以土地使用权出资设立公司涉税情况.
投资方以土地投资入股如何交税？
投资方以土地投资入股如何交税？投资方以土地投资入股，应视同转让无形资产，应缴纳增值税、土地增值税、企业所得税、印花税。
被投资方取得土地使用权，应缴纳契税、印花税。
一、投资方涉及的税种（一）增值税1、转让2016年4月30日前取得的土地使用权，差额简易计税根据财税〔2016〕47号《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》第二条规定：纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
2、转让2016年4月30日后取得的土地使用权，全额一般计税一般纳税人转让2016年4月30日后取得的土地使用权该如何交税？有人提出是否能减去土地使用权原价？我们的分析如下：财税〔2016〕36号《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件2，第10条规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额”。
从文件中可见，能减去土地使用权原价的情形只针对“自行开发的房地产项目”。
而根据国家税务总局公告2016年第18号《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》第二条规定：“自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
”显然，财税〔2016〕36号中规定能减去土地使用权原价的情形不包括转让土地使用权。
另外，财税〔2016〕36号《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》中规定的简易计税情形也未包括转让2016年4月30日后取得的土地使用权。
因此，一般纳税人转让2016年4月30日后取得的土地使用权，应全额一般计税。
（二）土地增值税根据财税〔2018〕57号《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》第四条规定：“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
房地产母公司中标拿地,项目公司(子公司)开发的涉税风险管控
房地产母公司中标拿地，项目公司（子公司）开发的涉税风险管控房地产公司（一般是母公司）先参与土地中标，然后，再成立一个项目公司（该项目一定是母公司的子公司）对其中标的土地进行独立开发的现象。
这种房地产母公司中标拿地，后注册成立项目公司（子公司）开发的现象，在实践中存在以下两种情况：第一种情况：房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，未办理土地证，拟成立子公司开发。
房地产母公司已经中标拿地，母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，并交纳土地出让金取得土地出让金合规票据入账，但是还没有取得国有土地使用权证书。
然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发。
第二种情况：房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，并取得土地证，拟成立子公司开发。
房地产母公司已经中标拿地，母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，并交纳土地出让金，取得国有土地使用权证书以及取得土地出让金合规票据入账，然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发。
以上两种情况下的项目公司（子公司）进行开发建设，都有一个共同点：母公司名下的土地使用权必须过户到母公司后注册成立的项目公司或子公司。
如果母公司就将其中标的土地变更到其子公司名下，让其子公司进行后期的开发，面临一定的税收风险：将被认定为母公司向子公司转让土地使用权的行为，必须要依法缴纳土地增值税、增值税和企业所得税等沉重的税收负担。
到底如何规避以上税收风险呢？笔者针对以上两种情况的税收风险进行分析并提出借鉴的税收风险规避策略。
一、房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，未办理土地证，拟成立子公司开发的税收风险及规避策略1、税收风险分析由于母公司在土地中标拿地时，土地出让金是母公司出的，国土部门开具的土地出让金行政事业收据上的抬头是母公司的名字，而不是今后成立子公司的名字。
由于今后成立的子公司从事该母公司中标地块开发的前提条件是，母公司中标地块的土地使用权必须过户或变更到子公司名下，才能进行立项和开发。
关联方之间无偿使用土地的增值税和企业税分析
关联方之间无偿使用土地的增值税和企业税分析首先，关联方之间无偿使用土地涉及到的主要税收问题是增值税。
增值税是一种流转税，在商品或服务的生产和销售环节中征收。
关联方之间无偿使用土地涉及到的增值税问题是当一方将土地无偿转让给另一方使用时，是否需要缴纳增值税。
根据《增值税法》的相关规定，无偿给予他人以土地使用权属于纳税人提供劳务、土地使用权转让、提供无形资产使用权等行为，属于增值税征税范围。
因此，如果关联方之间无偿使用土地，根据相关法律法规，需要缴纳增值税。
其次，关联方之间无偿使用土地涉及到的另一个税收问题是企业税。
企业税是一种国家针对企业所得利润进行征收的税收，企业税的税率根据企业所得利润大小来确定。
关联方之间无偿使用土地时，涉及到的是土地资产的流转和利用，而非企业所得利润，因此不会直接产生企业税。
但需要注意的是，关联方之间无偿使用土地可能涉及到的其他税收问题，如土地增值税、个人所得税等，这些税收问题需要根据具体情况进行分析。
关于关联方之间无偿使用土地涉及的税收问题，有以下两个解决方案：首先，对于涉及土地无偿使用的关联方，可以依法按照市场价格向国家缴纳增值税。
这样可以有效避免关联方之间通过无偿使用土地进行税收避税的问题。
其次，对于关联方之间无偿使用土地时涉及到的其他税收问题，如土地增值税和个人所得税等，可以根据具体情况进行分析和解决。
对于土地增值税，可以根据相关法律法规，按照土地增值的比例缴纳相关税费。
对于个人所得税，如果涉及到关联方个人的收入，可以按照个人所得税的规定进行缴纳。
总之，关联方之间无偿使用土地涉及到的增值税和企业税问题是一个复杂的经济领域问题，需要根据具体情况进行分析和解决。
在处理这一问题时，应遵守相关法律法规，确保税收的公平与合理。
以土地使用权、在建工程出资的税费缴纳问题
以土地使用权、在建工程出资的税费缴纳问题（一）营业税：免交《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：近来，部分地区反映对股权转让中涉及的无形资产、不动产转让如何征收营业税问题不够清楚，要求明确。
经研究，现对股权转让的营业税问题通知如下：1.以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
2.对股权转让不征收营业税。
3.《营业税税目注释（试行稿）》（国税发〔1993〕149号）第八、九条中与本通知内容不符合的规定废止。
本通知自2003年1月1日起执行。
（二）土地增值税：免交《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）（1）关于以房地产进行投资、联营的征免税问题对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
（2）关于合作建房的征免税问题对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
（三）印花税：双方都要交1.转移土地使用权书据属于印花税征收范围《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条下列凭证为应纳税凭证:（一）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；（二）产权转移书据；（三）营业账簿；（四）权利、许可证照；（五）经财政部确定征税的其他凭证。
《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号文）第三条对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
结论：以土地使用权作价出资，必然涉及土地使用权权属变更，由此而签订的产权转移书据即为印花税应纳税凭证。
不动产、土地使用权作价入股涉税实务分析
不动产、土地使用权作价入股涉税实务分析目录一、法律法规对不动产作价入股的有关规定（一)不动产与土地使用权的区别（二）法律法规对不动产作价入股的具体规定（三)不动产作价入股后需办理转移登记手续二、与不动产作价入股有关的税收规定(一）营改增之前不动产作价入股是否缴纳营业税（二)营改增之后不动产作价入股缴税分析三、结语不动产作价入股是我们耳熟能详的一种作为出资或者资产转让的方式之一。
其中,采取此种方式的原因之一是为达到节约税负的目的。
我们知道若某企业直接转让名下的不动产给其他企业,按照直接转让方式,该企业将承受高额的税负，包括增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税等，此种方式将很大程度上影响该企业的利润。
在地产的并购实践中,以不动产/土地使用权出资入股后通过股权转让的形式完成并购一直被行业广泛推崇，实务中不少企业会有意地控制不动产/土地使用权的评估价格后，以评估价签订《出资入股协议》，并通过土地增值税、契税甚至所得税的筹划后办理资产的过户登记并以转让股权的方式最终完成地产项目的并购（比如在具备相关条件的情况下办理《不征税申请表》、《纳税人减免税（费）申请表》等,其他地产并购的税筹实操详见本公众号“西政资本”2017年9月20日推文《城市更新/旧改项目并购方案设计及税务筹划（西政资本201709实操版)》）。
就交易架构而言，具体的不动产作价入股方式如，A企业将其名下的不动产转让给B企业，直接转让方式将产生高额税负，那么通过A与B企业成立一个新的企业C，A公司将其名下的不动产以作价入股的方式出资给C,B公司以其他方式出资，A公司再将其持有C公司的股权转让给B公司，通过上述方式完成不动产的转让。
(A也可直接以不动产对C企业增资，再将股权转让给B企业（原股东),或从C企业减资退股方式实现货币方式退出，有同效）。
那么,营改增之后,不动产作价入股是否缴纳增值税？不动产作价入股方式是如何交税的，能否真正的达到减少税负的目的呢？此种方式适用的范围是否有限制呢？带着这些问题我们来了解一下法律法规对不动产作价入股方式以及其涉税问题的相关规定.一、法律法规对不动产作价入股的有关规定(一）不动产与土地使用权的区别在梳理不动产作价入股的相关规定时，还有一种作价入股，即土地使用权的作价入股,很多人容易将土地使用权作价入股视为不动产作价入股,那么土地使用权与不动产存在什么区别呢？土地使用权属于不动产吗?这个答案是否定的。
房地产母公司取得土地证拟成立子公司开发税务筹划201909
房地产母公司出钱拿地、获得土地出让金收据、并取得土地证拟成立子公司开发税务筹划1、税务筹划的相关法律依据分析第一，根据《财政部国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税【2014】109号）第三条的规定，对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：（1）划出方企业和划入方企业均不确认所得。
（2）划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。
（3）划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。
第二，根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》（国家税务总局公告2014年第29号）第二条第（一）项规定，企业接收股东划入资产（包括股东赠予资产、上市公司在股权分置改革过程中接收原非流通股股东和新非流通股股东赠予的资产、股东放弃本企业的股权，下同），凡合同、协议约定作为资本金（包括资本公积）且在会计上已做实际处理的，不计入企业的收入总额，企业应按公允价值确定该项资产的计税基础。
第三，根据《国家税务总局关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第40号）第一条第（一）项规定：100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产,母公司获得子公司100%的股权支付。
母公司按增加长期股权投资处理，子公司按接受投资（包括资本公积，下同）处理。
母公司获得子公司股权的计税基础以划转股权或资产的原计税基础确定。
国家税务总局公告2015年第40号第一条第（二）项规定：100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，母公司没有获得任何股权或非股权支付。
个人以土地使用权投资入股税收问题
个人以土地使用权投资入股税收问题--------------知识就是力量-----精品word文档值得下载------知识改变未来----------------个人以土地使用权投资入股税收问题一、契税1、财税〔2008〕129号《财政部国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资,入股,方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》根据《中华人民共和国契税暂行条例》第二条第一款规定～国有土地使用权出让属于契税的征收范围。
根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条第一款规定～以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋权属的～视同土地使用权转让征税。
因此～对以国家作价出资,入股,方式转移国有土地使用权的行为～应视同土地使用权转让～由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。
2、财法字[1997]52号《中华人民共和国契税暂行条例细则》第四条条例所称单位～是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。
条例所称个人～是指个体经营者及其他个人。
第八条土地、房屋权属以下列方式转移的～视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:(一)以土地、房屋权属作价投资、入股,(二)以土地、房屋权属抵债,(三)以获奖方式承受土地、房屋权属,(四)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
--------------知识就是力量-----精品word文档值得下载------知识改变未来--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------知识就是力量-----精品word文档值得下载------知识改变未来----------------二、营业税财税[2002]191号《关于股权转让有关营业税问题的通知》以无形资产、不动产投资入股～参与接受投资方利润分配～共同承担投资风险的行为～不征收营业税。
土地一级开发涉及的纳税处理
土地一级开发涉及的纳税处理国有土地一级开发三种涉税难题政府在收回国有土地使用权后，往往再通过招拍挂程序，把土地出让给有关企业，特别是房地产公司。
在这个过程中，由于收回的国有土地使用权是生地，需要政府进行负责土地的拆迁和“七通一平”使二级开发商可以进场后迅速开发建设工作，可是政府又受到资金瓶颈问题，只能吸引投资者进行投资参与土地一级市场的拆迁整理工作，或者通过土地返款的形式将摘牌者交付的土地购买款中返还一部分土地出让金给土地摘牌者用于拆迁补偿和土地整理工作，或者让土地摘牌者向被收回土地的原土地使用者支付一定的土地补偿费用作为原土地使用者自行进行拆迁的费用和土地补偿的费用。
在政府收回国有土地使用权过程中的以上经济行为中，涉及到以下三种税务处理难点。
土地摘牌企业受托拆迁的涉税处理国家收回国有土地使用权后，进入土地储备中心，然后通过挂牌交易，摘牌企业获得政府一定的土地返还款，代替政府从事拆迁和土地整理工作。
那么，摘牌企业获得政府给予的土地返还款该如何进行税务处理?(财税[2016]36号，附件：《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第(四)项建筑服务的规定，“其他建筑服务”，包括拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、建筑物平移、爆破、表面附着物(包括岩层、土层、沙层等)剥离和清理等工程作业。
摘牌企业代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“经纪代理服务”行为。
财税[2016]36号附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(四)项第4款规定：“经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。
向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用。
”基于此规定，摘牌企业应以提供经纪代理服务取得的全部收入为销售额计算缴纳增值税。
案例1某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10 000万元，企业已缴纳10 000万元。
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xxxx 以土地使用权出资设立公司涉税情况
根据我国《公司法》第二十四条规定:“股东可以用货币出资,也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。
对作为出资的料物、工业产权、非专利技术或者土地使用权,必须进行评估作价,核实财产,不得高估或者低估作价。
土地使用权的评估作介,依照法律、行政法规的规定办理。
” ,因此, xxxx 以土地使用权进行出资,符合法律的规定。
然而, xxxx 将土地使用权用以出资时,因涉及到评估作价升值、权属变更等事项,从而引发了一系列纳税问题。
下面,我们将分别对 xxxx 以土地使用权出资所涉及的土地增值税、营业税、所得税等税项进行分析。
一、暂免缴纳土地增值税
1、以房地产进行投资的免税规定
财税字 [1995]048号文《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第一条,关于以房地产进行投资、联营的征免税问题规定:对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产作价入股进行投资或作为联营条件, 将房地产转让到所投资、联营的企业中时, 暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产再转让的, 应征收土地增值税。
2、被投资企业为房地产开发企业时的特殊规定
财税(2006 21号文《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》第五条,关于以房地产进行投资或联营的征免税问题规定:
对于以土地(房地产作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的, 均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 (财税字〔 1995〕 048号第一条暂免征收土地增值税的规定。
综上, 土地使用权投资是否交纳土地增值税, 关键是投资的企业是否从事房地产开发,如果是从事房地产开发,且投资行为在 2006年 3月 2日之后就要按
照规定计算交纳土地增值税, 不能适用财税 [1995]48号的优惠规定。
我司与xxxx 共同投资设立的公司,经营范围不属于房地产开发,因此, xxxx 可暂免缴纳土地增值税。
二、免交营业税
财税(2002 191号文《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定:
近来, 部分地区反映对股权转让中涉及的无形资产、不动产转让如何征收营业税问题不够清楚,要求明确。
经研究,现对股权转让的营业税问题通知如下:“ (一以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。
……” 。
xxxx 以不动产(土地使用权投资入股与我司共同投资设立新公司,参与新公司的利润分配,共同承担投资风险,因此不征收营业税。
三、应缴纳企业所得税
国税发(2000 118号文《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》第三条,企业以部分非货币性资产投资的所得税处理规定: (一企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资, 包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票, 应在投资交易发生时, 将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理,并按规定计算确认资产转让所得或损失。
(二上述资产转让所得如数额较大, 在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的, 报经税务机关批准, 可作为递延所得, 在投资交易发生当期及随后不超过 5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。
(三被投资企业接受的上述非货币性资产, 可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。
根据上述规定, 若 xxxx 用于出资的土地使用权评估价为 1000万, 而该土地使用权账面净值为 600万,则其缴纳企业所得税的基数为 400(1000-600万。
四、应缴纳印花税
1、转移土地使用权书据属于印花税征收范围
《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条规定:下列凭证为应纳税凭
证:“……(二产权转移书据;……。
”
另,财税(2006 162号文《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》第三条规定:对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
xxxx以土地使用权作价出资,必然涉及土地使用权权属变更,由此而签订的产权转移书据即为印花税应纳税凭证,按所载金额万分之五贴花。
2、印花税缴纳主体
《中华人民共和国印花税暂行条例》第八条规定:同一凭证, 由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的,应当由各方就所执的一份各自全额贴花。
《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》第十六条规定:产权转移书据由立据人贴花,
如未贴或者少贴印花, 书据的持有人应负责补贴印花。
所立书据以合同方式签订的,应由持有书据的各方分别按全额贴花。
根据上述规定, xxxx 与新设立的公司应为土地使用权转移书据印花税的缴纳主体。
我司虽然也会与 xxxx 就该土地使用权签订相关协议,但因我司并非产权受让方,所以不负有缴纳印花税的义务。
五、应缴纳契税
1、纳税依据
《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定:土地、房屋权属以下列方式转移的,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:
“ (一以土地、房屋权属作价投资、入股;……。
”
《江苏省实施 <中华人民共和国契税暂行条例 >办法》第四条亦有相同规定:土地、房屋权属以下列方式转移的, 视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:
“ (一以土地、房屋权属作价投资、入股;……。
”
2、新公司为契税纳税人
《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定:在中华人民共和国境内转移
土地、房屋权属, 承受的单位和个人为契税的纳税人, 应当依照本条例的规定缴纳契税。
因此, xxxx 以土地使用权出资出资应该视同土地使用权转让缴纳契税。
计税依据是以土地、房屋权属转移合同确定的价格, 包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他利益。
另,根据《江苏省实施 <中华人民共和国契税暂行条例 >办法》第五条规定:契税税率为 4%。
六、不涉及城建税及教育附加费
1、城市维护建设税
《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条规定:凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人, 都是城市维护建设税的纳税义务人 (以下简称纳税人 ,都应当依照本条例的规定缴纳城市维护建设税。
xxxx以土地使用权出资与我司设立新公司,不需要缴纳产品税、增值税、营业税,因此,根据上述法律规定,此处不涉及城建税。
2、教育附加费
根据江苏省相关规定,纳税人应按照增值税、消费税、营业税三税税额的 1%缴纳地方教育附加。
xxxx 以土地使用权出资与我司设立新公司,不需要缴纳增值税、消费税、营业税,因此,根据相关规定,此处也不涉及教育附加费。
综上所述,我司与 xxxx 合作设立新公司, xxxx 以土地使用权出资各方涉税情况如下:
xxxx :企业所得税、印花税;
新公司:印花税、契税。