杭州市“城中村”改造规划研究

杭州市“城中村”改造规划研究李忆冰崔海洋一、杭州市“城中村”定义1.杭州市“城中村”概念杭州市“城中村”的概念，界定应与国内“城中村”相一致，借鉴国内“城中村”概念来定义杭州市“城中村”，可以这样来表述：在杭州市规划建设范围以内，仍然保留和实行农村集体所有制，农村经营体制的农村社区。

杭州市“城中村”根据它们拥有土地生活主要来源等可分为三类：A类是指这些社区虽然仍保留和实行农村集体所有制，但由于城市的发展已征用他们原先生存基础—土地，他们已没有土地从事第一产业。

它们散布于杭州的主城区的范围内，上城与下城是杭州的行政、文化、商业中心，经过近几年的建设与改造，“城中村”数量减少得很快，现存的“城中村”已经为数不多，在其他的几个区中“城中村”数量较多。

在杭州市属于A类“城中村”主要有以下28个村。

西湖区：花园村、武林村、宋江村、古荡村、庆丰村、黄龙洞村、金沙港村、玉泉村、伍联村、骆家庄村、九莲村、保亭村、益乐村；江干区：常青村、定海村、景芳村、闸弄口村、三里亭村、皋亭村、章家坝村；上城区：玉皇村、近江村、望江村；下城区：长木村、打铁关村、潮王村；拱墅区：拱宸村、七古登村、善贤村、大关村、沈塘湾村、八丈井村、东新村。

B类“城中村”是有少量的农用地和处于城市近期重点建设区域。

它们多处于杭州市的城乡结合部，或近期重点建设区域，或重要大型的基础设施即将建设区域，如：钱江新城、下沙高教园区、风景区内等。

属于B类的“城中村”典型代表有：西湖区：五里塘村、转塘村、虾龙圩村；江干区：常青村、新塘村、蚕桑村；拱墅区：阮家桥村、吉如村、庆隆村、李家桥村、三宸村、瓜山村、皋亭村；下城区：灯塔村。

C类是主要分布在绕城公路外，杭州市城市规划区范围以内的农村，这些农村具有较多的土地，城市近期建设不会覆盖的地区。

2.杭州市“城中村”分布概述从广义的“城中村”概念来分析杭州市“城中村”分布情况。

（1）A类“城中村”这些“城中村”与城市建设用地相互交错，处于城市建设用地包围之中，相对于其他区域的“城中村”，这一地区的“城中村”数量较少，分布密度也相对较稀。

居住于其中人群，被城市生活逐渐同化，贴近于城市居民的生活方式，特别是年青一代，大多数已接受良好的教育，易于接受城市文明，已被“城市化”。

该区内建筑景观，有些已通过商业化运作手法改造，与城市完全相融，建筑层数以多层为主，建筑形式也与周边城市建筑相协调。

但有些村改造过于迁就农民的意愿，建筑层数以低层为主，建筑形式也较为落后。

另外还有一些，根本没有进行改造，建筑布局混乱，基础市政设施严重短缺。

人口仍以原村落居住人口为主体，另有大量外来务工人员在此租房，居住人口较为混杂。

A类“城中村”居民的经济收入主要是工作收入、出租房屋的租金及集体企业土地升值的分红。

（2）B类“城中村”该类“城中村”与城市建设用地相互咬合，多处于城乡结合部或城市近期建设将要影响的地区，由于该类“城中村”中的居住具有一定数量的农用地，居民工作“农”、“工”参半，处于城市与乡村冲突与融合地带，农民从事农业生产劳动，也向往城市的文明，但又对城市文明有惧怕的心理。

该类建筑景观较差，新旧建筑都有，建筑以低矮为多，没有经过统一规划，建筑布局混乱，市政基础设施严重短缺。

人口中青壮年大量外出务工，村落常住人口以老年、儿童居多，部分外来务工人员在此租房。

（3）C类“城中村”该类“城中村”的建筑，人口、景观仍保留着浓重的乡村形态。

3.当前杭州“城中村”存在的几个主要问题（1）住区缺乏统一的规划，布局凌乱近几年来，浙江省的经济发展很快，人们的平均经济收入有了很大的增长，农村家庭的收入出现了差别。

家庭收入较高的从原来的平房发展到小洋楼或别墅，每一幢建筑都可谓争奇斗艳，但整个村庄缺乏统一的规划，建筑布局凌乱、参差不齐，道路曲折，新老建筑交错，建筑的风格相差很远。

（2）公共设施匮乏、居住环境质量不高每个农户都注重自家房屋的建设，忽视公共设施的建设，缺少必要的商业服务设施，使居民的生活很不方便。

缺少必要的市政基础设施，如一些农居的上下水存在严重的问题，楼上没有自来水，缺少排污系统，使基本家庭的设施，如：浴缸、马桶等无法正常使用。

室外环境几乎没有经过设计，垃圾随处可见，河流水溪受到污染，树木混乱，杂草丛生，缺乏人与人交往的室外场地。

（3）陈规陋俗依然存在在农村依然存在不少的陈规陋俗，反映在农居建设上，房屋争大求高，相互攀比。

相邻的房屋不能有高低的差别，要求相互之间的“均等性”；在建筑的地坪标高上，相邻之间不能有明显的差别；左右的房屋之间不能有前后之别，否则，处于后边、低的那一家的“风水”不好。

（4）建筑设计水平不高建筑的形式相差甚远，各种风格流派都有，形式有明显拼接揉搓痕迹。

建筑面积过大，建筑的平面功能组织很不合理，建筑的高度过高，有的达到6—7层，使用起来很不方便，建筑的形式有的是坡屋顶，有的是欧式建筑，还有的是“中西结合”的建筑。

4.“城中村”改造分期“城中村”的改造涉及面广，需要大量资金，协调处理各层次人群的利益，阻碍较大。

基于杭州市“城中村”分类情况，结合近期城市发展建设，及各村存在问题解决的紧迫性，“城中村”的改造需要分期分批实施。

鉴于以上因素，把杭州市“城中村”的改造分为以下几批。

近期杭州市主要发展方向在江干区的钱江新城、拱墅区、三墩及旅游西进等重要建设区域，基于“城中村”的分类，建议第一批“城中村”改造的有：拱墅区：城北文教区片（蔡马村、拱宸村、善贤村、七古登村）西湖区：九莲村、保亭村江干区：新塘村、范家村（二期）第二批“城中村”改造的有：下城区：三塘村、灯塔村江干区：水湘村、三堡村、三叉村、五福村、唐祝村、皋塘村、章家、彭埠村拱墅区：吉如村、阮家桥、庆隆村、祁家厍、渡驾桥西湖区：古荡镇村、益乐村、浦家桥村、三坝村、虾龙圩村、五里塘村、厚诚桥村、厨房斗村、大港桥村、南阳坝村、荡王头村、转塘村、江口村、午山村、大渚桥村、龙王沙村、象山村、狮子村、方家畈村、龙心村、沈家弄村、横桥村、灵隐村、南山村、珊瑚村5.“城中村”规划设计目标与理念（1）以“全面建设小康社会”为要求，满足21世纪生活为目标避免现在农居点十分分散凌乱的局面，通过产业、经济利益及行政调控的手法，使农居点相对集中，达到一定的规模。

只有达到一定的规模，才能为居于其中的居民提供必要优质的公共服务设施，以此来提高居民的生活方便性和整体的生活水平。

建设必要的市政基础设施，给水管、污水管、电力电讯等。

（2）城乡一体化促进全社会发展的重要因素城乡一体化的理念的提出是基于计划经济条件下，城乡分离的二元制社会经济体制基础上提出的，它是城市化一种高级阶段形式，提高全社会生活水平。

“城中村”是城市化最为敏感的地区，也是城市化最易达到的地区，这一部分规划设计直接会影响到城市化的进程和城乡空间的融合。

（3）邻里单位的理念农村是一个邻里关系极为密切的地方，居民之间交往频繁，相互熟悉，对于农村的规划要充分重视这一点。

1929年美国建筑师C.佩里提出了邻里单位的规划思想。

他认为城市交通由于汽车的迅速增长对居住环境带来了严重的干扰，控制居住区内部的车辆交通以保障居民的安全和环境的安全是邻里单位理论的基础和出发点。

同时，单位内应拥有足够的生活服务设施和室外交流的场所，活跃居民的公共生活，有利于居民相互社会交往、密切邻里关系。

（4）生活方式的城市化大城市郊区已接受大城市的城市化文明，已逐渐离开农业的生产劳动，人们的生活方式逐渐城市化，因此，在对新农居点规划时应重视这一点的变化，强调对环境的塑造和单体建筑内部功能的转变和建筑形式的创造。

（5）社会网络相对稳定社会学认为：社会在人与人之间各种联系的基础上构成一个网络，每个人都生活于这个网络之中，都是这个网络上的一个节点，相对稳定的社会网络有利于人们之间的相互帮助、情感的交流、维系社会的稳定，有利于老龄化社会老年人的赡养与儿童的托养。

（6）发挥公众参与的作用农民是中国一个特殊的社会阶层，他们对于住宅也有特殊的要求，不能用城市住区的规划思想来指导农居的规划设计，需要深入调查农民对住宅的要求，包括他们的家庭结构、经济收入、文化程度、生活习惯、生活设施等方面的要求。

发动群众积极参与规划方案的讨论，以期保证规划实施的可操作性。

二、杭州市“城中村”改造工作涉及的主要问题在市区开展撤村建居改革试点工作，对进一步加强城市管理，理顺城郊农居混杂地区的管理体制，加快杭州的城市化进程，具有重要的意义。

但在这项工作的实际操作中，除农业人口农转非相对简单，大部分已经完成外，其余工作不同程度地受到了阻力，村民思想顾虑很重。

据调查，主要原因是村民觉得自己在撤村建居、户口农转非后，并未得到什么好处，相反大部分村民觉得自己的利益会受到不同程度的损害。

这个思想顾虑主要体现在以下几方面：1.土地问题现行的法律规定农村土地归集体所有，由村民委员会经营、管理，其经营收益当然也归村民委员会。

由于土地的用途不同将导致截然不同的收益，城市化过程中郊区土地非农化不可避免，而村民亦可坐享土地的出租、出让所带来的收益，但在撤村建居后，集体土地转为国有土地，村民将失去对原来属于集体土地的使用权和支配权，村民也将失去这部分收益，因此，村民是不愿意的。

按市政府有关文件的精神，在集体土地转为国有土地的过程中，允许各试点村预留部分土地归集体使用，其余土地按统一标准进行补偿，但村民对预留土地的定位及土地的补偿费用能否到位有很大的顾虑。

2.村民建房政策问题试点村村民建房以前一直执行《浙江省实施<村镇规划标准>的有关技术规定》（浙建乡（1994）224号），杭州市区按人均用地60平方米控制，可以建造多层并联式或独立式农居，而撤村建居后，将执行人均38平方米用地的标准，不允许建独立式农居而以建多层公寓式农居为主，户均建筑面积因而将大为减少，而对于能给农居带来经济收益（出租）的房子，减少面积意味着减少收入，因此，村民抵触情绪较大。

另外，村民对传统的独家独户的居住模式已经习惯，一时难以完会接受多层农居的居住模式，而同一村庄内，部分先富裕起来的村民已经建造独立式农居，而不允许以后的村民建造独立式农居而住多层农居，可能一时难以为大多数村民所接受。

在撤村建居改革工作通知发出后，许多村民大量突击违法建房，可以说正是此种心态的反映。

3.劳动力就业问题现状试点村一般村民均可由集体经济组织安排各种工作，也可以从集体经济组织中得到数量不等的分红收入，但在撤村建居后，村民特别是尚未就业的村民面临着与城市或外来劳动力竞争上岗的局面，村民普遍有危机感，感到压力颇大。

4.社会保障体系问题按市政府的有关政策，试点村在撤村建居后，村民应该享受市区居民同等待遇，如供水、供电、就学、基础设施管理等，但在撤村建居、居委会挂牌后，许多村民觉得没有享受到政府承诺的待遇。