一二级联动开发模式分析
土地一二级联动开发行政诉讼
土地一二级联动开发行政诉讼摘要：一、土地一二级联动开发概述1.土地一级开发2.土地二级开发3.一二级联动开发的联系与区别二、行政诉讼相关法律法规1.《中华人民共和国土地管理法》2.《城市房地产管理法》3.《行政诉讼法》三、土地一二级联动开发行政诉讼案例分析1.案例一：某城市土地一级开发行政诉讼2.案例二：某城市土地二级开发行政诉讼3.案例三：一二级联动开发行政诉讼案例四、行政诉讼对土地一二级联动开发的影响1.规范土地开发行为2.保障当事人合法权益3.促进土地资源合理利用正文：土地一二级联动开发是指土地使用权的一级市场和二级市场相互配合、协调发展的一种土地开发模式。
土地一级开发是指对未利用土地进行基础设施建设、土地平整等，使其达到可开发利用的状态。
土地二级开发是指在土地一级开发的基础上，进行具体的项目建设。
一二级联动开发则是将土地一级开发与二级开发有机结合，以提高土地利用效率。
为了规范土地一二级联动开发，我国出台了一系列法律法规，如《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产管理法》和《行政诉讼法》等。
这些法律法规为土地开发提供了法律依据，保障了土地开发过程中各方当事人的合法权益。
在实际操作中，土地一二级联动开发行政诉讼案例屡见不鲜。
以案例一为例，某城市进行土地一级开发时，因未依法进行公告、补偿等程序，被当地居民起诉。
法院审理认为，土地一级开发过程中，相关部门应严格按照法律法规进行，保障当事人的合法权益。
在案例二中，某城市土地二级开发过程中，开发商因未取得合法手续，被当地政府予以行政处罚。
开发商不服，提起行政诉讼。
法院审理认为，土地二级开发需遵循相关法律法规，开发商的行为违反了法律规定。
在案例三中，一二级联动开发过程中，因相关部门未依法履行职责，导致土地资源浪费。
当事人提起行政诉讼，法院判决相关部门依法履行职责，保障土地资源的合理利用。
行政诉讼对土地一二级联动开发产生了积极影响。
首先，行政诉讼规范了土地开发行为。
一二级联动开发模式流程
一二级联动开发模式流程咱们先来说说啥是一二级联动开发模式吧。
简单来讲呢，就是把土地的一级开发和二级开发联系起来搞。
一级开发就是对土地进行前期的整理，像把地平整了呀，把那些乱七八糟的东西清理掉，让这块地初步具备开发的条件。
这就好比是给一个小娃娃先洗干净脸，梳好头发，打扮得漂漂亮亮的，这样才能去参加重要的活动呢。
那一级开发具体怎么做呢？这就有好多事儿了。
第一点就是规划。
得先想好这块地以后要干啥，是盖住宅呢，还是建商场呀，或者是弄个工业园区啥的。
这规划可重要啦，就像给小娃娃定个成长方向一样。
然后就是征地拆迁啦。
这可是个大工程，得跟那些原来在这块地上生活或者有土地使用权的人好好商量，给人家合理的补偿，让人家开开心心地搬走。
要是这事儿没办好，那后面的开发可就难喽。
就像你要盖房子，可地还被别人占着，这咋行呢？在一级开发过程中，还得进行基础设施建设呢。
比如说修路，要是没有路，以后盖好房子了，人咋进去呀？还有通水通电，这都是必须的。
这就像是给小娃娃打造一个健康的身体，让他以后能茁壮成长。
一级开发到一定程度了，就该二级开发登场啦。
二级开发呢，就是在已经整理好的土地上进行具体的项目建设。
如果是盖住宅的话，那就是开发商进来盖房子卖房子啦。
这时候，开发商就得根据之前的规划来搞。
不能说规划是盖住宅，结果你盖个工厂，那可不行哦。
二级开发的时候，要考虑的东西也不少呢。
首先就是设计。
房子得设计得好看又实用吧。
得考虑到大家的居住需求，像房间大小、户型结构这些。
然后就是施工啦。
施工可得保证质量呀，不能偷工减料。
要是盖的房子质量不好，那可是要出大问题的。
这就像是给小娃娃做衣服，你不能用破布烂线随便缝缝吧，得用质量好的布料，精心地裁剪缝制才行。
在一二级联动开发的整个流程里，还有很重要的一点就是各个环节之间的协调。
一级开发和二级开发得像好伙伴一样，互相配合。
一级开发要为二级开发打好基础，二级开发要按照一级开发的规划来进行。
要是它们两个闹别扭了，那这个开发项目可就乱套了。
玩转土地一二级联动,请收好这份攻略
03
组织土地一级开发项目招标、评标、定标 等过程，选择合格的开发企业。
04
对土地一级开发项目进行监管，确保开发 质量和进度。
企业角色和责任
参与土地一级开发项目的 投标，争取获得开发权。
负责筹措资金、组织人力 物力等资源，实施土地一 级开发项目。
根据政府规划和要求，制 定详细的土地一级开发方 案。
对开发完成的土地进行整 理和基础设施建设，达到 规定的标准。
对企业的意义和优势
降低开发风险
一二级联动开发可以降低企业在 土地获取、规划调整等方面的风 险，提高项目成功率。
提升品牌形象
通过与政府合作，企业可以获得 更多政策支持和资源倾斜，提升 品牌形象和市场竞争力。
拓展业务领域
一二级联动开发涉及多个领域， 如房地产开发、基础设施建设等 ，为企业提供更多业务拓展机会 。
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签署正式合同
在达成一致意见后，签署正式的土地一级开发合同。
土地储备阶段
土地征收与拆迁
按照国家法律法规和合同约定，完成 土地征收和房屋拆迁工作。
土地指标调整
根据市场需求和规划要求，调整土地 使用性质和容积率等指标。
土地平整与基础设施配套
进行场地平整、道路修建、供水、供 电、通讯等基础设施建设。
土地出让阶段
出让方案制定
制定详细的土地出让方案，包括出让地块、出 让方式、出让价格等。
出让公告发布
在指定媒体上发布土地出让公告，邀请意向受 让人参与竞拍。
成交确认与公示
完成土地竞拍后，确认成交结果并进行公示，确保公平公正。
投资款返还阶段
投资款结算
根据一级开发过程中的实际投入，与政府或相关 部门进行投资款结算。
土地一二级联动开发模式详解
土地一二级联动开发模式详解土地一二级联动开发，通常用在城市片区开发中，就是通过提前介入土地一级开发，掌握甚至参与区域整体规划，分期分批做熟土地。
除了享受一级开发带来的收益之外，提前或者后期锁定二级拿地模式，是土地一二级联动模式的核心以及最终利益述求。
本文结合经略中国产业研习社资深合伙人在过去从事土地一级开发、收储、二级挂牌、参与拍卖、投标，底价获取土地的经验总结，分享给大家一些合法、依规且实用的低价获取招拍挂土地的经验。
一、如何获取一二级联动开发项目一二级联动项目，都是直接与地方政府洽谈的。
想要获取项目，就是要打动政府。
必须从3方面拥有充分的实力：勾地能力、资金实力以及团队。
1、勾地能力是基础（1）想地方政府所想勾地首先就是要做到想地方所想、急地方所急。
首先就是了解城市，从政治、经济、人口、教育、产业各方面全方位解读，找出城市发展的优势和痛点；然后要了解领导班子，是关注政绩、产业、税收、扶贫等等哪些重点方向。
换位思考向来是谈判成功的基础准则，一定要了解地方政府所想，然后再表达出急之所及并有应对措施。
（2）自我优势分析至于如何急地方之所急，就需要充分熟悉自己公司了。
找出自我的资金实力、世界排名或中国排名、房地产行业的特殊能力（一级经验、拆迁队伍、二级产品力、招商能力等等）、集团的产业布局、战略合作单位清单等等能用上的优势。
主要是寻找一切可以符合政府所想的内容，并且能将对应的优势放大或者做大的综合能力分析。
（3）战略合作背书主要是产业合作单位和金融合作单位，作为勾地的背书。
一二级联动需要源源不断的资金支持方，以及做熟区域后的产业引入能力。
所以勾地阶段、一张真实合作且较为庞大的战略合作背书表具备一定的说服力（或者就某一项目片区对照专项规划具备针对性的战略合作伙伴）。
2.资金实力是关键（1）启动资金要做一二级联动，没有自有资金是没法玩的。
政府主导土地一级开发，引入社会资本合作的初衷就是缺启动资金或后续融资能力（政府要求降负债）。
案例分析土地一二级联动开发模式
案例分析土地一二级联动开发模式土地一二级联动开发模式是指在土地开发过程中，由一级开发商和二级开发商共同组成的一种开发模式。
在这种模式下，一级开发商负责整体规划、土地取得和基础设施建设等工作，而二级开发商则负责开发、销售和运营等工作。
这种模式能够有效地整合资源、降低风险、提高效率，成为当前土地开发中的一种主要模式。
一级开发商通常是政府、国有企业或大型房地产开发公司，他们能够通过土地招拍挂等方式获取土地资源。
一级开发商在土地取得后，需要进行规划设计、基础设施建设等工作。
一级开发商在土地开发前期通常会进行整体规划，包括开发区位、规模、功能布局等方面的考虑。
在规划设计完成后，一级开发商会进行基础设施建设，包括道路、供水、供电等基础设施的建设。
基础设施建设是土地一二级联动开发中的重要环节，对于后续的二级开发具有重要的支撑作用。
二级开发商通常是规模相对较小的房地产开发公司或者个人开发商。
他们在一级开发商完成基础设施建设后，通过购买或租赁土地来进行开发、销售和运营。
二级开发商在开发过程中，可以选择自持经营或者转让方式进行运营。
在二级开发商选择自持经营的情况下，他们可以对开发项目进行整体运营，包括投资、建设、销售和物业管理等工作。
在二级开发商选择转让方式进行运营的情况下，他们可以将开发项目完成后进行销售，获取销售利润。
土地一二级联动开发模式的优势主要体现在以下几个方面：1.整合资源：一级开发商拥有较强的资源整合能力，能够将土地资源和资金等资源进行整合，提高开发的效率和规模经济效益。
2.分工合作：一级开发商和二级开发商在土地开发过程中各司其职，形成良好的分工合作关系。
一级开发商负责基础设施建设等前期工作，而二级开发商负责开发和销售等后期工作，相互协作，提高开发效率。
3.降低风险：一级开发商和二级开发商共担风险，在整个开发过程中能够有效地分散风险。
一级开发商在土地取得和基础设施建设阶段面临的风险较高，而二级开发商在开发和销售阶段面临的风险相对较低，通过联动开发可以降低总体风险。
土地一二级联动（流程技巧风险）看这篇就够了
土地一二级联动（流程技巧风险）看这篇就够了写在文前地产公司的土地来源无非是四种：招拍挂、资产收购、股权收购、司法拍卖资产处置这四种。
但是随着近期土地市场愈发地火爆，招拍挂拿地更多地是在拼自持、拼无偿移交、拼现金流，拿不到地的不好受，拿到地也好不了多少。
很多公司转而在做收并购和资产收购类项目，但是这种项目往往存在较多的问题，风险不可控，而且市场上所剩的优质项目也并不多了。
很多公司又想到了一二级联动，这是一种不错的拿地思路。
本文就作者参与的多个一二级联动项目，并最终挂网拿地的经验，做一些分享。
一二级联动，指的是房地产公司参与从土地一级整理到土地挂网，最终取得土地的全过程。
一二级联动的项目常见的有旧城改造和新区土地开发与熟化两种。
一二级联动的优势在于既可以通过参与土地一级整理获得土地一级开发的利益分成，又可以通过一些特别的手段低价获得大量成片的土地，是很多大型地产公司增加土地储备所梦寐以求的。
第一部分获得一二级联动的项目需要具备哪些要素前提：良好的政商关系与影响力往往来说一二级联动项目都是由地方政府的平台公司操作的，民企能做的只是少部分。
在能做的这少部分里面，如果你总结之后都会发现，很多公司在自己的发源地或者深耕的区域，是会有一些一二级联动的项目的。
原因何在，一来是所在区域发展多年积累良好的政商关系，相关的资源比较丰富，能够接触到最新鲜的项目信息，也比较容易利用资源拿到项目。
二来是在地方深耕多年，开发实力和品牌接受程度有目共睹，地方政府更愿意接受这类企业，毕竟玩儿砸了可不好。
因此具备良好的当地政商关系是一个很重要的前提。
基础：有勾地经验与能力首先应当知道地方政府对于该项目的需求，一般来说地方政府基于财政的压力，政绩的表现，心里的大好蓝图得不到实现。
在项目之前一定要了解清楚需求，是解决经济发展、脱贫致富、引入产业、城市发展还是解决土地财政困境，然后提出对应的答案。
其次是要了解自己公司有无相关勾地的IP、题材，能否讲出生动的故事，最好是能有一两个成熟落地的项目，作为案例，说服力才会强。
新形势下城市更新一二级联动开发及融资模式探索
新形势下城市更新一二级联动开发及融资模式探索本文试从多期效应叠加下城市更新一二级联动开发及融资面临的困境出发，结合新形势下的政策、法规浅析城市更新一二级联动开发及融资可行模式，助力全面实施城市更新行动。
一、城市更新及一二级联动开发的相关概念城市更新是指城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划地改建活动。
城市更新一二级联动开发是指以获取土地使用权的二级开发权益为目的，市场主体通过获取土地一级开发权，实施地上附着物拆迁、村居民安置、土地收储等一级开发行为，与政府联络沟通城市总体规划、项目土地规划条件、公共配套设施建设、城市基础设施建设等事宜，最终经国有土地使用权公开出让程序取得宗地土地使用权并开展房屋建设、销售或出租的过程。
一二级联动的核心在于通过一级控二级，实现项目整体获益。
其中，土地是关键，能否实现一二级联动开发并获得资金支持是确保城市更新行动成功实施的重要保障。
二、城市更新项目面临的困境及堵点当前而言，城市更新领域的房地产建设项目面临的主要问题：资金匮乏。
城市更新项目存在的根本性的堵点在于：城市更新项目公共服务配套占比高，前期投入大、收益少，项目收益难以覆盖投资，即算不过账来。
自房地产行情持续下行以来，城市更新项目整体上面临着“企业没钱推进项目”或“有钱却不怎么愿意推进项目”的尴尬处境，除了买售预期下降、土拍市场地价走低这两个影响项目利润的核心因素外，政策悬而未落、项目拆迁难、开发周期长、防止“大拆大建”及防止新增地方政府隐性负债背景下，金融支持城市更新动能受限，原“三道红线”融资政策导致涉房企融资渠道收窄、非国有企业参与城市更新融资授信门槛高、项目实施过程中维稳压力增大、项目及资产变现存在障碍等，深刻影响着市场参与主体对项目推进的积极性。
能否实现一二级联动开发以解决社会投资主体参与一级开发土地熟化后面临的收益不平衡问题，是提高市场主体积极性的关键，能否打通资金保障渠道成为城市更新项目能否快速推进的决定性因素。
土地一二级联动开发管理及实战案例分享
土地一二级联动开发管理及实战案例分享一、背景介绍近年来，随着城市化进程的加速，土地开发成为了城市规划和经济发展的核心内容之一、然而，在土地开发过程中，由于一级规划部门和二级开发管理部门之间信息不对称、协调不畅等问题，导致了土地资源的浪费和开发过程的不顺利。
为了解决这一问题，实施土地一二级联动开发管理是迫在眉睫的任务。
二、土地一二级联动开发管理的意义土地一二级联动开发管理可以有效减少信息不对称和协调不畅的问题，提高土地开发过程的效率和顺利程度。
一级规划部门负责统筹全局，确定土地开发的总体框架和目标；二级开发部门则负责具体的实施工作，按照一级规划部门的要求，开展具体的开发工作。
通过这种方式，可以更好地发挥各级部门的专业优势，使土地开发过程更加科学、高效。
三、土地一二级联动开发管理的实践案例分享以地区的城市规划和土地开发为例，介绍土地一二级联动开发管理的实践经验。
1.确定总体规划一级规划部门首先要制定土地开发的总体规划，确定开发的目标、定位和重点发展方向。
在这个过程中，要广泛征求相关部门和市民的意见，确保规划的科学性和可行性。
2.制定具体方案一级规划部门根据总体规划制定具体的开发方案，考虑土地资源的利用率、环境保护和经济效益等多个方面因素。
同时，要充分了解土地市场的需求和变化，及时进行调整和优化。
3.协调各部门合作一级规划部门需与二级开发管理部门进行密切合作，建立联动机制。
在实施过程中，要进行信息共享，确保各部门之间的沟通畅通，避免信息不对称和协调不畅的问题。
4.风险管控在土地开发过程中，要注意风险的管控。
一级规划部门要对开发过程进行监督和评估，及时发现和解决问题。
二级开发管理部门要按照规划要求，采取有效措施降低开发风险，确保开发质量和效益。
5.做好后续管理土地开发不仅仅是一时的过程，而是需要长期的管理和维护。
一级规划部门和二级开发管理部门要在开发完成后做好后续的管理工作，化解因开发而产生的问题，维护土地的可持续利用。
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一二级联动开发模式分析
所谓的土地一级开发，是指在土地出让前，对土地进行投资整理，包括征地、拆迁、土地平整及公共配套设施建设等；二级开发，则指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租；一二级联动开发，指土地、房屋两级市场联动开发，即从事土地一级开发的房地产企业通过一定的方式参与甚至主导二级开发。
伴随一级土地开发风险逐渐展现，越来越多的上市房企开始转换思路，纷纷转型一二级不会呀市场联动，将一级土地开发视为二级市场拿地的一个踏板，以降低单纯一级土地开发带来的各种风险。
1.在招拍挂情形下实现一、二级联动开发
（一）在招拍挂文件中设置苛刻的条件，为一级开发商量身定做
公司借一级土地开发获得二级土地受让先机，可以在看中的地块上先下手为强，比如在一些市政中心建设配套规划中，周边的房价一般会随之升值，那么公司就可以借助一级开发获得二级土地，利用一二级市场的联动效益获得巨大升值。
比如有些土地是一个项目的二期或者是三期用地，做完一级开发之后开发商一般都想做二级开发，于是开发商在做一级土地开发的时候，就会把土地在公开市场的包括付款方式在内的交易条件等都做到适合自己的公司摘牌。
（二）通过虚增土地成本、设置拆迁遗留问题等方式阻退外部开发商，让关联企业顺利取得二级开发权
例如，在处理拆迁补偿的问题上做文章，不完全解决拆迁钉子户的问题，阻退参与竞拍的其他开发商，使参与竞拍的一级开发商获得二级开发的权利。
（三）另外注册一个房地产开发公司参与招拍挂竞争
对于规模较大的房地产集团，可以一方面成立一个土地一级开发公司，同时又注册一个房地产开发公司，甚至一套人马可以同时运作两个公司。
以另一个公司的名义取得二级开发权。
（四）与其他拟参与公开竞争的土地开发商组成联合体竞拍
例如，一级开发商还经常采用与参与土地公开拍卖的其他开发商组成联合体竞拍的方式参与到二级开发的过程中。
此种情况多发生在一级开发商资金不足，
或者发生在为防止其他开发商不惜代价把土地价格抬高而导致“两败俱伤”的后果时。
（五）与其他拟参与公开竞争的土地开发商组成项目公司竞得土地二级开发权。
2.一二级联动开发模式带给开发商的便利和优势
自史上最为严厉的宏观调控启动以来，“卖房不如卖地”一度成为上市房企转型口号。
相比宏观调控下楼市的不确定性，背靠政府的一级土地开发市场准入门槛较低，收益更是稳定得多。
土地一级开发主体通过与政府协商，出于主观意愿或客观原因，总是能够创造出一些条件让一级开发商取得二级开发项目，这为开发商在开发项目过程中，提供了极大的便利和优势。
一二级联动开发对房地产开发商的有利之处有以下四点：
（一）有利节省成本
一般情况下，一二级联动能节省时间、提高效率，节省开发成本近10%，甚至更多。
这点是当初制定招拍挂政策时管理层不希望看到的，因为土地的征收和转用的成本就没必要透明了，现今的联动，即便是招拍挂，仍然能够通过利用合理财务手段增加开发的利润。
（二）熟悉项目状况，节省人力物力
从事一级开发的房地产开发商比其他开发商更熟悉整个开发项目用地的状况，在人力资源、土地开发状态、拆迁遗留问题、工程进度要求等方面更有优势。
开发商从土地征收开始，经历土地整理的全部过程，对土地及设施的熟悉程度远高于新取得土地的开发商，因此，无论是项目专业技术情况，还是历史遗留问题的处理方面，都要省事很多，无形中节约了成本。
（三）使开发商收益最大化
由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。
这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。
房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。
（四）降低单纯一级开发的风险
伴随地方政府财政持续紧缩，一级土地开发商往往要代替政府垫付前期包括土地拆迁款在内的开发投入款，这将导致其现金流转紧张，财务成本大幅增加。
土地一级开发投入一般容易超出专业机构评估确定的基准地价，拆迁成本过高，而超出部分的“熟地”不能入市交易。
一级开发商若具有卓越的二级开发能力，通过二级开发弥补一级开发收益的不足，减少一级开发中成本回收不及时、项目流拍、拖欠土地出让金等给单纯一级开发商造成的风险，增加开发商的开发资金稳定性，实现一级开发和二级开发联动。
3.一二级联动开发模式的风险及把控
不少企业进入一级开发的意图不在其8%的固定利润，而是希望在二级市场上拿地，获取房地产开发带来的更大的利润。
目前各地土地市场中一二级联动现象非常普遍，出于某种无奈，政府希望增加供地的速度和节奏时，会给持有土地的业主和一级开发商一定的条件，让他们将土地进行上市交易，这也是长期制度对短期政策干预的无奈之举。
政策和规则的制定与修改有时看上去过于随意，有时表面苛责，执行时却有很多的弹性空间，这就给一二级联动的顺利实施提供了可能性，如何把控风险是一二级联动开发模式面临的问题，以下从三方面来探讨一二级联动开发模式的风险及把控方法。
（一）不正当竞争嫌疑
采用在一级开发中获得的优势地位在土地公开交易市场上设定交易条件或者刻意设置遗留问题阻退其他市场竞争者，有违背不正当竞争法的嫌疑。
截止到目前为止，虽相关案例较少，但法律风险确实存在。
上述风险评估及把控方法如下：
1）、以目前的认定标准和实践来看，被定性为不正当竞争的可能性较小。
截止2015年3月，设置招拍挂条件的土地出让被定性为不正当竞争的案例还很少，但不代表以后不会增加。
2）、建议利用一级开发的优势影响招拍挂设置的条件时，尽量采用不刺激其他参与竞拍者、公众情绪的方法，即不要表现出来“苛刻”来。
（二）联合体投标权利义务难以界定。
合作协议中联合体的法律性质尚不明确，是其他的民事主体还是合伙上没有定论，权利义务关系在纠纷发生时往往难以界定。
上述法律风险评估及把控方法：
1）、联合体投标的“主体”法律风险较小，已被相应省级规范性文件肯定。
2）、建议在联合投标协议中明确双方的权利和义务，尤其是中标之后成立的项目公司的股权比例和未中标时费用分担问题。
（三）串标嫌疑
采用与其他开发商合作、合谋开发，组成联合体竞标，其合作协议稍有不慎即有串标嫌疑。
上述风险评估及把控方法如下：
1）、串标嫌疑若有证据证明，损害巨大，可能要承担除民事责任之外的行政责任和行政责任，法律风险较大。
2）、建议联合体的组成时间最好早于国土局或土地中心发布招标公告的时间；建議联合投标协议内容只涉及联合投标必须内容，尽量内容简单，且不规定有串标嫌疑等违法的陈述保证。