土地增值税审核要点
土地增值税审核要点
土地增值税审核要点土地增值税清算审核要点1、清算审核包括案头审核、实地审核。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
2、清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
3、审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。
必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
4、土地增值税扣除项目审核的内容包括：①取得土地使用权所支付的金额。
②房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
③房地产开发费用。
④与转让房地产有关的税金。
⑤国家规定的其他扣除项目。
5、审核扣除项目是否符合下列要求：①在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
开发成本五项土地增值税审核要点
开发成本五项土地增值税审核要点一、土地增值税审核--扣除项目审核：基本原则：真实性合法性（实质与形式）准确性相关性，未采纳的规划设计费，只能做费用扣除。
配比性实际支付。
暂不执行。
国税发[2009]91号文规定，实际发生才能扣除，总局规定预提的不能扣除实际发生不等于实际支付。
二、扣除项目框架：1、土地成本2、开发成本3、开发费用4、税金5、加计20%三、开发成本五项土地增值税审核要点：（一）开发成本----土地征用拆迁补偿费审核1，红线外费用。
立项书、出让协议有，就可以扣除。
2，拆迁费，向个人支付补偿款，用收据、协议扣除。
单位拆迁，是否征收营业税？决定开发票。
是否有政府收地的文件？国税函2008年277号文件。
需要考虑实际情况3，回迁房处理，本地回迁：220号文件：按187号回迁视同销售计收入一次，同时计土地成本—拆迁补偿费用一次，开发成本也可以扣除。
回迁可扣除加计，也可以扣除5或10的开发费用。
异地回迁：自建同上。
购买，视同支付拆迁补偿费。
目前净地出让，拆迁补偿要好计算一些。
4．土地成本合理分摊审核审核重新计算，比对调整即可。
例．开发公司购买两块土地，一块在市中心，一块远在市郊，合同约定总价款2亿元。
由于该两块地的所处地段迵异，可根据评估价值分摊土际成本。
5、拆迁补偿费的审核纳税人可能的做法1）三方共同舞弊：即纳税人、被拆迁人、拆迁服务中心三方联合，共同舞弊。
2）双方约定：协议迟迟未能达成，开发公司做出让步，以奇高价格支付出让金。
3）收到和支付补价对冲，影响开发成本、预收帐款，进而影响预征和清算土地增值税。
4）还原面积部分不结转收入和成本、或低价结转收入及成本。
审核方法：1）取得拆迁补偿合同、编制拆迁补偿明细表，计算统计合同约定的补偿金额2）取得补偿收据存根联、记帐联（如对方为单位，可能只有记收联）。
计算汇总补偿收据载明的补偿金额。
3）二者金额比较，审核是否存在差异4）选择补偿金额较大的单位或个人，外调取证审核其实性。
土地增值税清算三审制度
土地增值税清算三审制度土地增值税清算三审制度1. 引言土地增值税是中国政府用于调控房地产市场和实现资源再配置的重要税种。
作为税收制度的一部分，土地增值税清算三审制度扮演着至关重要的角色。
本文将对土地增值税清算三审制度进行全面评估，并探讨其深度和广度，旨在为读者提供对该制度的深入理解。
2. 土地增值税的背景和目的土地增值税是中国政府为控制土地市场活跃、保护农民权益、调节房地产市场供求关系而进行的一项税收政策。
该税种旨在通过对土地增值进行征税，提高土地使用效率，调控房价，防止过度投机和泡沫经济的出现。
土地增值税的征收可以促使土地资源更好地流转和配置，为经济可持续发展提供有力支持。
3. 土地增值税清算三审制度的内容土地增值税清算三审制度是指针对土地增值税纳税清算过程中的三个环节进行审查的制度。
具体包括清算申报审查、清算决定审查和清算结果审查。
下面将逐一介绍这三个审查环节。
3.1 清算申报审查清算申报审查是指纳税人在纳税申报期限内，根据税务机关的要求提交土地增值税纳税申报材料并进行审查的环节。
在清算申报审查中，纳税人需要提供详细的土地交易信息、土地增值收入、成本等相关材料。
税务机关会对纳税申报材料进行审核，确保信息的真实性和准确性。
3.2 清算决定审查清算决定审查是指税务机关在清算申报审查的基础上，根据相关法规和政策，对纳税人的土地增值纳税清算结果进行审查。
在这个环节中，税务机关会核实纳税人所提供的陈述和数据，确保土地增值税的清算结果与实际情况相符合。
税务机关还会对纳税人的清算计算方法和材料的完整性进行综合评估。
3.3 清算结果审查清算结果审查是指税务机关对纳税人的土地增值税清算结果进行终审的环节。
在这个环节中，税务机关会对纳税人所提供的土地交易信息、土地增值收入和支出明细进行详细核查，确保纳税人的土地增值税清算结果的合法性和准确性。
税务机关还会对纳税人的清算方法和材料进行审查，以确保税款的适当计算和征收。
开发成本五项土地增值税审核要点
开发成本五项土地增值税审核要点一、土地增值税审核--扣除项目审核：基本原则：真实性合法性（实质与形式）准确性相关性，未采纳的规划设计费，只能做费用扣除。
配比性实际支付。
暂不执行。
国税发[2009]91号文规定，实际发生才能扣除，总局规定预提的不能扣除实际发生不等于实际支付。
二、扣除项目框架：1、土地成本2、开发成本3、开发费用4、税金5、加计20%三、开发成本五项土地增值税审核要点：（一）开发成本----土地征用拆迁补偿费审核1，红线外费用。
立项书、出让协议有，就可以扣除。
2，拆迁费，向个人支付补偿款，用收据、协议扣除。
单位拆迁，是否征收营业税？决定开发票。
是否有政府收地的文件？国税函2008年277号文件。
需要考虑实际情况3，回迁房处理，本地回迁：220号文件：按187号回迁视同销售计收入一次，同时计土地成本—拆迁补偿费用一次，开发成本也可以扣除。
回迁可扣除加计，也可以扣除5或10的开发费用。
异地回迁：自建同上。
购买，视同支付拆迁补偿费。
目前净地出让，拆迁补偿要好计算一些。
4．土地成本合理分摊审核审核重新计算，比对调整即可。
例．开发公司购买两块土地，一块在市中心，一块远在市郊，合同约定总价款2亿元。
由于该两块地的所处地段迵异，可根据评估价值分摊土际成本。
5、拆迁补偿费的审核纳税人可能的做法1）三方共同舞弊：即纳税人、被拆迁人、拆迁服务中心三方联合，共同舞弊。
2）双方约定：协议迟迟未能达成，开发公司做出让步，以奇高价格支付出让金。
3）收到和支付补价对冲，影响开发成本、预收帐款，进而影响预征和清算土地增值税。
4）还原面积部分不结转收入和成本、或低价结转收入及成本。
审核方法：1）取得拆迁补偿合同、编制拆迁补偿明细表，计算统计合同约定的补偿金额2）取得补偿收据存根联、记帐联（如对方为单位，可能只有记收联）。
计算汇总补偿收据载明的补偿金额。
3）二者金额比较，审核是否存在差异4）选择补偿金额较大的单位或个人，外调取证审核其实性。
土地增值税清算合同审核要点
土地增值税清算合同审核要点
1. 嘿，得看看合同的主体对不对呀！就像你去参加聚会，得搞清楚邀请你的人是谁一样。
要是主体都搞错了，后面不就乱套了嘛！例子：要是把甲方写成了乙方，那不就完蛋啦！
2. 合同里的条款是不是清楚明白呀？别弄些模糊不清的表述，这可不行！就好比你走路，得知道走哪条路清楚呀。
例子：条款写得模棱两可的，怎么执行呀！
3. 费用的计算方式可重要啦！你想想，要是算错了钱，那还得了！就像你买东西，得搞清楚价格怎么算吧。
例子：要是费用计算错了，那不是亏大了啦！
4. 时间节点得卡死呀！难道能随便拖延吗？那可不行，就像你赶火车，得按时到车站呀。
例子：不按时完成，后面一系列事都得耽误啦！
5. 双方的权利义务得划分清楚呀！不能稀里糊涂的，这好比分蛋糕，得知道谁拿大的谁拿小的。
例子：权利义务混乱了，那不得吵起来呀！
6. 违约责任可不能轻视呀！这就好比给对方套上一个紧箍咒，让他不敢乱来。
例子：没有明确违约责任，对方违约了你咋办呀！
7. 争议解决方式得想好呀！总不能出了问题没地方说理吧！就像你迷路了，得知道找警察帮忙呀。
例子：没有好的争议解决方式，那不是要扯皮啦！
8. 合同的变更和补充得注意呀！不能随随便便就改了，这就像你计划好的旅行，不能随意变动路线呀。
例子：随意变更合同，那不乱套啦！
9. 最后呀，整体审核一遍，看看有没有遗漏啥重要的！可别丢三落四的！就像出门前得检查一下东西带齐没。
例子：不仔细检查，出问题了后悔都来不及呀！
我的观点结论就是：土地增值税清算合同审核一定要非常仔细认真，每个要点都不能忽视，不然可能会带来大麻烦！。
土地增值税清算中收入及税金的审核要点[税务筹划优质文档]
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【精品优质】价值文档首发！土地增值税清算中收入及税金的审核要点[税务筹划优质文档] 我国土地增值税实行预征和清算相结合的征管制度，纳税人在项目预售阶段预缴税款，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，在清算环节中应纳税额采取核准制，纳税人按照主管税务机关审核确认的补退税金额进行清算。
纳税人土地增值税清算的收入及税金审核，是其中必不可少的环节。
销售收入审核
由于商品房销售合同需要网签，在办理过户手续时，需要提供销售发票，并且土地增值税清算时尚未销售面积对应的成本预留，待实现销售时进行后续申报，因此商品房销售收入便于确定。
审核时重点关注以下三点：（一）审核销售明细表，确定销售价格是否合理。
核对同期（月）同类的商品房销售单价，审查是否存在明显偏低（低于正常售价的30%）的情况。
如果存在售价明显偏低情况，需提供书面说明，证明此项交易符合正常商业目的，为商品质量问题或存在其他瑕疵等原因产生的价格折让。
若无合理理由，应按照同期同类商品房的平均售价调整计税收入。
（二）抽查销售合同，确定销售收入是否正确。
按照合同编号随机抽取部分合同，与销售明细表所列销售面积和金额进行核对。
审查销售明细表是否真实完整地反映企业的销售情况。
（三）根据清算政策中普通住宅的判断标准，分别汇总普宅销售收入及其他商品房销售收入。
由于普通住宅增值率小于20%时免征土地增值税，因此需按照销售明细表。
第0505讲 土地增值税的清算审核、核定征收等
（七）清算后补缴土地增值税 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
（八）清算后转让房地产的处理 清算后转让的扣除项目金额＝转让面积×单位建筑面积成本费用 单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 （九）清算审核鉴证 税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。
对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
（十）清算审核 清算审核包括：案头审核、实地审核。
审核项目审核内容扣除项目（1）应取得而未取得合法凭证的不得扣除；（2）归集的各项成本费用必须是实际发生的；（3）各扣除项目分别归集不得混淆；（4）归集的必须是在清算项目中直接发生或应分摊的；（5）分期开发或同时开发多个项目，或同一项目中有不同类型房地产的，应按受益对象，采用合理方法分摊共同成本费用；（6）同类事项用相同会计政策或处理方法；但与税务处理不一致时，以税务处理为准。
利息（1）计入开发成本的利息应调整至开发费用；（2）一般性贷款利息支出，应按项目合理分摊；（3）利用闲置专项借款对外投资取得收益，收益应冲减利息支出。
（十一）核定征收核定情形（1）依照法律、行政法规规定应当设置财务账簿但未设置的；（2）擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；（3）虽设置财务账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
核定比例核定征收率原则上不得低于5％。
核定规则分期开发的房地产项目，各期清算方式应保持一致。
【例题18·多选题】（2019年）下列情形中，纳税人应进行土地增值税清算的有( )。
A.丙公司开发的住宅项目已销售建筑面积占整个项目可售建筑面积的65％，自用面积占可售面积的5％ B.甲公司开发的住宅项目已全部销售 C.乙公司将未竣工决算的开发项目整体转让 D.丁公司于2017年6月取得住宅项目销售(预售)许可证，截至2019年6月底仍未销售完毕 E.戊公司开发的别墅项目销售面积已达整个项目可售建筑面积的75％『正确答案』BC『答案解析』符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算： （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。
土地增值税审核要点
土地增值税审核要点土地增值税审核要点一、引言土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属设施的单位和个人征收的一种税。
随着房地产市场的繁荣，土地增值税的审核工作也日益重要。
本文将详细阐述土地增值税审核的要点，帮助读者了解这一领域。
二、土地增值税概述土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属设施的单位和个人，以其转让所得为课税对象所征收的一种税。
该税种于1993年12月13日由国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，并于1994年1月1日起实行。
三、审核要点1、纳税人身份审核：确认纳税人是否具备土地增值税纳税人的资格，主要审查其土地使用权是否属于国家所有。
2、课税对象审核：核实课税对象的真实性、合法性以及土地使用权有无争议。
应审核课税对象的面积、用途、评估价值等是否符合相关法律法规和政策规定。
3、计税依据审核：确认计税依据是否真实、准确。
根据相关法规和政策，审核纳税人的土地增值额是否按照规定的比例计算，是否存在漏计、少计等情况。
4、税率审核：核实所适用的税率是否符合相关法规和政策规定，是否存在税率适用不当的情况。
5、减免税审核：对享受减税、免税优惠的纳税人，要严格审核其是否符合相关政策和法规的条件，确保减免税的合法性和合理性。
四、案例分析以某房地产开发企业为例，该企业在进行土地增值税审核时，主要关注以下要点：1、纳税人身份审核：确认该企业是否具备土地增值税纳税人的资格，审查其土地使用权是否属于国家所有。
2、课税对象审核：核实该企业所开发的房地产项目的真实性、合法性，以及土地使用权有无争议。
同时，审核项目的评估价值是否合理。
3、计税依据审核：确认该企业的土地增值额计算是否准确，是否存在漏计、少计等情况。
4、税率审核：核实该企业所适用的税率是否符合相关法规和政策规定，是否存在税率适用不当的情况。
5、减免税审核：对该企业申请的减税、免税优惠进行严格审核，确保其符合相关政策和法规的条件。
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土地增值税审核要点
土地增值税是指在土地使用权转让或者土地使用权出让过程中，根据土地增值情况对转让方征收的一种税费。
土地增值税的审核是指对纳税人申报的土地增值税进行审查核实，确保其纳税金额的准确性和合法性。
土地增值税的审核要点主要包括以下几个方面。
一、认定土地增值税的纳税主体。
1.1对土地使用权转让方纳税人的认定。
根据土地管理法相关规定，土地使用权是指土地使用人在法定期限内，依法占有、使用、收益土地的权利。
土地使用权转让即为土地使用权人将土地使用权有偿过户给他人，从而转移了土地所有权。
在这个过程中，转让方将作为纳税主体进行土地增值税的申报和缴纳。
1.2对土地使用权出让方纳税人的认定。
土地使用权出让指土地管理部门将土地使用权以招标、拍卖、协议等方式有偿出让给使用人。
在土地使用权出让过程中，出让方是土地使用权的所有人，因此需要进行土地增值税的申报和缴纳。
二、核实土地增值税的计算依据和申报程序。
2.1核实土地增值税的计算依据。
土地增值税的计算依据是增值额，即土地出让收入与取得土地使用权成本的差额。
在核查土地增值税时，需要核实土地出让收入的准确性，包括土地出让价款和其他相关费用；同时需要核实取得土地使用权的成本，包括土地的取得价款、土地增值税、土地登记费等相关费用。
2.2确定土地增值税的税率。
土地增值税的税率是由地方政府根据法律规定自行确定的，一般为30%-60%不等。
在审核土地增值税时，需要根据地方政府规定的税率来确定纳税金额。
2.3进行土地增值税的申报流程。
纳税人需要将土地增值税的申报表填写完整，并按照规定的时间和地点，将申报表和相关的凭证材料递交给税务机关，经过税务机关的核实，纳税人需按时缴纳土地增值税。
三、严格审查土地增值税申报的凭证材料。
3.1审查土地出让合同。
土地出让合同是土地使用权转让或出让的重要合同文件，它记录了土地出让方和承受方之间的权利义务关系。
在审查土地增值税申报材料时，需要核实土地出让合同的真实性和合法性。
3.2审查土地取得凭证。
土地取得凭证是指纳税人取得土地使用权的证明文件，包括土地登记证、土地权属证等。
在审核土地增值税时，需要审查土地取得凭证的真实性和合法性，确保土地使用权权益的确切归属。
3.3审查财务凭证。
财务凭证包括土地出让收款凭证和土地使用权成本支付凭证等。
在审核土地增值税时，需要核实财务凭证的真实性和合法性，确保纳税人所申报的土地增值税金额的准确性。
四、加强对土地增值税的风险防范和稽查工作。
4.1强化风险预警。
税务机关要通过内部信息共享和外部情报搜集，及时获取土地增值情况的相关信息，加强对土地增值税的风险预警，及时发现潜在的风险问题。
4.2加强税务稽查。
税务机关要根据风险分析，对土地增值税的申报情况进行稽查，开展重点税源企业的现场核查和清查，确保土地增值税的申报和缴纳情况的真实性和合法性。
4.3加大违法违规行为的处罚力度。
对于故意虚报、隐瞒土地增值情况的纳税人，税务机关要严肃查处，依法追究其法律责任，维护税收法律的严肃性和公平性。
总之，土地增值税审核是为了确保纳税人按照法律规定申报和缴纳土地增值税，加强对土地资源的有效管理，维护税收的公平正义，税务机关在土地增值税审核中需要加强对纳税主体、计算依据、申报程序和凭证材料的审核，加强对风险的预警和稽查工作，确保土地增值税的合规性和有效性。