管理制度-考察德国的住房制度 精品
德国住房保障：制度构成、特征及启示
德国住房保障：制度构成、特征及启示 郑云峰（福州职业技术学院人文系，福建福州，350108）【摘要】住房保障是住房政策及社会保障的重点领域，关系社会公平与和谐，也是发达国家关注的重点问题之一.德国是最早提出社会保障的国家之一,在住房保障领域取得了一定的成效，其经验对我国完善保障性住房制度具有重要的借鉴作用。
德国保障性住房制度包括公共住房制度、房租补贴制度、补贴建房、购房制度、住房储蓄制度等，充分发挥政府政府在住房保障方面的作用与责任，在此基础上总结德国住房保障经验对我国完善保障性住房制度的借鉴与启示。
【关键词】住房保障；德国；制度构成住房问题是全世界共同面临的重要民生问题，是关系各国国计民生与社会稳定的重大经济与社会问题.城镇中低收入家庭的住房问题是城镇住房问题的重点与难点,是政府住房政策的重点领域之一。
德国是最早提出社会保障的国家之一，在推行市场经济的过程中也很注重社会福利制度的构建。
住房保障作为社会保障的重要内容之一，德国将其视为提高社会福利水平的重要手段，提出了许多保障居民住房权益的政策措施。
因此对德国的保障性住房政策实践进行研究、归纳，对于完善我国保障性住房制度具有重要的借鉴作用.一、德国保障性住房制度构成19世纪开始，德国快速的工业化与城市化使大量农村的劳动力进入城市，人口的大量聚集使城市住房问题开始凸显。
部分企业主开始建造住房为工人提供宿舍，部分城市居民也开始投资住房用于出租。
为了减轻城市居民购房压力，1847年德国一些城市模仿英国住房信贷合作社制度，成立住房合作社，实施住房储蓄制度，开始了保障性住房制度的实践.进入20世纪之后,德国加大了对中低收入家庭住房保障力度，主要采取补贴建房的方式间接参与，并在1925年前后在柏林、汉堡等地开展公共住房建设实践。
二战之后，由于战争的破坏，德国住房极度紧缺，德国当局一方面直接政府投资建设大量公共住房，另一方面出台许多优 基金项目：本文为福州职业技术学院人才引进专项项目“我国P2P网贷商业模式变革及创新研究”（编号：RCQD201501）的阶段性研究成果。
德国房产税法律制度研究
德国房产税法律制度研究德国的房产税法律制度是一个成熟而细致的体系，对于房产税的征收、计算和管理都有明确的规定和流程。
本文将对德国的房产税法律制度进行研究，并分析其特点和优势。
德国的房产税法律制度主要基于《房产税法》（Grundsteuergesetz）和《房产税法施行细则》（Grundsteuer-Durchführungsverordnung）两项主要法规。
这两个法规共同规定了房产税的征收对象、税率、计算方法及管理机构等方面的内容。
德国的房产税适用范围广泛，涵盖了不同类型的房产，包括住宅、商业用地和农业用地等。
对于不同类型的房产，德国设立了不同的税率，以反映其不同的使用价值。
这种税率分层的设计也使得房产税收入更加公平和合理。
德国的房产税计算方法基于公式评估法，即以房产的地租价值为基础，按照特定的计算公式来确定税额。
房产的地租价值是根据房产所在地区的市场租金、土地面积、用途、建筑品质和年限等因素综合评估的结果。
这种计算方法确保了房产税的公平性，使得不同地区、不同类型的房产都能够按照其实际价值纳税。
德国的房产税管理机构由联邦、州和市三个层级共同负责。
联邦和州制定统一的税法规定和政策，而市负责具体的征收和管理工作。
这种分层管理体系既保障了统一的法规执行，又充分考虑了地方差异，使得房产税的征收更加灵活和高效。
德国的房产税法律制度在实践中取得了显著的成效。
它为政府提供了稳定而可靠的财政收入来源，为国家的公共服务和基础设施建设提供了资金支持。
房产税的征收和管理过程相对简便，并且通过计算公式和底数的统一，降低了纳税人的申报成本和争议风险。
房产税的计算方法和税率设计合理，既照顾了贫富分配的公平性，又避免了对房地产市场的过度干预。
德国住房制度
考察德国的住房制度近段时间以来，多个部门纷纷辟谣房地产调控放松，与此同时，中央政府也继续以资金支持地方保障房建设。
种种迹象显示，4月中旬开始的新一轮房地产调控很可能是“来真的”。
这虽然短期内减轻了普通民众的焦虑感，但从长远计，反思和重塑中国的住房体制已成为一项紧迫任务。
而年初以来的政策实践及近期的一些理论探讨，也显示出各方对住房调控新模式的积极探索。
在这些探索中，比较强烈的呼声就是学习德国、新加坡和香港，建立市场化和保障性住房并行的双轨制，以此稳定房价和创造社会公平。
更有甚者，从土地国有这一宪法基础出发，要求由国家出面解决大部分人的住房问题。
凡此种种，愿望确实美好，但不顾国情差异的简单模仿很可能导致“南橘北枳”结果。
德国完善的金融体系有以下几个重要特征:1.建立多元化的住宅融资机制。
过去，一提到德国的住宅金融体制，人们比较重视“储贷合同”契约型融资。
其实，这只是德国住宅金融体系的一部分。
封闭式的住宅储蓄尽管在住宅金融体系中有着不可低估的作用，但是它所提供的资金毕竟是有限的。
只有建立多元化的融资机制，将契约型融资与商业性的储蓄融资结合起来、将住宅金融与整个金融市场联系起来，相互协调，才能使之发挥更有效的作用，为住宅投资和消费提供充足的资金支持。
2.住房互助储蓄应遵循自愿和机会均等原则。
德国的住房互助储蓄实行自愿、平等、互利互惠的原则，既保障了所有需要购房者都有机会参加住房低息储蓄，并按其对住房储蓄的贡献来确定获得贷款资格，保障了储蓄与货款权利与义务对称和储户之间机会均等。
相比之下，我国的住房公积金制度实行强制性储蓄，强制让一部分人参加住房储蓄，歧视性将另一部分人(如城镇个体劳动者、自谋职业者等非国有单位职工)排斥在政策性融资体制之外，这既不符合经济转型期中国多元化的经济结构、多元化的消费需求，也有碍公平原则的实现。
而在个人储蓄积累较低的情况下，无限制发放个人贷款，必然导致贷款人对低息款的过度需求，使住宅公积金在较短的时间内资金耗尽，使众多储户失去享受低息贷款机会。
德国住房体系
德国住房体系
德国的住房体系是一个复杂而多样的系统，涵盖了不同的住房类型和住房政策。
以下是德国住房体系的一些主要特点：
1.
住房类型：德国的住房类型多样，包括公寓、独栋住宅、合作社住房等。
不同类型的住房在市场上的供应和需求也有所不同。
2.
住房政策：德国政府致力于提供负担得起的住房，并采取了一系列政策来实现这一目标。
例如，政府提供住房补贴、税收优惠和贷款支持等措施，以帮助低收入家庭购买或租赁住房。
3.
住房合作社：住房合作社是德国住房体系中的一个重要组成部分。
这些合作社通常由居民自发组织起来，共同建设和管理住房。
住房合作社的住房通常价格较低，且符合当地居民的需求和偏好。
4.
租赁市场：德国的租赁市场相对发达，许多人选择通过租赁来解决住房问题。
政府通过立法和监管措施来保障租赁市场的稳定和公平，例如限制租金上涨和提供租赁补贴等。
5.
住房质量：德国注重住房的质量和可持续性。
政府制定了严格的建筑规范和安全标准，以确保住房的质量和安全性。
同时，德国也积极推动可持续建筑和能源效率的提高，以减少对环境的负面影响。
总之，德国的住房体系是一个多元化、政策导向和注重质量的体系。
政府、合作社和私人部门在住房供应中发挥着重要作用，共同为居民提供负担得起的、高质量的住房。
住房公积金制度发展的国际经验借鉴
住房公积金制度发展的国际经验借鉴一、德国德国住房公积金制度从1952年开始实施，一直以来都被认为是比较成功的制度之一。
德国的住房公积金制度主要特点有：强制性、分级资助和政府保障。
德国的住房公积金制度是强制性的，每个有工作的人都要向公积金账户缴纳一定比例的工资。
另外，德国政府还对购房者进行资助，即使是没有工作的人也可以得到政府的资助，以保证他们能够有一套住房。
此外，德国政府还会对住房公积金进行一定的补充，以确保住房公积金账户的健康发展。
德国的住房公积金制度还采取了分级资助的方式。
即不同层次的人缴纳的比例和得到的资助标准不同。
例如，低收入者缴纳的比例较低，但是可以得到较高的资助。
相反，高收入者缴纳的比例较高，但是得到的资助就会比较少。
德国政府保障的措施也非常重要。
一方面，德国政府设立了一个专门的住房公积金中心，用以管理住房公积金账户的资金；另一方面，德国政府还为购房者提供了一些辅助服务，例如提供住房租赁服务、维修服务等，以便购房者更好地利用住房公积金。
二、新加坡与德国不同，新加坡的住房公积金制度是一个自愿性质的制度。
每个购房者都可以根据自己的需求和情况选择是否加入住房公积金制度。
但是，一旦选择加入，就意味着必须遵守相关规定，如定期缴纳住房公积金。
新加坡的住房公积金制度的资助标准与德国相似，即不同层次的人缴纳的比例和得到的资助标准不同。
但是，新加坡政府采取了一些创新的举措，以鼓励购房者更好地利用住房公积金。
例如，新加坡政府设立了“公积金抵押贷款计划”，即购房者可以将住房公积金用于购房抵押贷款，从而减轻购房者的负担。
另外，为了提高人们的购房积极性，新加坡政府还通过住房公积金制度设立了一些有关购房的奖励和惩罚措施。
例如，购房者可以获得一定的购房奖金，而没有按时缴纳住房公积金的购房者则会被处以罚款和其他惩罚措施。
三、加拿大与德国、新加坡不同，加拿大并没有像他们一样设立单独的住房公积金账户。
不过，加拿大政府通过一些其他的措施来支持购房者。
德国租赁住房制度经验
国际交流六、鼓励扩大租赁住房供应市场一是政府为租赁市场的供给主体。
德国政府在20世纪50～70年代采取了一系列措施，大力推进公共租赁房建设。
但德国政府并不直接建设公租房，而是向投资企业提供长达30~35年的无息住房建设贷款，由其开发建设，建成后在一定期限内，由政府将该部分房屋以低于市场价格的租金出租，租金与市价的差额由政府补贴给投资企业。
企业还清贷款后，可按市场价格对该部分房屋进行出租或者出售。
二是鼓励私人投资建设租赁住房。
德国政府通过住房政策性金融工具刺激和鼓励私人投资租赁住房。
政府对投资者建设租赁住房予以免税或者直接补贴，相较建设用于出售的房屋，建设用于出租的房屋会得到政府更多的税收优惠。
此外，政府或其他非营利性机构为租赁住房投资者提供长期的低息或无息贷款，这些措施都促进了租赁住房的大量建设，使得德国租赁房源充足。
三是强硬抑制投资炒房行为。
德国法律规定，在住房交易中，需支付的税费包括过户费3%、评估费5%等，整体约占房屋交易额的10%。
若未满10年出售，则需缴纳的应税资本利得为“房屋出售价格-取得房屋成本价格-可抵扣的修缮成本价格”，并严格按照个人所得税累积税率进行征税。
此外，德国法律还严格规定了房地产开发商的定价行为。
根据《经济犯罪法》，如果开发商制定的房价超过合理房价的20%，购房者就可以向法院起诉。
如果超过50%，就被定性为“获取暴利”，开发商将面临高额罚款和最高3年徒刑的严厉惩罚。
严厉的税收政策和严格的法律规定大大压缩了房地产开发商和炒房者的盈利空间，使得住房投机炒作在德国无利可图。
七、严格保护承租人利益一是严格规范租金定价。
德国实行房租指导价格制度，各个市镇的房屋管理机构、承租人协会及房屋中介协会等机构共同对房屋情况进行综合评估后制定《房屋租金参照表》，每两年更新一次并公开发布。
该表具有法律约束力，每套房屋的租金都要参考该表。
对于新签订的合同，允许租赁双方进行议价，租金不能超过已有同等质量、同等区位房屋租金的20%，否则被视为“房租超高”，属于违法行为；如果租金超过50%，则被视为“房租暴利”，属于犯罪行为，出租人将面临最高判处3年有期徒刑的处罚。
德国城市管理制度和管理机制考察报告【用心整理精品资料】
德国城市管理制度和管理机制考察报告发布日期:2012—05—04 浏览次数:299字号:［大中小］上海市行政法制研究所编2011年12月22日编者按：2011年9月25日至29日,以上海市人民政府法制办公室刘华主任为团长，由上海市人民政府法制办公室、上海市城市管理行政执法局、上海市城市管理行政执法总队、上海市奉贤区政府法制办公室有关人员组成的城市管理法制考察团一行6人,应德国艾伯特基金会的邀请，围绕德国城市管理与行政执法基本情况等内容，赴德国进行了为期5天的学习考察。
本期刊载的是此次德国之行的考察报告，供各区县、各部门法制机构在实际工作中学习参考.德国城市管理制度和管理机制考察报告一、基本情况德国考察期间，因艾伯特基金会的精心安排，考察团先后到访了汉堡、柏林两个城市的部分区政府.到访的区政府部门对考察团的到来高度重视，区长亲自接待、陪同.同时精心策划、组织了10多场专题报告和经验介绍会，安排了4项现场案例参观活动，来介绍德国在城市管理与行政执法方面的做法、经验及思考，内容丰富而广泛,介绍生动而详实，安排紧凑而多样。
通过学习考察,考察团对德国汉堡、柏林两个城市地方政府在职能配置、机构设置以及建筑物管理、街头摊贩管理、街面市容环境管理等诸多方面有了一定了解.同时，德国的行政官员和工作人员认真、严谨、坦诚、热情的工作作风也给考察团留下了深刻印象。
二、城市管理的主要做法（一）政府间权力边界清晰、责任明确1、政府治理结构。
德国是一个联邦制国家,由16个州组成,其中包括3个城市州,即汉堡、柏林、不莱梅。
德国国家面积35。
7万平方公里,人口大约8000多万。
政府机构分为三级：联邦政府、州政府和地方政府。
根据德国基本法，各州政府有权自行制定基层组织法，但都必须遵循共和、民主、社会福利和法治国家的原则.2、政府治理原则。
通过考察看出，德国地方治理遵循着以下基本原则:一是民主，各级政府都是通过民主选举产生；二是民生，各级政府管理的目的是为了改善人民群众的生活水平;三是基层化，政府的各项职能尽可能多地由地方政府层面承担，而不是转移给上级政府;四是分权，即各级政府间的权力分配明确、划分清楚,且同层级管理部门的权力分配、划分也尽可能清晰、明确；五是财政转移支付，联邦和州政府通过转移支付的方式，保持地方政府的财政能力，支持地方政府对地方公共产品的供给能力；六是加强监督，上级政府部门加强对下级政府部门的监督，以使其管理符合法律规定。
德国、英国住房制度考察报告
德国、英国住房制度考察报告
杨圣明;温桂芳;等
【期刊名称】《经济研究参考》
【年(卷),期】2000(000)059
【总页数】8页(P32-39)
【作者】杨圣明;温桂芳;等
【作者单位】中国社会科学院财贸所;中国社会科学院财贸所
【正文语种】中文
【中图分类】F293.31
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考察德国的住房制度在德国，住房政策已成为“社会市场经济体制”的核心。
虽然一直是以国家提供大规模财政援助为前提，但不是由国家直接向国民提供住宅，而是通过住宅工会等在市场竞争中提供住房。
不直接提供住宅不是否定了国家的责任，而是为了把国家的计划和人的主动性结合起来。
德国政府认为，国家在四个方面进行政策干预：一是保证有足够的住房建设，同时防止；住房过剩；二是保证住房的质量和环境的保护；三是住房结构和房价老百姓能够承受；四是住房产品能满足社会各阶层的需要。
关键问题是要保障国家、企业投资住房的经济效益和对社会的良好结果。
从历史上看，德国的住房保障制度主要有以下几个部分组成：
一、房租管制
德国的租金管制制度建立于战后住房短缺时期，由于住房出租价格大幅度上升，广大居民无力支付所承租住房的费用。
为保障居民的基本住房条件，针对这种情况，政府采取了租户权益保障措施，要求各地政府按照不同区位、不同房屋结构和房屋质量，提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。
房租管制保障了当时情况下居民的基本住房条件，在一定时期内起到了积极的
作用，但也不利于出租市场的扩大和住房维修。
二、福利性公共住宅
所谓福利公共住宅，就是在政府资助下，由个人、非营利住宅公司、自治团体建造，向多子女家庭、残疾人、低收入者以及养老金少或领救济金的居民出售或出租的住宅，包括大中型企业用自有资金建造并在税收入得到国家优惠的职工住宅。
联邦法律规定，对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政府有提供福利性公共住宅供其租住的职责。
三、房租补贴
房租补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。
根据法律规定，德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住房者，有权享受住房补贴，以保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。
房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50％。
四、住房储蓄
德国住房储蓄制度是为实现购建房筹资而形成的互助合作融资体系，主要有以下特点：一是先储蓄、后贷款。
二是贷款利率固定、低息互助。
三是政府实行储蓄奖励。
后两者德国住宅储蓄制度的两大支柱。
对低收入居民来说，参加住宅储蓄可以得到政府的奖励，是促使他们参加住宅储蓄的一个重要原因。
住宅储蓄制度是一种封闭运转的融资系统，独
立于德国资本市场，存贷款利率不受资本市场供求关系、不受通货膨胀等利率变动因素的影响。
此外，政府对住宅价格的有效调控以及相应的住宅价格稳定，保证储蓄的住宅购买力不发生大的变化(贬值)，也是住房储蓄制度得以发展的一个重要外部条件。
（五）购房财政税收政策。
为鼓励私人建房，政府通过减免税和其他奖励措施予以鼓励。
联邦所得税法规定了几个方面的优惠：一是，建房费用可在最初使用住宅的12年内折旧50％（后又改为在最初8年内折旧40％），从而降低房主应纳税的收入；二是，申请建房的贷款也可从应纳税的收入中扣除；三是，免征10年地产税，并在购买建房地产时免征地产转移税。
此外，财政还给予收入较低的购房人不同程度的购房补贴，86％的德国人都可以享有不同额度的补贴。
实行联邦体制的德国，实行的是中央和州之间的分税制，法律明确住房保障的责任在州政府，但主要的住宅法律由中央政府制定（地方可根据实际情况，在规定范围内制定具体的地方法律），中央政府同时通过资金支持的手段推动相关措施的实施。
德国的中央财政预算中，住房保障资金的投入是一个重要方面，德国虽然规定由州政府负责解决居民的住房问题，但中央政府财政预算中也有相当一部分的住房保障资金；如1999年度，德国联邦交通和住房部掌握的州际道路交通及住
房资金500亿马克（仅次于社会保障部），用于住房的占100亿马克；其中住房储蓄奖励全部由中央财政负担。
德国的住房制度得以一如俱往的实行得益于他们做了以下措施来保障制度的顺利并长久地实行。
第一，德国政府制定了明确的住房福利政策。
德国宪法规定，“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育等一样，保障居民住房也是联邦政府首要的政策目标之一。
因此，虽然德国政府特别是地方政府掌握了大量公有土地和住房，但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价来增加当地政府的房租收入或税收收入。
第二，德国政府通过完善房地产市场机制抑制高房价。
无论在联邦还是州、市及村镇层面，都有详尽的建房规划，住房建设依据人口的需求而定，基本满足每个家庭有一套住房的需要。
完善的房屋租赁市场，为保证德国房价的稳定起到了很好的牵制作用。
德国有严格的租房法，出台了一系列鼓励修建租住房屋、保护房客权益的政策。
目前，德国自有住房率为42%，租赁住房率达到58%，年轻人中77%都是租房族。
德国政府还鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断。
目前合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。
德国的房地产评估独立于政府之外，评估员只对自己负责，并不考虑政府、委托人以及个人的经济利益，市场上的房地产价格则取决于独立的房地产价格评估机构。
第三，德国完善的信贷制度为稳定房价提供了金融制度保障。
德国所有房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，商业贷款固定利率期限平均为11年半。
这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。
第四，德国政府通过严厉的税收政策抑制投机行为。
在德国，用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%～1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。
如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。
这些严厉的税收制度极大缩小了房产商和炒房者的盈利空间，使他们投机房地产无利可图，只得放弃炒作房地产。
第五，健全的法律机制为稳定房价提供了法律保障。
德国法律规定，如果地产商制定的房价超过“合理房价”的20%，即为“超高房价”，构成违法行为，购房者可以向法院起诉。
如果房价没有降到合理范围之内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。
如果地产商制定的房价超过“合理房价”的50%，则为“房价暴利”，便触犯了《刑法》，构成犯罪，可以判处3年徒刑。
这些法律不仅抑制了国内炒房者的投机行为，而且还有效抵制了“海外炒房团”干扰国内房价市场稳定的投
机行为。
德国曾经也是是房荒严重的国家，其发展到今天的住房供应充沛、住房金融发达和政策法律完善，其成功经验非常值得我们借鉴。