以土地使用权出资设立公司涉税情况
将土地使用权投资给子公司如何缴税
将土地使用权投资给子公司如何缴税在企业的经营中，有时候会存在将土地使用权投资给子公司的情况。
这种行为在税务处理上有一些特殊的要求和规定。
本文将介绍如何在将土地使用权投资给子公司时，合理缴税。
首先，我们需要明确的是，将土地使用权投资给子公司是一项资本性支出。
根据中国税法的规定，资本性支出可以通过摊销方式进行缴税，而不需要一次性以全额计算。
在将土地使用权投资给子公司时，可以按照以下步骤进行缴税：第一步，确定土地使用权的投资成本。
这包括购买土地使用权的费用、土地开发费用、土地使用权转让费用等。
将这些费用相加，得到总的投资成本。
第二步，确定摊销期限。
根据中国税法的规定，不同类型的土地使用权有不同的摊销期限。
一般来说，住宅用地的摊销期限为20年，商业用地和工业用地的摊销期限为40年。
根据实际情况和土地使用权的性质，确定摊销期限。
第三步，计算年度的摊销额。
摊销额可以通过将总的投资成本除以摊销期限得出。
例如，如果总的投资成本为100万元，摊销期限为20年，则每年的摊销额为100万元/20年 = 5万元。
第四步，按照年度将摊销额列入成本。
根据中国税法的规定，摊销费用可以列入企业的成本，并在企业所得税的计算中进行抵扣。
每年的摊销额应该按照相应的比例列入企业的成本中。
第五步，按照企业所得税的规定计算纳税。
企业所得税的税率根据企业的所属行业和利润额不同而有所调整。
在计算纳税时，可以从企业总利润中扣除摊销费用，从而减少纳税金额。
需要注意的是，虽然将土地使用权投资给子公司是一种资本性支出，摊销期限较长，并不意味着企业可以无限期地享受摊销的优惠。
根据税务部门的规定，企业在享受摊销优惠的同时也需要遵守其他税收规定，如及时报税、如实申报等。
如果企业存在不按规定缴税的行为，将面临税务部门的处罚和相关法律风险。
除了税务处理之外，将土地使用权投资给子公司还需要考虑其他方面的问题。
例如，需要签订合同明确土地使用权的转让和使用条件，确保子公司遵守相关法律法规，并按照约定使用土地。
企业以国有土地投资入股的涉税处理
全面营改增后，企业或投资者以国有土地投资入股中的国有土地有两种国有土地情形：一是2016年4月30日之前购买或受让的国有土地；二是2016年5月1日之后购买或受让的国有土地。
这两种国有土地发生的投资入股行为涉及投资方和被投资方的税务处理有所差异。
（一）投资方涉及的税务处理1、增值税的处理（1）以国有土地投资入股视同转让必须缴纳增值税①相关税收政策分析财税［2016］36号文件附件一《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。
”同时第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经经济利益。
”财税［2016］36号文件附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第四款“进项税额”规定：“适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
”基于以上税收政策的规定，企业将无形资产、不动产投资入股换取被投资企业的股权行为属于有偿取得“其他经济利益”的行为，且被投资企业取得不动产包括接受投资入股形式取得的不动产，其进项税额同样准予从销项税额中抵扣。
这就意味着投资企业以不动产投资应作为销售缴纳增值税，并可计算销项税额、开具增值税专用发票交给被投资企业作为抵扣进项税额的凭据，而且以不动产投资入股行为列入了增值税“销售不动产”税目的征税范围。
因此，企业以无形资产、不动产投资入股行为，应按有偿销售不动产、无形资产行为征收增值税。
②分析结论通过以上税收政策分析，企业将国有土地投资入股视同有偿转让国有土地的行为，应缴纳增值税。
（2）将国有土地投资入股的增值税处理方法①将2016年4月30日前取得的国有土地使用权投资入股的增值税处理《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第二条规定：“纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税”。
土地出资需要注意哪些问题
土地出资要注意什么问题《公司法》规定股东可以用土地使用权作价出资。
在不少国有企业中，土地使用权是其拥有的最具价值的资产，并成为其股份制改造和组建公司时最重要的出资标的。
在中外合资企业中，土地使用权亦成为中方投资者最为经常和普遍的投资形式，中方以土地使用权作为合作条件、外方以资金投入作为合作条件则成为这种企业的重要法律特征。
由于土地使用权在我国的规定复杂，因此，以土地出资在公司实务和司法实践中也显得相当地复杂。
一般而言，需要注意如下事项：1、出资条件第一，土地出资是使用权出资，而不是所有权。
在我国，土地是一种十分特殊的财产，只有国家和集体组织才能作为土地所有权的主体。
因此，任何企业对土地享有的权利仅为使用权，而不是所有权，当企业以土地出资的时候，所称出资的标的是使用权而不是所有权。
第二，用于出资的土地使用权，必须是国有土地，而且经过有偿出让。
依据现行法律规定，能够作为财产权进行转让的只是国有土地使用权。
因此，若以集体所有的土地对外投资，则必须先将集体土地通过“招拍挂”途径变为国有土地。
其次，在我国仍然存在一些历史沿袭下来的国有土地无偿划拨给国有企业使用的情况，对于这些从国家无偿取得使用权的土地，依法是不能作为出资使用的，必须先向国家补交土地出让金。
出资人以划拨土地使用权出资，存在被认定未依法全面履行出资义务的风险。
第三，用于出资的土地使用权应未设权利负担。
也就是说，土地使用权必须是干净的，没有抵押权之类的权利负担，否则就可能被其他权利人追索而在财产价值上发生贬损，甚至完全失去投资的价值。
这种存在权利瑕疵的权利将使投资者或股东的出资变得不实，违反公司法所确定的资本确定原则，在内部会损害其他投资者的利益，在外部则会损害公司债权人的利益。
出资人以设定抵押的土地使用权出资，存在被认定未依法全面履行出资义务的风险。
2、履行方式交付和产权登记是土地使用权出资行为不可分割的两个方面。
除了将土地实际移交给公司外，还需办理土地使用权的过户登记。
土地使用权投资入股税收政策是什么-
土地使用权投资入股税收政策是什么?现在一些房地产公司名下有大量的国有土地，这也是一笔财富。
如果公司对外投资，收购其它公司的话，可以用土地使用权入股。
既然是投资入股，就会涉及到投资收益，因此会产生税收。
那么，土地使用权投资入股税收政策是什么?下面我们跟随小编了解下。
现在一些房地产公司名下有大量的国有土地，这也是一笔财富，如果公司对外投资，收购其它公司的话，可以用土地使用权入股，既然是投资入股，就会涉及到投资收益，因此会产生税收。
那么，土地使用权投资入股税收政策是什么?下面我们跟随小编了解下。
▲一、土地使用权投资入股税收政策是什么?1、营业税《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
因此，母公司将土地使用权作为投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
2、土地增值税《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税、对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
3、企业所得税《企业所得税法实施细则》第十三条规定，企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。
根据上述规定，母公司以土地使用权投资给子公司，母公司转让土地使用权应视同销售;母公司应按购入土地的成本价投资给子公司，除非取得土地是外购的可按购入时的价格确定销售收入外，根据《企业所得税法》第四十一条的规定，关联企业间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或关联方的应税收入或者所得额的，税务机关有权按合理方法调整。
根据《企业所得税法》第八条的规定，母公司取得土地的成本、税金等费用可按规定在税前扣除。
房地产母公司中标拿地,项目公司(子公司)开发的涉税风险管控
房地产母公司中标拿地，项目公司（子公司）开发的涉税风险管控房地产公司（一般是母公司）先参与土地中标，然后，再成立一个项目公司（该项目一定是母公司的子公司）对其中标的土地进行独立开发的现象。
这种房地产母公司中标拿地，后注册成立项目公司（子公司）开发的现象，在实践中存在以下两种情况：第一种情况：房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，未办理土地证，拟成立子公司开发。
房地产母公司已经中标拿地，母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，并交纳土地出让金取得土地出让金合规票据入账，但是还没有取得国有土地使用权证书。
然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发。
第二种情况：房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，并取得土地证，拟成立子公司开发。
房地产母公司已经中标拿地，母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，并交纳土地出让金，取得国有土地使用权证书以及取得土地出让金合规票据入账，然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发。
以上两种情况下的项目公司（子公司）进行开发建设，都有一个共同点：母公司名下的土地使用权必须过户到母公司后注册成立的项目公司或子公司。
如果母公司就将其中标的土地变更到其子公司名下，让其子公司进行后期的开发，面临一定的税收风险：将被认定为母公司向子公司转让土地使用权的行为，必须要依法缴纳土地增值税、增值税和企业所得税等沉重的税收负担。
到底如何规避以上税收风险呢？笔者针对以上两种情况的税收风险进行分析并提出借鉴的税收风险规避策略。
一、房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，未办理土地证，拟成立子公司开发的税收风险及规避策略1、税收风险分析由于母公司在土地中标拿地时，土地出让金是母公司出的，国土部门开具的土地出让金行政事业收据上的抬头是母公司的名字，而不是今后成立子公司的名字。
由于今后成立的子公司从事该母公司中标地块开发的前提条件是，母公司中标地块的土地使用权必须过户或变更到子公司名下，才能进行立项和开发。
以森林、林木、林地使用权投资入股的涉税风险探析
地使用权对外计价投 资人股 ，不 管与被 投资方 如何计 价 ， 均不视同销售 ，也就不用计交企业所得税 。因其所有权 没
房地产进行 投 资联 营 的投 资 ，联 营方 以土地 （ 地 产 ） 房
五将森林林木林地使用权对外投资入股涉及到个人所得税的风险问题随着集体林权制度改革的深入优化森林资源品牌配置转变森林资源增收方式的理念在转换要求在属地区域内向大林业营林公司投资入股的人越来越多以此作入股是否计交个人所得税当事者非常关切
２１ 年 第 １ ０２ 期
●业 务 技 术
以森林 、林木 、林地使 用权投资人股的 涉税风险探析
说 ，林场 、林农 、林木专业合作社用森林 、林木 、林地使
用权作股权进行营林经营 ，不管各方共同作价多少 ，只要
所有权没有产生流转 ，就不用计交企业所得税。
二 、以森林 、林木对外作价入股涉及到增值税问题
作为合资 、合作 的出资或 条件 。 这就表明 ，森林 、 木 、 ” 林
林地使用权都可 以依 法 计价 投 资入 股 。然 而 以森 林 、林 木 、林地使用权作价投资入股 ，是森林 、林 木 、林地使用 权流转的一种表现形 式 ，其涉 及现行 的各种税 费的风险大 小程度如何 ，是营林 经营投资者关 注的问题 。为提升林场 林农营林经营水平 ，积极 转变投资造林 的生产方式 ，促进
。广 西国营六 万林场 邱 勇文
《 森林法 》 （ ９８年 ４月 ２ １９ ９日修订公 布 ）第 十五条
规定 ，“ 森林 、林木 、林地使 用权可 以依法转让 ，置权在总机构或分支机构或
土地增值税清算案例分析——工业用地变住宅用地、以土地投资入股、契税计税基础-财税法规解读获奖文档
土地增值税清算案例分析——工业用地变住宅用地、以土地投资入股、契税计税基础-财税法规解读获奖文档xxx项目, 开发商：xxx房地产有限公司xx分公司, 法人xxx以货币资金出资3470万元, 持股比例80%, xxx房地产有限公司以无形资产（土地）出资1500万（评估价）, 持股比例20%。
经了解, 该项目为xxx房地产开发有限公司xx分公司借用xxx房地产开发有限公司资质进行开发, 并且不向该房地产公司缴纳任何管理费用。
该项目的土地由xxx房地产开发有限公司提供, 由原来的工业用地变更为住宅用地, 项目开发过程中xxx房地产开发有限公司不核算该项目的收入与成本, 由xxx房地产开发有限公司xx分公司单独建账进行核算。
该项目建有一会所, 经了解会所的产权归房地产开发企业所有。
【分析】1、根据新《公司法》第14条规定, 公司可以设立分公司。
设立分公司, 应当向公司登记机关申请登记, 领取营业执照。
分公司不具有法人资格, 其民事责任由公司承担。
分公司属于分支机构, 在法律上、经济上没有独立性, 仅仅是总公司的附属机构。
分公司没有自己的名称、章程, 没有自己的财产, 并以总公司的资产对分公司的债务承担法律责任。
该企业的情况有法人、有注册资本、自己单独做账, 根据会计信息质量要求实质重于形式的原则, 该单位实为法人企业。
对法人企业所有的法规政策均适用于该单位。
2、该单位由原来的工业用地变为住宅用地, 根据《土地管理法》第56条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第13条、第18条规定, 若改变原土地用途的必须符合城市总体规划, 并需要经规划部门批准, 如符合城市规划可以改变为商业用途的, 按照现行土地出让办法的规定, 其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行, 工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。
通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系, 由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。
房企以土地投资全资子公司再股权转让涉税分析
房企以土地投资全资子公司再股权转让涉税分析案例背景:某房地产开发企业（母公司）以招拍挂方式，摘得一块住宅项目的土地地（300亩、老项目）,已整体完成了土地立项、土地出让合同签订、出让金发票开具以及契税缴纳，后因为融资、开发节奏的需要，通过发改委立项审批，将整体土地拆分成立了四块地,且分别单独取得土地证，其他资料未发生改变，其中三块地已基本开发完成（占整体土地开发投资总额的75%左右），剩余最后一块土地以商业为主,该公司计划将该块土地先投入到下属的一家全资子公司，之后通过股权转让方式出售给一家上市公司。
备注：该地块原始取得价款8000万元，前期发生费用4000万左右，计划整体转让对价为3个亿，其中：土地价款2个亿（评估公允价值），股权转让溢价1个亿。
此方式，在实务中是否可以操作呢？此操作存在的涉税问题有哪些？此操作有节税的筹划空间吗？城市管理办法关于25%的规定，对上述操作影响大吗？实务中可以操作，依据相关税收政策，此操作模式主要涉及到增值税，土地增值税，企业所得税，契税四个方面。
一、增值税方面：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《营业税改征增值税试点实施办法》中销售服务、无形资产、不动产注释，转让土地使用权属于销售无形资产--自然资源使用权范围。
转让方应按规定缴纳增值税、城建税及教育费附加、印花税、土地增值税，受让方应按规定缴纳印花税、契税。
根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税〔2016〕36号第一条第（三）项第10点规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
根据《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号) 第三条规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
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xxxx以土地使用权出资设立公司涉税情况
根据我国《公司法》第二十四条规定：“股东可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。
对作为出资的料物、工业产权、非专利技术或者土地使用权，必须进行评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。
土地使用权的评估作介，依照法律、行政法规的规定办理。
”，因此，xxxx以土地使用权进行出资，符合法律的规定。
然而，xxxx将土地使用权用以出资时，因涉及到评估作价升值、权属变更等事项，从而引发了一系列纳税问题。
下面，我们将分别对xxxx以土地使用权出资所涉及的土地增值税、营业税、所得税等税项进行分析。
一、暂免缴纳土地增值税
1、以房地产进行投资的免税规定
财税字[1995]048号文《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第一条，关于以房地产进行投资、联营的征免税问题规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
2、被投资企业为房地产开发企业时的特殊规定
财税（2006）21号文《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》第五条，关于以房地产进行投资或联营的征免税问题规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
综上，土地使用权投资是否交纳土地增值税，关键是投资的企业是否从事房地产开发，如果是从事房地产开发，且投资行为在2006年3月2日之后就要按
照规定计算交纳土地增值税，不能适用财税[1995]48号的优惠规定。
我司与xxxx 共同投资设立的公司，经营范围不属于房地产开发，因此，xxxx可暂免缴纳土地增值税。
二、免交营业税
财税（2002）191号文《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定：
近来，部分地区反映对股权转让中涉及的无形资产、不动产转让如何征收营业税问题不够清楚，要求明确。
经研究，现对股权转让的营业税问题通知如下：“（一）以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
……”。
xxxx以不动产（土地使用权）投资入股与我司共同投资设立新公司，参与新公司的利润分配，共同承担投资风险，因此不征收营业税。
三、应缴纳企业所得税
国税发（2000）118号文《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》第三条，企业以部分非货币性资产投资的所得税处理规定：（一）企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。
（二）上述资产转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的，报经税务机关批准，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。
（三）被投资企业接受的上述非货币性资产，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。
根据上述规定，若xxxx用于出资的土地使用权评估价为1000万，而该土地使用权账面净值为600万，则其缴纳企业所得税的基数为400（1000-600）万。
四、应缴纳印花税
1、转移土地使用权书据属于印花税征收范围
《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条规定：下列凭证为应纳税凭证：“……（二）产权转移书据；……。
”
另，财税（2006）162号文《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》第三条规定：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
xxxx以土地使用权作价出资，必然涉及土地使用权权属变更，由此而签订的产权转移书据即为印花税应纳税凭证，按所载金额万分之五贴花。
2、印花税缴纳主体
《中华人民共和国印花税暂行条例》第八条规定：同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。
《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》第十六条规定：产权转移书据由立据人贴花，如未贴或者少贴印花，书据的持有人应负责补贴印花。
所立书据以合同方式签订的，应由持有书据的各方分别按全额贴花。
根据上述规定，xxxx与新设立的公司应为土地使用权转移书据印花税的缴纳主体。
我司虽然也会与xxxx就该土地使用权签订相关协议，但因我司并非产权受让方，所以不负有缴纳印花税的义务。
五、应缴纳契税
1、纳税依据
《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：“（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；……。
”
《江苏省实施<中华人民共和国契税暂行条例>办法》第四条亦有相同规定：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：
“(一)以土地、房屋权属作价投资、入股；……。
”
2、新公司为契税纳税人
《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：在中华人民共和国境内转移
土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
因此，xxxx以土地使用权出资出资应该视同土地使用权转让缴纳契税。
计税依据是以土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他利益。
另，根据《江苏省实施<中华人民共和国契税暂行条例>办法》第五条规定：契税税率为4%。
六、不涉及城建税及教育附加费
1、城市维护建设税
《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条规定：凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人（以下简称纳税人），都应当依照本条例的规定缴纳城市维护建设税。
xxxx以土地使用权出资与我司设立新公司，不需要缴纳产品税、增值税、营业税，因此，根据上述法律规定，此处不涉及城建税。
2、教育附加费
根据江苏省相关规定，纳税人应按照增值税、消费税、营业税三税税额的1%缴纳地方教育附加。
xxxx以土地使用权出资与我司设立新公司，不需要缴纳增值税、消费税、营业税，因此，根据相关规定，此处也不涉及教育附加费。
综上所述，我司与xxxx合作设立新公司，xxxx以土地使用权出资各方涉税情况如下：
xxxx：企业所得税、印花税；
新公司：印花税、契税。