兰花苑上海东联房产开发有限公司78.89 91北京宝鼎中心致祥房地产开发公司78.85 92中汇花园 上海兴威房产开发有限公司 78.84 93鼎极·嘉华世纪 北京白金房地产公司78.74 94白金酒店公寓 澎柏臵业实业有限公司 78.65 95百汇中心独立时代 上海赛元房地产有限公司 78.65 96华苑大厦新上海国际房地产有限公司78.63 97华山花园上海基立房地产有限公司77.25 98君临国际 江苏中住地产开发公司76.45 99春天花园酒店公寓 上海东方金马房地产公司76.43 100紫荆豪庭 中海发展（北京）有限公司75.8。