长沙14大商圈mall租金空置率存量增量大调查_研究报告资料

长沙14大商圈mall租金/空置率/存量/增量大调查丨赢商大数据受地铁效应、政策规划等利好因素影响，从2016年开始，长沙商业市场便迎来“开业潮”，先后有长沙海信广场、步步高梅溪新天地等21个项目开业，截至2017年上半年，长沙购物中心的总存量已超过585.6万㎡；预计2017下半年还将有长沙九龙仓国际金融中心（IFS）等18个项目入市，未来两年新增购物中心共将达438万㎡。

截至2017年一季度，长沙购物中心首层平均租金达547.5元/㎡/月，平均空置率为5.4%。

注：本文各项【购物中心统计数据】，均以商业面积≥3万㎡购物中心为统计标准；引用文中数据请注明来源于赢商大数据中心图片来源/高楼迷由赢商网主办的【2017新一线城市商业地产发展高峰论坛】将于2017年7月下旬在武汉隆重举行。

届时，上千名开发商与品牌商代表将聚首武汉，共商新一线城市商业发展新征程。

咨询/参会请见文末。

2017年长沙商业整体情况据赢商大数据中心监测，2016年至今，长沙购物中心迎来开业潮，长沙海信广场、长沙步步高梅溪新天地、长沙中海环宇城、长沙时代奥特莱斯等陆续迎客。

截至2017年6月，长沙购物中心存量达585.6万㎡。

赢商大数据监测显示：2017-2019年拟开业购物中心共43个，预计将带来超过438万㎡的新增商业面积。

众多新兴购物中心相继入市，一方面，使长沙商业迎来全新格局，促进消费升级，带动当地人口消费走向中高端；另一方面，商业品牌过剩和同质化竞争日趋严重，项目面临的招商及经营压力将会进一步加大。

截止2017年第一季度，长沙购物中心空置率环比下降1.1个百分点至5.4%；首层平均租金则环比微降至547.5元/㎡/月。

01 长沙消费规模：长沙GDP增幅领跑全国，2012-2016年社零总额上涨61.7%数据显示：2005-2015年，长沙GDP总量以460%的增幅在33个重点城市中位居榜首。

2016年长沙GDP为9323.7亿元，经济总量在2017年有望突破万亿大关。

长沙近年来零售市场发展迅猛，从2012年到2016年，社会消费品零售总额上涨了61.7%。

在全国消费品市场发展速度普遍回落的大趋势中，2016年长沙社会消费品零售总额跨越4117.4亿元，增速11.6%，超过全国省会城市社零总额的平均增速；城镇居民人均可支配收入4.3万元，位列华中区域首位、全国省会城市第6位，市场消费潜力巨大。

数据来源/长沙市统计局02 购物中心存量&增量：长沙购物中心总存量达585.6万㎡，新一轮“井喷期”到来自2011年起，长沙零售市场发展进入快车道，逐渐由传统百货业态向综合型购物中心过渡，出现了悦方ID Mall、乐和城、开福万达广场等优质购物中心。

据赢商大数据中心监测，2012-2016年，长沙购物中心每年新增供应量保持在80-110万㎡之间，每年增长达25%以上；截至2017年6月，长沙全市购物中心累计总存量达585.6万㎡，较2013年增长149.4%。

数据来源：赢商大数据中心出品：商业地产云智库随着长沙地铁线商业的集中爆发，长沙商业地产正迎来新一轮的井喷式发展，竞争愈加激烈。

2016年，长沙新增商业面积近110万㎡，海信广场、步步高梅溪新天地、时代奥特莱斯、通程喜乐汇等陆续迎客。

今年以来，正荣财富中心、华创国际广场等陆续入市，九龙仓国金中心、友阿五一商业广场、中茂城、五江天街等项目也计划年内开业。

据赢商大数据中心监测，预计2017年长沙商业共将迎来26个新项目入场竞争，新增供应量226万㎡，全市总存量有望突破740万㎡。

03 购物中心首层平均租金：2017年一季度达547.5元/㎡/月据赢商大数据中心监测，截至2016年末，长沙市场平均租金总体保持平稳，全市购物中心首层平均租金为575.6元/㎡/月，同比增长4.4%。

2017年第一季度，全市购物中心首层平均租金与上季度相比有所下降，为547.5元/㎡/月。

主要原因是项目集中入市增加供应，以及新兴商圈凭借其租金优势分流部分租户，从而导致市场整体租金预期有所降低。

注：“平均租金”指基于使用面积的首层报价（元/㎡/月），不包含物业管理费和推广费等数据来源：赢商大数据中心出品：商业地产云智库04 购物中心空置率：一季度为5.4%，未来上行压力较大据赢商大数据中心监测，截至2016年末，长沙全市购物中心空置率达6.5%。

2017年第一季度，长沙商业市场保持业态调整，市场需求趋于稳定，全市购物中心空置率下降1.1个百分点至5.4%。

随着多个优质大体量项目相继入市，预计未来3年长沙优质商业市场将迎来供应高位，空置率上行压力较大。

数据来源：赢商大数据中心出品：商业地产云智库05 购物中心商业规模：5-10万㎡项目占据半壁江山据赢商大数据中心监测，长沙已开业购物中心商业规模主要集中在5-10万㎡，占比达52.8%，代表项目如长沙海信广场、长沙运达中央广场购物中心；10-20万㎡的项目占比为超过22.6%，代表项目如长沙中海环宇城、长沙德思勤四季汇购物中心。

数据来源：赢商大数据中心出品：商业地产云智库05 长沙商圈格局：五一商圈霸主地位不可撼动，新兴商圈蓄势待发商圈格局：长沙现阶段主要商圈有14个，其中包含1个市级商圈，13个区域级商圈；形成以五一商圈为主，多个区域级商圈为辅的商业格局。

●市级商圈：五一商圈●区域级商圈：火车站商圈、东塘商圈、溁湾镇商圈、伍家岭商圈、红星商圈、武广商圈、长株潭融城商圈、滨江新城商圈、梅溪湖商圈、洋湖商圈、望城商圈、星沙商圈、市政府商圈拥有2000多年历史的五一商圈被誉为“湖南第一商圈”，聚集太平街、坡子街、黄兴南路步行街、解放西路酒吧街等集购物、文化旅游、餐饮娱乐于一体的特色商业街，以及王府井、友阿春天、悦方ID MALL、海信广场、开福万达广场、乐和城等众多大型商场。

历史悠久、人文内涵、交通便利、人口集中、消费习惯等因素，奠定了五一商圈不可撼动的霸主地位。

（动图）长沙商圈格局图示（市级商圈→区域级商圈）商圈演变：自上世纪90年代经历从无到有、从小到大、逐渐扩散的过程，至2010年步入黄金阶段。

五一商圈核心地位不可撼动，区域级商圈由原本的4个变为13个；由集中分布演变为点状分布●传统商圈：长沙商业素有“东通西文南旺北贵中鼎盛”之称，各区域领头商圈分别为——火车站商圈、溁湾镇商圈、东塘商圈、伍家岭商圈、五一商圈●新兴商圈：伴随着城市扩容、人口迁移、消费升级、轨道交通发展，传统的消费配套已无法完全承载消费需求，梅溪湖商圈、武广商圈、长株潭融城商圈、星沙商圈等为新兴商圈，正在强势崛起——受多个大体量项目的支撑，梅溪湖商圈购物中心总存量已超越五一商圈；星沙商圈、长株潭融城商圈分别以59万㎡、50.4万㎡的增量，居于长沙全市各大商圈前列，是长沙最具潜力的两个商圈；受武广高铁及多条重点交通线路的带动，武广商圈稳步前行，发展同样值得期待。

长沙典型商圈商业发展解读鉴于优质购物中心大多集中在五一商圈及梅溪湖商圈、武广商圈、长株潭融城商圈、星沙商圈、红星商圈、洋湖商圈、滨江新城商圈、望城商圈等8大新兴商圈。

我们将对这9个商圈进行存量/增量/租金等数据解读：01 五一商圈：长沙唯一市级商圈，2017下半年IFS将入市五一商圈位于长沙天心区，以解放西路和黄兴南路、黄兴中路为轴，汇集南北、东西两大城市主干道，2000多来都是长沙的城市中心和商业中心，也是长沙商业最成熟、人流量最大的核心商圈。

商圈内商业氛围浓厚，业态齐全，集聚百货、购物中心、商业街区等多种商业类型，日均客流量可达30-50万。

五一商圈历来是商家必争之地，传统商业与新商业并存共生。

随着地铁1号线、2号线构建的黄金十字网络成型，商圈客流快速上涨，吸引众多国际零售品牌瞄准时机进驻；为将人流转换为客流，传统百货强化服务和体验消费、存量购物中心加快调整步伐、优质商业项目陆续亮相……五一商圈已然掀开了新的发展篇章。

商圈购物中心存量及增量：据赢商大数据中心监测，商圈内布局有长沙悦方ID MALL、长沙开福万达广场、长沙泊富国际广场、长沙海信广场等优质购物中心项目。

2017下半年九龙仓集团将在五一商圈新添重量级商业综合体——九龙仓长沙国金中心（IFS）。

截至2017年6月，总存量共79.1万㎡。

2017-2019年购物中心新增供应达45.5万㎡。

商圈平均租金水平：五一商圈作为全市唯一的市级商业中心，是长沙商业项目价格实现的最高区域，购物中心租金水平较高。

据赢商大数据中心监测，截至2017年一季度，五一商圈购物中心首层租金水平最高达1200元/㎡/月。

商圈业态比例：据赢商大数据中心监测，目前五一商圈业态组合以零售为主，体验式业态占比约为30%。

竞争与转型压力并存，如何根据市场变化，在业态更新、品牌调整、特色服务等方面寻求突破，往体验式商业转型，是未来1-3年本商圈内商业项目面临的共同挑战。

长沙九龙仓国际金融中心（IFS）项目基本信息开业时间：2017年10月（预计开业）商业面积：23万㎡开发商：香港九龙仓集团项目地址：芙蓉区黄兴路与解放路交汇处东北角长沙IFS是九龙仓集团在内地投资最大的项目，同时也是5个国金中心中高度最高（主楼高452米）、面积最大的一个。

建成后将成为集购物娱乐中心、写字楼及酒店于一体的大型城市综合体。

项目由英国Benoy建筑事务所设计，地下整体5层，局部有2个夹层。

其中负1、负2层为地下商业街，与地铁五一广场站接驳；负3至负5层为地下车库，提供近3000个停车位。

将汇聚爱马仕、LV、Cartier、Prada、Apple、Tesla等国际大牌，齐集娱乐、生活时尚、文化及餐饮的一站式顶级体验，迎合当地持续增长的消费需求。

图片来源/上海楼典02 梅溪湖商圈：总存量达97万㎡，居长沙全市商圈之首作为湖南省唯一的“绿色生态示范城区”“长沙未来城市中心”，梅溪湖区域居住环境优美、交通便利、配套日益完善，发展势头正逐渐凸显，为整个区域商业价值的提升创造了强大动力。

未来几年，梅溪湖区域常驻人口将从10万增至32.8万，吸纳约15万现代商务人群在此办公。

随着梅溪湖CBD中央商务区商业地块的陆续出让，步步高、万科、中建等房企纷纷进驻，这个被定义为城市商业副中心的新商圈逐步成型。

商圈购物中心存量及增量：据赢商大数据中心监测，截至2017年6月，梅溪湖商圈拥有长沙步步高梅溪新天地、长沙金茂览秀城等优质购物中心，总存量达97万㎡，居长沙全市商圈之首；85%以上的存量商业项目开业于2014-2017年，预计2017-2019年新增供应量仅6万㎡，未来商业开发趋于理性。

商圈平均租金水平：据赢商大数据中心监测，截至2017年一季度，梅溪湖商圈内购物中心首层租金水平在450-540元/㎡/月之间。