收益法测算模版(新)
收益法计算公式范文
收益法计算公式范文收益法是一种评估企业价值的方法，它基于企业未来的收益能力来进行计算。
收益法的核心思想是利用企业未来的预期收益，通过贴现的方式将其转化为现在的价值。
收益法的计算公式如下：企业价值=预期未来收益/(1+折现率)^n其中，预期未来收益指的是企业在未来一段时间内所能获得的净利润或者自由现金流，折现率是用来衡量将未来收益转化为现值时所采用的贴现率，n是预期未来收益的时间周期。
在实际应用中，收益法有两种常见的计算方式：净利润法和自由现金流法。
1.净利润法：该方法假定企业在未来一段时间内的净利润呈稳定增长，并以稳定增长的速度持续增加。
计算公式如下：企业价值=(净利润/折现率)*(1-增长率)/(1+折现率)^n其中，增长率指的是净利润的年均增长率。
2.自由现金流法：该方法假定企业在未来一段时间内的自由现金流呈稳定增长，并以稳定增长的速度持续增加。
计算公式如下：企业价值=(自由现金流/折现率)*(1-增长率)/(1+折现率)^n其中，自由现金流是指企业在未来一段时间内扣除了投资支出和运营资本变动后所剩余的可自由支配的现金流量。
还有一些其他的收益法变种，如调整净利润法（考虑资本结构、财务风险等因素）和累计折现现金流法（将多年的自由现金流进行累计和折现）等，但核心思想与上述几种方法基本一致。
需要注意的是，收益法虽然是一种常见的企业估值方法，但其在实际应用中也存在一些限制和假设。
首先，该方法对未来的收益进行了预测和假设，因此对预测准确性要求较高；其次，该方法假设企业未来的收益呈稳定增长，但实际情况中企业的盈利能力可能会受到多种因素的影响，如市场变化、竞争压力等；此外，收益法还需要选择合适的折现率和增长率，这也对估值结果产生一定影响。
总之，收益法是一种重要的企业估值方法，通过将未来的收益贴现以反映其现值，为投资者提供了一个有理论依据的价值评估工具。
然而，在使用时需要综合考虑各种因素，并结合其他估值方法进行综合分析，以提高估值的准确性和可靠性。
收益法测算表(房地产)1
22.00
元/㎡
对类似房屋的开发成本、 税金、利润等调查了解后
（7） 保险费用
重置价格（1100元/㎡）×0.2%
（8） 税金及其附加费
(一)×11.51%
（9）
土地收益金（划拨土 地）
0×12
2.20 元/㎡
包括房产税+营业税+教育 30.24 元/㎡ 附加费+城市建设维护费+
防洪费和教育经费等
0.00 元/㎡
（15） 楼面地价
(14)/35.4
108.98 元/㎡ 1076 元/㎡ 72 元/㎡ 2 元/㎡
六
本次估价房地产单价 （四）+（15）
七
本次估价房地产的收 益价值（元）
(五)×建筑面积(35.4㎡)
3146 元/㎡ 111368 元
2
限后，剩余土地使用年限
土地价格
1100.00 元/㎡
（11） 房屋年净收益
(10)×8.34%
91.74 元/㎡
（12） 土地年净收益
（三）—（11）
建筑物达到耐用年限 （13） 44年后剩余土地使用 (12）/6.34%×[1-1/(1+6.34%)^16]
年期16年的土地价值 16年的土地价值折现 （14） 到估价时点的土地价 (13）/(1+6.34%)^44 值
序号
项目名称 （单位：元/㎡）
收益法测算表（房地产）
计算公式
计算结果 单位
一
年有效毛收入
(2)+(3)-(4)
6286.50 元/㎡
计算说明
（1） 月毛租金收入
550.00 元/㎡
估价对象所在区域范围内 市场调查结果
收益法模板.xls
序号
物业名称
1
DC商业城
2
海南第一百货商场
3
市场出租预测表
序号
楼层
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
月租金合计 年租金合计 停车收费
楼层
月租金合计
年租金合计
预计收入
基本租金合计 其他收入 物业管理费 总收入 空置率 预计收入
0
6,018,350
6,018,350
30% 4,212,845
210,642 62,691 15,046
505,541 231,706
84,257 1,109,884 3,102,961
31,029,612
10%
费率 100%
0% 0% 100%
70%
4% 1% 0% 12% 5.5% 1% 18%
52%
Comment备注
备注 备注
管理费 维护费 保险费 房产税 营业税 其他费用 总成本 净运营收入
折现率
物业价值
Comments备注
收益法
地址
南宝路 南宝路
建造年份
楼层
租金（元/平方米. 月）
400元/平米/月 588元/平米/月
租赁面积
相当 相当
与待估物业条件比较
功能区或房间号
租金（元/ 租赁面积 平方米.
月）
8,358.82
60
8,358.82
停车场类型
停车场数量
租金（元/ 个.月）
0
0
0
月租金
月押金
501,529.20 91,809,011,535,213.60
收益法 - 用于合并(2021整理)
由于3个案例均处于同一供需圈，租金水平、出租率、比准价格均较接近，故采用案例比准租金算术平均值作为估价对象的租金。
估价对象1月租金=(32.32+33.33+31)÷3=32元/平方米·月估价对象2月租金=(17.83+20.61+19.43)÷3=19元/平方米·月经土地估价师调查分析，确定估价对象1所在区域同类型房屋出租空置率为8%，有效面积出租比率为80%；估价对象2所在区域同类型房屋出租空置率为5%，有效面积出租比率为90%。
房地年总收益=月租金×12×〔1-空置率〕×可出租率估价对象1年总收益=32××12×(1-8%)×估价对象2年总收益=19××12×(1-5%)×2、确定房地年总费用总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。
〔1〕经营管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。
按年租金的3%计，那么：估价对象1：管理费=房地年总收益×3%×3%估价对象2：管理费=房地年总收益×3%×3%〔2〕维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。
参考企业的实际维修费，本次按建筑物重置价格的2%计算。
房屋重置价格主要依据当地确定房屋重置价格的有关要求及该宗地的地上建筑物建筑结构及现场实际情况包括室内装修情况等来确定房屋重置价格。
本次评估房屋结构为钢混及混合结构，根据重庆市?2021年重庆市建筑工程计价定额?以及估价对象的层高、门窗、装修不同，确定建筑物重置本钱为钢混结构1400元/平方米，混合结构1300元/平方米。
估价对象1：维修费=重置单价×建筑面积×2%=1400×288.982%估价对象2：维修费=重置单价×建筑面积×2%=1400×319.062%〔3〕房屋年折旧费：指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那局部价值。
资产评估报告收益法范文
资产评估报告收益法范文一、前言今天咱来给[被评估企业名称]做个资产评估，用收益法来瞅瞅它到底值多少钱。
收益法呢，就像是看这个企业未来能赚多少钱，然后把这些未来的钱换算到现在，就得出它现在大概的价值啦。
这就好比你种了一棵果树，你得预估它以后能结多少果子，再根据现在果子的价格，算出这棵果树值多少钱，是不是还挺有趣的呢？二、被评估企业概况[被评估企业名称]可是个挺有特色的企业。
它主要在[企业经营领域]这块儿大展身手，已经在这个行业里摸爬滚打了[X]年啦。
就像一个经验丰富的老江湖，在市场里有自己的一席之地。
企业的团队也很厉害，有一群专业的小伙伴，他们就像超级英雄一样，各显神通，为企业的发展出谋划策。
企业的产品或者服务也很受欢迎，就像蛋糕店里的招牌蛋糕，大家都抢着要。
三、收益法的评估思路（一）收益预测1. 收入预测- 首先呢，我们得看看这个企业的收入情况。
从过去几年的经营数据来看，这个企业就像一个小火箭，收入一直在稳步上升。
我们分析了市场的趋势，发现这个行业还在不断发展，就像一个不断膨胀的气球。
所以，我们预计未来[预测期]内，企业的收入还会继续增长。
比如说，企业目前有[X]个主要产品或者服务项目，每个项目根据市场需求和企业的发展计划，我们都做了详细的收入预测。
就拿其中最火的[产品/服务名称]来说，它现在每年能带来[X]元的收入，我们预计在未来的[具体年份]，因为市场份额的扩大和价格的合理调整，它的收入能增长到[X]元。
其他的项目也类似，综合起来，企业在未来第1年的收入预计能达到[X]元，第2年能达到[X]元，以此类推。
2. 成本预测- 有收入就得有成本呀，这就像你做蛋糕，得买面粉、鸡蛋一样。
企业的成本包括原材料成本、人工成本、运营成本等等。
原材料成本方面，我们发现企业有比较稳定的供应商，但是随着市场原材料价格的波动，成本也会有一定的变化。
比如说，目前原材料成本占收入的[X]%，根据市场研究机构的预测，未来原材料价格可能会上涨[X]%，所以我们相应地调整了未来的原材料成本预测。
收益法测算报告模板
收益法测算报告模板1. 概述本文档旨在介绍使用收益法测算企业价值的方法和步骤，以及如何基于测算结果编写收益法测算报告。
适用于投资人、财务顾问、企业咨询服务商等。
2. 收益法测算步骤1.确定企业当前的收入和成本，包括销售收入、其他收入、固定成本、可变成本等，并计算EBIT（税前息前营业利润）。
2.估算企业未来的现金流，根据历史数据、市场分析和行业趋势等因素进行预测。
可以采用多种方法，如折现现金流法、多年平均增长法等。
3.选择合适的贴现率进行折现计算，贴现率应考虑市场利率、通货膨胀及企业风险溢价等因素。
贴现率越高，企业价值越低。
4.进行测算和分析，得出企业的价值范围和相应的估价结论。
5.根据估价结论和客户需求编写测算报告。
3. 收益法测算报告编写要点3.1 报告结构通常包括以下内容：•摘要：简要介绍企业的历史和当前经营情况，及测算报告的目的、方法和结论。
•企业概况：详细介绍企业的规模、产品、市场、竞争、组织结构、管理和运营等方面，以便分析企业的增长潜力和风险因素。
•测算方法和假设：阐述采用的测算方法和核心假设，如未来现金流折现率、增长率、调整因素等。
•测算结果：提供测算过程和步骤，并给出测算结果和结论。
可采用表格、图表等形式展示测算结果，以便阅读和理解。
•结论和建议：根据测算结果和企业特点，给出相应的价值范围和估价结论，向客户提出投资建议和风险提示。
3.2 注意事项在编写和呈现报告过程中，需要注意以下事项：•报告内容应准确、清晰、简洁，并体现专业性和客户价值。
•报告结构和表述应逻辑清晰，易于理解和阅读。
•核心假设和数据应透明公正，便于客户检验和对比。
•针对客户需求和服务对象，调整报告格式和语言，以提升客户满意度。
4. 结论收益法是企业价值测算的基础方法之一，通常适用于现金流稳定、增长可预测的企业。
在实际测算中，应根据企业情况和市场环境进行相应调整和细化。
基于相应的测算结论，编写合理的测算报告能够提升价值传递和服务质量，为各类投资者和企业提供参考和支持。
房地产估价收益法模板
REN T
序号 Flr层数 #ID
1 5
2 3
3 6
Space Type用途 Yr Built建成年份
Office Feb-97 Office Mar-95 Office Jun-98
sq m平方米 sq ft平方英尺
11.4%
Parking, Storage,
per sqm -
500
average monthly rent500/平方米-
平均月租
300
per sqm average
monthly
5.00% opfeEr sGqIm per 500 mpeornstqhm per 100 mpeornstqhm per 50 month
906,480 11,340,000
2,268,000 1,134,000
0 181,296 15,829,776
2,299,824 10.00%
22,998,240
56.3%
33.8% 9.9%
100.0% 10.0% 90.0%
4.5% 56.3% 11.3%
5.6% 0.0% 0.9% 78.6%
Manage mMaeinntten aRnecael EInsstuartaen cGer保ou险nd LOethaesre CTootsatls其 Cost总
Net OCapperati RPraotepe年rt y Value
10.0%
11,340,000
6,804,000 2,000,000 20,144,000 2,014,400 18,129,600
Deposit押金 #mth of rent租住月数
收益法测算表
参数名称
参数取值
参数取值说明
1
月客观租赁收入
（元/㎡·月）
16.67
根据同一区域类似物业租金收益调查。
2
年有效租金收入
（元/㎡·月）
190
估价对象所在区域的办公楼空置现象较少，故按平均空置率5％计算,年有效租金收入=月租赁收入×12×（1-空置率）
3
管理费(元/㎡)
3.8
按年有效租金收入的2%计算
4
维修费(元/㎡)
22.76
按房屋重置价格的2%计算,钢混结构的重置价格确定为1138元/平方米
5
税费(元/㎡)
33.4
房产税、营业税约占17.575%。
6
保险费(元/㎡)
2.276
按房屋重置价格的0.2%计算
年总费用(元/㎡)
62.236
年总费用=3+4+5+6
8
年纯收益(元/㎡)
127.764
年纯收益=2-7
9
净收益年递增比率g
2.00%
根据同一区域租金年递增比例平均水平确定
10
资本化率r
7.60%
参照目前银行贷款利率、各行业社会平均利润率、类似房地产置业投资回报率取值。
11
收益年期n
66
根据土地剩余使用年期确定
13
收益价格V1
（元/㎡）
2213
V=a/(r-g)×[1-(1+g)n/(1+r)n]
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0.00
指房屋在出租过程 中无法全部出租， 必然有一部分空 0.00% 置，空置率根据当 地市场状况确定。 带租约的物业空置 率为0。
0.00
1.2.1 平均押金余额（元）
2个月租金
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
1.2.2 存款利率
一年期存款利率
2
年总运营费用（元）
∑2.1-2.6
2.1 营业税及附加
#DIV/0!
附注：
1、阴影部分区域无须填写。
2、被评估对象分为多个部分且不适合一起评估的，如建筑物分为车库、首层商铺和高层住宅，应分别对各个区域进行估值并填写评估 审核表，然后将各评估表得出的评估值汇总得到评估对象总估值。
0.00
0.00 0.00
指为保证房屋正常 使用每年需支付的 修缮费用，按房屋 重置价的1.5%-2% 按年房地产总收益 的1%-3%计。
0.00% 根据手册介绍方法计算
0.00%
根据租赁合同及周 边市场行情确定。
P-收益价格,a-年
#DIV/0! 净收益,r-还原利 率,g-年净收益增
长率，n-收益年限
0.00%
0.00
0.00
0.00 0.00 0.00
营业税为年房地产 总收益的5%计，城 市维护建设税按营 业税的7%计，教育 费附加按营业税的 3%计，地方教育附 加按营业税的1% 计；总计年房地产 按年房地产总收益 的12%计。 指对出租房屋进行 的必要管理所需的 费用,按年房地产 总收益的2%-5%计 按房屋重置价格的2‰计。
0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00% 0.00%
0.00 0.00 0.00% 0.00%
#DIV/0! #DIV/0!
#DIV/0!
#DIV/0! #DIV/0! #DIV/0!
0.00% 0.00
0.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00% 0.00% #DIV/0! #DIV/0!
备注
至 2014/1/1 至 2043/12/20 至 2043/12/20 至 2043/12/20 至 2043/12/20
租约情况
有租约
无租约
无租约
无租约
无租约
收益年期（年）
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
1
年房地产总收益（元） 1.1+1.2
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
1.1 租金收入 1.1.1 月租金(元／m2) 1.1.2 出租面积(㎡)
名称 xx商铺
房地产评估测算表（收益法）
地址 xx路xx号
评估基准日： 年 月
日
一、待估房地产基本信息
收益截止日期
收益年期
总建筑面积
可出租面积
房屋重置单价
0平方米
0平方米
二、估算过程
单位：人民币元
收益时间段
序号
项目Leabharlann 取费标准自 2014/1/1
自 2014/1/1 自 2043/12/20 自 2043/12/20 自 2043/12/20
12 在估价时点的收益现值
13
评估总值(万元)
∑在估价时点的收益 现值
评估单价（元/平方米评）估总值/总建筑面积
0.00
0.00 0.00 0.00
0.00 0.00 0.00% 0.00%
#DIV/0! #DIV/0!
0.00% 0.00
0.00
0.00% 0.00
0.00
0.00
0.00
0.00 0.00 0.00
5.55%
0.00% 0.00
0.00
2.2 房产税
12.0%
2.3 管理费 2.4 保险费 2.5 维修费
3.0% 0.2% 2.0%
2.6 中介租赁费
2.0%
3
年租金净收益（元）
1-2
8
报酬率
10 收益期内年净收益递增率
11 各阶段收益总值
P=a/(r-g)*(1((1+g)/(1+r))^n)
1.1.1*1.1.2*(1-1.1.3)
0.00 0.00 0.00
1.1.3 空置率
0.00%
1.2 押金利息收入
0.00
0.00 0.00 0.00
0.00%
0.00
0.00 0.00 0.00
0.00%
0.00
0.00 0.00 0.00
0.00%
0.00
0.00
0.00
根据租赁合同及周 边市场行情确定。